매년 이자만 5000억이 상환됩니다! 이들 80개 부동산 회사는 이자부채가 7조 위안을 초과합니다.

하반기로 접어들면서 부동산 기업 자금조달의 '3개 레드라인'이 단연 화제다. '3개 레드 라인'을 설정하는 주요 목적은 부동산 회사의 이자부채의 무한한 증가를 통제하는 것입니다.

나라다빅데이터연구소의 대규모 상장부동산회사 연구팀이 조사한 부동산회사 현황에 따르면, 지난해 상장한 부동산회사 1곳을 제외하면 82곳이다. 조사 대상 부동산업체 80곳은 지난해 같은 기간에 비해 부채비율이 늘었다.

이 중 부동산 회사는 7개사가 전년 동기 대비 이자부채 증가율이 50%를 넘었고, 6개사는 전년 대비 성장률이 30~50%를 기록했고, 20개사는 매년 15~30%의 성장률을 보이고 있습니다. 또한 14개 부동산 회사의 이자부채가 마이너스 성장을 기록했습니다.

전체적으로 80개 부동산 회사의 이자부채는 7조 2천억에 달한다. 7개의 평균 금융비용을 기준으로 계산하면 연간 이자상환액은 5000억을 넘을 수도 있다.

선두 부동산 기업이라도 외부에서는 여전히 이자부채 규모 확대에 따른 부채상환의 '압박'을 느낄 수 있다.

부동산업체 7개사의 이자부채가 모두 2000억을 넘었다

부동산업체의 이자부채, 즉 기업부채 중 이자지급이 필요한 부채 , 부동산 회사의 실제 부채 수준을 더 잘 반영할 수 있습니다. 구체적으로 올해 상반기 기준 이자부채가 2000억 위안을 넘는 부동산회사는 7곳이다.

'부채 줄이기'를 외치는 에버그란데는 여전히 같은 진영의 주요 부동산 회사를 능가하는 이자부 부채가 8355억 위안에 달한다. 컨트리 가든(Country Garden)과 그린랜드 홀딩스(Greenland Holdings)가 각각 3,420억 4천만 위안과 3,298억 4,400만 위안에 달하는 이자부채로 뒤를 이었습니다. 또한 이 범위에는 Sunac, Poly, Vanke 및 China Fortune Land Development가 있습니다.

이들 7개 부동산회사의 총 이자부부채는 ***2조 6천억 규모로, 80개 부동산회사 전체 이자부부채의 약 36%를 차지한다.

Evergrande Group 이사회 의장 Xu Jiayin은 지난 3월 “2020년부터 Evergrande는 개발 모델을 전환하기 시작하고 '고성장, 규모 통제'라는 개발 전략을 전면적으로 구현할 것"이라고 발표했습니다. 부채감축'을 위해 최선의 결단과 노력을 기울여야 한다." 올해 상반기에는 '고성장'과 '규모 조절' 덕분에 에버그란데의 이자부채가 약 10% 감소했다. 3월 말 새 전략이 제안됐을 때와 비교하면 400억 위안이다.

에버그란데의 '부채감소' 계획에 따르면 향후 3년간 부채가 4500억 달러 감소하고, 2022년까지 총 부채가 4000억 달러 미만으로 줄어들 예정이다. 이를 위해 Evergrande는 하반기에 판매 및 상환 노력을 더욱 강화하고 토지 보유량의 마이너스 성장을 계속 시행하며 고품질 자산을 점진적으로 분리하여 시장에 상장할 것입니다. Xia Haijun 에버그란데 사장은 "올해 말까지 이자부채와 순부채 비율이 크게 감소할 것으로 확신한다"고 말했다.

선두기업인 컨트리가든도 자금을 대폭 회수하고 부채를 줄였다. 상반기 자기자본상환율은 94에 달해 5년 연속 90을 웃돌았다. 동시에 6월 30일 현재 이자부채 잔액은 지난해 말 3696억 위안에서 3420억4000만 위안으로 7.5% 감소했다. 6월 30일 현재 회사의 가용현금잔고는 2,055억 2천만 위안으로 현금이 넉넉한 것으로 나타났다.

