부동산 시장의 '도시별 정책'은 계속 심화되고 있으며 제한 정책은 점차 약화되고 있습니다.

구매제한, 대출제한, 가격제한 등 규제 정책이 점차 약화되고 있다.

21세기 비즈니스 헤럴드 장민 기자가 베이징에서 보도했습니다

9월 15일 칭다오시 주택도시농촌개발국 공식 공개 계정에서는 범위를 좁힐 것이라고 밝혔습니다. 주택 구입 제한 정책을 시행하고 자치단체를 제외합니다. 남부구와 시베이구(원래 쓰팡 지역 제외)를 제외하고, 구매 제한 정책은 더 이상 시행되지 않습니다. 동시에 2~3명의 자녀를 둔 가정은 주택 1채를 추가로 구입할 수 있으며, 비지역 주민은 6개월간 거주한 후 주택 1채로 제한되며, 중고 주택 제한도 더 이상 없습니다.

같은 날 지난일보는 지난이 제2환로 내 리샤구와 스종구에 대한 구매 제한 조치를 계속 시행할 것이라고 밝혔다. 이는 또한 지난시 내 다른 지역이 더 이상 구매 제한 범위에 포함되지 않는다는 것을 의미합니다.

이전에 닝보와 쑤저우도 경직된 수요 해소와 수요 개선에 더욱 도움이 되도록 구매 제한 정책을 조정했다.

최근 부동산 시장 안정을 위해 도시별 정책 속도가 더욱 빨라지고 있다. 올해 9월부터 많은 도시에서는 2~3자녀를 둔 가족의 주택 다주택 구입 허용, 선지급 기금 정책 완화, 주택 보조금 지급 등 기존 규제 정책을 최적화했습니다. 또 일부 도시에서 신규주택 등록가격 변동비율을 확대하고 있다는 소식도 있어 가격 제한 정책도 약화되는 모습이다.

이러한 조정 뒤에는 규제 당국이 "정책 도구 상자를 잘 활용"하도록 장려하고 다양한 곳에서 시장 신뢰가 부족하다는 우려가 있습니다.

올해 세 차례의 금리 인하 이후 부동산 시장의 신용비용은 이미 낮은 수준에 이르렀다. 이제 각종 규제정책이 더욱 약화되는 가운데 부동산시장에 대한 신뢰가 회복될 수 있을까?

'부동산 시장 안정화' 지도

이번 도시별 정책 조정에서는 닝보, 쑤저우, 칭다오, 지난 등 2급 도시 외에도 일부 3선 도시도 관련 조치를 도입했습니다.

9월 초 후난성 창더, 후베이성 ​​샹양은 각각 적립금 대출 한도를 높이고 차주 신청자의 대출 상환 능력 측정 기준을 완화하는 등 적립금 대출 정책을 최적화했다. . 쉬저우(徐州)는 9월 13일 세 자녀를 둔 가정에 대한 공제자금 대출 한도를 늘리는 문서를 발행했다. 이 밖에도 저장성 란시시, 장쑤성 타이저우시, 후난성 류양시에서도 주택구입 보조금 지급, 2~3자녀 가정의 다주택 구입 허용 등 주택구입자 유치 정책을 이달 내놨다. .

구와 군 차원의 정부 부처도 긴박감을 드러냈다. 9월 13일, 허베이성 한단시 치현과 청안현은 부동산 시장 정책을 최적화하고 임무를 다양한 기능으로 세분화하기 위해 "부동산 산업의 선순환과 건전한 발전을 지원하기 위한 10가지 정책 및 조치"를 발표했습니다. 부서. 이전에 안후이성 화이난첨단기술지구 관리위원회도 해당 지역에서 주택 구입 보조금을 시행하기 위한 문서를 발행했습니다.

