블록버스터 부동산 보고서가 곧 발표됩니다. 전국 297개 도시가 투자 가치가 있는 이유는 무엇일까요?

부동산 시장은 큰 변화를 겪고 있습니다.

2020년부터 중앙정부는 “주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것”이라는 규제 기조에 변함이 없다고 주장하며 부동산을 단기적인 경기부양 수단으로 활용하지 않을 것임을 강조했다. 동시에, 규제 전략은 과거 수요 억제에서 공급 측면으로 전환하기 위해 많은 노력을 기울였고, 장기적인 메커니즘이 지속적으로 개선되었으며, 금융, 토지, 재정 분야의 규제 정책이 개선되었습니다. 시장 기대감을 안정시키기 위해 세제 등을 차례로 내놨다.

이런 맥락에서, 전국 각급 도시 부동산 시장의 현재 상황은 어떠한가? 향후 발전 전망은 어떻습니까? 10월 26일 '가치 고정, 합리성 추구'를 주제로 제11회 중국 가치부동산연차회의가 선전에서 개최되며, 중국지수연구소는 '전국 297개 현급 백서'를 발표할 예정이다. 위 도시의 부동산 개발 및 투자 투자 매력에 관한"(이하 "백서")에서는 현급 이상 297개 도시의 부동산 투자 매력을 다음과 같은 측면에서 심층 분석합니다. 인구, 교통, 산업 등

최근 중국지수연구소 부회장 황위는 '매일경제신문' 기자와의 단독 인터뷰에서 '백서' 관련 이슈에 대해 설명했다.

부동산 시장의 전반적인 실적은 상대적으로 활발합니다.

전반적으로 부동산 시장은 여전히 ​​개선되고 있습니다. 2020년 전국 상업용주택 매매면적은 17억6천만㎡로 전년 대비 2.69% 증가했다. 이 중 상업용 주거용 건물의 매매면적은 15억5천만㎡로 전년 대비 3.2% 증가했다.

국가통계국 최신 자료에 따르면 올해 1~9월 전국 상업용 주택 매매면적은 13억332만㎡로 전년 동기 대비 11.3% 증가했다. ; 2019년 1월부터 9월까지 9.4% 증가했으며, 2년간 평균 4.6% 증가했습니다. 상업용 주택 판매액은 13조 4,795억 위안으로 2019년 1월부터 9월까지 16.6% 증가했으며, 2년 동안 평균 10% 증가했습니다.

“2021년 현급 이상 도시의 부동산 개발 및 투자 매력도가 높은 100대 도시 중 청두, 시안, 중서부 지역의 일부 핵심 2급 도시가 포함된다. 창사와 허페이, 우시, 후이저우, 창저우 등 핫스팟 도시 밀집 지역 내 도시들이 순위에 올랐다."

황위는 2020년 이후 부동산 시장의 전반적인 성과가 상대적으로 활발하지만 도시 간 차별화가 더욱 뚜렷해졌습니다. 동부 핵심 도시 집합 도시는 빠른 회복 속도를 보이고 있으며 거래 시장과 토지 시장은 모두 동북부, 중부 및 서부 지역의 시장 활력이 뜨겁습니다. 부족하다.

“그 중 청두는 중국의 유명한 역사문화 도시 중 하나로 전자 정보 산업, 의료 및 건강 산업의 경쟁 우위를 수년에 걸쳐 급속하고 고품질의 경제 발전을 이루었습니다. 기타 산업이 지속적으로 개선되고 인재 도입 정책이 빈번하게 실시되고 있으며 지난 2년 동안 상주 인구가 582만명 증가했습니다. 청두-충칭 경제권 계획과 지속적인 교통망 개선으로 도시의 투자 매력이 더욱 높아졌고, 2021년 부동산 개발 투자 잠재력은 전국 6위로 높아졌다."

일반적으로 22개 도시의 '3 레드 라인' 새 융자 규제, '2 레드 라인' 새 모기지 규제, '2 중앙 집중식' 토지 공급 정책에 직면하여 부동산 회사는 투자, 마케팅 및 앞으로는 발전 가능성이 있고 도시 특성에 적합한 도시를 발굴하는 것이 기업 투자의 중요한 초점이 될 것입니다.

