임대차로 부동산을 구매하려면 어떻게 절차를 밟아야 할까요? 전문가들이 조언해 드립니다.

전문가들은 임대주택의 경우 매매 과정에서 가장 중요한 요소는 임차인이 우선거부권을 포기하는지, 조기에 적절한 조치를 취하는지 등 임차인과의 관계를 잘 처리하는 것이라고 말합니다. 임대 계약 종료 등 또한, 자영업인지 투자인지 주택 구입자의 목적에 따라 구체적인 분석이 이루어져야 하며, 점검하고 처리해야 할 내용의 초점이 달라집니다.

임차인과의 관계를 잘 관리하세요

개인적인 경험이 아니었다면 정신민은 임대로 부동산을 사는 것이 이렇게 번거로울지 정말 몰랐을 것입니다.

중개인을 찾은 정 씨는 임차인이 실제로 임대 계약을 조기 해지하겠다고 약속했지만 적당한 집을 찾지 못해 후회했다고 설명했다. 정씨는 매도인에게 문제를 제대로 해결해 달라고 요청했다. 매도인은 처음에는 임차인에게 최대한 빨리 이사를 나가도록 설득했지만 결국 포기하고 손해배상을 받기로 합의했다. 지연된 배송을 위해. 정씨는 주저했지만 선택의 여지가 없었다.

업계 관계자는 임대차로 부동산을 구매할 때 우선거절권 포기 여부, 임대차 계약 만료일, 등. 동시에 자영업, 투자 등 구체적인 상황에 따라 다양한 조치를 취해야 하며, 그 출발점이 다르기 때문에 다양한 대처 전략을 채택해야 합니다.

두 가지 주요 원칙에 집중

임대차로 부동산을 구매할 때 무시할 수 없는 두 가지 주요 원칙이 있는데, 여기서는 특별히 소개한다.

상하이 준웨 법률 사무소의 쉬하이보 변호사는 이러한 부동산을 구입할 때 가장 먼저 주의해야 할 것은 임차인이 우선 거절할 권리가 있다는 원칙이고, 두 번째는 원칙입니다. 판매가 임대 계약을 위반하지 않는다는 것입니다.

보도에 따르면 소위 선취권은 우리나라 현행법, 규정 및 사법 해석에 임차인의 선취권에 대한 명확한 조항이 있습니다. 우리나라의 "계약법" 제230조에 따르면, "임대인이 임대주택을 매도한 경우에는 매도 전 합리적인 기간 내에 임차인에게 이를 통지하여야 하며, 임차인은 동일한 조건에서 우선적으로 매수할 권리를 가집니다. ” 그리고 “민법 총칙(재판) 실시에 관한 여러 문제에 대한 의견” 제118조 실시에 관한 최고인민법원의 통지에는 “임대인은 매매 시 3개월 전에 임차인에게 통지해야 한다”고 규정되어 있습니다. 임대 주택이며 임차인은 동일한 조건에서 먼저 거부할 권리를 갖습니다." 이와 관련하여 Xu Haibo는 임대 계약으로 부동산을 구매할 때 주택 매매 계약을 체결할 때 임차인이 우선 거부권을 포기한다는 진술서를 판매자에게 요청하는 것이 더 안전한 접근 방식이라고 말했습니다. 계약서의 첨부 파일로.

매매시 임대 원칙에 대한 명확한 규정도 있습니다. "계약법" 제229조는 다음과 같이 규정하고 있습니다. "임대 기간 동안 임대물의 소유권이 변경되는 경우 임대 계약의 유효성은 영향을 받지 않습니다." "시행에 관한 여러 문제에 대한 최고인민법원의 의견 중화인민공화국 총원칙과 민법”(재판)” 제119조 2항에서는 “임대 기간 중 매매, 증여, 상속으로 인해 개인 주택의 재산권을 양도한 경우에는 원래 임대 계약은 임차인과 새 소유자에게 계속 유효합니다." 물론 그렇다고 해서 임대차 계약을 해지할 수 없다는 뜻은 아니며, 임차인이 임대차 계약을 조기에 해지할 수 있도록 임차인의 이해를 구하고 손해배상금을 지급하는 등 매도인이 주도적으로 문제를 적절히 해결해야 하는 것은 아닙니다.

이와 관련하여 쉬하이보는 주택 구매자가 우선거절권과 임대차 계약을 파기하지 않는다는 두 가지 원칙을 무시할 수 없다고 말했다. 그는 "이 두 가지 문제가 해결되어야 후속 조치가 있을 수 있다. 이 두 가지 원칙을 무시하면 주택 구입자들에게 불필요한 문제를 야기할 것"이라고 말했다. 투자에는 그 나름의 강조점이 있습니다

현재 임대를 통해 부동산을 구매하는 데는 두 가지 목적이 있을 수 있습니다. 하나는 자가 거주를 위한 것이고, 다른 하나는 투자를 위한 것입니다. 실제 작동 중에는 다양합니다.