부동산 시장 정책의 최적화는 다양한 에너지 수준의 도시를 포괄하며, 이는 도시별 정책의 심화가 일반적인 현상이 되었음을 반영합니다. 일부 분석가들은 판자촌 개혁의 화폐화가 주춤한 뒤 3·4선 부동산 시장의 수요가 부족하고 최근 몇 년간 성장세도 둔화됐다고 지적했다. 수요 잠재력이 더 큰 1선 및 2선 도시와 비교할 때 현재 상황은 더 많은 관심을 기울일 가치가 있습니다.

많은 도시들이 정책을 조정한 것이 이번이 처음이 아니라는 점은 주목할 만하다. 시장 기대치를 안정시키기 위해 많은 도시에서는 올해부터 여러 차례 정책을 최적화했습니다.

칭다오를 예로 들면 올해 6월 3일 칭다오는 중앙 도시 지역의 부동산 정책을 조정해 황다오구, 청양구(첨단기술지구 포함), 왕거좡 거리를 조정했다. 라오산 지역 구매 제한 구역을 종료하세요. 5월과 8월에 칭다오는 적립금 정책을 두 차례 조정했습니다.

중국지수연구소는 올해부터 전국 250여개 성·시에서 부동산 시장 정책을 700회 이상 최적화하고 조정했다고 지적했다. 그 중 4~6월은 집중적인 정책 도입 기간으로, 7~8월은 9월부터 각 지역의 도시별 정책 시행이 둔화되면서 속도가 더욱 빨라졌다.

최근 도시별 정책이 심화되는 데는 규제당국의 지지와 격려가 큰 요인이다. 7월 28일에 열린 중국 공산당 중앙위원회 정치국 회의에서는 도시별 정책을 집행할 때 정책 도구 상자를 최대한 활용해야 한다고 지적했습니다.

8월 말 국무원 상무회의에서도 지방정부는 경직되고 개선된 주택 수요를 합리적으로 지원하기 위해 '1시 1정책' 정책에 따라 신용 및 기타 정책을 유연하게 사용할 수 있다고 밝혔습니다.

E-House 연구소 싱크탱크 센터의 연구 소장인 Yan Yuejin은 21세기 비즈니스 헤럴드와의 인터뷰에서 최근 몇 년 동안 중앙 규제 당국이 부동산 시장 규제에 있어 “지역 책임 통합”을 강조해 왔다고 말했습니다. 그러나 동시에 지방 정부에 더 많은 조정 권한을 부여했습니다. 그래서 최근 많은 도시들이 부동산 시장 안정을 위한 정책을 내놓고 '당일여행'이라는 딜레마에 빠지지 않았다.

현재 정책 방향에 따르면 부동산 시장 정책의 지속적인 최적화가 향후 주요 추세가 될 것이며 주로 구매 제한, 대출 제한 등 다양한 제한 정책의 약화가 나타날 것이라고 지적했습니다. 및 가격 제한이 있습니다. 그러나 주요 1, 2선 도시에서 이러한 정책이 완전히 폐지되기를 기대하는 것은 현실적이지 않습니다.

기대 안정 및 자신감 강화

시장에서는 기대 안정과 자신감 강화가 시급하다.

2022년 부동산 시장은 다소 부진한 출발을 보이겠지만, 예년과 비교해 전체적인 거래 데이터는 나쁘지 않은 편이다. 올해 1분기 전국 상업용 주택 매매 규모는 지난해 같은 기간보다 낮았지만 여전히 2018년, 2019년, 2020년 같은 기간보다는 높았다. 2분기에 들어서면서 일부 도시는 전염병의 반등으로 인해 더 큰 압력을 받고 있으며, 엄격한 예방 및 통제 조치에 따라 부동산 거래가 차단된 적도 있습니다. 4월과 5월에는 상업용 주택 거래 규모가 최근 5년 내 같은 기간 최저치를 기록했다.

