물류단지 운영모델 심층 분석

물류단지 운영 모델 심층 분석

서론: 현재 물류단지 도시 건설이 본격화되고 있는데, 물류단지가 조성된 이후에는 어떻게 해야 할까? 운영에 있어 정부와 기업의 역할은 무엇입니까? 다음은 물류단지 운영 모델에 대한 심층 분석입니다. . 물류단지 운영 모델 심층 분석 1

국내외 물류단지 건설 및 운영 모델 분석

1 모델 분류

기존 건설 및 운영 모델 국내외 물류단지 조성 일반적으로 건설과 운영 통합형, 건설과 운영 분리형, 건설과 운영 교차형의 3가지로 구분할 수 있다.

구축 및 운영 통합 모델

'관정부' 모델과 '기업-기업' 모델로 나눌 수 있다. 이 두 가지 모델은 건설과 운영이 모두 통합되어 있지만 실제로는 여전히 많은 차이점이 있습니다. 두 모델의 가장 큰 차이점은 하나는 정부가 전적인 책임을 맡고 다른 하나는 기업이 전적인 책임을 진다는 것입니다.

'정부-정부' 모델. 이 모델에 따른 공원은 일반적으로 정부가 물류단지의 통합 계획을 담당하는 하향식 모델을 구현합니다. 정부의 재정 자원은 공원 기반 시설 건설, 운영 및 관리를 포함한 공원 건설에 전액 투자됩니다. 정부가 주관하는 물류단지의 모습입니다. 물류단지의 개발과 건설에 있어서 정부는 기본조건을 조성하는 주체이자 운영질서를 유지하는 주체이다.

'기업-기업' 모델. 이 모델은 정부가 토지나 기존 시설, 장비를 기업에 임대하거나 양도한 뒤 기업이 물류단지를 개발·건설하고 기업이 물류단지를 관리·조직하는 방식이다. 물류 단지의 개발 및 건설은 전적으로 기업 행위이며 국유, 집단, 민간, 민간, 상장 기업, 사회 개인 등 모든 측면에서 투자를 유치합니다. .은 물류단지의 개발 및 건설을 담당하고, 물류단지의 운영 및 관리를 담당하거나 운영을 담당하는 전문물류단지 운영업체를 설립하기 위해 설립된다. 기업이 스스로 시작한 단체이지만, 대부분 다양한 정책에 있어서 정부의 지원이 필요하다.

건설 및 운영 단계분리 모델

주로 '정부-기업' 모델을 기반으로 함. 이 모델에서는 정부가 물류단지 계획을 담당하고, 정부 재정의 일부를 물류단지의 주요 인프라 건설에 사용합니다.

기타 지원 시설의 건설 및 운영 관리; 물류단지 내 시설은 전액 지분으로 제공되며, 정부는 물류단지 건설에 있어 투자자 역할만 할 뿐, 물류단지의 일상적인 경제활동과 각종 관리에는 참여하지 않는다. 물류단지는 기업이 완성한다.

구축 및 운영 교차형 모델

크게 '관기업협력', '관관기업협력', '관기업협력' 3가지 모델이 있다. -정부-기업 협력". 독특한 특징은 정부가 물류단지에 주요 기반 시설과 기타 지원 시설을 구축하기 위해 적절한 비율로 단독으로 투자하거나 기업과 공동으로 투자하고, 이후 기업이 단독으로 운영하거나 정부와 협력한다는 점이다

비교 두 모델 중

건설 및 운영 통합 모델의 가장 일반적인 특징은 건설 및 운영의 주체가 동일하고 건설 및 운영 과정에서 개별적으로 부담하는 위험이 더 크다는 것입니다.

'관-관' 모델은 충분한 재원과 관련 정책 지원이 특징이지만, 정부가 과도한 리스크를 부담하기 쉬우며, 정부가 운영하게 되면 시장 경쟁력이 부족해진다. 일반적으로 권장됩니다. 지역 물류 수요가 크고 지역적 이점이 분명한 경우에 채택됩니다.

'기업-기업' 모델의 특징은 프로젝트 자금 조달, 건설, 운영, 대출 상환 등에 대한 완전한 책임을 지닌 완전하고 과학적인 프로젝트 관리 시스템과 메커니즘을 형성할 수 있다는 점입니다. 건설비에 대한 엄격한 예산 제약이 있지만, 이전 모델에 비해 정부 투자의 큰 부분을 강력하게 지원하지 않으면 프로젝트 법인이 건설 및 운영을 위한 막대한 자금을 조달하는 것이 더 어렵습니다. 매몰 비용은 법인에게 막대한 재정적 압박과 운영 위험을 가져옵니다.

