'임대대출' 루틴의 업그레이드된 노하우, '예방법'을 확인해 보세요.

원제 : 일상적인 '임대대출'의 후유증은 제거하기 어렵고 전술이 확대되는 위험이 다가오고 있습니다

전통적인 임대 성수기는 졸업 시즌과 함께 찾아옵니다. , 임차인이 "함정"을 피하는 방법은 모든 당사자의 관심을 끌었습니다.

최근 인민일보 온라인부동산이 조사한 결과 지난해 세입자들을 난처하게 만들었던 '임대대출' 수법이 새로운 수법을 낳았고, 이로 인해 세입자들이 더 큰 위험을 부담할 수 있으므로, 경계하십시오. 동시에 일부 임차인은 여전히 ​​환불 불가능한 보증금 및 임대료, 추가 공제, 선불 등급 하향, 연체 신용 보고서, 주택 임대 회사 부재로 인한 대출 거부 등의 문제를 겪고 있으며, 이는 효과적으로 해결되지 않았습니다.

변호사들은 임차인에게 '임대차 대출' 계약을 체결할 때 주의해야 할 점, 함정에 주의해야 할 점, 비정규 중개업자를 멀리해야 할 점 등을 상기시킨다.

위험을 전가하고 '임대 대출' 트릭을 업그레이드

일반적으로 말하면 '임대 대출' 모델은 대부분 주택 임대 회사가 임차인의 신용을 제3자 금융 회사에 담보로 제공하는 것을 의미하며, 및 금융회사 집세 전액을 임대회사에 미리 지불하고, 임대회사는 이를 집주인에게 넘기고, 임차인은 정기적으로 금융회사에 그 돈을 상환합니다.

업계 관계자에 따르면 임대업체는 일반적으로 대출을 보류하고 분기별 또는 월별 지불 형태로 집주인에 대한 지불을 지연하고 자금을 확장, 개조 및 기타 목적으로 사용하여 높은 레버리지, 불규칙성을 초래합니다. 기금 운영 및 기타 문제. 임대회사가 재무적인 문제에 직면하고 기능이 부족해지면 금융회사, 집주인, 임차인에게 위험과 손실을 초래하게 됩니다.

실제로는 대출이 임차인의 신용기록에 포함돼 있고 임대업체, 집주인, 임차인, 금융회사 등이 관여하기 때문에 임차인이 '임대대출'을 거부하는 경우가 많다. 일부 임대업체는 사실을 은폐하고 '내부 프로세스'를 핑계로 임차인의 신분증 들고 있는 사진 등 개인정보를 빼내 대출을 유도해 '임대대출'을 '일반대출'로 전락시켰다.

최근 베이징 다렌아파트의 많은 임차인들은 다렌아파트가 '1보증금 3불'을 낸 임차인을 '1보증금 1불'로 전환하도록 유도했다고 피플닷컴 부동산에 제보했다. 세입자는 "임대 대출"을 신청합니다. 이미 '임대대출'을 이용한 다렌아파트 입주자는 신규 대출계약을 체결해야 합니다. 과거와 다른 점은 이번에 임대대출금이 임차인 개인계좌로 직접 입금된 뒤 임차인이 다렌아파트로 이체한다는 점이다.

임차인 왕위안은 인민일보 온라인부동산과의 인터뷰에서 다렌아파트의 위챗 애플릿을 통해 새 계약을 체결했으며 대출기관은 스마일리파이낸스라고 전했다. "다렌아파트는 '1보증금 1불'이 임차인의 부담을 덜어줄 수 있다고만 말했어요. 당시에는 좋다고 생각했는데, 다 하고 나니 대출이었다는 걸 알게 됐어요." 우리 계좌로 먼저 들어온 뒤, 렌유 회사 계좌로 한 번에 대출금을 이체해 달라는 요청을 받았다.”

업계 분석가들은 이러한 회전 방식을 통해 임대 회사가 채무 위험을 임차인에게 전가한다고 분석한다.

