난후이 하옵스카 유명마을 매장 가격은 얼마인가요?

2007년의 설렘과 열광은 지나갔다. 올해 사람들은 높고 다루기 힘든 부동산 가격과 일련의 규제 조치에 대한 인상을 받았습니다. 금리인상, 대출제한, 인플레이션, 상장, 토지사재기, 가격인하, 터닝포인트, 가격제한주택, 저렴한 주택... 이 키워드는 2007년 부동산계에서 가장 기억에 남는 단어가 되었습니다.

2008년이 다가왔습니다. 우리는 도전과 알 수 없는 변화로 가득 찬 새해를 맞이하기 시작했습니다. 2008년 광동성 부동산 시장, 특히 부동산 가격 동향에 어떤 정책이나 시장 요인이 영향을 미칠 것인가? 2008년 광둥성 부동산 시장, 특히 부동산 가격의 가장 큰 변화는 무엇인가? 아마도 네 가지 핵심 단어가 우리에게 몇 가지 단서를 줄 수 있을 것입니다.

거시경제적 통제: 충격이자 기회

중국의 부동산은 탄생 첫날부터 정책 중심 산업이었으며 정책은 부동산 발전을 주도했습니다. 산업. 2005년부터 중앙정부는 제8차 국가조례, 제6차 국가조례, 신모기지정책 등 관련 정책을 지속적으로 도입하고, 국가 차원의 '통일된 조치'를 통해 규제정책을 시행해 왔다.

Guangzhou Tongchuang Excellence Real Estate Investment Consulting Co., Ltd.의 총책임자인 Zhao Zhuowen은 2007년 규정이 특정한 배경에서 도입되었다고 믿습니다. 중앙정부는 경기가 너무 빨리 과열되는 것을 막기 위해 2007년 금리를 1년에 6차례, 10차례 인상했고, 은행예금 지급준비율을 높이고, 계약금 비율과 세컨드홈 금리도 인상했다.

2007년은 중앙정부가 거시적 통제를 위한 노력을 강화한 해였다. 2008년에도 중국 부동산 시장은 여전히 ​​거시적 통제를 배경으로 운영될 것으로 보인다. 일부에서는 중앙정부가 수많은 거시통제 정책을 내놨고, 2008년에는 이를 시행해야 한다고 말하지만, 올해 부동산 시장이 더욱 복잡한 정책 환경에 직면할 것이라는 점을 부인하는 사람은 아무도 없다. 며칠 전 북경대학교 경제연구소 부동산금융센터 소장 Feng Ke는 소후포커스가 주최한 '중국 부동산 새 관점 정상회의 포럼'에서 2008년 내내 규제를 포함해 이같이 밝혔다. 예년보다 더 엄격해졌습니다.

그러나 부동산 시장에 있어서 규제는 '양날의 검'이기도 하다. Henderson China Real Estate Group의 컨설턴트 Tian Guoqiang은 거시적 통제는 장기적으로 특히 토지 자원 할당이 향상됨에 따라 국내외 개발자의 투자 의지에 도움이 될 것이라고 말했습니다. 점점 더 합리적으로 시장의 수요와 공급 균형도 새로운 상황에 직면하게 될 것입니다. 표준화된 방식으로 운영되는 Henderson의 경우 거시적 통제가 새로운 기회를 창출할 것입니다.

재산세: '유휴 양도'와 '실질 양도'는 아직 미정

재산세는 부동산 개발업자 머리 위에 걸려 있는 '다모클레스의 검'과 같을 것이다. 중국 부동산 시장에 영향력을 가져올 뿐만 아니라 막대한 영향을 미칩니다.

현재 전국 10개 성·시가 재산세 운영을 '유휴'에 돌입해 업계에서는 내년에 재산세가 '실현'될 것이라는 예측이 나오고 있다. 최근 재산세 정책 연구 및 수립에 참여하고 있는 북경대학교 부동산연구센터장 펑창춘(Feng Changchun)은 기자들과의 인터뷰에서 재산세가 내년에 시범 시행될 수 있으며 내년에 부과될 것이라고 말했다. 상업용 부동산을 먼저 재무부는 현재 부동산 평가 방법, 재산세 과세표준, 세율 등의 문제에 대해 연구를 진행하고 있다.

그러나 일부 당국에서는 많은 개발자와 투자자들이 가장 우려하는 재산세는 2008년에는 부과될 가능성이 낮다고 보고 있다.

최근 개최된 '중국 부동산 신관 정상회담 포럼'에서 쑨강 재무부 연구소 세무연구원은 학자로서 재산세에는 너무 많은 영역과 세부 사항이 관련되어 있다고 말했다. 2008년에 도입됐다. 확률은 매우 적다. “우리나라는 재산세에는 상업용 부동산뿐만 아니라 과세 범위 내 주거용 건물도 포함된다. 이는 문제의 복잡성을 크게 증가시키고 가장 큰 어려움이 된다. 예를 들어, 누군가 상속을 받았지만 직업이 없고 임대할 계획이 없는 경우 이 세금을 어떻게 징수할 수 있나요?

