후바오센

후바오센과 허난은 인연이 깊다.

허난성 푸양현 출신인 후바오센은 중학교를 거쳐 시골로 팀에 합류하고 대학에 진학해 일을 하고 고향으로 돌아와 사업을 시작했다. "허난 단지"가 깊은 허난 젠예 축구 클럽으로 명명되었습니다.

"Jianye는 글로벌화되지 않을 것입니다"라는 문구는 Hu Baosen이 허난성에 뿌리를 내리는 데 도움이되었습니다. 인구 1억 명의 중원을 수호하는 후바오센의 '부동산 제국'은 허난성 18개 현급 도시와 104개 현급 도시에 침투했습니다. 허난(河南)의 한 관계자는 "허난에서 매매된 9채 중 1채는 건예 소유"라고 말했다.

이 문장이 사실인지 거짓인지는 알 수 없지만 후바오센은 실제로 너무 많은 것을 먼저 만들어냈다. -허난의 고급 주택 1: 최초의 중외 합작 부동산 회사, 최초의 고급 주택 커뮤니티 출시, 최초의 모기지 주택 홍보... 허난은 후바오센의 광채를 너무 많이 가져왔습니다. 이로써 허난젠예는 '하남왕'이라는 칭호를 얻었고, 후바오썬 역시 '중국 부동산 삼군사'에 포함됐다. 그들은 둘 다 부동산 분야의 '삼군'이다. 현재 풍륜은 글쓰기를 장려하고 왕시는 등산을 하고 있으며, 호보삼은 65세에 불과해 여전히 최전선에 앉아 건예그룹을 위해 일하고 있다. "허난에서 나가다".

2020년 허난젠예는 자본시장에서 호황을 누리고 있다. 5월에는 CCRE New Life가 홍콩에 상장되었고, 11월에는 Centaline Construction도 홍콩 증권거래소에 사업설명서를 제출했습니다. 이전에 상장된 Jianye Real Estate 및 Zhuyou Intelligent Manufacturing Technology와 함께 Henan Jianye는 4개의 상장 회사를 갖게 되며 부동산 자본 영역은 점점 더 커질 것입니다.

후바오센은 1955년 허난성 푸양에서 태어났다. 21세에 정저우대학교에서 영어 공부를 권유받아 졸업 후 중국방직수입국 허난지부에서 일하게 됐다. 그리고 수출회사.

외국어를 할 수 있다는 장점은 좋은 직업을 얻는 것 외에도 인생을 바꿀 수도 있습니다. Hu Baosen은 "행운의 사람"입니다.

1982년 당시 허난성 대외경제무역협력부에서는 수출입 경험과 더불어 홍콩 수출입 무역 대행사 설립에 참여할 후보자를 찾고 있었다. , Hu Baosen은 또한 국가 대외 무역 시스템에서 영업 사원으로 일했습니다. 허난성 외국어 시험에서 1 위를 차지하고 마침내 홍콩에서 취업에 성공했습니다.

후바오센은 10년 동안 홍콩에 머물렀다.

1992년, 개혁의 봄바람이 전국에 불어와 후바오센을 다시 허난성으로 데려왔습니다. 그러나 후바오슨은 1991년 시스템 내에서 마지막 급여를 받은 후 빈손으로 돌아오지 않았고 실제로 홍콩 부동산 투기로 첫 금을 모았다.

수천만 위안을 손에 넣은 후바오센은 '좋은 옷을 입고 고향으로 돌아갔다'고 허난으로 돌아와 강예부동산을 설립하며 '대부동산군'의 일원이 됐다.

1993년 봄, 정저우 교외에서 처음으로 땅을 구입한 후 후바오센은 허난 부동산 역사상 풍부하고 다채로운 걸작으로 평가될 걸작을 만들었습니다. 바로 진수이 가든입니다.

Jinshui Garden은 중국 최초의 담보 주택 중 하나일 뿐만 아니라 원금을 상환하는 데 10년이 걸리는 독특한 판매 모델을 가지고 있습니다. 당시 Jianye는 10년 후에 구매를 약속했습니다. 가격은 보장된 재산권 반환을 기준으로 전액 지불됩니다.