그린랜드홀딩스의 상반기 영업실적은 하락세를 보였으며, 상환액 회수와 차입금 및 자금조달을 늘려 자본 회전율을 확보했다. 그러나 대외차입 증가로 이자부채도 동시에 증가했다. 2020년 6월 30일 기준 기업 화폐자금은 872억5000만 위안으로 2019년 말 대비 16억5000만 위안 감소했으나 이자부채는 365억 위안 늘어난 3298억4000만 위안을 기록했다. 전체적으로 이자부채 증가로 순부채비율이 다시 상승했다.

이자 부담이 가장 낮은 부채는 거의 60억에 가깝습니다.

부동산 회사는 항상 부채를 이용해 사업 규모를 확장해 왔으며, 부채와 규모 파악은 회사의 재무 통제 능력을 테스트합니다. 나라다 빅데이터는 80개 대형 상장 부동산 기업을 모니터링하고 있으며, 17개 기업은 이자부채가 1000억~2000억 달러(독점)에 달한다. 대표적인 부동산 기업으로는 R&F, Longfor, China Resources, China Merchants 등이 있다. , Shimao 및 중국 배송.

차이나 리소스 랜드의 총 이자부채는 1,645억 위안으로 사상 최고치를 기록했고, 순부채비율도 45.9로 증가했다. 공개된 내용에 따르면 이번 전염병은 한편으로는 단기적인 현금 흐름 긴장을 악화시켰고, 다른 한편으로는 상반기 상대적으로 느슨한 자금 조달 환경을 활용해 부채 교체의 전조가 됐다고 한다. 만기가 도래하는 부채에 대한 길을 미리 마련하기 위해 .

규모, 현금 흐름, 이익 간의 균형을 이루기 위한 Kaisa의 노력에 대해 경영진은 많은 압박감을 느낀다고 인정했습니다. 상반기 이자부채는 1217억 위안으로, 이 중 국내 43%, 해외 57%를 차지했다. 미래채무 만기 중 1년 이내 만기 부채가 26%를 차지하고, 5년 이내 만기 장기채무가 약 71%, 5년 이상 만기 부채가 3%를 차지한다. 경영진은 중간실적회의에서 다음 단계는 적기 공급을 보장하는 것뿐만 아니라 매출 회수 기간을 단축하는 동시에 투자 확대의 질적 향상, 합리적인 이익 실현, 탄탄한 현금 흐름 및 사업 강화를 도모하는 것이라고 밝혔습니다. 지불 징수. 사용 가능한 자금을 사용하여 투자를 확대하고 규모, 이익 및 현금 흐름 간의 균형을 달성합니다.

이자부채가 500억~1000억(독점)인 기업은 21개다. 대표적인 부동산 기업으로는 애자일, 진마오, 메트로, 시노오션, KWG, 중난 등이 있다.

이 밖에도 이자부채가 500억 위안 미만인 부동산 회사가 35개 있는데 대표적인 부동산 회사로는 Urban Construction, Zhongjun, Zhenrong, C&D, Greenland Hong Kong 등이 있습니다.

최대 2배! 이들 6개 부동산 회사의 부채 증가는 놀랍습니다.

적당한 레버리지는 사회 자금과 자원을 효과적으로 활용하고 장기적인 발전을 위한 탄약을 제공할 수 있습니다. 그러나 많은 불확실성 속에서 차입금과 레버리지가 높은 향후 대규모 사업이 안정적인 운영을 이룰 수 있을지는 낙관적이지 않다.

나라다 빅데이터연구소는 지난해 상장한 1개 부동산업체를 제외하고 80개 상장 부동산업체를 모니터링하고 있는데, 올해 들어 65개 부동산업체의 이자부채가 전년 동기 대비 증가했다. 상반기 비중은 82%다.

이 중 싼성(Sansheng)과 차이나커뮤니케이션즈(China Communications)의 전년 동기 대비 성장률은 각각 207.08배, 161.04배로 높았다. Aoyuan, C&D, Dexin 및 Zhongliang의 전년 대비 성장률은 모두 50을 초과했습니다.