또 다른 예를 들자면, 어떤 사람이 대출을 받아 빌라를 샀는데, 집을 샀을 때는 할부 능력이 있었는데 지금은 세금을 낼 능력도 없고 주택담보대출도 갚지 못했다고 합니다. 이런 상황에서는 재산세와 토지 양도 수수료도 있습니다. 재산세와 신축 주택과 기존 주택의 관계, 전환 요인 등이 있습니다. 또한, 우리나라마다 소득수준과 물가수준이 크게 다르기 때문에 재산세 징수기준을 명확히 하기가 쉽지 않습니다. 특히 최근에는 농지점유세 개정안이 발표되었습니다. 재산세 내부적으로 먼저 개정됐는데, 이는 적어도 2008년에 재산세가 도입될 가능성이 매우 낮다는 점을 어느 정도 보여준다”고 말했다. 상대적으로 걷잡을 수 없게 되면 거품이 급격히 커질 가능성이 있다. 국가의 사고방식이 바뀌고 재산세 도입이 가속화될 가능성도 있다. "땅의 왕"

"땅에는 돈이 있다. , 땅을 차지하면 돈을 얻을 수 있다. "이것은 결코 거짓말이 아닙니다. 지난 2년 동안 중국 부동산 시장의 급속한 발전, 특히 부동산 가격의 급격한 급등은 많은 개발자들의 마음 속에 토지를 가장 매력적인 '최적의 장소'로 만들었습니다." 땅값'이 자주 등장한다. 높은 지가가 부동산 가격 급등의 원동력이 되면서 '토지 사재기'라는 단어가 가장 인기 있는 단어가 됐다.

며칠 전 CCTV에서 "경제적 반 시간", Vanke 회장 Wang Shi는 밀가루가 오랫동안 빵보다 비쌀 수 없으며 토지 가격이 반환될 것임을 분명히 밝혔으며 Vanke는 결코 토지를 취득하지 않을 것이라고 말했습니다.

현재 시장은 가장 민감한 단계에 있다. 왕지강은 왕시의 움직임이 '부동산 시장' 발행인 차이훙옌의 인수합병을 가속화하기 위한 것이라고 기사를 썼다. 잡지에서는 왕시가 이를 이용했다고 비판했다.

그러나 2008년 이후에는 "빈번한 땅왕 시대는 역사의 쓰레기 더미에 휩쓸리지 않았다"고 한다. Zhao Zhuowen은 부동산 가격이 상대적으로 안정되거나 심지어 조정을 겪는 상황에서 연말 개발이 불가피할 것이라고 말했습니다. 특히 중앙 도시 지역의 토지 자원이 점차 고갈되는 광저우와 같은 대도시에서는 Zhao Zhuowen은 2008년 이후에도 토지 왕이 계속 나타날 것이라고 믿고 있으며 정상적인 시장에서는 토지 왕이 있어야 합니다. 부동산 시장은 매년 꾸준하게 오르고 있는 상황이 아니라, 2008년에는 땅값이 즉시 하락하고 아주 싼 땅값과 부동산 가격이 나타날 것이라고 합니다.

높은 땅값이 집값 급등의 '동인'이 된 시대, 땅왕이 '다시 등장'할 것이다. 집값 추세에 더 많은 변수를 가져오는 것은 부동산 시장에도 더 큰 변수를 가져올 것이다.

자금 조달: 과두제가 왕이다

"자본이 왕이다." 시대를 배경으로 중국의 전통 산업은 상품 경쟁에서 자본 경쟁으로 전환하기 시작했습니다. 2008년 경쟁은 더욱 흥미진진한 '자본 경쟁' 드라마가 될 것이다.

CITIC 증권의 왕덕 수석 애널리스트는 “부동산 업계는 이미 자금 조달 시대에 진입한 지 오래다. 상장을 통한 기업의 채널이 무너지면 부동산 기업이 더 크고 강하게 성장하기 어려울 것입니다. 2007년 이후 상장부동산업체의 자금조달 규모는 지난해에 비해 크게 늘어났다. "국내 토지 시장에서 상장 기업들이 시작한 '토지 봉쇄 운동'의 배후에는 바로 이러한 자금이 있습니다.

기도 그룹 마케팅 부서 이사인 Zhu Zhiwen은 국가의 금융신용 강화 특히, 모기지 정책 통제가 강화되면서, 강력한 재무건전성과 표준화된 운영을 갖춘 부동산 회사는 앞으로 더욱 어려운 금융 환경에 직면하게 될 것입니다.

'자금'이라는 맥락에서 보면 '왕' 시대에는 '토지 사재기', '토지 사재기'에 이어 '토지 사재기', '부동산 과두제'가 가장 많이 쓰이는 단어가 될 것이다. 2007년에는 '토지왕', 2008년에는 '부동산 과두제'가 될 것이다.

현재 업계에서는 중국에 '부동산 과두제'가 존재하는지 논란이 일고 있지만, 예를 들어 왕시는 지난해 10월 29일 부동산 과두제의 등장을 부인한 반면, 왕홍신 부국장은 부동산 과두제의 등장을 부인했다. 베이징사범대학 부동산연구센터는 "과두제 시대가 현실이 됐다"고 말했다.

'부동산 과두제'의 등장이 부동산 시장에 가져올 장단점에 대해서도 업계 관계자 다수가 각자의 의견을 피력하고 있다. 업계 일각에서는 부동산 산업은 막대한 자본과 자원이 결합된 산업으로 '부동산 과두제'의 등장은 부동산 산업 발전에 있어서 피할 수 없는 추세라고 말했다. 일각에서는 '부동산 과두제'의 등장이 부동산 산업의 집중도가 높아지면서 부동산 시장의 전문화 정도도 크게 높아졌다는 의미로 해석하기도 한다.

따라서 부동산 '과점 시대'가 현실화되더라도 '부동산 과두제'가 부동산 시장과 주택 가격을 볼모로 삼을 것인지 섣불리 단정할 필요는 없다. , 산업집중도가 높아질수록 가격결정권이 더욱 부동산 개발업자 쪽으로 기울어질 것이라는 점은 오늘날의 부동산 개발과정에서 무시할 수 없는 사실이다. 따라서 어떻게 장점을 추구하고 단점을 회피하며 합리적인 지도를 제공할 것인지는 향후 중국 부동산 시장에서 고민해야 할 주요 이슈가 될 것이다.