시공과 운영 분리 모델의 가장 큰 장점은 입주자와 시공자가 겹쳐도 불공정한 경쟁으로 이어지지 않는다는 점이다.

단점은 물류단지 운영 및 관리에 있어 기업이 단독으로 위험을 감수해야 하고, 물류단지 운영에 있어 이익분배의 차이가 발생하기 쉽고, 물류단지 관리업체가 개발주체의 간섭에 취약하다는 점이다.

구축 및 운영 교차 모델은 통합 모델과 상분리 모델의 단점을 어느 정도 완화하고, 이들을 교차·합성한 모델이다.

'관-기업-기업' 모델의 주요 특징은 물류단지 건설 과정에서 충분한 재원과 관련 정책 지원을 확보할 수 있지만, 물류단지 운영 과정에서 수익 배분이 어렵다는 점이다. 이 모델은 물류단지 관리 기업에 대한 건설주체의 간섭을 완화할 수 있다.

'관관기업협력' 모델의 가장 큰 특징은 정부의 관련 정책 지원을 받을 수 있지만, 물류단지 조성 과정에서 정부가 단독으로 위험을 감수해야 한다는 점이다.

'관-기업 협력-관-기업 협력' 모델의 주요 특징은 충분한 재원과 관련 정책 지원이 물류단지 건설 및 운영에 있어서의 위험을 보장할 수 있다는 점이다. **시장 경쟁의 요구를 즐기고 충족할 수 있습니다.

3개 물류단지 건설 및 운영모델 사례분석

국내외 물류단지 건설 및 운영모델의 대부분은 위의 내용을 참고하여 수행된다. 그러나 구체적인 계획 및 건설 실무에서는 제안된 공원의 기능, 성격 및 기본 조건, 재정 상태 및 정책 방향과 같은 다양한 특성과 특정 조건을 기반으로 다양한 건설 및 운영 모델을 채택해야 합니다. 지방자치단체, 발전을 주도하는 주요 기업의 유무 등이다. 분석을 위해 Chengdu Xindu Logistics Center, Suining Jinjia Logistics Park 및 Chuanhua Logistics Base의 세 가지 성공적인 사례가 선택되었습니다. 이는 많은 물류 단지의 건설 및 운영에 좋은 참조 의미가 있습니다.

1 청두 신두 물류센터

신두는 청두의 북문에 위치하고 있으며 독특한 위치와 확실한 장점을 가지고 있습니다. 현대 고속도로 물류 발전을 위한 자연스러운 위치입니다.

청두 순환 고속도로 북쪽, 신두 싱청 대로 남쪽. Xindu 물류 센터는 청두 물류 개발 시스템의 중요한 부분이자 국가 현대 물류 네트워크의 중요한 노드입니다. 청두에 본사를 두고 쓰촨성을 서비스하며 서쪽으로 뻗어나가며 국가를 연결합니다. 진열 거래, 상품 창고, 화물 유통, 화물 스테이션이 하나로 통합됩니다.

단지는 창고 및 유통, 고속도로 화물 유통 지역, 비즈니스 정보 서비스 지역, 상업 무역 지역, 주거 지원 지역 등 5개 주요 기능 지역을 가질 계획이다. 신두 물류센터는 청두시 정부, 신두 구 정부 및 기업이 공동으로 투자하고 건설한 것으로 위에서 언급한 건설과 운영이 분리된 "정부 설립, 기업 수행, 시장 운영"의 건설 및 운영 모델을 채택합니다. . "정부-기업" 모델. 정부는 물류센터의 주요 수직·수평 뼈대망과 대형 화물도로의 복선 중앙구간을 구축하고, 물, 전기, 가스, 통신 등 지원시설을 제공하고 이에 따른 투자유치를 담당한다. 계획된 구역으로 이동합니다. Xindu 물류센터 관리위원회는 센터의 일상적인 관리를 담당하고, 정착된 회사는 자체 인프라 구축과 독립적 운영을 담당합니다.

