호주 주택 가격이 15개월 동안 계속 하락해 왔습니다. 이제 바닥권을 매수할 시점인가요?

출처: 중국 비즈니스 뉴스

국제 결제 은행(Bank for International Settlements)의 통계에 따르면 지난 50년 동안 호주 부동산은 호주에서 최고의 투자 수익을 올린 자산 중 하나였습니다. 평균 가격은 60배 이상 올랐고, 3년 연속 하락 없이 상승 사이클을 이어왔습니다.

그러나 2018년 이후 상황은 크게 달라졌다. 여러 기관의 추정에 따르면 지난해 호주의 평균 부동산 가격은 약 5~6% 하락했고, 시드니와 멜버른의 하락 폭은 심지어 그 이상이었다. 10퍼센트. 중국의 해외 부동산 플랫폼인 Juwai.com이 제공한 자료에 따르면, 2018년 호주의 문의 건수는 전년 대비 20% 감소했습니다. Juwai.com의 전무이사 겸 CEO인 Carrie Law는 China Business News와의 인터뷰에서 일련의 정책 제한으로 인해 호주 부동산에 대한 주택 구매자의 투자가 실제 시장 수요보다 낮다고 말했습니다.

호주 부동산 시장이 보기 드문 조정기를 겪고 있는데, 아직도 현지 부동산에 투자할 가치가 있을까?

이미지 출처: 호주 통계청

주택 구입 정책 강화로 인해 주택 가격 급락

2008년 금융 위기 이후 대규모 주택 유입이 이루어졌습니다. 해외 핫머니로 인해 호주 주택 가격이 급등한 것으로 나타났으며, 2011년부터 2017년까지 연평균 약 8~9배 상승했습니다. 주택 가격이 가장 높은 시드니를 예로 들면, 현지 주택 중간 가격은 한때 100만 호주 달러에 가까웠습니다(최신 환율: 1 호주 달러 = 4.87 위안). 이에 비해 호주 통계청 데이터에 따르면 시드니의 평균 연봉은 A$90,000 미만입니다.

통제할 수 없는 주택 가격을 억제하고 높은 가계 부채로 인한 신용 위험을 줄이기 위해 호주는 최근 몇 년 동안 계약금 기준 및 대출 승인 기준을 높이는 등 여러 규제 정책을 시행해 왔습니다. . 또한, 주택 구매자의 20%가 해외 출신이기 때문에 해외 구매자도 규제 정책의 첫 번째 대상이 되었습니다.

호주외국인투자심의위원회(FIRB) 자료에 따르면 뉴사우스웨일스주 시드니와 빅토리아주 멜버른이 해외 부동산 구매자들에게 가장 인기 있는 곳인 동시에 이들 두 주는 해외 투자자들을 타겟으로 하고 있다. . 또한 가장 많은 제한이 있습니다.

뉴사우스웨일즈에서는 외국인 구매자에 대한 인지세가 현지 구매자의 두 배로 8에 달합니다. 또한, 외국인 소유자에 대한 연간 토지세 할증료가 0.75에서 2로 인상되었습니다. 상황은 빅토리아에서도 비슷하며, 외국 구매자의 인지세는 7인 반면, 현지 구매자의 인지세는 3입니다. 뿐만 아니라, 호주 정부는 2017년 5월 외국인 투자자들에게 소위 '유령세'를 도입했습니다. 즉, 투자 부동산이 1년에 6개월 미만 동안 비어 있거나 임대된 경우에는 일정 금액을 지불해야 합니다. 매년 정부에 AUD 5,000의 수수료를 부과합니다.

외국인 투자자에 대한 일련의 '구매 제한' 정책이 실제로 즉각적인 효과를 보였습니다. FIRB 데이터에 따르면 주택 시장의 외국인 투자자 신청 건수는 2016년 같은 기간 40,149건에 비해 2017년 13,198건으로 2/3로 감소했습니다. 동시에, 2017년 총 외국인 주거용 부동산 투자는 전년 대비 65% 이상 감소했습니다.

외부 자본 유입의 감소로 인해 주택 시장 거품이 효과적으로 줄어들었지만 호주 부동산 시장에 대한 투자자의 신뢰도는 바닥까지 떨어졌습니다. 지난 1월 호주부동산산업협회와 ANZ은행이 발표한 조사에 따르면 2019년 1분기 전체 부동산산업 신뢰지수는 전년 동기 대비 15.5포인트 하락해 2013년 9월 이후 최저 수준을 기록했다.

동시에 호주 부동산 가격도 하락했다. 여러 기관의 추정에 따르면 2018년 호주 부동산 가격은 평균 약 5~6% 하락했으며, 부동산 가치의 합이 호주의 다른 모든 도시를 합친 것보다 많은 시드니와 멜버른은 심지어 1% 하락하기도 했습니다. 지난해에는 10%가 넘었다. 주택산업협회(HIA) 자료에 따르면 지난해 12월 호주 신규 주거용 부동산 거래량도 전월 대비 6.7% 감소한 4,622채에 그쳐 2001년 이후 최저치를 기록했다. .