임차인은 이전에 임대대출과 직접 접촉한 적이 없기 때문에 임대회사에 문제가 발생한 후, 집주인에게 퇴거당한 후 상환이 중단되어 발생하는 신용문제를 금융회사가 도와주어야 할 의무가 있다. 그러나 새로운 지불방식에서는 리스회사와 금융회사 사이에 제한적인 관계가 없다. 즉, 차후의 상황이 어떻든 임차인이 약정한 대로 상환해야 하며, 임차인의 개인적 힘으로 이를 이행하는 것이다. 임대회사에 양도된 임대대출을 회수하기가 더 어렵습니다.

다렌아파트는 인민일보 온라인부동산에 "직원의 대출 은폐와 대출계약 유도 행위에 대해 다렌아파트는 협력 금융회사에 대출 처리 인센티브를 지급하지 말 것을 요청했다"고 답했다. 직원을 임대하고, 직원을 요구합니다. 직원은 임차인에게 진실을 알릴 의무를 이행합니다.

인민일보 온라인 부동산에 따르면 '임대대출' 제도의 업그레이드는 비단 독특한 사례가 아니다. 베이징 하오위안항계부동산중개유한회사를 통해 임대를 하는 일부 임차인은 계약을 체결했다. 대출 계약에는 Jinshang Financial이 발행한 대출 자금이 차용인이 독립적으로 Haoyuan Hengye에 지불한다는 내용이 나와 있습니다.

임차인이 제공한 전자계약서 사진을 보면 대출플랫폼이 대출금을 임차인의 계좌로 직접 지급한 뒤 이를 임차인이 임대업체에 이체하는 모습이 나타나며, 이에 대한 상환 책임은 임차인에게 있다. .

계약서에는 임차인이 상품/서비스에 관한 분쟁을 이유로 대출금 상환을 거부할 수 없다고 명시되어 있습니다.

계약서에는 “임차인은 Jinshang Financial이 Haoyuan Hengye와 광고, 보증 또는 유통 관계가 없음을 임차인이 알고 이해하고 확인합니다. 임차인과 Haoyuan Hengye 사이에 분쟁이 발생할 경우 임차인은 다음과 같이 해야 합니다. 고객은 스스로 문제를 해결하기 위해 Haoyuan Hengye와 협상해야 하며 Jinshang Financial과는 아무런 관련이 없으며 임차인은 제품 또는 서비스 분쟁을 이유로 대출 원금 및 관련 비용 상환을 거부해서는 안 됩니다."

“임대업자가 파산하면 임대료를 징수하지 못하는 집주인은 세입자를 내쫓게 된다. 세입자는 살 집도 없고 남은 임대료 대출도 돌려받을 방법이 없어 지게 된다. 업계 관계자는 “계속해서 금융회사에 돈을 빌려 상환하는 것”이라고 말했다.

베이징 룽안 법률 사무소의 부동산 변호사 마유진은 아파트 회사들이 세입자에게 대출 계약을 체결하도록 유도해 세입자의 알권리를 침해한다고 말했다. 직원들이 비정기적으로 영업을 하고, 임차인들의 개인정보가 유출될 가능성도 배제할 수 없다고 말했다. Ma Yuzhen은 세입자에게 정보를 신중하게 제출하고 서명하기 전에 계약 내용을 주의 깊게 판단할 것을 상기시킵니다.

임대업체가 없어 임차인의 권익옹호가 어렵다

“지난해 11월 집주인 위지안아파트 캐피털체인에 문제가 발생했다. 집세를 못 ​​받아 우리를 쫓아냈어요. 문제가 해결된 줄 알았는데, 이번 달에 대출 플랫폼에서 23,000위안 이상을 공제했는데, 신용 보고서를 확인해보니 Yujian의 대출금이 아직 남아 있었습니다. 상하이 바오산구 위지안 아파트에 거주하는 린다 씨는 6개월 동안 연체를 당해 주택담보대출이 차감됐다. "상하이 바오산구 위지안 아파트에 거주하는 린다는 반년 동안 '임대 대출'로 인해 어려움을 겪었다. 그녀는 서명할 때 인민일보에 이렇게 말했다. 계약은 다 했고, 뭐하는 사람인지도 모르는 가사도우미(유미 직원)가 대출을 받았어요.