업계 개편이 가속화되는 상황에서 삼성홀딩스는 모회사 전략에 힘입어 국내 진출에 속도를 내고 있다. 올해 상반기에는 장쑤성 하이먼(Haimen), 원저우(Wenzhou), 저장성(Zhejiang), 우시(Wuxi)에서 4개 토지를 연속으로 매입했다. 총 토지 가격은 약 27억5400만 위안으로 전체 공공 토지 가격의 4배가 넘는다. 2019년 양쯔강 삼각주 지역. 규모가 커지면 Sansheng의 부채도 필연적으로 늘어날 것입니다. 중간보고 기준으로 은행대출과 금융기관 차입금은 약 101억3900만 위안, 미지급채권은 12억3600만 위안이다. 대출금 중 1년 이내 만기 대출금은 약 72억9100만 위안, 1년 후 만기 대출금은 약 40억8400만 위안, 현금 및 현금성 자산(정기예금, 제한적 예금 포함)은 약 19억4600만 위안에 불과해 턱없이 부족하다. . 그러나 현재 Sansheng Holdings의 자산 투입이 완료되지 않았기 때문에 핵심 재무 지표 성과는 모회사인 Sansheng Group의 실제 상황을 완전히 반영할 수 없습니다.

중국통신부동산의 상반기 투자집약도는 222건으로 지난해보다 121건 증가했다. 토지 보유량의 지속적인 증가와 함께 CCCC 부동산의 부채 수준도 증가하고 있으며, 이자부 부채의 전년 대비 증가율은 업계 최고 수준이며 "3개의 레드 라인"이 모두 밟혔습니다. 그러나 중국통신건설회사가 부동산 사업을 다각적으로 통합한 것을 보면 그룹이 부동산 사업 부문을 매우 중시하고 있으며 중앙 기업이라는 배경으로 인해 자금 조달에 많은 편리함을 가져왔다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 등. 높은 레버리지와 낮은 금융비용 확대라는 고유한 장점을 가지고 있습니다.

2020년 상반기 아오위안의 이자부부채, 순부채비율, 이자부 단기부채 모두 전년 대비 큰 폭으로 증가했다. 지난해 상반기 536억7000만위안에서 92억1000만위안~1030억5000만위안으로 늘어났다. 그러나 Aoyuan 경영진은 Aoyuan의 하반기 만기 부채가 약 200억 위안이 넘는다고 밝혔으며, 6월 말 현재 회사의 현금 잔고는 약 694억 위안에 달하며, 동시에 미사용 신용 잔액도 있다. 약 943억 위안에 달하는 단기부채에 대한 부담은 크지 않습니다.

씨앤디인터내셔널의 실적은 매출이 전년 대비 약 52.87% 증가하는 등 급속한 성장세를 보이고 있다.

2020년 말까지 C&D International의 목표는 700억 위안 규모에 도달하는 것입니다. 규모의 확대에 따라 씨앤디인터내셔널의 총부채도 증가했으며, 장단기 부채비율은 19.2로 동기초 대비 331.5배나 크게 증가했다. 하지만 씨앤디인터내셔널의 매출 회수액은 266억3000만 위안으로 현금흐름이 단기부채를 감당할 수 있다. 모회사의 국영기업 배경으로 인해 씨앤디인터내셔널의 자금 조달 비용은 업계에서 상대적으로 낮은 수준이다.

성장률 15%를 기록한 기업은 33개로 40% 이상을 차지하고 있다.

