그해 일본 부동산이 폭락했다. 당시 부동산 주가 흐름은 어땠나.

1991년 일본 부동산 신화가 깨진 이후 땅값은 계속 하락했다. 올해 들어 소폭 개선됐지만 10년 넘게 부동산 침체의 그림자가 지속됐다. 아직도 남아있습니다. 일본의 부동산 신화에 대한 환멸을 돌이켜보면, 이는 현재 상승하고 있는 중국 부동산 시장에 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

(1) 부동산 신화에 대한 환멸의 아픔은 아직 치유되지 않았다

2019년 1월 일본 국토교통성이 발표한 '지가 발표'에서 2005년 1월 1일 도쿄, 나고야, 오사카 등 주요 도시 일부 지역의 땅값은 오르고 있지만 일본 평균 땅값은 계속 하락세를 보이고 있다. 이 중 주거용 지가는 전년 동기 대비 4.5% 하락했고, 상업용 지가는 5.6% 하락해 14년 연속 하락세를 이어갔다. 1991년과 비교하면 주거용 지가는 46% 하락해 사실상 부동산 거품이 발생하기 전인 1985년 수준으로 돌아왔고, 상업용 지가는 약 70% 하락해 1974년 이후 최저 수준을 기록했다.

올해 3월 23일 발표된 전국 '공시지가' 보고서에 따르면 도쿄, 나고야, 오사카 등 주요 도시 일부 핵심 지역의 땅값이 급등했지만, 홋카이도 일부 도시는 시코쿠, 큐슈, 심지어 도쿄까지 일부 지가 하락폭은 28.9%로 가장 큰 폭으로 하락했다. 도쿄, 661은 여전히 ​​쇠퇴하고 있습니다.

'공시지가'의 일부 반전 조짐에 대해 관계자들은 도쿄 지가가 극심한 하락세를 떨치고 회복되기 시작한 것으로 보고 있지만 도쿄 지가 회복세는 점차 전국으로 확산될 것으로 보인다. 주변 지역, 땅값 상승이 계속될 것으로 예상되지만 일본 국토교통부 관계자들은 여전히 ​​조심스러운 입장이다.

(2) 버블경제 정점의 부동산 신화

1985년 시작된 일본의 버블경제 시대는 일본이 부동산 신화를 만들어낸 시기이기도 했다.

일본 토지청이 발표한 조사통계에 따르면 도쿄의 상업용 지가지수는 1985년 120.1(1980년 100)에서 1988년 334.2로 급등했다. 불과 3년 만에 3배 가까이 뛰었다. 연령. 도쿄 주오구 땅값이 3배나 뛰었다. 1990년에는 도쿄의 땅값만 미국 땅값과 맞먹었고, 땅값 총액은 미국의 4배에 달했다.

동시에 엔화 가치의 급격한 상승으로 인해 일본 국내 부동산의 지속적인 급등으로 인해 엔화 구매력에 비해 해외 부동산이 상당히 저렴해졌습니다. 일본인은 미국과 유럽에 대규모 투자를 시작했습니다. 일본 소니사가 미국 컬럼비아사를 48억 달러에 인수한 뒤 미국 국무부의 정점을 상징하는 록펠러센터가 주인을 바꿨다. 케펠러 센터는 1939년 미국의 유명한 록펠러 가문이 1억 5천만 달러를 들여 맨해튼에 지었지만, 일본 미쓰비시 부동산이 8억 4,800만 달러에 지분 51%를 인수했다. 불완전한 통계에 따르면 일본이 미국에서 구매한 부동산 금액은 5,589억 1,600만엔에 달해 일본의 전 세계 부동산 투자 총액의 64.8%를 차지하며 주로 뉴욕, 하와이, 로스앤젤레스에 집중돼 있다. 앙헬레스.

게다가 일부 일본인은 미국이 일본에 진 막대한 빚을 갚기 위해 미국 캘리포니아주를 일본에 팔자고 제안하기도 했다.

(3) 부동산 신화의 붕괴는 10년간의 불황을 초래했다

1991년 일본의 버블경제가 붕괴되면서 주가와 부동산 가격이 급락하기 시작했다. 동시에, 현재까지 이어져 왔습니다. 부동산 거품의 붕괴는 일본 경제에 심각한 후유증을 남겼고, 10년 넘게 일본 경제를 침체시켰다.

버블경제 시절에는 부동산과 건설회사를 제외하면 일본의 거의 모든 대기업이 부동산 가격 폭락과 장기적으로 부동산 산업에 다양한 수준으로 관여했다. 경기 침체로 인해 일본의 일부 부동산 업계 대기업이 잇달아 문을 닫았습니다. 통계에 따르면, 부동산 개발업자와 건설회사가 부도기업의 가장 큰 비중을 차지했다. 2000년에만 일본 건설업계에서 부동산 개발업자를 포함해 6000개 이상의 기업이 부도를 냈는데, 이는 그 해 전체 부도기업의 33.6%를 차지했다. .