위지안 아파트 임차인이 제공한 스크린샷을 보면 임차인이 '임대차 대출' 계약을 체결하지 않은 것으로 드러났다. 임대료가 취소된 지 수개월이 지났지만 금융회사는 여전히 임차인의 자금을 압수했다.

Shanghai Yujian의 인수자인 Maijia Apartment 및 대출 자금 발행 기관인 Jinshang Financial과 여러 차례 대화를 나눈 후 Linda는 Jinshang Financial이 신용 보고 측면에서 초과 공제된 임대료의 환불을 거부했다고 말했습니다. 임대 관계는 사실상 종료되었으며 Jinshang Financial은 2개월 동안 그녀의 연체 대출 기록을 정리하는 데 도움을 주기로 약속했습니다.

사건 전체를 검토해본 린다는 유젠 직원이 자신을 위해 운영한 대출계약이 신원을 확인할 수 없는 전자서명만 사용했다는 사실을 발견했고, 대출계약이 준수되는지조차 의심하게 됐다.

마유진은 임대 계약이 자신의 진정한 의사 표현이 아님을 임차인이 정말로 입증할 수 있다면 소송을 제기하고 대출 계약 해지 신청을 할 수 있다고 말했다. "그러나 이는 결국 임차인이 서면 대출 계약을 뒤집을 만큼 충분한 증거를 보유할 가능성이 없기 때문에 달성하기 어렵습니다."

린다와 비슷한 경험을 가진 임차인이 많다. 베이징 임차인 샤오창이 설립한 임차인 커뮤니케이션 그룹은 1만명이 넘는 '임대대출' 임차인을 대상으로 그들의 권리를 옹호하고 있다. 인민일보 부동산 조사 결과 아파트 관리의 자금난이나 중개업자의 탈북 등으로 '임대대출'에 갇힌 세입자들은 집주인에 의해 쫓겨나고, 전세금을 회수하지 못하는 문제에 직면한 것으로 드러났다. 임대회사, 발생하지 않은 임대료 및 필요성을 모르고 체결한 대출금을 계속해서 지급하고, 상환을 해지한 임차인의 연체신용신고, 소비제한 등의 경험.

Beijing Haoyuan Hengye의 많은 세입자들은 People.com Real Estate에 Haoyuan Hengye와의 의사 소통이 효과적이지 않은 후 경찰에 신고하고 법원에 소송을 제기하는 등의 조치를 취했다고 말했습니다. 경찰은 임차인에 대한 하오위안 헝계의 과실이 경제적 분쟁이라고 판단해 소송을 제기하지 않았다. 법원 판결 이후에도 집행 가능한 재산이 없어 집행을 이어갈 수 없었다. 2018년 12월 Haoyuan Hengye로부터 임대 취소 통지서를 받은 일부 세입자는 Jinshang Financial에 연락하여 연체된 신용 기록을 삭제했지만 보증금과 임대료는 여전히 반환되지 않습니다. "현재 일반적으로 Haoyuan Hengye 직원과 연락할 수 없습니다. 직원에 의해 차단되지 않은 일부 세입자에게 연락이 왔고 그들은 더 이상 Haoyuan Hengye 직원이 아니라고 말했습니다. 일부 사람들은 Haoyuan Hengye가 위치한 곳을 찾았습니다. 베이징에는 이미 많은 사무실이 비어 있습니다.”라고 세입자가 말했습니다.

Haoyuan Hengye 임차인은 임대가 반환된 후 임대 양도 양식과 제3자 대출 플랫폼의 미결제 금액 사진을 제공했습니다.

인민일보 온라인 부동산은 하오위안헝계의 공상업 등록정보에 있는 휴대폰 번호로 여러 차례 전화를 걸었고, 전화를 받은 직원이 인터뷰 편지를 받은 사실을 확인했다. 답장이 없습니다.