사진 출처: 주택산업협회(HIA)

2019: 하락세를 살 것인가? 아니면 기다려 볼까?

Fitch Ratings는 1월 중순에 발표한 2019년 글로벌 부동산 전망 보고서에서 호주 부동산이 2019년에 더 하락할 것이지만 하락폭은 2018년보다 약간 느려질 것이라고 밝혔습니다. 시드니와 멜번의 주택가격도 지난해 이후 하락세를 이어가며 최대 하락폭은 두 자릿수에 달할 수도 있다. 그러나 호주의 여전히 안정적인 GDP 성장과 강력한 이민자 순 유입을 고려하면 호주의 부진한 주택 시장은 2020년에 개선될 것입니다.

올해 1월 실제 상황은 피치의 예측과 100% 일치했다. 지난 2월 1일 호주 부동산 조사기관 코어로직(CoreLogic)이 발표한 최신 자료에 따르면 호주 주택시장 부진이 지속되는 것으로 나타났다. 전국 평균 주택가격은 전월 대비 1.0포인트 하락해 6.1포인트 조정됐다. 2017년 10월 최고점부터.

AMP Capital Investments의 수석 이코노미스트인 셰인 올리버(Shane Oliver)도 같은 견해를 가지고 있습니다. 그는 주택 가격이 2020년까지 더 하락할 것이라고 믿고 있는데, 이는 주택 가격이 가장 높았을 때보다 20% 더 낮을 수 있습니다. 그러나 그는 이러한 조정의 물결은 금리인상이나 경기침체에 따른 것이 아닌 주로 규제기관의 규제정책에 따른 것이며, 경기침체에 따라 규제정책도 바뀔 수 있기 때문에 부동산의 포괄적인 붕괴가 있을 것이라고는 생각하지 않는다. 정부의 변화.

실제로 주택 가격 하락이 계속되는 상황에서 호주 관련 정부 부처도 완전히 무관심한 것은 아니다. 지난해 12월 호주 건전성 규제청(APRA)은 대출 기준을 개선하는 은행이 발행한 이자만 있는 주택 모기지 대출에 대한 제한을 2019년 1월 1일부터 철폐하겠다고 발표하고 이 정책은 한시적이라고 밝혔습니다. 2017년 제한조치. "목적은 달성됐다." 호주중앙은행(RBA) 부회장인 가이 드벨(Guy Debelle)도 주택시장 침체기에 대형 은행들이 대출을 과도하게 제한해서는 안 된다고 경고했다. 그렇지 않으면 대출자들을 겁주고 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

또한 지역 주택 가격이 당분간 회복 기미를 보이지 않고 있음에도 불구하고 임대수익률은 하락하지 않고 상승했다는 것, 즉 매매율이 여전히 상승하고 있다는 점도 반영하고 있다. 지역 주택 시장은 표면적으로 그렇게 "차가운" 것처럼 보이지 않습니다. CoreLogic에 따르면 호주의 평균 임대 수익률은 2018년 9월 3.75로, 2017년 3.6에서 증가했습니다. 시드니와 멜버른의 임대 수익률은 각각 3.2와 3.1로 전년 대비 증가했습니다.

호주중앙은행에 따르면 2018년과 2019년 경제성장률이 2017년 2.2보다 높은 3을 넘을 것이라는 점도 긍정적인 요인이다. 반면, 주택대출 금리는 2018년 9월 주택대출 평균 표준변동금리는 5.3원, 평균 할인변동금리는 4.55원으로 2017년 동기와 기본적으로 동일한 수준을 유지하고 있다. .

사진 출처: 세계은행

Luo Xuexin은 China Business News에 호주 부동산 해외 구매자의 약 22%가 중국 출신이라고 밝혔습니다. 2018년 중국 구매자가 호주에 대해 문의했지만, 거래량은 전년 대비 감소했지만, 호주는 여전히 중국 바이어들이 해외 부동산에 가장 많이 투자하는 국가 중 하나입니다. 특히 2018년 4분기부터 중국 바이어들의 문의가 급증하기 시작했습니다. 크게 잡아라.

그녀는 일련의 정책 제한으로 인해 주택 구매자의 호주 부동산 투자가 실제 시장 수요보다 낮다고 믿습니다. 그녀는 “중국 바이어들의 막대한 수요는 댐으로 막힌 물과 같다”며 “호주가 해외 투자자들을 대상으로 한 주택 구입 규제를 완화하면 오랜 수요가 빠르게 폭발할 것”이라고 말했다.