2017년 중국 부동산 시장은 큰 변화를 겪었습니다. 집을 사야 할까요, 팔아야 할까요?

2016년 전국의 부동산 시장은 부동산 카니발을 경험했으며, 규제 및 통제 정책이 발표된 후 많은 도시의 부동산 시장이 냉각되었습니다. 규제에 따라 2017년 중국 부동산 시장은 어떻게 될 것인가? 집을 사야 할까요, 아니면 팔아야 할까요?

1. 전반적인 시장이 크게 냉각되고 부동산은 새로운 시대에 진입했습니다.

중국의 부동산을 생각할 때 환경과 부동산 개발 요소부여는 엄청난 변화를 겪었습니다. 경제의 고성장 주기가 끝났고, 통화의 고성장 주기가 끝났으며, 국제 자본의 고성장 주기가 끝났습니다. 이는 향후 중국 부동산 시장의 추세가 지난 18년간의 추세와 매우 다를 것이라는 점을 시사한다. 우리는 지난 18년간의 부동산 시장과 진정한 작별을 고해야 합니다.

그러나 우리는 아직 끝나지 않은 세 가지 주기가 있다는 점도 기억해야 합니다. 중국의 도시화 주기는 끝나지 않았습니다. 중국의 금융 자본과 토지 자본의 결합 시대는 끝나지 않았습니다. 경제의 의존성은 부동산은 끝나지 않았습니다. 이는 중국의 부동산이 절벽에서 떨어지는 것을 막는 세 가지 중요한 지지대이자, 중국이 소위 포스트부동산 시대에 진입하지 못한 근본적인 이유이기도 하다.

주축산업인 부동산의 위상은 영원히 변하지 않을 것입니다! 70년 넘게 도시화됐지만 여전히 미국에서는 부동산이 가장 중요한 산업인 미국을 보라. 그러나 부동산의 길과 미래의 경쟁 모델은 파괴적인 변화를 겪고 있습니다. 많은 보수적 부동산 회사가 붕괴되고 부동산 전문 회사는 점점 줄어들 것입니다. 사유지.

2. 정책은 엄격해 보일 뿐 주택가격 추세의 핵심은 아니다

2017년 주택가격 추세는 2017년부터 시작된 규제주기에 좌우되지 않는다. 2016년 '9.30'은 부동산 자체의 발전주기에 따라 달라지며, 숨어 있는 리스크를 선제적으로 발굴하고 상황을 적극적으로 진정시키는 정책을 펼치고 있다. 규제 조치가 도입되지 않더라도 시장은 자동으로 냉각될 것입니다.

'집은 살기 위한 것이지 투기용이 아니다'라는 말은 부동산 투기를 억제하기 위한 엄중한 대책이 예부터 존재해왔고, 부동산 투기는 극심하게 드러나는 것이 아니라는 점을 지적할 필요가 있다. 2016년 주택가격 급등의 중요한 원인은 성장안정의 압력과 미완의 통화정책의 조화에 따른 극심한 느슨한 부동산 정책이 부동산 가격 상승에 대한 기대감을 크게 부추긴 근본적인 원인이다. 투기는 원인이 아니라 결과다! 부동산은 단기적인 기대만 바꿀 뿐, 장기적인 기대는 바꾸지 않는다.

부동산 정책에 대한 이해는 2017년 거시정책의 전반적인 기조에 기초해야 한다. 2017년 거시정책은 진전이 있다면 '안정성'과 '위험성' 모두를 전례 없는 수준으로 끌어올릴 것이다. 안정을 유지하면서 부동산 정책이 절대 부동산을 심하게 단속하지 않는다는 뜻이다. 2017년 중국은 부동산을 억압할 여력이 없었다. 부동산 사이클 관점에서는 '큰 상승'보다는 '큰 하락'에 초점이 맞춰져 있다. 2017년 부동산이 급등할 근거가 없기 때문이다.

일부 도시에서는 2017년 주택 가격이 '월별로 오르지 않을 것'이라는 점을 분명히 밝혔고, '월별로 오르지 않을 것'이 많은 도시의 조정 목표가 될 수도 있다는 점을 분명히 했습니다. 월별 증가율이 부족하다는 것은 단기 투자 기대치를 바꾸고 효과적인 메커니즘이 시간을 확보할 수 있는 길을 열어주기 위한 것입니다. 2017년 최종 주택가격 움직임은 여전히 ​​부동산 사이클에 의해 결정된다.

3. 토지시장은 크게 냉각되었고, 2016년 많은 '토지왕'들의 운명은 불확실하다

2016년 국토양도수입은 3조 5천억을 넘지 않아야 한다. 하지만 2016년에는 더운 도시에 '토왕'이 자주 등장했고, 전국적으로 '토왕'이 300여 명에 달했을 뿐만 아니라, 최저시가도 2014년에 비해 놀라울 정도로 상승했다. 주변 집값. 2017년 전체 부동산 시장 냉각과 집값 상승세 하락 압력 등을 고려하면 고가의 '랜드킹'은 높은 레버리지로 토지를 취득하는 일부 부동산 기업에 큰 압박을 가할 것으로 보인다. 과거 부동산 규제주기에서 '토지왕'의 운명을 보면, '토지왕'은 소수에 불과해 돈을 벌고, 대부분 돈을 잃고 난리를 피우고, 장례도 치르지 못하고 죽는 경우도 많다. 장소. 이번 부동산 조정주기가 2년 이상 지속된다면 2016년에 배출된 수많은 '토지왕'들의 운명은 불투명해질 것이다.