2002년에는 일본 상장기업 28개가 파산했고, 그 중 3분의 1 이상이 부동산회사로 전후 상장기업 중 가장 많은 파산 기록을 세웠다.

부동산 가격 급락은 일본 금융산업에도 심각한 타격을 주며 일본 경기 침체의 주범이 됐다. 계속되는 부동산 가격 폭락으로 인해 많은 부동산 개발업체와 건설업체는 부동산 분야 투자에 완전히 실패하고 은행 대출금을 갚지 못해 파산을 선언해야 하는 상황이 됐다. 부동산 회사 및 개인이 은행에서 차입할 때 부동산 및 기타 자산을 보증으로 갖고 있음에도 불구하고, 지가가 계속 하락함에 따라 보증 가치가 날로 감소하고 있으며 이로 인해 일본 금융권의 부실채권이 지속적으로 증가하고 있습니다. 제도와 자본적정성 비율의 급격한 하락.

부실채권의 급격한 증가로 인해 금융기관의 재무구조는 매우 취약해지고 리스크 저항력도 저하되었습니다. 일부 금융기관은 자본회전 실패 등의 문제를 겪기도 했으며, 이로 인해 일본 10대 은행, 일본장기신용은행, 일본채권신용은행, 홋카이도 다쿠쇼쿠은행 등이 파산하게 됐다. 중소 금융기관의 도산이 잇따르고 일본 금융시스템은 극심한 혼란을 겪으며 심각한 금융위기를 맞이할 뻔했다.

일본의 해외 부동산 투자도 급격하게 위축돼 1993년 해외 부동산 투자 규모는 1989년 최고치의 9.6%에 그쳤다. 전문가 추정에 따르면 일본의 미국 부동산 투자 손실률은 50%가 넘는다. 록펠러 센터를 예로 들어 보겠습니다. 당시 1달러당 160엔 환율을 기준으로 미쓰비시랜드주식회사의 투자금액은 2,188억엔으로 지분 80%를 보유한 지배주주가 됐다. 인수가 완료된 후에도 Mitsubishi Land Company는 맨해튼 부동산 침체로 인해 수익성이 좋지 않았습니다. 당시 미쓰비시는 인수 계획을 세울 때 평방피트당 임대료가 5년 안에 75달러, 2000년에는 100달러에 이를 것으로 예상했다. 이 예측을 토대로 미쓰비시는 이것이 매우 좋은 투자 프로젝트라고 믿었다. 그러나 실제 임대료는 평방피트당 38~40달러로 원래 구상했던 것의 절반에 불과했습니다. 해당 기간 동안 지속적인 엔화 가치 상승과 환차손을 고려하면 이번 인수 프로젝트로 인한 미쓰비시토지공사의 총 손실액은 880억엔에 달한다.

(4) 신화를 만들고 파괴로 이끈 이유 중 하나는 투자철학이 합리성을 잃고 거품을 쫓았다는 점이다.

일본의 버블경제 형성 과정에서, 투자철학은 합리성을 잃고 거품을 쫓아갔다.

우선 일본 금융기관들은 부동산 버블의 위험성에 대한 이해가 부족했고, 부동산 시장의 현 상황을 적시에 정확하게 평가하지 못했다. 부동산업체와 건설업체에 잇따라 대출을 주며 부동산 가치가 지속적으로 상승하고 신용규모와 거품이 점점 커지는 악순환이 벌어지고 있다. 각종 금융기관들은 고수익을 추구하기 위해 부동산대출을 최고의 대출사업으로 여기고 신용규모를 걷잡을 수 없이 확대해 거품 형성에 일조했다. 거품이 꺼지던 1991년 일본 12개 대형은행이 부동산업계에 총 50조엔에 달하는 대출을 했고 이는 전체 대출의 4분의 1에 달했다.

둘째, 투자자들은 일반적으로 더 많은 사람과 더 적은 토지 사이의 모순으로 인해 땅값이 계속 오르고 떨어지지 않을 것이라고 믿습니다. 당신은 그것을 살 수만 있습니다. 그렇지 않으면 앞으로 더 높은 땅값만 살 수 있을 것입니다. 그래서 쓸모없는 땅이라도 여러 기업들이 이를 놓고 경쟁을 벌여 부동산과 땅값이 오르는 현상이 나타나고 있다. 결과적으로 과도한 투자와 투기는 부동산 산업의 잘못된 번영을 가져왔고, 부동산 가격이 폭등하면서 기업과 개인이 부동산에 투자하고 투기를 하게 되었습니다. 사람들은 부동산을 사기 위해 은행에서 대출을 받고, 그 부동산을 담보로 부동산을 사면서 담보대출과 대출이 잇따르며 부동산 가격 폭등을 심화시켰다.

