부동산 시장이 바뀔 예정이다. 가장 위험한 부동산 회사는 누구인지 알아보자

당시 우리는 중앙은행과 중국은행감독관리위원회가 '대출은 인정하지만 주택은 인정하지 않는다'는 새로운 정책을 내놓은 가장 큰 배경은 개발자들이 그 어느 때보다 돈이 부족하다는 점이라고 밝혔고, 위험 수준이 금융위기를 넘어섰습니다. 당연하게도 올해 11월부터 중앙의사결정권자들은 부동산 재고축소를 지속적으로 언급해왔다. 우리가 생각하기에 부동산 리스크가 최고위층에서 긍정적인 신호를 받은 것은 이번이 처음입니다.

스탠다드랭킹연구소는 지난해부터 '부동산기업 리스크 리스트'를 정기적으로 출시하기 시작해 현재 4분기를 맞이하고 있다. 이 목록은 재고 증가, 재고 정리 압력, 현금 흐름 악화, 자산 부채 비율 등 4가지 지표를 기반으로 하며 현 기간 최악의 부동산 회사 20개를 선정하여 위험을 표시합니다.

1분기 3분기 선정에서 타호부동산은 재고 급증, 현금흐름 악화, 높은 부채비율 등의 문제로 인해 3분기 연속 위험순위 1위를 차지했다. 4분기 선정에서 Tahoe Real Estate의 올해 수익은 거의 두 배로 크게 증가하여 회사의 현금 흐름 상황이 크게 개선되었으며, 회사의 부채 비율이 여전히 상위권에 속하지만 재고 정리에 대한 압력이 일시적으로 완화되었습니다. 9. 최종 리스크 순위에서는 3개월 연속 1위에서 이 기간 54위로 하락했다.

최신 부동산 회사 위험 목록에 선정된 20개 기업은 Tiandiyuan, Gree Real Estate, Sanxiang Holdings, Zhujiang Holdings, Hefei Urban Construction, Yunnan Urban Investment, Financial Street, Guangyu Development, Zhongzhou Holdings, Shibei High-tech, 중국 Wuyi, Shoukai Holdings, Dagang Holdings, Huafa Holdings, Phoenix Holdings, Xiangjiang Holdings, Dima Holdings, Huaxin Holdings, Nanguo Real Estate 및 Sunshine City.

물론 최고위층의 관심은 문제가 해결되어야 할 만큼 심각해졌다는 것을 보여주는 반면, 심각하게 받아들이고 받아들였기 때문에, 문제 해결이 멀지 않을 수도 있습니다. 어떻게 해석하든 특정 작업 중에는 눈을 뜨고 있어야 합니다.

재고 2조 5천억 뒤에는 대기업은 조심성, 중소기업은 공격적

표준순위연구소 통계에 따르면 9월 말 기준 118개의 A가 있었다. -주식 부동산 상장회사(3분기 재고 및 영업이익 1억 위안 미만 기업 제외)의 총 재고는 2조 5300억 위안으로 전년 동기 대비 10.5배 증가했다. 전반적으로 부동산 회사에 대한 재고 압박은 ​​크게 완화되지 않았습니다. 업계의 대규모 개발업체는 연간 목표를 달성할 자신이 있지만 많은 중소 부동산 회사는 생존을 위해 애쓰고 있습니다.

2015년 3분기 부동산 회사의 재고 압박 목록을 보면 여러 곳의 2, 3급 부동산 회사가 불리한 산업 환경 속에서 재고 보유량을 늘린 것을 알 수 있습니다. 예를 들어 Shanghai Shibei High-tech의 재고는 345개 증가했으며 Chongqing Guangyu Development는 147개 증가했습니다.

대형 부동산 회사를 보면 재고가 조심스럽게 증가하고 있습니다. Vanke의 재고는 0.04 증가, 폴리는 4.39 증가, 투자는 27.39 증가, Gemdale은 9.84 감소했습니다.

재고 감축 압력: Vanke는 2년만 필요하지만 Rongan Real Estate는 15년이 걸립니다

올해 첫 3분기 동안 118개 부동산 회사의 총 영업 이익은 지난해 같은 기간 4985억 위안에서 480억 위안으로 106억 위안 늘었다. 특히 중앙은행의 올해 지속적인 금리인하로 인해 주택구입자들의 부담이 직접적으로 줄어들어 부동산시장에 어느 정도 부양효과를 가져왔다고 볼 수 있습니다. , 및 구동된 활성 거래량.

많은 대형 부동산 회사의 매출이 2014년에 비해 크게 증가했습니다. 예를 들어 부동산 위험 목록에서 계속 1위를 차지하고 있는 Tahoe Real Estate는 올해 매출이 65억 위안으로 전년 대비 65억 위안을 기록했습니다. 지난해 같은 기간에는 35억 위안에 불과해 전년 대비 86% 증가해 올해 내내 두 배로 늘어날 것으로 예상된다. Vanke의 수익은 26%, Poly는 21%, China Fortune Land Development는 40% 증가했습니다.