Beijing Tiandihao Real Estate Brokerage Co., Ltd.의 임차인인 Wang Weidong이 설립한 권리 보호 커뮤니케이션 그룹에는 300명이 넘는 임차인이 포함되어 있으며, 2019년 1월 Xicheng Public에 집단 신고가 이루어졌습니다. 베이징 보안국은 아직까지 아무런 진전이 없습니다. 세입자 고객은 Tiandihao 직원에게 연락할 수 없습니다.

Beijing Caishengda Asset Management Co., Ltd.의 임차인은 Caishengda가 2018 년 11 월 임차인에게 상환금을 Jinshang Financial에서 Rent로 변경하도록 강요하여 임차인의 신용을 침해했다고 인민일보 온라인 부동산에 신고했습니다. 기한이 지났다고 보고합니다. 현재 Caishengda 직원과 연락이 되지 않습니다. 인수자인 Aonan Yashe (Beijing) Real Estate Brokerage Co., Ltd.는 해당 책임을 지지 않으며 임차인에게 1년 동안 임대 계약을 갱신해야 한다고 밝혔습니다. 보증금은 환불되지 않습니다.

동시에 쑤저우러잔아파트, 베이징원신우부동산중개유한회사, 베이징솽창즈위안부동산개발유한회사의 일부 임차인도 비슷한 문제에 직면했다. 연락이 끊기거나 책임이 없는 경우 세입자 신용 보고가 늦어지고 재정적 손실이 발생하는 경우가 많습니다.

인민일보 온라인 부동산은 위 6개 기업의 공상정보에 등록된 번호로 반복해서 전화를 걸어 쑤저우러잔과 베이징차이성다 직원이 인터뷰 요청을 알게 된 뒤 차례로 인터뷰 편지를 보냈다. , 그들은 해당 회사와의 접촉을 거부했습니다. 관련성에 대해 다른 회사는 보도 시간 현재 응답하지 않았습니다.

상하이위젠, 베이징하오위안헝계, 베이징차이셩다, 베이징원신우, 베이징솽창즈위안 등 5개 임대업체의 대출기관이 모두 진씨에게 '임대대출'을 신청한 것으로 드러났다. 제한된. Jinshang Financial이 대출 계약 준수 여부를 결정하는 방법, 임대 회사가 자금을 인출하는 위험을 제어하는 ​​방법, 과다 청구된 지불금을 환불하는 방법, 임차인이 소극적 요인으로 인해 연체된 신용 기록을 정리하도록 지원하는 방법을 이해하기 위해 People's Daily Online Real Estate는 질문했습니다. Jinshang 재무 인터뷰 편지가 발송되었습니다.

진샹파이낸셜 이사회 사무실은 인터뷰 편지 접수를 확인했지만 보도 시점 현재까지 응답이 없다.

딜레마를 타개하기 위해 전문가들은 감독 강화를 촉구

리스회사들이 '임대대출' 조작에 열중하는 이유는 무엇일까? '임대대출' 발전, 어떻게 해결할까?

후징희 전 내집사랑그룹 지주회사 부사장은 인민일보 온라인 부동산과의 인터뷰에서 장기 임대 아파트의 핵심 자산이 너무 높아 연간 수익률이 낮다고 말했다. 효과적인 자금 조달 채널이 부족하여 시장에서는 '임대 대출'이 탄생했습니다. 일상적인 '임대대출'은 객관적으로 자본풀과 만기의 미스매칭을 만들어 높은 레버리지와 높은 리스크로 인해 장기임대아파트 시장의 재무적 레버리지가 증폭되는 반면, 임차인과 집주인에게 리스크가 접목된다.

베이징부동산법학회 부회장 겸 사무총장이자 수도경제경영대학 교수인 자오슈치(趙秀内)는 장기 임대 아파트 급증이 '과잉 아파트 이용'과 관련이 있다고 본다. '임대대출'이 높은 가격에 주택을 마련하기 위해 마련한 자금으로 인해 장기임대아파트가 생계를 유지하지 못하는 현상도 임대대출 관리가 소홀하고 다른 용도로 활용되는 것과 관련이 있다.