왜 일본 시장의 투자철학이 비합리적으로 변했는지 돌이켜보면 부적절한 금융정책에 더해 당시 엔화의 급격한 상승이 일본의 구매력을 크게 증가시켰다고 해야 할 것입니다. 일본 경제의 성장은 일본인들에게 극도로 낙관적인 태도를 가져왔습니다. 1980년대 일본은 경제성장률과 노동생산성 측면에서 미국을 크게 앞지르며 달러화 가치가 하락하기 시작했다. 1980년부터 1985년까지 미국의 평균 노동 생산성은 약 0.4%, 일본의 평균 경제성장률은 약 3%, 미국의 평균 경제성장률은 약 1.5%, 일본의 평균 경제성장률은 약 4.8%였습니다. 1980년부터 1984년까지 미국의 대일 무역 적자는 150억 달러에서 1,130억 달러로 증가했으며, 동시에 일본의 대미 무역 흑자는 76억 6천만 달러에서 461억 5천만 달러로 증가했습니다.

엄청난 무역수지로 인해 미국은 세계 최대 채무국이 되었고, 일본은 세계 최대 채권국이 되었습니다. 1985년 일본의 순 대외 자산은 미화 1,298억 달러였으며, 미국의 대외 부채는 미화 1,114억 달러였습니다.

(5) 신화를 만들고 파괴하게 만든 두 번째 이유: 잇따른 거시금융정책의 실수

1980년대 후반 일본경제는 호황기를 맞이했다. 역사상 드물게 잉여금이 많았습니다. 일본은행은 지속적인 경제발전을 촉진하기 위해 매우 느슨한 금융정책을 채택했지만, 이들 자금은 적절한 투자사업이 없었기 때문에 기본적으로 부동산과 주식시장으로 흘러들어 부동산을 부진하게 만들었다. 가격이 급등합니다. 이후 일본은행은 금리를 너무 많이 올려 거품을 터뜨렸고, 일본 증시와 부동산 시장이 동시에 폭락하면서 가격도 바닥까지 곤두박질치며 10년 넘게 지가 하락세가 지속됐다.

일본의 금융 정책은 구체적으로 다음 세 가지 실수에 반영되었습니다.

1986년 일본은 역사상 '엔화 약세 불황'으로 알려진 짧은 경기 침체를 경험했습니다. 사실 '엔화 강세 불황'은 일시적이었고 엔화 강세 이후 시장의 자동 조정에 불과했고, 일본 경제는 그해 말부터 성장을 재개했습니다. 그러나 일본정부는 엔화절상을 두려워하여 1986년 1월부터 1987년 2월까지 기타 국제적 요인의 영향과 함께 '엔화절상 불황'에 대해 잘못된 판단을 내리고 잘못된 정책을 채택하였다. 일본은 5차례 연속 금리를 인하해 중앙은행 할인율을 5%에서 2.5%로 낮췄는데, 이는 일본 역사상 가장 낮았을 뿐만 아니라 당시 세계 주요국 중 가장 낮은 수준이었다. 그리고 과도한 확장 통화 정책으로 인해 막대한 양의 초과 자금이 창출되었습니다. 시장에서 유리한 투자 기회가 없는 상황에서 잉여 자금이 다양한 경로를 통해 주식 시장과 부동산 시장으로 유입되어 자산 가격이 급등했습니다. 이것이 일본 통화정책의 첫 번째 실수이다.

1987년 10월 19일, '블랙 먼데이'로 알려진 '뉴욕 증시 폭락'이 발생했다. 서방 국가들의 공동개입으로 '검은 월요일'은 시장 패닉으로 발현됐고, 이후 각국의 경제는 강한 성장세를 보였다. 그러나 일본의 경제적 재앙은 여기서부터 시작됐다. 일본은행은 계속해서 확장적 통화정책을 펼치고 있어 일본 경제 시스템이 '저렴한 자금'으로 넘쳐나고 있다. 1985년부터 1989년까지 닛케이 평균 주가는 1986년부터 1990년까지 2.7배 상승했고, 도쿄와 오사카 등 6개 주요 도시의 물가지수는 평균 3배 이상 상승했다. 이는 일본 통화정책의 두 번째 실수이자 '치명적 실수'다.