대형 부동산 회사는 고기를 먹지만, 중소 부동산 회사는 국물을 못 마실 수도 있다. Rongan Real Estate의 매출은 작년 33억 위안에서 올해 3억 6천만 위안으로 감소했으며, Tianbao 인프라는 13억 9천만 위안에서 4억 4천만 위안으로 감소했습니다. Gree Real Estate는 14억 3천만 위안에서 4억 5천만 위안으로 감소했습니다.

부동산업체 118개 전체 매출은 10% 늘었지만 매출 감소 기업은 60개에 달해 상승 기업 수를 앞지르기도 했다. Shoukai 및 OCT enterprise와 같은 부동산 회사의.

사실 부동산 회사에서는 재고량이 두렵지 않아요. 팔 수 있는 능력이 있느냐가 관건이죠. 시장에서 가장 큰 부동산 회사인 Vanke는 3,500억 위안의 재고를 보유하고 있어 엄청난 가치를 가지고 있습니다. 그러나 Vanke의 현재 연간 매출 2,000억 위안을 기준으로 보면 Vanke는 기본적으로 2년 안에 재고를 소화할 수 있습니다.

위에서 언급한 롱안부동산의 경우 2014년 매출 33억위안으로 계산하면 재고가 50억위안으로 기본적으로 1년 반 안에 재고를 소화할 수 있다. 하지만 올해 매출은 3억6000만 위안으로 급감했다. 이 수준에서 재고를 없애면 주기가 10배로 늘어난다.

재고 정리 압력 목록의 표준 순위에서 Rongan Real Estate는 기본적으로 목록에 있는 모든 회사의 매출이 급격히 감소하는 반면 재고는 증가합니다.

부동산업체의 현금흐름은 전반적으로 정상으로 돌아왔고 반케는 예상치 못한 최악의 상황을 겪었다

올 3분기 전체 순현금흐름은 118헤알이다. 부동산 회사는 7억 6천만 위안으로 드물게 긍정적인 성과를 거두었습니다. 작년 같은 기간의 현금 흐름은 -1,270억 위안이었고 긍정적인 것과 부정적인 것의 차이가 1000억 위안 이상이라는 것을 알아야 합니다.

그러나 모든 부동산 회사가 자금을 인출하는 순간 Vanke는 해당 분기에 최악의 현금 흐름을 가진 부동산 회사가 되었습니다. 표준순위는 부동산회사의 현금흐름 상황, 즉 당기와 동기의 순현금흐름의 차이를 평가하기 위해 현금흐름 악화 지표를 사용한다.

Vanke를 예로 들면, 2014년 3분기 회사의 순현금흐름은 172억 위안이었고, 2015년 3분기에는 -46억 8천만 위안이었습니다. 218억8천만위안. 현재 현금 흐름 악화 목록에서 1위를 차지했습니다.

기존 선정에서 Vanke는 항상 토지 취득에 대해 신중한 태도를 유지했으며 올해 초에 Vanke는 수백억의 예금과 채권 발행 자금을 보유했습니다. 반케는 수백억을 외쳤다. 자사주 매입에도 자신감이 있다. 당시 다른 부동산 회사들은 마이너스 10억에서 마이너스 수백억에 이르는 현금흐름이 많아 힘든 시기를 보내고 있었다. 이제 대부분의 부동산 회사들이 재고 정리를 위해 자금 인출에 박차를 가하는 가운데, 예정보다 빨리 재고 정리 작업을 마친 반케는 토지 시장에서 더욱 활발히 활동하기 시작했다.

부동산 회사의 평균 부채 비율은 76.5이고, Zhujiang Holdings는 이미 부실 상태입니다

Zhujiang Holdings의 자산-부채 비율은 오랫동안 업계 1위를 차지하고 있으며, 선정될 때마다 부실에 한걸음 더 가까워지고 있습니다. 그러나 이제 모든 걱정은 필요하지 않습니다. 108.27 - Zhujiang Holdings의 자산 부채 비율이 마침내 100을 초과했습니다.

118개 부동산회사의 평균 자산-부채비율은 76.5배인데, 평균 부채비율을 초과하는 부동산회사는 40개에 불과하지만 대부분이 중대형 부동산회사다. Vanke(78.78)와 Poly(77.8)도 포함됩니다.

부채비율 상위 10대 부동산 회사 중에는 Zhujiang Holdings 외에도 Lushang Real Estate(92.89), Yunnan Urban Investment(88.52), Sunshine City(87.41), China Fortune 등이 포함되어 있습니다. 토지 개발(86.82), Oceanwide Holdings(86.19), Tahoe Group(85.92) 및 기타 유명 부동산 회사입니다.