위 6개 기업을 포함해 전년 대비 성장한 기업은 33개다. 15%가 넘는 비율. 그 중 Zhongzhou, Jianye, Hopson, Aoyuan 등 부동산 회사를 대표하는 연간 성장률이 30-50%(독점)인 7개 회사가 있습니다. 전년 대비 성장률 15~30%(독점), 대표적인 부동산 회사 Greentown, Poly Real Estate, Shimao, Gemdale, Vanke, Longfor, Times 등이 있음

2019년부터 Greentown China는 1선 및 2선 도시의 배치에 집중했으며 투자가 점차 증가했습니다. 상반기에 새로 추가된 토지 은행 건설 면적은 전년 대비 241% 증가했으며, 신규 상품 가치는 전년 대비 181% 증가한 1,756억 위안을 기록했습니다. 그러나 그린타운 경영진은 그린타운이 지난 2년간 상대적으로 양호한 성장을 이룬 이유는 자금조달 레버리지를 활용한 것이지 자금조달에 의존하지 않기 때문이라고 밝혔다. 상반기 단기차입금은 168억6000만위안, 장기차입금은 572억9300만위안으로 전년 동기 대비 증가했다. 올해 부채비율은 2019년말 대비 5.5%포인트 감소해 전체 부채의 31.1%를 차지했다.

반면 업계 선두주자인 반케의 총부채는 과소평가할 수 없으나 기본적으로 양호한 부채구조를 유지하고 있다. 시마오(Shimao)를 예로 들면, 복잡한 경제 및 금융 환경 변화에 대처하기 위해 상반기 차입금 총액은 1,429억 8천만 위안에 달해 후속 지속 가능한 발전을 위한 탄탄한 기반을 마련했습니다. 장기차입금은 72.3%, 단기차입금은 27.7%로 장기차입금 구조는 오랫동안 안전하고 건전한 수준을 유지해 왔습니다. 현금 대비 단기 부채 비율은 1.8로 유동성이 좋고 단기 지불 능력이 뛰어납니다.

항상 탄탄한 재무 상태와 좋은 위험 저항성을 유지해 온 Vanke도 있습니다. 6월 말 현재 Vanke의 이자부부채는 주로 중장기 부채로, 1년 이상 부채가 60% 이상을 차지했다. 보유 금전적 자금은 1,942억 9천만 위안으로, 1년 이내에 만기가 도래하는 총 이자부채 968억 2천만 위안보다 훨씬 높습니다.

이밖에 롱포의 단기부채는 172억1400만 위안, 장기부채는 1513억4000만 위안에 달해 총부채 규모는 지난해 같은 기간보다 20.35% 증가했다. 단기부채는 10.21%로 낮은 수준에 그쳤다. 전반기 결과 회의에서 Zhao Yi CFO는 Longfor가 상반기에 안전한 재무 구조를 유지했으며 자기 규율을 자유로 바꾸었다고 말했습니다. 다만, 올 상반기 총부채 규모가 전년 대비 급격하게 증가하고, 이자자본화 방식 비중이 높은 점은 여전히 ​​합리적인 통제가 필요하다는 점이다.

이 밖에도 전년 대비 성장률이 15% 미만인 부동산 회사는 32개다. 대표적인 부동산 회사로는 Yuexiu, Financial Street, China Merchants, Sunac, Agile, Kaisa, Midea 등이 있다. 부동산, Evergrande, Xincheng 등

마이너스 성장! 이들 14개 부동산 회사는 부채를 줄였습니다.

동시에 14개 부동산 회사의 이자부 부채는 마이너스 성장을 달성했으며 그 중 Road King의 이자부 부채는 전년 대비 63.58% 감소했습니다. -년. Tahoe, Peking University Resources, Daming City는 모두 전년 대비 두 자릿수 마이너스 성장을 보였습니다.

타호의 올해 상반기 매출은 24억6천300만 위안으로 전년 동기 대비 83.02% 감소했으며 순이익은 -15억8천200만 위안으로 전년 동기 대비 201.33% 감소했다. , 미지급이자만 43억 3200만 위안에 달했습니다. 기말 융자 잔액은 960억 위안, 평균 융자 비용은 10.03억 위안으로 1년 내 만기 713억 7200만 위안이 된다. 자금조달구조 중 신탁 등 비표준 자금조달이 578억1600만 위안으로 전체의 60.20%를 차지했다. 타호그룹은 회사의 어려움을 해결하기 위해 반케를 도입할 계획이지만 반케는 아직까지 최종 결정을 내리지 못했다. Vanke의 중간 결과 보고에서 Vanke CEO Zhu Jiusheng은 Tahoe의 제품 강점과 기본 기능이 좋다고 믿었지만 "Vanke의 개입은 조건부"라고 여러 번 강조했습니다.