3선, 4선 도시 부동산 시장 차별화 더욱 심화될 것

'백서'의 '도시 부동산 개발 투자 매력도 평가 모델'에는 2가지 주요 내용이 포함되어 있다. 차원, 12개 측면 및 약 50개의 특정 항목 색인. 시장 수용력과 부가가치 잠재력은 도시 부동산 개발의 투자 매력을 판단하는 두 가지 주요 기준입니다. 시장 수용력은 인구 기반, 경제력, 산업 혁신, 교통 시설 등 8가지 측면을 포함합니다. , 주택 가격 지원, 시장 인기, 수요 만족 등 4가지 측면을 포함합니다.

“이러한 요소 중 인구 요인은 부동산 시장의 수용력과 부가가치 잠재력을 결정하는 핵심 요소이다. 인구 집적은 도시의 경제, 산업, 소득을 직접적으로 반영한다. , 교통 및 기타 요인은 모두 인구 흐름에 영향을 미치며 이는 부동산 시장의 수용력에도 영향을 미칩니다. 또한 인구 기반은 수요 측면을 통해 시장 부가가치 잠재력에도 간접적으로 영향을 미칩니다. 지역 인구, 산업, 교통의 상호 작용이 부동산 개발 투자 매력을 결정한다고 합니다.

정책 지도에 따라 도시 집합체와 대도시 지역의 경제 및 인구 수용 능력은 향후 북경-천진-허베이, 장강 등 핵심 도시 집합체와 대도시 지역에서 더욱 강화될 것입니다. 삼각주, 주강 삼각주, 청두-충칭 및 장강 중류 지역은 부동산 시장의 발전 우위가 더욱 두드러질 것입니다.

여러 도시를 상대로 황위는 “1급 주택주식시장은 상대적으로 규모가 크고, 2021년 하반기에는 전국 시장 조정압력이 상대적으로 제한적이다. 1선 도시의 시장 회복력이 강하고 공급이 전반적으로 개선되면서 거래량이 여전히 높은 수준을 유지하고 1선 판매 비중도 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다.”

2급 도시의 신규 주택 시장은 상대적으로 규모가 큽니다. 항저우, 난징, 청두, 시안 등은 최근 몇 년 동안 수요가 증가함에 따라 급속한 인구 증가를 경험했습니다. 이들 도시에서는 신규 주택 공급이 계속 증가함에 따라 다른 도시에서는 여전히 단기 시장 규모가 어느 정도 지지를 받고 있으며, 북동쪽과 남서부의 일부 도시와 같이 시장이 조정 경로에 있습니다. 단기적으로 시장 규모는 계속 줄어들겠지만, 중장기적으로 2급 도시는 성 또는 지역의 중심 도시로서 향후 시장을 출시할 기회가 여전히 있을 것입니다. 종합해보면, 2선 도시의 시장점유율은 여전히 ​​꾸준히 증가할 것으로 예상된다.

3선 및 4선 도시의 경우 황위는 "시장 차별화가 강화될 것"이라고 믿는다. 경제 기반이 취약한 일부 3선 및 4선 도시에서는 계속해서 인구 순유출이 발생하고 산업 경제 발전이 어느 정도 둔화되면서 신규 주택 시장의 위축이 계속될 수도 있습니다. 핫스팟 도시 집합체 내의 일부 3선 및 4선 도시는 상대적으로 양호한 경제 기반을 갖추고 있습니다. 중복되는 도시 집합체에 대한 지역 계획이 지속적으로 실행됨에 따라 도시 개발이 가속화될 수 있으며 부동산 개발 투자 잠재력도 높아졌습니다. 전반적으로 3선 및 4선 도시의 시장 점유율은 안정적이지만 약간 감소할 수 있습니다.

