부동산 시장 규제의 허점을 제거하고 압류된 부동산을 구매 제한에 포함

구매 제한이 없어 한때 '곡선 주택 구매'로 여겨졌던 압류 주택은 해마다 거래 건수가 늘어나면서 점점 더 많은 문제를 노출시켰다. 부동산 시장 규제가 더욱 심화되는 가운데 압류된 부동산은 시정의 길을 걷고 있다. 최근 최고인민법원은 '인민법원의 부동산 경매 입찰자의 자격에 관한 특정 사항에 관한 규정'을 발표했으며, 이 정책은 내년 1월 1일부터 모든 압류 경매장을 공식적으로 포함합니다.

거래량이 늘어나고 있다

압류주택이란 법원이 강제로 경매에 부치는 주택을 말한다. 채무자(소유자)가 대출계약을 이행할 수 없거나 채무를 상환할 수 없는 경우, 채권자는 법원에 사법절차를 거쳐 집행을 신청하고 채무자의 이름으로 주택을 경매하여 채무를 상환할 권리가 있습니다.

2020년 부동산 시장 회복세 속에서 각지의 부동산 시장은 엄격한 매수 제한이 있지만, 매수 제한이 없는 압류 부동산과 저렴한 가격이 점차 시장의 주목을 받고 있다. 법무부가 2017년 압류 온라인 경매채널을 개설한 이후 해마다 압류 건수가 증가해 2020년 전국 압류 건수는 100만건에 달하는 것으로 파악된다.

알리바바 관계자에 따르면 현재 최대 규모의 압류 경매 플랫폼은 알리바바 옥션이다. 현재 전국 99개 법원이 알리바바 옥션에 결제했고, 95개 사법 경매가 플랫폼에서 거래됐다.

알리옥션(Ali Auction) 자료에 따르면 2021년 8월 베이징 압류 주택 시장에는 총 660채의 주택이 경매에 등록됐고, 총 시장 가치는 105억9600만 위안, 상장 면적은 34만2200㎡에 이른다. . 306채의 압류 주택이 판매되어 전월보다 50% 증가하고 전년 대비 34.21% 증가했습니다. 총 거래 가격은 30억 3,600만 위안으로 전년 대비 101.46% 증가했습니다. 124,200제곱미터였습니다. 평균 거래할인율은 7.9%로 감정가 대비 9억8600만위안의 가격차이가 발생했으며, 거래율은 54건으로, 1주택을 놓고 평균 5.92명이 경쟁했다.

12월 25일 기자들은 알리바바 경매 플랫폼에서 베이징 조양구 노동자체육관 북로에 위치한 400㎡ 규모의 주택이 추정 가격 5100만 위안에 경매되고 있는 것을 목격했다. 14,955번의 많은 관심을 끌었지만 아무도 입찰하지 않았습니다. 방금 종료된 베이징 팡산구 두뎬진 화청가옥 주택 경매에는 4명이 등록하고 4967명의 관람객이 몰렸다. 해당 부동산은 감정가 164만위안, 최종 거래가는 118억8400만위안으로 집계됐다.

기자가 알리바바 경매 플랫폼에 대해 문의한 결과 베이징, 상하이, 광저우, 선전 4개 1선 도시 중 광저우가 17,922채로 주택 압류 건수가 가장 많고 베이징, 경매에 등록된 부동산 수는 선전과 상하이가 각각 11,086건, 10,015건, 8,991건이었습니다. 신규 1선 도시와 인기 2선 도시 중 주택 압류 건수가 가장 많은 상위 3개 도시는 충칭, 쑤저우, 정저우로 각각 44,530채, 36,462채, 35,634채를 기록했습니다. 또한 주택 압류 경매가 인기 있는 도시로는 항저우, 청두, 우한 등이 있으며 각각 30,622개, 27,387개, 12,331개의 목록이 있습니다.

부동산 시장 질서 교란

많은 주택 구매자들의 눈에 압류 주택은 가격만 놓고 보면 '싼 물건 팔기'와 동의어라고 볼 수 있다. 사법경매에서는 처분기준가격인 70에 따라 자산의 시작가격을 정하고, 경매가 실패하면 2차로 가격이 인하되기 때문이다.

기존에는 압류된 주택에 대해 매수 제한이 없었기 때문에 많은 투자자들의 관심을 끌었습니다. 청두에서 압류대행업에 종사하는 한 관계자는 "압류를 파는 고객의 80%가 타지역 출신이고 프리미엄이 20이 보통이다"고 말했다. 이전에 집을 살 자격이 없었던 사람들은 50~100만 위안을 추가로 들여 구입하더라도 압류된 부동산을 구입하는 길을 가고 무의식적으로 집값이 계속 오를 것이라고 생각합니다. 압류 부동산 중개업에 종사하는 대왕고래자산 관계자는 "상승하면 돈을 잃지 않을 것"이라고 말했다.