1989년 일본 정부는 압박감을 느꼈고, 일본은행은 통화정책의 방향을 바꾸기로 결정했다. 1989년 5월부터 1990년 8월까지 일본은행은 중앙은행 할인율을 2.5%에서 6%로 5차례 인상하는 동시에 일본 재무부는 모든 금융기관에 부동산 대출을 통제하도록 요구했고, 일본은행은 이를 규제했다. 1991년에 일본 상업은행은 실제로 부동산 업계에 대한 대출을 중단했습니다. 통화정책의 급격한 변화는 먼저 일본 주식시장의 거품을 터뜨렸습니다. 1990년 일본 주가는 40% 이상 폭락하면서 거의 모든 은행, 기업, 증권사들이 하락세를 보였습니다. 엄청난 손실을 입습니다. 직후 일본 땅값도 46% 이상 급락하는 등 급락하기 시작해 부동산 시장 거품은 꺼졌다. 통화정책이 갑자기 위축되고 중앙은행이 의도적으로 거품을 터뜨린 것은 일본 통화정책의 세 번째 실수였다. 버블경제가 붕괴된 후, 일본 경제는 10년간의 경기침체를 겪었습니다.

(6) 금융정책이 오판되는 이유

금융은 현대경제의 핵심이다. 금융환경의 모니터링과 금융정책의 수립은 모두 몸 전체에 영향을 미친다. 그렇다면 일본 금융 전문가들을 대거 모은 일본 재무성은 왜 잇달아 금융정책 실수를 저지르는 걸까. 특히 1987년 뉴욕 주식시장 붕괴 이후, 그리고 다른 서방 국가들이 금리를 인상한 후에도 일본은 왜 여전히 확장적 통화 정책을 시행하여 치명적인 정책 오류를 일으켰는가?

당시 미국 정부는 일본은행이 금리를 인상하면 자금이 제때 유럽과 미국 시장으로 역류하지 못해 국제사회가 혼란에 빠질 것을 우려했다. 그래서 일본 정부가 금리 인상을 연기하자고 제안한 것입니다.

일본 정부도 금리 인상으로 인해 더 많은 국제자금이 일본으로 유입돼 엔화 가치가 상승해 경기침체를 초래할 수 있다는 점을 우려하고 있다. 당시 일본은 국내 투자를 늘리고 저축을 줄이며 경상수지 흑자를 줄이기 위해 금리를 낮추는 내수 확대 전략을 펼치고 있었다. 이런 상황에서 일본은행은 확장적 통화정책을 계속 시행하고 할인율을 2.5%라는 초저수준으로 유지하기로 결정했다. '블랙 먼데이'가 일어나기 19개월이 지났고, 일본이 초저금리 정책을 시행한 지 27개월 만이다.

일본은 왜 이렇게 유사한 정책을 잘못 취급하는가? 관계자들은 이는 1985년 일본 버블경제의 시발점을 가리킬 수밖에 없다고 본다. 매우 특별한 이 해에 일본 역사에 영향을 미치고 일본의 운명을 바꿀 수 있는 많은 주요 사건들이 일본에서 일어났기 때문입니다.

첫째, 일본의 경제·금융 자유화와 국제화가 가속화되고 있다. 전후 일본의 경제와 금융은 '폐쇄'와 '통제'라는 특징이 강했습니다. 1970년대에 일본은 경제 및 금융 자유화와 국제화 과정을 시작했습니다. 1980년대에 이 과정은 급속히 가속화되었습니다. 1985년 일본 정부는 '금융자유화와 엔화 국제화의 현황과 전망'을 발표해 일본 경제와 금융의 포괄적 자유화와 국제화의 서막을 열었다.

둘째, 일본의 정치적 국제화 과정이 가속화되고 있다. 1980년대 초 일본 정부는 일본이 '경제대국'에서 '정치대국'으로 전환하고, 일미관계가 '정치대국'의 초석이 될 것이라고 제안했다. 1985년 '플라자 회담'과 1986년 '루브르 회담'에서 일본은 미국의 가장 강력한 동맹국이 됐다.

셋째, 일본 경제 성장 모델의 변화이다. 1980년 이후 국제사회는 일본이 내수시장을 개방하고 수출 중심의 경제성장 모델을 바꿀 것을 점점 더 요구해 왔다. 일본의 1985년 "경제백서"는 수출 중심의 경제 성장 모델은 더 이상 지속 가능하지 않으며 일본은 국제 사회와의 관계를 완화하기 위해 내수를 확대해야 한다고 지적했습니다.

즉, 1985년 일본은 '규제경제'에서 '개방경제'로, '경제강국'에서 '정치강국'으로, 세 가지 주요 전략적 변화에 동시에 직면하고 있었다. ; '외부수요주도경제'에서 '내수주도경제'로 전환한다. 이처럼 단기간에 집중된 이러한 크고 심오한 변화는 거시경제 정책의 기동 여지를 잃게 만들 수 있습니다. 대내균형과 대외균형, 국내정책공조와 국제정책공조 등의 이슈가 얽히게 되면 거시적인 정책 상충관계와 선택 및 조정이 매우 어려워지고, 균형 상실로 인해 심각한 실수가 발생할 수도 있다.

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