전문가들은 자영업이든 투자 목적이든 주택 구입자는 임차인의 우선거부권과 임대차 계약을 위반하지 않고 부동산 매매라는 두 가지 원칙을 준수해야 한다고 말했다. 이를 바탕으로 구체적인 상황에 따라 구체적인 분석이 진행됩니다.

자가 점유 수요의 경우 구매자가 주의해야 할 주요 사항은 임대 계약을 어떻게 해결해야 하는지입니다. 투자 수요인 경우 임대로 부동산을 구입할 때 임대 계약의 진위 여부에 주의해야 합니다. 이는 투자 수익 수준과 관련되며, 또한 주의해야 할 임대 소득 분배와 같은 문제도 있습니다. 다음은 구체적인 사례를 토대로 분석한 것이다.

점유자: 임대 계약 기간에 주의하세요

자체 주택 구매자의 경우 집을 제때에 점유할 수 있는지 여부가 핵심 문제일 수 있습니다. 더 많은 우려가 있으므로 판매자가 사전에 해결해야 합니다.

사례 1: 임대차 계약을 미리 해지해야 한다

장 씨는 푸둥 진차오(600639, Stock Bar)에 중고 새 집을 샀다. 누군가 이미 임대하고 있는 것을 발견했지만 판매자는 임대 계약을 조기 종료하겠다고 약속했습니다. 모든 주택 구입 절차를 성공적으로 마친 뒤, 세입자는 임대료가 연체됐다는 이유로 이사를 거부했다. 장씨는 판매자에게 문제 해결을 요청했지만 판매자는 이를 무시했다.

전문가 분석: Jincheng Tongda Law Firm의 변호사 Gong Shengli는 자영업 주택 구매자의 경우 임대 계약으로 부동산을 구매하는 경우 임대 계약이 만료되지 않았고 주택 구매자가 계약을 체결한 경우라고 말했습니다. 기다리고 싶지 않다면 주택 매매 계약을 체결하기 전에 이를 해결해야 하며 판매자의 구두 약속에 의존하지 마십시오. 운영 방법에 대해 Gong Shengli는 택배 지연에 대한 보상 금액을 늘릴 것을 제안했으며 일반적으로 일일 보상은 계약 금액의 10,000분의 1로 주택 구매자가 직접 동의할 수도 있습니다. 그러면 판매자는 적시에 배송할 수 있는 방법을 찾기 위해 가능한 한 빨리 임대를 종료해야 합니다.

투자: 임대 계약의 진위 여부를 심사해야 합니다

투자가 필요한 경우 주택 구매자는 임대 계약의 진위 여부에 주의해야 합니다. 일부 판매자는 주택 가격을 가장 높이기 위해 임대 계약을 위조하거나 일반적으로 투자자를 속이기 위해 고가의 임대 계약을 체결하여 가능한 한 빨리 부동산을 판매하기 때문입니다.

사례 2: 임대 계약서의 수분 함량에 주의하세요

조씨는 민항구의 한 빌라 지역에 있는 빌라를 마음에 들어 계약했다고 주장했습니다. 고가치 2년 계약으로 투자 수익률이 6을 넘었습니다. 일반적으로 투자 수익률이 5보다 낮은 현재 시장 상황을 고려하면 이러한 투자 수익률은 의심할 여지 없이 매우 매력적입니다. 그러나 Zou 씨는 현장 조사를 통해 소위 장기 및 고액 계약에 대해 많은 의심이 있음을 발견했습니다. 예를 들어 임차인은 임대료 및 이에 대한 임대료에 대한 정보 공개를 거부했습니다. 인근 빌라의 가격은 약 30% 더 낮았습니다. Zou 씨는 결국 포기하기로 결정했습니다.

전문가 분석: 쉬하이보(Xu Haibo)는 중고 주택 시장에서 실제로 임대 사기가 발생하고 있으며 이는 주로 주택 구매자, 특히 투자 수익을 중시하는 투자자의 관심을 끌 수 있다고 말했습니다. . 그리고 거래가 완료되면 임차인은 즉시 임대 계약을 종료하므로 주택 구매자의 허를 찔릴 수 있습니다. 따라서 임대차 계약 시 습기에 주의하여 수동적인 입장에 놓이지 않도록 하십시오. 가장 간단한 방법은 임대차의 임대료 수준과 시장 수준을 비교하는 비교법이다.

사례 3 소득 징수 기간을 구분해야 합니다

루안 씨는 투자를 위해 쉬자후이 근처의 작은 오래된 공장 건물을 구입했습니다. 이 집은 최근 임대를 받은 집인데 집주인이 자금이 급히 부족해 양도할 수밖에 없습니다. 임대 관계 양도에 대해 논의할 때 판매자는 인수일까지 기다려야 한다고 생각했지만, 전액 지불한 점을 고려하여

집값을 갚는 날.