부동산 개발업체에서는 어떻게 교육을 진행하나요?

부동산 회사의 경쟁력을 높이는 방법

부동산 시장의 거시적 통제 정책은 부동산 회사의 경쟁 구도를 확실히 변화시키고 "셔플"을 더욱 가속화 할 것입니다 시장의. 부동산 시장의 거시적 통제 이전에는 업계 전체가 황금기를 경험했습니다. 거의 모든 개발업체가(브랜드 강도 및 규모에 관계없이) 많은 돈을 벌었고 개발업체 간 경쟁은 거의 없었습니다. 경쟁이 있어도 개별 부동산 프로젝트나 개발업자 간의 경쟁일 뿐, 삶과 죽음을 가르는 '제로섬 게임'은 없습니다.

새로운 시장 정책에 따라 부동산 회사 간의 경쟁은 '마을 주민 간의 비교 경쟁'에서 '운동 선수 간의 공정한 경쟁'으로 변경됩니다. 경쟁에서 승리하는 방법은 무엇입니까? "경쟁력 향상"이 유일한 답임은 틀림없습니다!

부동산 시장 경쟁 구도의 변화

1. 부동산 시장의 4단계 경쟁

첫 번째 단계: 가격 경쟁 단계

이 단계에서 부동산 회사 간의 경쟁은 주로 비용 경쟁으로 특징지어집니다. 즉, 프로젝트 비용(물론 토지 비용 포함)이 낮은 쪽이 경쟁 우위를 갖게 됩니다. 비용경쟁은 관계경쟁이라고도 할 수 있다. 2003년 국토부 문서 121호가 이 단계의 기본종료를 선언했다.

두 번째 단계: 비용 효율성 경쟁 단계

제품 홍보를 위한 비용 효율성의 활용은 IT 분야에서 처음으로 사용되었으며, 2009년에는 부동산으로 확산되었습니다. 지난 1~2년. 부동산 시장이 발전하면서 2003년부터 '균일성' 측면에서 상대적으로 좋은 성과를 낸 몇몇 개발업자들은 '더 나은 가성비'(광고 슬로건), '최고의 가성비'(구어체)를 외치며 대부분의 그들은 좋은 판매 결과를 달성했습니다. 이에 따라 개발자 단체들이 속속 등장해 부동산 시장이 가격 대비 성능 경쟁 단계에 들어섰음을 알 수 있다.

세 번째 단계: 모델 경쟁 단계

부동산 기업의 개발 모델에는 제품 모델과 관리 모델이 포함됩니다.

제품 모델은 예측과 연구 개발을 기반으로 하는 독특하고 상대적으로 견고한 프로젝트 유형으로, 시장 수요와 자체 역량에 적합하고 복제 및 개발이 가능합니다. 완다 상업 광장, 올림픽 가든, 반커 시티 가든 등 제품 모델 확립은 기업이 다중 프로젝트 체인 개발을 수행하기 위한 전제 조건이며 자본과 규모의 급속한 확장을 위한 기반입니다.

소위 관리 모델은 새로운 투자 모델과 기업 제품 모델에 적응하고 기업 자체의 실제 상황에 적응하는 포괄적인 관리 시스템입니다. 적절한 관리 모델은 프로젝트 개발과 기업의 지속 가능하고 건강한 발전을 위한 가장 기본적인 보장입니다.

현재 '1층' 개발자들은 기본적으로 자체 제품 모델을 확립하고 경영 모델을 적극적으로 탐색하고 있다. 부동산 시장의 거시적 통제로 인해 부동산 회사의 경쟁 구도는 엄청난 변화를 겪을 것으로 예상되며, 향후 몇 년간 부동산 시장 경쟁의 주요 특징은 '모델 경쟁'이 될 것입니다.

네 번째 단계: 브랜드 경쟁 단계

시장 경쟁이 일정 단계에 이르면 다수의 중소기업이 도태되면서 부동산 시장 점유율이 집중된다. 점점 더 높아질 것입니다. 그때쯤 되면 부동산 시장은 브랜드 경쟁 단계로 진입하게 될 것이다. 6개 주요 개발업체가 독점하고 있는 홍콩 부동산 시장이 이를 증명한다.

물론 각지의 고르지 못한 전개로 인해 위의 4단계가 일정 기간 내에 동시에 나타나게 되지만 추세는 불가피하다.

2. 부동산 시장의 경쟁 구도

부동산 시장의 거시적 통제 정책은 의심할 바 없이 시장의 '셔플' 과정을 가속화할 것입니다. 신시장 정책 하에서 부동산 시장의 경쟁 구도는 다음과 같은 특징을 보일 것이다.