다양한 단점과 위험성이 있지만 일부 전문가들은 금융혁신 방식으로서 '임대대출' 자체에 문제가 있는 것이 아니라, 사용 과정에서 효과적인 감독이 부족하다는 점을 지적한다. 우리는 주택 임대 산업에서 '임대 대출'의 긍정적인 역할을 충분히 인식하고 운영 주체의 합리적인 자금 조달 요구를 충족해야 합니다.

대도시 주택가격이 오르고 젊은 인재들의 유입이 이어지면서 주택임대수요도 점차 늘어나고 있다. 특히 졸업 시즌이 다가옴에 따라 '입주'와 '분할 납부'로 알려진 장기 임대 아파트가 대도시에서 열심히 일하는 많은 대학 졸업생들을 끌어 모았고, 적절한 재정 지원은 이들의 임대료 압박을 완화하는 데 도움이 될 수 있습니다.

이와 관련하여 E-House 연구소 싱크탱크 센터의 연구 이사인 Yan Yuejin은 규제 당국이 임대 시장의 금융 위험에 대한 관리 및 통제를 강화해야 한다고 믿습니다. 예를 들어, 임차인의 한 달치 임대료에 해당하는 대출 자금과 마찬가지로 자금의 일부를 감독을 위해 적절하게 인출할 수 있어 다양한 유형의 임대 계약 위반 후 위험을 예방하는 데 도움이 될 수 있습니다.

실제로 위험한 '임대대출' 관행에 대응해 2018년 하반기부터 전국 각지에서 '임대대출' 사업을 규제하는 문서를 잇달아 발행해왔다.

베이징의 많은 부서에서는 주택 임대 회사에 은행 대출 및 기타 금융 채널에서 얻은 자금을 사용하여 주택을 확보하기 위해 악의적으로 경쟁하지 말라고 요구하고 있으며, 상하이에서는 소규모 대출 회사와 금융 보증 회사에 임대 회사와의 협력을 즉시 중단할 것을 요구하고 있습니다. 개인 '임대 서비스' '대출' 사업을 수행하기 위해 충칭은 불법적인 '임대 대출' 활동을 시정하고 중개인이 세입자에게 '임대 대출'을 체결하도록 강요하거나 속이는 것을 엄격히 금지합니다.

지난해 8월 중국 은행보험감독관리위원회는 차별화된 부동산 신용정책의 추가 개선을 요구하고 '계약금 대출'과 소비자를 엄격히 금지했다. 대출자금이 부동산시장으로 유입되는 등 불법행위를 막아 부동산 거품을 단호히 억제했습니다. 올해 1월 중국 은행보험감독관리위원회는 금융시장 혼란을 지속적으로 통제하고, 불법 영업 활동을 더욱 억제하며, 고위험 기관을 법에 따라 처리하고, 불법 금융을 엄중하게 단속할 것을 다시 한번 요청했습니다. 활동을 추진하고, 금융시장의 안정을 유지하며, 부동산의 장기적인 메커니즘 구축을 촉진합니다.

“정부가 '임대대출' 사업을 맹목적으로 억압하는 것이 아니라, 표준화된 운영 개념을 강조하고 있는 것입니다.” Yan Yuejin은 지역 정책 관점에서 첫째로, 임대계약서에는 임차인이 '임대대출' 위험성에 대해 명확히 경고해야 하며, 둘째는 장기임대아파트 사업자를 '임대대출' 사업에서 직접 분리하라는 것이다.

"'임대대출'에는 장점과 단점이 있습니다. 숨이 막힌다고 포기해서는 안 됩니다. 위험을 잘 예방하고 '임대대출'과 아파트 회사를 효과적으로 분리해야 합니다. 동시에 우리는 또한 세입자에게 위험을 상기시키고 자금 풀이 배정되도록 보장해야 하며 '임대 대출' 자금은 집주인의 임대료를 지불하는 데 사용됩니다."라고 Zhao Xiuchi는 제안했습니다. (이 글에서 인터뷰한 세입자들은 모두 가명입니다)?