2 쑤이닝 진지아 물류단지

쑤이닝 진지아 물류단지는 318번 국도 옆에 위치해 있다. 이 단지에는 TOD 핵심지역, 종합물류지구, 생태주거지 등이 포함될 계획이다. 창고구역, 산업물류개발구역, 종합상업벨트 등 6개 주요 기능구역을 갖고 있다.

Jinjia Logistics Park는 Suining시 정부, Chuanshan 지역 정부, 기업 및 사회 단체가 공동으로 투자 및 개발하며 "정부 지도, 시장 운영, 롤링 개발"의 건설 및 운영 모델을 구현합니다. , 모델에는 '정부-기업 협력-정부-기업 협력' 모델이 얽혀 있습니다.

진자 물류센터 관리위원회는 단지 건설 및 운영을 담당하며, 단지 운영 및 관리 조직은 현대적인 회사 시스템을 채택하고 항상 '정부와 기업, 시장의 분리'를 고수할 것입니다. 운영”을 운영하며 공원 개발 및 건설, 투자 촉진 및 운영 관리를 자주 수행하며 “정부가 단계를 설정하고 기업이 수행하며 통일된 계획, 단계별 구현”이라는 건설 원칙을 제시합니다. , 지원 시설을 개선하고 좋은 서비스를 제공합니다."

3 청두 추안화 물류기지

청두 추안화 물류기지 - 청두시 북동쪽에 위치한 신두 물류센터는 중심의 중요한 부분으로 절강성 추안화로 구성되어 있다. 그룹은 건설에 투자했으며 그룹은 특정 운영을 담당하기 위해 Chengdu Chuanhua Logistics Base Co., Ltd.를 설립했습니다. 청두시에서 9km 떨어져 있고 3차원 로터리가 인접해 있다는 장점이 있습니다. 동쪽으로는 Freight Avenue, 남쪽으로는 Bihe, 서쪽으로는 Chengde Bulky Road, 북쪽으로는 Weiyi Road로 연결됩니다.

청두 추안화 물류기지의 총 계획 면적은 1,150에이커, 총 건축 면적은 60만㎡, 총 투자액은 15억 달러에 달한다. 유통, LTL 라인, 물류 사업, 지원 서비스 등 기능을 하나로 통합하고 Chuanhua Logistics의 일관된 비즈니스 철학인 "원스톱" 서비스를 고수하여 정착된 기업에 "정보, 거래, 시설 및 장비, 라디오 및 텔레비전 통신, 기술 지원, 컨설팅 및 교육, 산업 및 상업, 금융 및 세무, 은행, 보험, 우체국, 물류 및 생활 시설 및 기타 일류 서비스를 제공하여 정보 기반, 네트워크화, 집약적, 효율적 및 공공 운영을 창출합니다.

하루 5,000대의 고정 주차 차량과 8,000대의 이동 차량을 보유하고 있으며, 500,000대의 소셜 차량을 통합하여 서비스 네트워크를 갖춘 LTL 고속 노선을 구축 및 운영할 계획입니다. 전국 28개 성, 지방자치단체, 자치구, 220개 이상의 중심 도시 서비스 매장을 포괄하며 서부 지역 LTL 특송 산업의 새로운 시대를 열었습니다.

기지에는 다음과 같은 정보 거래 건물이 있습니다. 80,000제곱미터 이상의 부지에 1,300개 이상의 제3자 물류업체를 수용할 수 있으며, 정보거래소의 대형 전자 스크린을 통해 기지에 정착한 물류업체는 운영 개시 후 종합적인 화물 정보를 게시할 수 있습니다. 하루에 공개되는 정보량은 12,000개에 달할 수 있으며, 그때까지 기지 내 물류 기업은 연간 2,100만 톤의 화물을 운송할 수 있는 남서부 최대의 고속도로 화물 정보 슈퍼마켓이 될 것입니다. /p>

물류단지는 물류업무가 집중되는 지역에 다양한 물류시설과 다양한 형태의 물류기업이 공간적으로 밀집되어 있고, 여러 교통수단이 연결되어 있는 곳을 말한다. 일정한 규모와 다양한 서비스 기능을 갖춘 물류 기업의 집결지입니다. 여기에는 종합 기능, 집중 기능, 정보 거래 기능, 중앙 집중식 창고 기능, 유통 및 처리 기능, 복합 운송 기능, 보조 서비스 기능, 주차 등 8가지 기능이 포함됩니다.