1. 일부 중소기업이 도태되고 부동산 개발업체 수가 감소할 것이다. . 1996년에는 부동산개발회사 수가 규제 이전에 비해 40% 감소하였다. 이번에 채택한 부동산 시장 규제 정책, 특히 토지·주택 대출 정책 등 모든 측면에서 일부 기업, 특히 중소기업이 사라질 수도 있다. 규제 정책의 강도와 깊이로 볼 때 제거되는 기업의 비율은 1/3 이상일 수 있습니다.

2. 시장 집중도가 점점 높아지고 있습니다. 일부 중소기업이 도태되고 소비자가 브랜드 개발업체로부터 부동산을 구매하는 경향이 점점 더 커지면서 소규모, 단편화되고 혼란스러운 부동산 시장은 점차 변화할 것이며 브랜드 기업의 시장 점유율은 점차 증가할 것입니다.

3. 업계 이익률은 점차 감소하고 있습니다.

시장 집중도가 높아질수록 브랜드 기업은 소규모 기업이 단일 프로젝트 개발에 몰두하는 것처럼 특정 프로젝트에만 집중하기보다는 기업의 시장점유율과 업계 위상은 물론, 기업의 전반적인 이익과 지속가능한 발전을 더 추구하게 될 것입니다. 프로젝트 이익률. 거시적 통제 정책의 후속 효과와 부동산 시장의 치열한 경쟁으로 인해 업계의 이익 마진이 하락했습니다. 그러나 부동산 산업의 높은 투자와 높은 위험으로 인해 여전히 업계의 수익률은 사회 평균 수익률보다 높습니다.

요컨대 부동산 시장 정책의 변화는 시장의 경쟁 구도를 변화시킬 것입니다. 시장 경쟁에서 승리하려면 기업은 경쟁력을 강화해야 합니다.

1. 부동산 회사는 종합적인 경쟁력에 집중해야 한다

부동산 회사는 다른 업종의 회사처럼 '특허 장벽'이 없다는 점에서 부동산의 상품성이 결정됩니다. 비교우위는 핵심 경쟁력이므로 기업의 종합 경쟁력에 더 많은 관심을 기울이고 강화해야 합니다.

II. 부동산 기업의 종합 경쟁력 구성

부동산 기업의 종합 경쟁력에는 브랜드 이미지, 시스템 효율성, 전략적 실행, R&D 혁신, 자원 통합 등이 포함됩니다. .

1. 브랜드 이미지

브랜드 이미지는 기업 브랜드 파워, 상품 브랜드 파워 등 부동산 회사의 가장 기본적인 경쟁력입니다.

기업의 브랜드 파워는 주로 인지도, 평판, 충성도를 포함합니다. 소비자의 주택 구매 경험이 계속해서 풍부해지고 개선됨에 따라 소비자는 브랜드 회사가 개발한 부동산을 구매하려는 경향이 점점 더 커지고 있습니다. 동시에, 시장 집중도가 계속 높아짐에 따라 대형 및 중견 부동산 회사 간의 경쟁은 점점 더 치열해질 것입니다. 따라서 부동산회사는 차별화된 기업브랜드를 창출하고 기업의 브랜드 이미지를 제고해야 합니다.

제품 브랜드 파워란 제품 모델의 시장 예측 가능성, 시장 경쟁력 등 제품 모델의 경쟁력을 말하며, 이는 가격에 반영되며 제품 브랜드의 부가가치를 의미한다. 기업의 제품 모델을 연구하고 확립하는 것은 제품 브랜드 파워를 높이는 기초입니다.

2. 시스템 효율성

부동산 기업의 관리 시스템은 세 가지 수준으로 구성됩니다. 가장 높은 수준은 회사 시스템 및 기업 지배 구조를 포함한 기업의 기본 관리 시스템을 의미합니다. 관리 메커니즘, 급여 시스템, 기본 회계 시스템 등 두 번째 수준은 행정 업무, 법무, 재무, 인사, 조달, 프로젝트 관리, 판매에 대한 관리 규정을 포함하는 기업의 업무 프로세스 관리 시스템, 규정 등입니다. , 고객 관계 등 100~150개의 문서화된 항목이 있으며, 3차 관리 시스템에는 수직적, 수평적 작업 인터페이스 관계 없이 직위, 부서 및 프로젝트 부서(프로젝트 회사)에서 내부적으로 사용되는 작업 절차가 주로 포함됩니다.