이 기간 동안 각급 규제 당국은 부동산 시장을 안정시키기 위해 다양한 조치를 취했습니다. 지난 5월 중순 규제당국은 5년 만기 LPR 기준으로 첫주택대출 금리 하한을 20bp 인하한 뒤 금리 인하를 발표했다. 6월에는 부동산 시장의 각종 지표가 개선됐다. 국가통계국에 포함된 70개 대도시 중 주택가격이 상승한 도시의 수가 지난해 9월 이후 최고치를 기록했다.

그러나 6월 말 일부 프로젝트가 중단되고 대출이 중단되면서 시장에 어느 정도 심리적 영향을 미치게 됐다. 7월에는 전통적인 비수기가 도래하면서 부동산 거래 규모가 크게 줄어들면서 부동산 시장 회복 모멘텀이 차단됐다. 8월 중앙은행은 금리를 다시 인하했지만 시장 거래는 여전히 실질적인 개선을 보이지 않았습니다.

전통적인 '골든 나인과 실버 텐'에 진입했지만 시장은 여전히 ​​저조한 성과를 보이고 있습니다. 중국지수연구소의 모니터링에 따르면 올해 추석 연휴 기간 동안 대표 도시의 상업용 주거용 건물 거래량이 지난해 추석 연휴에 비해 30% 이상 감소한 것으로 나타났다. 국정원은 현재 부동산 시장 심리가 아직 상대적으로 부진해 회복하는 데 시간이 걸릴 것으로 보고 있다.

올해 8월 15일 국가통계국 대변인이자 국민경제종합통계국 국장인 푸링후이는 기자회견에서 “전반적으로 부동산 시장은 호황을 누리고 있다”고 말했다. "시장은 바닥을 치고 있다." 업계 관계자들은 일반적으로 이러한 바닥 추세가 오늘날까지 지속되고 있다고 믿고 있다.

이번 정책심화는 자신감 강화라는 목적을 달성할 수 있을까?

Yan Yuejin은 한편으로는 정책의 강도와 중첩 효과가 달성될 수 있는지 여부에 달려 있다고 믿습니다. 강력하고 목표화된 정책이 있는 도시에서는 효과가 더 많이 반영될 가능성이 높습니다. 반면에, 이는 도시의 위치에 따라 달라집니다. 근본적으로 말하면 시장 수요 잠재력이 더 큰 1선 및 2선 도시가 회복될 가능성이 더 높습니다.

베이징의 한 상장 부동산 회사 관계자는 전체 시장으로 볼 때 신뢰 회복에는 오랜 시간이 걸릴 수 있다고 보고 있다. 왜냐하면 수요 측면의 '부담 감소'에 비해 공급 측면에서는 여전히 더 제한적인 조항이 있기 때문입니다. 그리고 기업 운영의 복잡성과 부동산 개발의 순환적 특성을 고려할 때 기업 신뢰 회복에는 더 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.

그러나 그는 또한 각지에서 강력한 '배송 보장' 조치를 취하면 단기적으로 시장 패닉이 완화되고 기대감이 점차 회복될 것이라고 믿고 있습니다.

현재 긍정적인 신호가 일부 나타나고 있다. 9월 15일, 2022년 항저우의 3차 중앙 집중식 토지 경매가 19개 토지 필지 모두 성공적으로 판매되었으며, 총 거래 가치는 430억 6천만 위안, 평균 최저 가격은 20,741위안/㎡입니다. 평균 보험료율은 5.13입니다. 중국 지수 연구소는 이번 토지 경매에서 다양한 지표가 좋은 성과를 거두었고 부동산 회사의 참여도 높았다고 지적했는데, 이는 항저우 부동산 시장의 회복력을 반영할 뿐만 아니라 항저우에 어느 정도 자신감을 가져다준다고 합니다. 다른 도시.

분석가들은 2022년 주요 도시에서 진행 중인 3차 토양 경매가 시장 변화의 '바로미터'가 될 것으로 예상한다고 지적했다.

이번 정책의 효과는 토양경매에 어느 정도 반영될 예정이다.