일본 부동산 투자로 최대의 이익을 얻으려면 어떻게 해야 합니까?

최근 일본은 중국의 해외 부동산 투자 핫스팟이 된 것과 동시에 좋은 투자 환경, 2020년 도쿄 올림픽 등도 주목받고 있다. 일본 부동산, 많은 투자자 유치. 투자를 위해 부동산을 구입하기 위해 일본에 오는 중국인은 거의 없습니다. 오늘은 일본 부동산 투자의 이점을 여러 측면에서 설명하겠습니다.

투자수익률 계산법을 소개하기에 앞서, 투자수익률은 일반적으로 각종 비용을 제거하기 전의 대략적인 수익률이라는 점을 이해해야 합니다. 공식은 투자수익률 = 연간 임대소득 ¼ 주택구입가격 × 100입니다. 또한, 또 다른 중요한 지표는 수익률인데, 이는 순투자수익률로, 각종 수수료 및 기타 수수료를 제외한 금액이라고도 합니다. 잡비, 순 투자 수익은 투자 수익보다 낮습니다.

일본이 일본을 방문하는 외국인 관광객에 대한 비자 기준을 계속 완화하고 있으며, 이는 일본 부동산에 투자하는 외국인의 인기에도 간접적인 영향을 미쳤습니다. 초보 투자자인 저는 일본 부동산 투자 수익률이 10%를 넘는 것을 볼 때마다 건물 전체를 통째로 사고 싶을 정도로 신이 납니다. 하지만 조급해하지 마세요. 그런 집의 수익률은 '표면수익률'인 경우가 많습니다. 그렇다면 정상 범위 내에서 수익률을 판단하는 방법은 무엇입니까?

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표면수익률

부동산 임대수익률 계산 방법은 일반적으로 '표면수익률'과 '표면수익률'의 두 가지 방식으로 나뉜다. "실질 수익률". 표면수익률은 1년간의 임대소득을 부동산 구입가격으로 나눈 값이다. 표면수익률 = 1년간 임대수입 ¼ 부동산 매매가 × 100%.

여기서 주목해야 할 점은 투자부동산을 운영할 때 주요 임대수입 외에 관리비, 수선비, 증여금, 주차비, 보증금 등도 함께 고려해야 한다는 점이다. 관련된 모든 수입과 지출을 주의 깊게 고려하십시오. 일반적으로 말하면, 8% 또는 심지어 10%보다 높은 일부 수익률은 이러한 비용을 고려하지 않은 "표면 수익률"입니다.

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실질수익률

실질수익률은 예상수입에서 관리위탁수수료, 고정자산세, 도시계획세, 개량비용을 뺀 금액입니다. 수수료, 모기지 이자 및 기타 비용은 부동산 구입 가격으로 나누어집니다. 즉, 실수익률 = (1년간 임대수입 - 각종비용) ¼ 부동산 매입가 × 100%

임대부동산 수익을 정확하게 이해하기 위해서는 실수익률을 활용하는 것이 매우 필요하다. 반환의. 동시에 임대할 때 공실 기간, 임대료 조정, 대규모 수리 비용 등과 같은 변화가 발생할 때 이러한 비용은 무시할 수 없습니다. 실수익률의 정확성을 높이기 위해서는 소비세, 부동산취득세, 중개수수료 등도 함께 고려해야 한다.

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높은 수익률을 믿지 마세요

일본에서 주택 구입에 투자할 때 다음과 같은 높은 수익률을 제공하는 항목이 나타나면 주의해야 합니다. 8% 또는 10%. 이는 종종 "표면 수익률"이며 다양한 비용 문제에 대한 추가 분석이 필요합니다. 또한 일부 중개인은 공실률도 계산에 포함되기 때문에 홋카이도와 같은 오지의 반환 수익률을 10% 이상으로 부풀립니다. 그러나 그러한 주택은 너무 멀리 떨어져 있고 인기가 없으며 임대하기 어려운 경우가 많습니다.

모든 투자자는 투자 수익률 수준에 너무 많은 관심을 두거나 맹목적으로 강조하지 않도록 주의해야 합니다. 이는 많은 국내 투자자들이 부동산에 투자할 때 흔히 저지르는 오해이기도 합니다. 수익률이 높다고 소득이 높은 것은 아닙니다. 일본 부동산 시장은 혼돈스러운 상황이고, 높은 수익률을 조장하는 부도덕한 부동산 개발업자도 많이 있으며, 일본 부동산 시장에 익숙하지 않은 일부 투자자들을 고의적으로 오해하여 맹목적으로 수익률을 추구하게 만들고, 수익률을 주택 측정의 유일한 기준으로 간주합니다.

일본에서는 교통이 불편한 오지에 위치한 부동산이 저렴한 부동산 가격의 장점을 활용하게 되는데, 수익률 측면에서는 수도권 번화가의 부동산보다 우월하다. 그러나 이러한 지역은 공실률이 높아 임대 및 재판매가 매우 어렵고, 평가할 여지가 없습니다. 그런 곳의 부동산을 임대할 수도 없고, 제대로 관리하지도 않으면 돈을 벌 수 없을 뿐만 아니라 오히려 손해를 보게 된다. 따라서 주택 구입 시 투자수익률을 참고로 삼으시고, 너무 의존하지 않는 것이 가장 좋습니다