일부 부동산 회사는 적극적으로 토지를 확보하고 있으며 일부 부동산 회사는 생존을 위해 변화하고 있으며 앞으로 전반적인 부동산 시장 거래가 둔화될 수 있습니다.

최근 심천시 5개 토지매매가 시장의 큰 주목을 받는 가운데, 중소 부동산 회사들도 활발히 활동하고 있다. 생존이나 변화를 위해 고군분투하는 사건을 경험합니다. 실제로 연초부터 많은 도시들이 규제정책을 조정해 부동산 시장이 일부 지역에서 소폭 회복세를 보였지만, 지난 두 달간 지방 부동산 시장의 매매시장과 토지시장은 부진한 모습을 보였다. 급속도로 과열되었고 일부 도시에서는 부동산 시장 정책을 다시 강화했습니다. Jones Lang LaSalle은 부동산 시장의 초기 "작은 인디언의 봄"이 부분적이고 약간의 회복에 불과하다고 믿습니다. 추가 정책 지원이 없으면 전체 부동산 시장 거래는 향후 둔화될 가능성이 높습니다.

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토지 취득에 있어 대규모 부동산 회사의 업계 집중은 명백합니다

1월부터 5월까지 취득한 토지의 양으로 볼 때, 국가 Garden, Sunac, Xincheng은 토지취득액 기준 상위 3위를 차지합니다. China Index Research Institute의 데이터에 따르면 Country Garden은 5월 토지 취득에 많은 노력을 기울여 1월부터 5월까지 총 658억 위안의 토지를 취득하여 토지 취득 목록에서 1위를 차지했습니다. 첫 4개월 동안 Xincheng은 1월부터 5월까지 총 653억 위안으로 목록을 차지했으며 총 토지 취득액은 461억 위안으로 계속해서 3위를 차지했습니다. 1~5월 TOP10 기업의 총 토지 취득액은 4,148억 위안으로 TOP100 기업의 35.8%를 차지했으며, 1~5월 TOP30 기업의 총 토지 취득액은 7,744억 위안으로 TOP100 기업의 66.8%를 차지했습니다. 토지자원 확보에 있어 선도적인 부동산 회사의 이점은 줄어들지 않았습니다. 1월부터 5월까지 상위 10개 기업의 토지 취득 기준액은 281억 위안이었습니다. 5월에도 Country Garden은 강력한 토지 취득 강도를 계속 유지하여 한 달에 262억 위안의 토지를 취득했는데, 이는 전년 대비 28.4% 증가하고 월간 대비 25.7% 감소했습니다. 지난 5월 컨트리 가든은 높은 프리미엄으로 토지 자원을 보충하고 뤄양, 가흥, 양저우 등 도시의 토지를 인수해 프리미엄 비율이 100%를 초과해 포지션 보충 의지를 보였다.

최근 토지시장에서 더욱 주목받는 것은 반케가 6월부터 토지시장에서 잦은 움직임을 보이며 토지를 높은 프리미엄에 매입했다는 점이다. Leju Finance의 불완전한 통계에 따르면 Vanke는 6월 17일부터 21일까지 일주일 동안 8개 이상의 토지를 취득했으며 총 토지 취득 가치는 106억 6,700만 위안이 넘습니다. 토지 취득 지역은 주로 남부 지역에 집중되어 있습니다. 그 중 5개가 충칭에 위치해 있었습니다. 또한 6월 21일 애자일은 처음으로 베이징 경제기술개발구 허시구 토지를 최저 가격 39,625위안/㎡와 프리미엄으로 31억8천만 위안에 인수했다. 같은 날 Yuexiu는 선전 Bao'an 지역의 Jiangangshan 토지를 총 59억 8천만 위안에 인수했으며, Yuexiu는 평방미터당 최저 가격 56,128 위안을 받았습니다. 처음으로.