기업의 성공은 시스템의 성공인 경우가 많습니다. 예를 들어, 민간 기업은 전통적인 국영 기업보다 경쟁력이 있고, 이중 구조와 삼원 구조를 가진 합자 민간 기업은 1원 구조의 민간 기업, 완전한 법인 지배 구조를 가진 합자 기업보다 경쟁력이 더 높습니다. 합리적인 기능 설계, 명확한 책임 및 명확한 작업 인터페이스 관계를 갖춘 조직 구조 설계는 "변하지 않고 유지"되는 기업보다 더 경쟁력이 있습니다. 비난, 논쟁, 내부 마찰. 건전한 관리 시스템과 적절한 시스템을 갖춘 기업은 여러 시스템(예: 관리 시스템 편집, ISO9000 품질 관리 시스템 문서)을 구축한 기업보다 경쟁력이 더 높습니다. 시스템이 부적절하고 제대로 구현되지 않았습니다.

부동산 회사의 경쟁력 강화를 위해서는 종합적이고 적절한 관리 시스템을 구축하고 다양한 시스템을 효과적으로 구현해야 합니다.

3. 전략적 실행

기획의 역할은 기획과 같습니다(계획을 세우는 이유는 '변화'가 있기 때문이고, 계획을 세우는 목적은 변화에 대처하기 위해) 기업 발전 계획을 수립하는 목적은 기업의 다양한 우발적 요인의 변화에 ​​대응하는 것이기도 합니다. 기업 개발 환경에 큰 변화(예: 시장 정책의 변화)가 발생할 경우 기업 개발 전략에 대한 연구를 강화하고 실질적인 기업 개발 전략 계획을 조정하거나 재구성하는 것이 더 중요합니다.

기업 개발 전략 연구에는 (1) 개발 환경 연구, (2) 기업 특성, 장점 및 단점 연구, (3) 경쟁사 연구, (4) 개발 자원 연구, (5) 전략적 선택이 포함됩니다. , (6) 전략적 계획.

개발 전략이 결정되면 회사는 커뮤니케이션, 홍보, 기타 방법을 통해 직원들에게 이를 알리고 직원 인지도를 높여 회사의 결속력과 전략적 실행력을 높여야 합니다.

4. R&D 혁신

R&D 혁신은 시스템, 제품, 시장, 마케팅 등 다양한 측면에서 기업의 R&D 및 혁신 역량을 의미합니다. 예를 들어, 상품 측면에서는 부동산 상품 형태, 소비자 심리 및 구매 행동, 건물 외관 디자인(색상, 형태 등), 아파트 디자인 등을 체계적으로 연구하여 소비자의 요구에 맞는 상품을 디자인합니다. 프로젝트의 판매력을 향상시킬 수 있습니다. 디자인에 독특한 혁신이 많이 존재한다면, 그것은 비교우위를 갖게 될 것입니다.

5. 자원통합능력

자원통합능력은 기업이 내부자원과 외부자원을 활용하고 통합하는 능력을 말한다.

부동산 회사의 내부 자원에는 인적 자원, 토지 자원 및 재정 자원이 포함되며 외부 자원은 대정부 관계 자원, 언론 자원, 자금 조달 자원, 투자자(주주 포함)를 포함한 회사의 홍보 자원입니다. 자원, 공급업체 자원, 고객 자원. 공급자 자원은 설계 부서, 건설 부서, 감독 부서, 자재 및 장비 공급 부서, 판매 대행사, 자산 관리 회사 등과 같이 기업에 제품이나 서비스를 제공하는 조직 또는 개별 자원을 의미합니다. 부동산 개발회사의 공급업체는 약 20개 유형입니다.

부동산 회사의 '투자 관리' 및 '아웃소싱' 특성은 전사적 자원 통합의 중요성을 결정합니다. 경쟁력을 높이기 위해 부동산 회사는 내부 자원을 최대한 활용하고 탐색하는 것 외에도 포괄적이고 균형 잡히고 안정적인 홍보 자원 체인을 구축해야 합니다. 각 링크는 파트너가 되어 선택, 시간 비용 및 사용 비용의 위험을 줄이고 프로젝트 개발 주기를 단축하며 효율성과 효과를 향상시킵니다.

3. 종합 경쟁력의 수학적 모델

부동산 기업의 종합 경쟁력은 다음과 같은 수학적 모델로 표현됩니다.

F=k1f1+k2f2+ k3f3+k4f4+ …+knfn

이 중 k는 기업의 각 단계에서의 각 경쟁력(구성요소)의 가중치를 의미하고, f는 각 경쟁력(구성요소)의 상대적 가치를 의미한다. 이 모델은 기업의 상대적인 종합 경쟁력과 비교 우위를 계산하는 데 사용할 수 있습니다.

경쟁력 강화를 위한 구체적인 조치

현재 시장 상황에서는 소비 기대감의 영향으로 주기적인 거래량 감소가 불가피합니다. 이 기간 동안 부동산 개발 회사는 연간 계획 및 목표 재조사 및 수립, 관리 시스템 구축 및 개선 등 상응하는 단계적 업무 조정을 수행할 수 있습니다. 권장되는 구체적인 조치는 다음과 같습니다.