Hu Baosen이 '10년 계약'을 충실히 이행하고 Jianye를 허난 부동산 시장에서 즉각적인 성공으로 이끌었다는 것은 의심의 여지가 없습니다. 그 후 CCRE Real Estate는 정저우에 확고한 기반을 구축하고 "Yanle Community", "Chunhui Community", "Zhengzhou Futures City" 및 "Jianye City Garden"과 같은 많은 프로젝트를 연속적으로 구축했습니다.

그러나 규모가 커진 후 '고향'을 떠나는 다른 부동산 회사와 달리 Jianye는 '허난의 왕'이 되고 싶어합니다. 요즘 Jianye 그룹은 허난에서 나가는 데 어려움을 겪고 있는데, 이는 Hu Baosen이 "Jianye는 나가지 않을 것"이라는 주장과 관련이 많습니다.

1994년 프로 축구 개혁 이후 허난 젠예(Henan Jianye)는 단 한 번도 감독을 바꾸지 않은 유일한 영원한 축구팀입니다. 이것은 허난성에서 Hu Baosen의 끈기를 보여주는 또 다른 축소판인 것 같습니다.

"Jianye"라고 불리는 이 축구 클럽은 중국 프로 축구 역사상 처음으로 많은 것을 만들어냈으며, 투자자와 스폰서가 한 번도 바뀌지 않았을 뿐만 아니라, Henan Jianye는 중국 프로 축구에서 뛴 유일한 클럽이기도 합니다. 아시안컵은 챔피언스 리그, 중국 슈퍼리그, 중국 리그 1, 중국 리그 2 등 4개 리그에 속한 축구 클럽으로, 3번의 강등과 3번의 강등을 경험했습니다. 그리고 아래로 세 개."

허난젠예는 2009년 중국 슈퍼리그 3위로 AFC 챔피언스리그에 진출해 전성기를 누렸으며, 수많은 승리로 '각종 불만족 특화'라는 별명을 얻었다. 홈에서 강한 팀을 상대로.

그 시대의 후바오센은 의욕이 넘치는 인물이라고 할 수 있다. 2016년 크리스마스 이브에 Jianye는 팬 카니발을 조직했습니다. Hu Baosen은 당시 감정적으로 다음과 같이 말했습니다. "나는 큰 돈을 요구하지 않고 단지 약속만 요구합니다. 나는 블록버스터를 요구하지 않습니다. 나는 단지 하나님이 큰 보상을 하신다고 믿습니다. 나는 축구 거인을 요구하지 않고 풀뿌리 사람들에게 봉사하기를 요구합니다. "Jianye는 파산할 때까지 축구를 계속할 것입니다.

하지만 당황스러운 점은 다음과 같습니다. 최근 몇 년간 허난젠예 축구클럽은 끊임없이 외국인 선수를 교체하고, 외국인 교사를 교체하고, 손해배상금을 지불해 왔으며, 그들 역시 자주 강등과 강등의 위기에 처해 있습니다.

한편, Jianye는 IT 세계의 IBM과도 같은 방식으로 변화를 추구하고 있습니다. 보수적 혁신은 모든 위기를 안정적으로 이겨냅니다.

하지만 IBM과 달리 Jianye는 충분히 보수적이고 안정적이지만 업계도 다르고 장벽도 다릅니다.

26년 동안 Jianye의 사업 영역은 허난성에 집중되었습니다. Hu Baosen은 "한 세대는 다른 세대의 책임을 져야하는데 허난에서 그런 일을하고 싶습니다"라고 말했습니다.

정저우에서 Hu Baosen의 고향 인 Puyang, 그리고 현급 도시까지. , 2017년까지 Jianye는 허난의 "5개 계층 시장"을 완전히 취재했지만 허난 밖으로 한 발도 나가지 않았습니다.

Hu Baosen은 2015년 기사 "Jianye의 푸른 바다를 찾아서"에서 다음과 같이 썼습니다. "향후 15년 동안 허난에는 3,500만 명의 인구가 도시로 이주하고 10억 평방미터의 새로운 도시가 건설될 것입니다. 주택이 필요할 것입니다." 그가 본 것은 도시화 과정에서 수억 개의 주택 수요가 발생했다는 것입니다.

하지만 '92파' 동료들은 이미 전국을 누비고 다녔고, 젠예는 허난성에서 만능 기업이 될 수 없다.