이에 대해 CRIC는 현재 토지시장은 차별화가 뚜렷하다고 분석했다. 일부 도시에서는 토지경매가 뜨겁고 '고급 토지필지'가 자주 등장하지만 보편적이지 않고 대규모다. 2016년에는 '토지왕 횡령' 사태도 없었다. 특히 재공급 수요가 충족되고 향후 개회연도 토지 확보가 더욱 어려워지면 상위 100대 부동산 기업의 투자 속도는 더욱 둔화될 것으로 보인다. 그리고 최근 핫스팟 도시에 대한 정책 통제로 볼 때, 앞으로도 토지 취득 시 여전히 주의가 필요하며, 무턱대고 고가의 토지를 취득하는 것은 바람직하지 않습니다.

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일부 중소 부동산 회사는 생존이나 변화에 어려움을 겪고 있습니다.

대형 부동산 회사가 적극적으로 토지를 확보하는 동안 일부 중소기업은 재정적 제약 문제에 직면해 있으며 일부는 파산 신청을 하고 일부는 유동성 문제를 완화하기 위해 일부 프로젝트 지분을 양도했습니다.

최근 닝보 최대 부동산 회사인 은이그룹은 500억 위안의 부채를 안고 파산을 선언하고 파산 청산을 신청했다. Yinyi는 발표에서 올해부터 Yinyi Group과 Yinyi Holdings가 계속해서 유동성 위기에 직면해 왔다고 지적했습니다. 그들은 다양한 채널을 통해 관련 계획을 수립하고 부채 위험을 해결하기 위해 최선을 다했지만 여전히 유동성을 완전히 없앨 수는 없습니다. 위기.

적극적인 부채 축소와 부채 감소로 살아남은 타호 그룹은 항저우 장춘, 난창 인멍 레이크, 타호 광저우 야드 등 프로젝트의 지분을 양도했다. 최근에 따르면 현재 Tahoe의 전체 이자부 부채는 2018년 말에 비해 크게 감소했습니다. 2018년 말 Tahoe 그룹의 이자부 부채는 1,370억 위안에 달했습니다.

유동성 위기 속에서 '회생'한 위에타이그룹은 최근 기자회견을 열어 위에타이그룹이 일부 프로젝트 지분의 일부를 시마오그룹에 양도했다고 밝혔다. 이러한 종류의 이전은 부동산 업계의 현재 시장 표준의 일부입니다. 앞으로 우리는 Shimao와의 협력을 노인 간호, 건강 및 전문 부동산 분야의 변화와 업그레이드를 포괄적으로 탐구하는 기회로 삼을 것입니다. 산업용 부동산. 그러나 Yuetai Group이 5개 부동산 프로젝트의 서로 다른 지분을 Shimao Group에 양도한 후에도 여전히 국내외에서 건설 및 판매 중인 프로젝트가 많이 있으며 베이징, 광저우, 선전과 같은 주요 도시에서도 지분을 보유하고 있습니다. , 캄보디아에는 많은 양의 토지 은행이 개발되어야 합니다. "부동산 규제가 강화되고 자금 조달 채널이 강화되는 현재 환경에서 중소 부동산 회사는 큰 도전에 직면해 있습니다. Yuetai Group은 강점을 극대화하고 약점을 피하며 적극적으로 변혁하고 변혁의 장점을 최대한 활용할 것입니다. '작은 배는 돈다'에서 중소기업을 선택하고, 헬스케어, 노인요양, 산업부동산 등 전문부동산 분야에 집중적으로 활동하고, 부동산 개발 경험과 신흥산업을 접목해, 새로운 협력 개발 모델로 시장을 개척해 보세요.”

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금융이 더욱 강화될 수 있으며 부동산 회사는 해외 채권 발행으로 전환할 것입니다.