1. 물류단지 운영

일반적으로 정부가 설립한 물류단지 관리위원회와 그가 투자하는 관리회사가 운영주체이다. 기업이 단독으로 투자하는 경우, 기업이 주요 운영 주체입니다. 외국에는 입주 기업이 설립한 위원회가 있고, 공원을 운영하는 투자자도 있습니다. 시장 매점 임대료, 창고 및 마당 임대료, 시설 및 장비 임대료, 부동산 관리비, 정보 서비스 비용, 중개 수수료, 물류 사업 수입 등

설문 조사 결과에 따르면 국가적 관점에서 , 창고/마당 임대료, 사무실 비용 등. 건물 임대료는 여전히 물류 단지의 주요 수입원이며 상위 2위 안에 드는 일부 공원은 토지 평가, 세금 인센티브, 국가 지원 자금 등에 의존합니다. 다행히도 다양한

운영 중인 단지 중 단지에 정착한 기업의 수입 중 약 50%가 주로 물류 사업에서 발생합니다. 그 중 단지내 기업의 28.5%가 물류업이 전체 수입의 90% 이상을 차지한다. 점점 더 많은 단지가 자체 플랫폼을 활용하고 현지 물류 자원을 통합하며 물류 비즈니스 활동에 참여하기 시작했습니다. 물류단지 자체 소득은 부동산 소득에서 물류사업 소득, 상품무역 소득으로 다각적인 방향으로 발전해 왔다. 조사 데이터에 따르면 공원 수입의 69%에는 물류 사업 소득이 포함되고, 공원의 37%는 상품 거래에 종사하며, 공원의 53%는 기타 사업을 개발했습니다.

2. 물류 단지 수익 모델

1. 토지 평가

공원 소유자와 운영자는 토지 평가를 통해 막대한 이익을 얻을 수 있습니다. 발주자(초기 투자자)는 정부로부터 토지를 저렴한 가격에 구입하여 초기 기반 시설과 장비 건설이 완료되면 토지 가격이 어느 정도 상승하며, 물류 단지가 공식적으로 조성되면 크게 상승할 것입니다. 운영. 운영자(예: 물류 운영자)의 경우 토지 가치가 상승하면 토지, 창고, 주택 등의 임대 수입이 증가합니다.

일본에서는 도쿄에서 가장 성공적인 물류그룹인 물류단지의 주요 수익은 지가 상승에서 나온다.

2. 임대 수입

공원 소유자와 운영자는 임대 수입을 일정 비율에 따라 분배합니다.

1 창고 임대비: 운영자는 단지에 건설된 대규모 현대식 저장 시설 및 장비를 일부 제3자 물류 제공업체, 생산 기업 등에 임대하고 이들로부터 임대료를 징수합니다. 주요 임대수입원.

② 장비 대여료 : 전용선 노선, 하역 등 물류 장비, 운송 장비 등 공원 내 일부 주요 교통 시설 및 장비를 공원 내 기업이 사용할 수 있도록 임대합니다. 그리고 임대료를 징수합니다.

3주택 임대 비용: 주로 공원 내 일부 사무실 건물의 임대료와 기타 다양한 용도로 사용되는 주택의 임대료를 포함합니다.

④ 주차요금 : 물류단지는 강력한 정보기능으로 많은 운송업체의 입주를 유치하고 있습니다. 공원에 건설된 현대식 주차장도 일정액의 주차요금을 부과합니다.

⑤기타 관리비: 자산 관리비 및 기타 비용을 포함합니다.

3. 서비스 수수료

① 정보 서비스 수수료 : 가장 중요한 서비스 수수료 중 하나입니다.

②교육용역비 : 물류단지 운영의 성공적인 경험과 관련 물류개발 정보를 활용하여 물류인재양성사업을 실시하고, 이를 통해 교육비를 징수합니다.

③중개수수료 조달 : 공원운영자는 투자자에게 공원을 소개하고 중개수수료를 징수한다.

4나머지 서비스 비용에는 기술 서비스, 시스템 설계 및 기타 서비스 비용이 포함됩니다.

중국물류구매연합회와 중국물류학회의 물류 단지 운영 및 관리 단위에 대한 대책과 제안은 주로 다음과 같습니다. 첫째, 산업 통합 심화, 둘째, 서비스 기능의 지속적인 개선, 셋째, 혁신 가속화. 네 번째는 물류 서비스 '생태계'를 구축하는 것이고, 다섯 번째는 물류 단지의 상호 연결을 촉진하는 것입니다.

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