2016년에는 컨트리 가든, 에버그란데, 반커가 연달아 도착했다. 그해 정저우에는 15명의 '토지왕'이 등장했다.

당시 Jianye는 여전히 허난성을 고수하기로 결정했습니다. Hu Baosen조차도 그의 꿈은 다음과 같다고 말했습니다. "미래에 허난성에 130개가 넘는 현이 있는 도시에 또 다른 기회가 있다면 그들은 그러한 핵심 도시와 500개가 넘는 도시에 더 많이 들어갈 수 있습니다. 아직 기회가 있다면, 내 아직 몸이 허락한다면 지방 수도에서 중도시, 현급 도시, 결국에는 그런 마을로 이동할 것입니다."

2019년 첫 8개월 동안 허난성. 첫 번째 도시인 정저우(Zhengzhou)에서는 Jianye의 매출 순위가 6위에 그쳐 Country Garden, Vanke, Sunac 등의 거대 기업에 추월당했습니다.

원래 트랙에서 점차 절대 우위를 잃은 후 Hu Baosen의 선택은 새 트랙을 다시 열고 '중자산과 경량 자산'의 길을 따르며 경량 자산에 집중하는 것이었습니다.

2018년 연례 공연회에서 허난성을 떠나지 않겠다고 확고하게 밝혔던 후바오센 역시 조건부로 허난성을 떠나겠다고 타협했다.

건예그룹 산하에는 중자산인 건예부동산 외에 2019년 상장회사 주유지능기술유한공사(Zhuyou Intelligent Technology Co., Ltd.)가 인수했으며, 지난 5월 상장된 자산관리회사 건예신생명(Jianye New Life)도 있다. 상장을 준비 중인 건설대리점 중위안건설은 각각 조립식 건설, 자산관리, 대리점 건설에 주력한다. "가벼운 자산" 개발 경로.

즉, Jianye는 토지 취득, 주택 건설, 조립, 자산 관리까지 원스톱 서비스를 만들었습니다.

그 중 중원건설의 건설대행사업은 대표적인 자산경량사업이다.

"에이전시 구축이라는 형태는 그야말로 시대의 산물이다. 사실 대행 구축은 토지 확보에 따른 리스크를 감수할 필요가 없다. 집을 짓거나 브랜드에 대한 일부 협력만 담당하면 된다. ." 상하이 Zhongyuan 부동산 시장 분석가 Lu Wenxi는 도시에 말했습니다.

남을 대신하여 쌓아 올리려는 노력의 이유는 자명하다.

베이징 부동산 상공회의소 회장 리 나이차오(Li Naichao)는 "부동산 개발 회사, 특히 부동산 개발에 직접 종사하는 회사의 경우 실제로 점점 더 어려워지고 있다"고 말했다. 따라서 운영에는 특정 위험이 따릅니다. 따라서 많은 개발 회사는 브랜드를 사용하여 돈을 버는 에이전시 구축 형태를 채택합니다."

하지만 이 "OEM" 모델에는 필연적으로 함정이 있습니다.

1여 년 전 저우커우시에 있는 '완다 플라자 & 젠예 18개 도시' 주거 단지를 구입한 소유주가 건설 현장에서 작업하던 타워크레인이 작동을 멈췄다는 사실을 발견했고, 건설 노동자들은 , "자신이 구입한 집에 무슨 일이 생겼다"는 걱정이 소유자들 사이에 빠르게 퍼졌습니다.

저우커우시 Jianshe Road와 Daqing Road 교차점 근처에 위치한 이 'Wanda Jianye' 핵심 상업 프로젝트는 Tianxiang Investment Holdings Co., Ltd.(이하 Tianxiang Holdings), Wanda가 공동 소유하고 있습니다. 그룹과 Jianye 그룹* **함께 구축되었습니다. 즉 실제로 토지를 취득한 개발자는 Tianxiang Holdings였고, Wanda와 Jianye는 단지 '아이싱 온 더 케이크'에 불과했으며 Jianye의 역할은 건설 대리인 역할을 하는 것이었습니다.