금융 채널이 강화되고 있습니다. 올해 5월 중국 은행 및 보험 규제 위원회는 상업 은행, 신탁, 임대 및 기타 금융 기관에 규정을 위반하여 부동산 금융을 수행하지 말 것을 분명히 요구했습니다. 규제 당국이 공격적으로 토지를 취득하고 고급 토지를 조성하는 일부 회사를 감독하에 두고 Diwang Enterprises의 채권 및 ABS 발행을 중단할 준비를 하고 있다는 소식입니다. 6월 13일, 궈수칭(Guo Shuqing) 중국 은행보험감독관리위원회 위원장은 루자쭈이 포럼에서 부동산 투자 행위 방지를 직접적으로 지적했습니다. 이는 앞으로도 부동산 규제가 완화되지 않고 자금조달이 더욱 강화될 수 있음을 시사한다. CRIC의 불완전한 통계에 따르면 6월 17일 현재 10개 이상의 부동산 회사가 해외채권을 발행했거나 발행할 예정이며, 발행 규모는 30억 달러를 넘을 것으로 예상된다고 11일 중난건설이 밝혔다. 해외 전액 출자 자회사는 미화 3억 5천만 달러의 선순위 무담보 고정 금리 채권 발행을 완료했습니다. 이어 6월 12일 China South City도 2021년 만기 미화 6천만 달러의 선순위 채권 발행에 성공했다고 발표했습니다. 이 밖에도 Agile, Blu-ray Development, Xinhu Zhongbao, Ronshine China 등도 미국 달러 채권 발행을 완료했다고 발표했습니다.

CRIC 분석에 따르면 2019년 하반기에도 부동산 신용 정책이 계속 강화될 수 있다고 합니다. 부동산업체의 경우 해외채권의 조달금리가 높음에도 불구하고 국내 자금조달이 지속적으로 타이트해지면서 규모의 성장을 유지하기 위해서는 여전히 해외채권 발행이 필요한 방법이다. 향후 자금 조달 채널에서 어떻게 더 획기적인 발전을 모색할 것인지, 어떻게 레버리지와 부채를 효과적으로 줄일 것인지가 앞으로 부동산 회사의 발전을 위한 주요 과제가 될 것입니다.

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미래에는 지역 통합 '도시 집합체'가 발전을 가속화할 것입니다.

1급 및 2급 도시는 여전히 토지 투자의 초점입니다. 부동산 회사들이 합리성으로 돌아왔습니다. 최근 광저우 토지시장을 보면 판위 둥환가(Donghuan Street) 주택지 경매 실패를 시작으로 잇달아 높은 성과를 거둔 후 충화(Conghua) 토지 매매가 중단되고, CRIC의 광저우 지역 수석 분석가인 Xiao Wenxiao는 이는 보존 및 억제라는 규제 정책에 따라 개발자도 토지 취득 전략에 있어 선택권을 갖고 있으며 맹목적으로 높은 가격을 추구하지 않을 것임을 반영한다고 믿습니다. 인기있는 도시에서도 가격이 책정됩니다. 실제로 주거용 중고부동산 거래 데이터로 볼 때 올해 광저우 시장의 '회복 길'은 여전히 ​​불확실하다. 가장 확실한 증거는 5월 주거용 중고부동산 거래량과 6월 상반기는 전년 동기 대비 플러스에서 마이너스로 전환되면서 최근 3개월간 '3연속 플러스' 실적이 마감됐다. 상반기 광저우시 주택용지 공급량은 527만9400㎡, 거래량은 437만㎡로 전년 동기 대비 각각 250만㎡, 135만㎡ 증가했다. 2019년 토지공급계획에 따르면 하반기에 광저우에 상당한 양의 토지가 시장에 진입할 예정이어서 광저우 진출에 관심이 있는 부동산 기업도 선택할 이유가 있다.

연초부터 많은 도시에서 통제 정책의 강도가 조정되었으며, 일부 지역에서는 부동산 시장이 소폭 회복되는 모습을 보였습니다. 그러나 지난 두 달 동안 부동산 시장 일부 지역의 매매시장과 토지시장이 급속히 과열되자 쑤저우를 대표하는 일부 도시에서는 부동산 시장 정책을 다시 강화했다. '땅값 안정, 주택 가격 안정, 기대 안정'이라는 기조 하에 전국 주택시장은 전반적으로 안정세를 유지하고 있다. Jones Lang LaSalle China 연구부서 Yao Yao 이사는 "단기적으로 통화 공급 증가율은 안정적으로 유지되고 부동산 시장 정책의 완화는 제한적이며 주택 시장의 전체 거래량은 적습니다"라고 말했습니다. 계속 성장할 가능성이 높습니다.

장기적으로는 산업 고도화 전망과 지속적인 순인구 유입이 예상되는 도시의 주거 수요가 강력하게 지원될 것이며, 특히 지역적으로 통합된 '도시 집적'의 가속화된 발전이 있을 것입니다. ”