넷째, 부동산세가 도입되지 않고 대규모 시범사업도 가능성이 적다

중국 주택가격 동향을 분석할 때 실질 언급은 한 번도 하지 않는다. 그 이유는 매우 간단합니다. 즉, 단기적으로 도입될 가능성은 0이라고 생각합니다. 부동산세는 많은 문제가 포함된 매우 복잡한 개혁 문제이며 이전 기사에서 자세히 설명했습니다.

재산세 입법에 관해서는 장기적으로 중국 부동산 분야의 세제 개혁이 전체적인 설계를 통해 어떻게 이루어져야 하며, 이를 어떻게 통일된 재산세로 통합해야 할까요? 일반적인 방향은 정확합니다. 그러나 재산세법에서 대중의 관심이 집중되는 문제는 반드시 해결되어야 합니다. 예를 들어, 수용의 목적, 토지양도비와의 관계, 70년 토지재산권의 해결방법 등을 들 수 있다. 이러한 문제가 해결되지 않으면 재산세를 도입할 수 없습니다.

동시에 집값이 오를지 안 오를지는 세금이 아니라 기대 때문이라는 점을 모두에게 알려야 한다. 부동산세로는 주택가격 상승을 억제할 수 없다는 사실은 많은 나라의 관행으로 입증됐다. 예를 들어, 상하이와 충칭은 모두 재산세를 시범적으로 시행한 반면, 충칭의 주택 가격은 그토록 안정적인 이유를 설명하기 어렵습니다. 국가발전개혁위원회는 부동산세 등의 문제에 대해 지방정부의 혁신을 장려하겠다고 외부에 발표했지만, 혁신하려는 지방정부는 많지 않은 것 같습니다. 참깨를 따기 위해 수박을 잃지 않을 것입니다.

다섯째, 장기적인 메커니즘 구축에 큰 진전이 없을 것입니다.

중앙경제공작회의에서는 재정, 토지, 조세, 투자, 입법 및 기타 수단을 마련해야 한다고 제안했습니다. 종합적으로 활용하여 연구 속도를 높이고 국가 상황에 부합하고 시장법에 적응하는 기본 시스템과 장기 메커니즘을 구축하여 부동산 거품을 억제하고 부침을 방지합니다.

부동산의 안정적인 발전과 정상화의 열쇠는 물론 장기적인 메커니즘이 중요하지만, 장기적인 메커니즘의 구축은 결코 하루아침에 이루어지지 않습니다. 중국 부동산의 장기적인 메커니즘을 진정으로 확립하기 위해서는 과거의 많은 부동산 정책을 전복하는 동시에 부동산에 대한 기본 개념을 명확히 하는 기초 위에서 정부와 시장의 책임 범위를 정의해야 합니다. , 주택을 중심으로 국민의 기초생활수요인 신용, 조세, 토지, 금융 등 새로운 제도적 시스템을 구축합니다.

기존 주택관리업체도 개편이 필요하다. 이를 위해서는 최소한 하나의 정부 임기가 필요합니다. 2017년 장기제도 출범에는 실질적인 진전이 없을 것으로 예상되나, 부동산 통합등기가 완료되면 주택 수는 기본적으로 명확해지며, 부동산세 입법도 추진될 예정이다. 가속화됩니다.

6. 집을 사야 할까요, 팔아야 할까요?

매우 위험한 질문이지만 대답해야 합니다.

먼저 부동산의 작은 사이클에 관한 한 2017년은 조정 가능성이 높다. 부동산은 확실히 2017년 투자에 있어서 중요한 선택이 아니다. 주목해야 할 점은 다음과 같다. 시장과 정책의 두 가지 위험에 대해 설명합니다.

둘째, 2017년 6월에는 시장과 정책 조정에 주목하고, 부동산에 투자한다면 다시 시장과 정책 조정을 토대로 하반기 추세를 예측하고 수정할 수 있다. 상반기에는 위험이 매우 높습니다. 그러나 자녀의 입학을 지연시키는 것이 가장 큰 위험이므로 투자 수익이나 위험을 고려할 필요가 없습니다. 셋째, 고액자산가들에게 국내 부동산 보유를 줄이도록 촉구하는 것은 근본적인 이유는 환율과 자본유출이 중국 자산가격의 조정과 재평가로 이어질 수 있다는 우려 때문일 수 있습니다. 2017년 부동산의 가장 큰 위험은 그러나 이는 최소 3채 이상의 주택을 소유한 고액 자산가에게만 해당됩니다.

넷째, 중국 경제와 부동산의 펀더멘털에 큰 반전이 없다면 6월 이후 주택 구입을 고려해 볼 수 있는 안전한 도시도 있다. 앞서 언급한 광저우, 시안, 충칭, 쿤밍, 난닝과 더불어 2016년 주택가격이 크게 오르지 않은 다롄, 닝보 등도 계속 주목해 볼 수 있다.

마지막으로, 인구가 많고 통화량이 많은 국가, 중국처럼 도시화가 진행 중인 신흥국의 경우, 양질의 도시 자원이 부족하다는 점을 지적할 필요가 있다. 고품질의 도시, 거주지 및 생활을 선택하는 것은 중국 경제 변화와 업그레이드의 중요한 부분입니다. 그런 점에서 아직 부동산 사이클은 끝나지 않았고, 청춘의 난폭함과 정글시대는 끝났을 뿐이다.

(위 답변은 2017-01-18에 게재되었으며 실제 관련 현행 주택구입 정책을 참고하시기 바랍니다)

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