Jianye Group에 비해 Tianxiang Holdings는 '투자 회사'에 가깝습니다. 1998년에 설립된 Tianxiang Holdings는 지역 비즈니스 기회의 발견 및 통합자로 정의됩니다. 산업 배치는 주로 소비, 부동산 및 생태 관광 개발의 세 가지 주요 부문으로 나뉩니다.

실제로 이번 프로젝트가 중단된 중요한 이유는 티엔샹홀딩스의 자금 유용이었다. 12월 7일 Jianye와 소유주 간의 대면 소통 회의에서 Jianye도 이 이유를 확인했습니다.

그리고 “수천만 달러 문제가 아니다”라고 Jianye Group의 한 대표는 소유주에게 Tianxiang Holdings가 그 과정에서 토지를 저당 잡은 후 자신의 계좌에 있는 자금을 다른 프로젝트로 이체했다고 말했습니다. 그 결과 자본 사슬이 깨졌습니다.

Li Naichao는 시에 "부동산 개발자가 자신의 토지를 담보로 대출받는 것은 정상입니다. 이는 자금 조달 등 후속 자금의 정상적인 운영을 위해 수행됩니다. 이와 같은 프로젝트의 경우 개발자는 반드시 문제가 발생한 후에는 책임을 져야 하지만 명예, 브랜드, 심지어 법적 위험까지 큰 영향을 미칩니다.” 프로젝트를 완료한 Jianye는 마침내 인수하기로 결정했습니다. 커뮤니케이션 회의에서 Zhoukou 지역 총책임자 Ma Xiaoteng은 Jianye 18개 도시 소유자에게 다음과 같이 약속했습니다. "Jianye는 18개 도시 프로젝트를 모두 인수할 것이며 완료되지 않을 것입니다.

Hu Baosen은 계획을 세웠습니다. Jianye 부동산 중국의 '외출' 전략은 조건부로 나가는 것, 즉 허난성을 점으로 삼아 반경을 그려 중국 중부 시장을 확대하고 반경 500km 원칙을 고수하는 것입니다.

즉, Hu Baosen의 '외출'은 실제로 지리적 의미의 외출이 아니라 Jianye의 부동산 '브랜드'에 더 의존하고 허난의 순환에 깊이 의존하고 있습니다. "자원"이라는 의미에서.

위에서 언급한 Zhoukou Jianye 18개 도시와 마찬가지로 'Jianye'라는 브랜드 프리미엄에 의존하여 대리점 건설 등 자산 경량화 사업에 참여하여 '쉽게' 돈을 벌고 있습니다. 모든 것에는 장단점이 있습니다. 특히 새로운 비즈니스 모델을 탐색할 때는 위험이 반드시 존재합니다.

Jianye는 자산 경량화 접근 방식을 취하여 너무 큰 조치를 취하지 않습니다.

현재 Zhongyuan Jianye의 핵심 프로젝트는 여전히 허난성에 있으며, 허난은 여전히 ​​Jianye의 가장 큰 '식품 및 의류 제공업체'입니다. 2020년 6월 30일 현재, Zhongyuan Construction이 관리하는 182개 프로젝트 중 174개가 허난성에 위치하여 90% 이상을 차지합니다.

Lu Wenxi는 부동산 회사로서 "글로벌 진출을 위해서는 프로젝트 위험을 파악하는 능력이 있어야 한다"고 시에 말했습니다.

게다가 허난을 벗어나려면 씩씩하게 걷는 것뿐만 아니라 꾸준하게 걸어야 한다. 브랜드는 탄탄한 여정의 기반이며, 꾸준하고 먼 여정을 위해서는 많은 자본의 지원이 필요합니다. Lu Wenxi는 "글로벌 진출을 위한 필수 조건 중 하나는 자금의 필요성입니다."라고 말했습니다.

CCRE Real Estate의 관점에서 볼 때 부채 압력은 적지 않습니다. CCRE 부동산의 자산-부채 비율은 2018년 상반기 87.04에서 2020년 상반기 92.02로 약 5%포인트 증가했다. 2020년 상반기 기준 CCRE 부동산의 총 부채는 1,510억 위안에 달했다.

허난을 떠날 '자격'을 얻고 싶어하는 후바오센은 상당한 재정적 압박에 직면해 있다. 이제 Hu Baosen은 어떻게 상황을 타파해야합니까?

(저자 Zeng Jiayi, 편집자 Han Zhongqiang)