토지 경매 시장 냉각의 단기적인 영향은 제한적입니다

최근 주요 도시의 2차 중앙 집중식 토지 공급이 전반적으로 냉각되었습니다. 도시 간 및 도시 내 차별화는 더욱 심화되었으며, 심천을 비롯한 다른 도시에서는 토지 입찰이 토지 가격 상한선에 도달한 경우가 많았으며, 우한과 충칭의 토지는 대부분 최저 가격에 판매되었습니다. 아무도 등록하지 않아서 연기된 베이징의 소포.

물론 이는 올해 2월 22개 도시에서 '2중 집중' 토지공급 정책을 시행한 이후 토지공급 시장이 규제된 결과다. 부동산 회사의 투자, 마케팅, 자금조달에 대한 새로운 도전입니다.

최근 토지 시장이 급격하게 냉각된 이유에 대해 황위는 “첫째, 3분기 계속된 자금 압박으로 인해 부동산 회사의 토지 취득 능력과 의지가 하락했다. , 기업 자금 조달 환경이 열악하고 부동산 시장이 과열되면서 시장 냉각과 주택 담보 대출 지출 둔화로 인해 판매 회수가 어려워지고 부동산 회사에 대한 재정적 압박이 가중되고 토지 취득 능력이 저하되었습니다. 동시에 기업들은 일반적으로 현재 시장에 대해 비관적이며 토지 재투자 의지가 부족합니다.”

"둘째, 중앙 집중식 토지 경매 규칙 2차 조정으로 인해 부동산에 대한 요구 사항이 높아졌습니다." 동시에 교외 지역의 일부 토지에 대한 매력은 제한적입니다. 토지 경매 규정의 조정으로 인해 기업이 경매에 참여할 수 있는 기준이 높아지고 부동산 회사에 대한 자금 출처에 대한 엄격한 검토가 이루어졌습니다. 품질 및 고정 품질과 같은 요구 사항이 증가했으며 일부 도시에서는 자체 소유 아파트 경쟁, 인재 경쟁, 기존 주택 판매와 같은 방법을 채택했습니다. 동시에, 일부 도시의 두 번째 배치에 있는 일부 토지 구획의 위치가 상대적으로 열악하고 해당 지역의 잠재적 공급이 열악하여 결국 라이센스가 취소되거나 실패합니다.

현재 시장 환경에서는 기업마다 기회가 다르다고 황위는 "통계에 따르면 올해 하반기부터 규제 정책이 여러 곳에서 집중적으로 도입됐다"고 말했다. 3분기에도 곳곳에서 규제가 도입되면서 정책의 효과가 지속됐고, 부동산 금융의 신중한 운용으로 인해 부동산업체의 자본측면에서는 압박이 계속됐다. 부동산 회사의 토지 취득 의지가 어느 정도 억제되었습니다. 국유 기업은 일반적으로 영업 레버리지가 낮고 자본 및 자금 조달 측면에서 우위를 점하고 있으며 올해 토지 시장에서 상대적으로 활발하게 확장했습니다. ”

주요 도시의 현재 토지 경매 규정에서는 일반적으로 낙찰자를 결정해야 한다는 점에 유의해야 합니다. 전국 토지시장이 전반적으로 냉각되면서, 건전한 사업을 펼치고 있는 민간기업들도 토지 취득에 어려움을 겪고 있다. 또한 민간 기업은 브랜드 및 자원 이점을 갖춘 도시와 지역을 계속해서 조사하여 시장 기회를 더 잘 포착할 수 있습니다.

그러나 황위 역시 지역 경매시장의 성과가 도시의 펀더멘털을 바꾸지는 못했다고 믿는다. “현재 토지시장 냉각은 부동산 회사의 토지 취득 능력과 의지 저하, 토지 경매 규정 업그레이드로 인한 단기적인 단계적 현상인 반면, 도시의 펀더멘털은 크게 변하지 않았습니다. "

“토지시장의 인기는 도시부동산 개발의 투자 매력을 판단하는 지표체계에서 중요한 지표다. 부동산 개발 투자 매력에 일정한 영향을 미치는데, 그 기간이 짧다. -기간 동안의 영향은 제한적입니다.”