1. 기업 개발 전략 계획을 연구하고 수립합니다.

부동산 시장 환경의 변화로 인해 기업은 원래의 기업 개발 전략 계획을 다시 수립하거나 조정해야 합니다. . 새로운 시장 정책에 따라 부동산 회사는 원래의 기회 중심, 관계 중심, 은행 중심에서 정책 중심, 시장 중심, 전략 중심으로 변화해야 합니다.

2. 조직 구조 설계 조정

부동산 시장 정책의 변화는 부동산 투자 및 개발 모델의 변화로 이어져 기업이 조직화해야 함을 의미합니다. 부서와 기타 부서는 기능을 재설계하고(개발 프로세스의 변화가 작업 프로세스의 변화로 이어지기 때문에) 책임을 재분배하고 작업 인터페이스 관계를 재정의했습니다. 조직 구조를 적절하게 조정하려면 시장 조정 기간을 활용하는 것이 매우 필요하며, 비교적 잘 수행하기도 쉽습니다.

3. 관리 시스템 구축 및 개선

부동산 기업이 체계적인 관리 시스템을 구축하기 위한 일반적인 절차는 다음과 같습니다.

(1) 현재 " 관리체계'편성'과 분산된 '관리조치'를 정리하고, 각종 법규의 적합성과 유효성을 하나씩 검토하고, 이행이 부진한 이유를 분석하였다.

(2) 행정관리, 법무, 인사, 재무관리, 입찰 및 조달, 엔지니어링 관리, 마케팅 기획 항목 등 누락되어 개선이 필요한 시스템을 분류하여 나열하고, 고객 서비스 카테고리 등

(3) 회사가 직접 준비할 것인지, 아니면 전문경영컨설팅기관에 위탁할 것인지 결정한다. 일반적으로 기업 자체가 작성한 시스템에는 큰 한계가 있으며 이는 여러 측면에서 반영됩니다. A. 시스템 초안을 작성할 때 "정신"이 비정상적이거나 너무 엄격합니다(총괄 관리자가 개인적으로 시스템 초안을 작성함) 또는 너무 단순하고 대처하기 어렵습니다(초안에 누군가를 지정할 때 "적시에" 완료하기 위해 또는 "불쾌감을 주는 사람들"을 두려워하기 위해). 나. 제도의 작성 주제가 부적절하다.

많은 기업의 시스템은 주요 통제 부서나 시스템 담당자가 작성합니다. 예를 들어 차량 관리 시스템은 차량 관리자가 작성하고, 상환 관리 ​​시스템은 계산원이 작성하는 경우가 많습니다. 시스템을 입안하는 과정에서 다른 부서나 담당자의 의견이 반영되는 경우 시스템을 어떻게 관리하고 책임을 회피할지에 대한 고려가 너무 많아 실행 결과가 좋지 않습니다. 다. 제도를 공포하기 전 종합적이고 면밀한 검토 없이, 높은 인지도 없이 강제로 공포·시행되는 경우가 많다. D. 시스템의 예방적 성격이 좋지 않습니다. 시스템의 목적은 "수정"뿐만 아니라 "예방"(미래에 발생할 수 있는 손실 방지)이기도 합니다. 전문경영컨설팅기관, 특히 산업 및 기업컨설팅 경험이 풍부한 전문기관은 위와 같은 문제를 피할 수 있고 폭, 높이, 깊이, 정확성 측면에서 기업보다 더 나은 성과를 낼 수 있으며, 불필요한 손실과 내부갈등도 줄일 수 있습니다.

(4) 실무 그룹을 구성합니다. 회사가 직접 준비하든 전문 경영컨설팅 기관에 맡기든 회사는 임시 실무그룹을 꾸려 업무의 질을 확보해야 한다.

4. 학습 및 훈련 강화

일부 기업에서는 '학습하는 조직 구축'이라는 개념을 내세웠지만, 말에만 머물고 구체적인 행동이 부족한 경우가 많습니다. 업계 기업에서는 이 시간을 활용하여 모든 수준의 직원을 위한 교육 계획을 수립하고 이를 효과적으로 실행하는 것이 좋습니다. 교육은 회사의 결속력을 강화하고 직원의 비즈니스 역량을 향상시킬 뿐만 아니라 향후 업무를 위한 지적 여유를 준비하는 데도 도움이 됩니다.

부동산 시장에 도입된 거시적 통제 정책은 시의적절하고 필요하며 효과적이기도 하다. 부동산 기업은 시장 정책 변화에 적응하고 충동을 행동으로 전환하며 충동을 행동으로 전환하고 실질적이고 구체적인 조치를 취하여 기업의 지속 가능하고 건전한 발전을 위한 견고한 기반을 마련해야 합니다.