순이익 마진과 총 이익 마진이 모두 하락했지만 중국 해외 부동산은 시장 추세를 거스르고 현금 흐름, 지불 능력 및 기타 데이터 측면에서 증가를 달성했습니다. 중국해외부동산의 은행 및 기타 대출금과 어음은 각각 1,292억 9천만 위안과 793억 2천만 위안이며, 그 중 1년 이내에 만기되는 이자부채는 334억 4천만 위안입니다. 단기부채비율이 3배를 넘었습니다. 중국 해외 부동산 회장 Yan Jianguo는 중국 해외가 1997년에 금융 위기를 겪었다고 말했습니다. 당시 상대적으로 높은 부채 비율로 인해 파산 위험에 직면했습니다. 배운 교훈은 매우 심오합니다. 이후 China Overseas Shipping의 영업은 특히 부채비율과 현금 레버리지 측면에서 안정적이었으며 내부적으로 엄격한 레드라인이 설정되었습니다.

R&F는 과도한 창고 자산으로 인해 상당한 부채 압박을 받아왔지만 올해 상반기에는 부채를 줄이는 데 어느 정도 성과를 거뒀다. 올해 2월 R&F는 2021년 만기 미국 달러 선순위 채권을 상환하고 만기 기간을 연장하기 위해 4억 달러 규모의 선순위 채권을 발행했습니다. 상반기에는 국내채권 108억위안을 처분해 이자부채 규모를 줄였다. 계획에 따르면 그룹은 향후 9개월 동안 250억~350억 위안의 부채를 처리할 예정이며, 그 중 절반 이상은 구조조정되고 나머지는 펀드나 매각으로 상쇄될 예정이다. 부채 감소를 가속화하기 위한 투자 부동산 및 프로젝트 개발. R&F Properties의 Li Silian 회장은 또한 회사가 앞으로도 계속해서 부채를 줄일 것이며 회사의 토지 은행은 여전히 ​​오래된 토지 전환에 집중할 것이라고 말했습니다.

업계 관찰: 부채 감소가 새로운 표준이 될 것이며 가격 인하 프로모션도 배제되지 않습니다.

연구원들은 시장 규제 및 자금 조달 채널이 강화되는 상황에서 부동산 회사들은 상반기에 이자부채가 증가했습니다. Sansheng, Dexin 등과 같이 고성장하지만 소규모 부동산 회사가 있는 반면, 최근 몇 년간 확장으로 인해 부채가 과도하게 증가한 중형 부동산 회사가 있습니다. , Aoyuan과 같은.

규제 당국은 부동산 회사의 이자부채 규모를 통제하고 부동산 위험을 예방하기 위해 새로운 금융 규제를 도입하고 부동산 회사를 '3개 레드 라인'으로 분류했습니다. 빨간색, 주황색, 노란색 및 녹색" 네 번째 수준은 이자부 부채의 증가율을 제어하는 ​​데 사용됩니다. 이는 하반기 부채 감소가 업계의 '뉴 노멀'이 된다는 의미이기도 하다.

이러한 배경에서 많은 부동산 회사들도 부채비율과 자금조달구조를 개선하는 동시에 연간실적을 상쇄하기 위해서는 대금 회수 능력이 지속적인 성장의 열쇠가 될 것이라는 점에 동의하고 있습니다. 운영. 따라서 도시 배치, 토지 취득 시기, 제품 생성, 자원 집합 및 기타 측면에 대해서도 더 많은 대학원 시험을 치르게 됩니다. 하반기에는 부채압력이 높은 일부 기업은 앞으로도 부채를 줄이는 노력을 계속해야 할 것이며, 적극적인 가격 인하와 자금 회수 프로모션 가능성도 배제할 수 없을 것이다.

기획자: Lin Guang

리더: Wang Yanling

연구원: Yi Xiaoxia, Wang Yanling, Qiu Yongfen, Lin Guang

제작 작성자: 연구소의 대규모 상장 부동산 회사에 대한 난두 빅 데이터 연구 그룹