압류된 주택의 시장질서 간섭이 전국적으로 주목을 받고 있다. 2021년 1월, 상하이는 새로운 부동산 시장 규제 정책의 '상하이 10대 규칙'을 발표했습니다. 이 정책에서는 압류된 주택을 구입하려면 상하이 주택 구입 자격도 필요함을 명시했습니다.

지난 4월 허페이시는 부동산 규제를 위한 8가지 조치를 발표했으며, 도시 지역 내 입찰 센터에서 사법 경매나 공개 경매를 통해 취득한 모든 상업용 주택은 주택 구매 제한 정책을 준수해야 한다는 점을 분명히 했습니다. 지난 8월, 둥관은 압류 부동산이 구매 제한 사항에 포함될 것이라고 분명히 발표했습니다. 9월, 샤먼시는 합법적인 경매장 입찰에 참여하는 사람들에게 샤먼시에서 주택을 구입할 자격이 있는지 사전에 확인하도록 요구하는 부동산 시장 규제 통지문을 발행했습니다.

58안주게스트부동산연구소 장보 소장은 차이나컨슈머뉴스 기자에게 압류 부동산 매입을 제한한 도시들의 실적을 보면 거래량과 가격이 안정적인 경향이 있었습니다.

구매 제한을 포괄적으로 포함

압류 주택에 대한 구매 제한이 부족하다는 허점을 고려하여 최고인민법원은 최근 전국 압류 주택을 범위 내에 포함시키는 새로운 규정을 발표했습니다. 구매 제한 사항입니다. 《인민법원의 부동산 사법경매 입찰자의 자격에 관한 여러 사항에 관한 규정》에는 인민법원이 주관하는 부동산 사법경매에서 해당 지역의 매수제한 정책을 적용받는 입찰자가 다음과 같이 명시되어 있다. 부동산이 위치한 곳에서 입찰에 참가 신청을 하면 인민법원에서는 이를 허용하지 않습니다.

이후 최고인민법원은 '집행권 제한 메커니즘을 더욱 개선하고 집행 감독을 강화하는 데 관한 의견'을 발표해 경매된 재산이 부동산이고 집행 대상자 또는 타인에게 권리가 없음을 명확히 했습니다. 이를 점유하려면 인민법원이 법에 따라 책임을 져야 합니다. 퇴거 시 '퇴거 및 인도에 대한 책임 없음'과 같은 정보를 공개 정보에 기재해서는 안 됩니다.

E하우스 연구소 싱크탱크센터 연구책임자인 옌웨진은 차이나컨슈머뉴스 기자에게 이는 압류 주택에 대한 구매 제한이 전국적으로 직접적으로 적용된다는 의미라고 말했다. 국가 부동산 시장 규제가 필요하며, 허점을 엄격하게 막는 중요한 수단 중 하나는 부동산 투기꾼이 허점을 이용하지 못하도록 막는 것입니다. 압류주택 매수 제한은 '주택은 투기가 아닌 살기 위한 것'이라는 원칙을 보여주는 중요한 표현이자, 부동산 투기를 단속하라는 분명한 신호를 시장에 보내는 것이기도 하다.

Shell Research Institute의 수석 시장 분석가인 Xu Xiaole은 China Consumer News 기자에게 일부 도시의 현재 주택 구매 제한 정책은 주로 일반 상업용 주택을 대상으로 하며 압류된 부동산에는 적용되지 않는다고 지적했습니다. 이로 인해 일부 도시에서는 일시적으로 주택 구입 자격이 없는 투자자들이 압류를 통해 시장에 진입하고 심지어 압류 가격을 인상해 시장 안정에 도움이 되지 않는 상황이 벌어지고 있다.

“이번 대법원은 국가적, 법적 차원에서 압류주택을 구매제한 범위에 포함시키는 규정을 내놨다. 관련 규정 위반 건수는 증가할 것이며, 법적 책임을 지기 위해 부동산 규제에 대한 침투 및 감독이 더욱 강화될 것이라고 Xu Xiaole은 말했습니다. 주택 구입을 제한하지 않는 주택 경매의 허점을 제거하고 막아 주택 구매자의 합리적인 주택 수요를 더 잘 충족시켜야 합니다. 부동산산업의 선순환과 건전한 발전을 도모합니다.

“주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것”이라는 규제 기조 아래 다양한 세부 사항이 더 잘 통제되고 과거 시장 허점에 대한 패치가 점점 더 집중될 것이라고 장보는 말했다.