베이징 오리엔탈 플라자, 리카싱이 팔아 죽일까? 그렇지 않다

"오리엔탈 플라자"는 베이징의 중심, 장안동 1번가의 좋은 위치에 위치하고 있습니다. 이전 기사에서 저자는 '베이징 오리엔탈 플라자'의 토지 시대와 리카싱의 동거인 소득권 매입에 대해 이야기했다. 이 기사에서는 '리카싱이 베이징 오리엔탈 플라자를 어떻게 축소하고 매각했는지'에 대해 자세히 설명한다. " 그리고 그는 왜 이런 짓을 했을까요?

우선 베이징 오리엔탈 플라자는 리카싱 소유라고 하는데, 지금은 리카싱과 그의 아들이 직접 경영하는 회사에서는 '오리엔탈 플라자'에 대한 투자가 불가능하다. 아예 발견됨.

실제로 베이징 오리엔탈 플라자의 토지 사용권과 건물 소유권은 '베이징 오리엔탈 플라자 유한공사'라는 국내 회사에 속해 있으며, 2011년부터 '홍콩 후이셴 투자'라는 회사에 속해 있다. " "회사는 'Beijing Oriental Plaza Co., Ltd.'의 주식 100주를 보유하고 있습니다.

홍콩 Hui Xian Investment Co., Ltd.는 역외 회사인 Hui Xian BVI를 통해 "Hui Xian Real Estate Trust"가 간접적으로 보유하고 있습니다. 여러 층의 지분 침투를 통해 우리는 오리엔탈 플라자의 소득권이 마침내 "회선 부동산 신탁"의 손에 넘어간 것을 발견했습니다. 그렇다면 "회선 부동산 신탁"과 리카싱의 관계는 무엇입니까? ?

신탁의 이력을 살펴보면 2011년 이전에는 리카싱 가족 기업인 청공홀딩스가 신탁 전신의 지배주주였던 것으로 확인됐다. 신탁의 핵심자산은 베이징오리엔탈이었다. 지난 4월 29일 리카싱이 이끄는 청공홀딩스그룹의 후이시안 지분율도 별도 분사 및 상장으로 인해 크게 하락했다.

2020년 12월 말 기준 리카싱 청공홀딩스의 후이시안부동산신탁(오리엔탈프라자 모회사) 지분율은 32.49로 떨어졌다. -싱 일가의 베이징 오리엔탈 플라자 지분은 1/3도 안 남았고, 소위 '팔지도 않고 때려죽인다'는 소문만 퍼뜨리고 있다.

2011년 Huixian REIT가 상장되었을 때, Beijing Oriental Plaza Co., Ltd.의 Gan Qinglin 회장은 상장 수익금이 주로 Oriental Plaza의 원래 주주들에게 반환되었다고 밝혔습니다. 실제 외환은 관련되지 않습니다. 해외 모금 자금의 국내 송금 문제가 해결되어야 합니다. 이 말은 이 상장이 실제로 오리엔탈 플라자의 원래 주주 지분을 위장한 축소라는 것을 외부 세계에 재치있게 알려줍니다.

Hui Xian REIT의 2011년 중간재무보고서를 확인한 결과, Hui Xian은 상장 후 펀드 유닛 보유자들에게 약 117억 7천만 위안의 대출금을 상환한 것으로 나타났습니다. Li Ka-shing의 Cheung Kong Holdings 및 기타 원래 주주들이 이 상환을 받은 후 실제로 Oriental Plaza 프로젝트에서 "자금 회수"를 달성했습니다.

그렇다면 베이징 오리엔탈 플라자는 왜 베이징의 절판된 부지인 '1 East Chang'an Street'에 자리 잡고 있는지 궁금합니다. 보유량을 늘리고 줄이나요? 이는 오리엔탈프라자의 자산가치평가에서 시작됩니다.

오리엔탈 플라자는 총 건축 면적이 80만 평방미터에 달하며 주로 오리엔탈 신천지 쇼핑몰, 8등급 A 오피스 빌딩, 2개의 오리엔탈 플라자 아파트, 5성급 오리엔탈 등 4개 부분으로 구성됩니다. 플라자 유에 호텔. 오리엔탈프라자의 모회사인 후이시안부동산신탁의 재무보고서에 따르면 오리엔탈프라자 전체의 평가액은 다음과 같습니다.

감정평가표를 보면, 수도 제2순환도로의 건설면적은 31만㎡로 추산되며, 그 가치는 149억 위안에 불과하고 등가단가는 48,300위안/㎡에 불과하다. Haoting 아파트는 평방미터당 26,900위안에 불과했습니다. 이러한 평가 방법은 분명히 Oriental Plaza의 가치를 심각하게 과소평가했습니다.

경영진의 오리엔탈프라자 가치평가가 보수적인 이유는 무엇일까? 이유는 오리엔탈프라자 부지와 해외 영업권이 20~30년밖에 남지 않았기 때문이다.

2011년 오리엔탈 플라자 회장 Gan Qinglin에 따르면 "현재 상장 자산 가치 평가는 관련 요소를 충분히 고려했습니다.

"Beijing Oriental Plaza의 토지 소유권은 2049년 4월에 만료되고 Huixian의 Oriental Plaza에 대한 운영권은 2049년 1월에 만료됩니다. Gan Qinglin의 원래 말은 "그때(2049)까지 연장(갱신)됩니까?), 여전히 그렇습니다.

Huixian REIT가 보유하고 있는 Oriental Plaza의 가치가 크게 하락할 것은 바로 이러한 불확실성 때문입니다. 이 때문에 리카싱 등 원주주들은 오리엔탈프라자의 자산을 미리 포장해 상장했다.

현재까지도 오리엔탈프라자는 리카싱 가문이 운영하고 있지만 오리엔탈플라자는 청공홀딩스에서 분사된 후 오리엔탈플라자 모회사인 후이시안부동산신탁의 지분율은 32.49에 불과하다. 전염병으로 영향을 받은 2020년을 제외하면 후이시안부동산신탁에서 받은 배당금은 과거에는 연간 5억 위안 정도였지만, 오리엔탈 플라자는 더 이상 리카싱 가문에게 중요하지 않다.

"팔릴 때까지 팔지 않겠다"는 오리엔탈 플라자는 점점 더 중요해졌습니다. 리카싱 가족과 멀어졌습니다