노인 인구는 2050년에 3억 명을 초과할 것이며 베이징, 상하이, 광저우의 노인 요양 부동산은 큰 잠재력을 가지고 있습니다.

한때 정부의 일방적 관할권에 속했던 노인요양부동산 시장은 점차 민간 부동산 개발업자와 투자자들의 잠재적인 발전 영역으로 자리 잡았다. 유엔 인구국 자료에 따르면 중국의 65세 이상 인구는 2025년 2억 명, 2050년에는 3억 명을 넘어설 것으로 예상된다. 그러나 중국의 기존 노인용 주택 자산은 상대적으로 제한적이며 범주도 상대적으로 단일합니다. 심각한 노인 요양 부동산 부족 문제를 해결하는 방법 중 하나가 정부와 사회 세력의 공동 참여임을 깨달은 중앙 정부는 외국인 투자자와 국내 민간 기업을 유치하여 노인 요양 부동산 시장에 진출하기 위한 여러 정책을 도입했습니다. . 일선 도시의 노인 주택 부동산 시장은 엄청난 잠재력을 가지고 있습니다.

시장은 크지만 발전 모델은 아직 미성숙

2016년 12월 중국 국무원 판공판공판공판공판공판공판공판공판공판공판공판공판공판공판공은 '노인요양서비스의 포괄적 자유화에 관한 여러 의견'을 발표했다. 노인 돌봄 서비스 질 향상을 위한 시장'을 제안한다. 노인 돌봄 서비스 시장을 전면 자유화하자는 것이다. 2020년까지 노인 돌봄 서비스 시장이 완전히 자유화되고, 노인 돌봄 서비스와 제품의 효과적인 공급 능력이 크게 개선되며, 공급 구조와 노인 돌봄 서비스 산업이 경제와 사회 발전의 새로운 원동력이 될 것입니다. 의견에서는 가정 기반 지역사회 서비스를 선호하고, 간호 서비스 자원을 더욱 확대하며, 소규모, 체인형 및 전문 서비스 기관을 적극적으로 육성 및 발전시킬 것을 분명히 제안했습니다. 인근 노인들의 돌봄 요구를 충족하기 위해 소규모 지역사회 요양원 건립을 장려합니다. 2020년까지 정부가 운영하는 노인 요양 병상 수는 지역 노인 요양 병상 전체 수의 50개를 넘지 않아야 합니다. 개인 소유, 합작, 협력, 합작, 출자, 임대 등을 통해 공공 노인 요양 기관 개혁에 사회 세력이 참여하도록 장려합니다.

Colliers International의 연구에 따르면 개발자와 투자자에게는 시장, 특히 중국의 1급 도시에 많은 개발 기회가 있는 것으로 나타났습니다. 베이징, 상하이, 광저우 등 3대 도시에서는 65세 이상 노인 인구가 전국 평균보다 높고 미국, 영국, 일본 수준에 가깝다. 동시에 1선 도시의 가족은 일반적으로 가처분 소득이 높고 의료 요구 사항이 상대적으로 높은 한 자녀 가족입니다. 이러한 요인들은 향후 수십 년 동안 노인 요양 부동산 산업에 대한 강력한 수요를 공동으로 이끌 것입니다. 그러나 Colliers International의 중국 연구 부서 수석 이사인 Xie Jingyu는 현재 노인 주택의 부동산 시장 부문이 아직 초기 단계에 있다고 믿습니다. 일부 개발자와 투자자는 다양한 비즈니스 모델을 시도했지만 가장 선호하는 수익 모델은 추가 탐색이 필요합니다.

“고령자 주택 시장의 시급한 요구를 충족시키기 위해 중앙 정부는 정책 시행을 촉진하고 외국인 투자 유치를 촉진합니다. 그러나 주요 정책은 현지 상황에 맞춰 수립되어야 하며, 이를 장려하는 방식으로 이루어져야 합니다. 민간 기업이 이 분야에 자원을 할당할 수 있도록 지원 정책이 아직 구현되지 않았지만 개발자가 현재 비즈니스 모델과 그 모델을 철저히 분석하는 것이 중요합니다. 개발 과정 전반에 걸쳐 최고의 파트너를 선택하는 방법에 대해 깊이 생각해야 합니다. 정부 보조금과 혜택이 점차적으로 분배되므로 일찍 조치를 취할수록 혜택이 더 커질 것입니다.”라고 Xie Jingyu는 말했습니다.

시장에는 숙련된 운영자가 부족합니다

시장 실무에서 중국 노인 요양 부동산 시장의 가장 중요한 문제에 대해 이야기해 주세요. Deng Yijun 산업 및 산업 부동산 서비스 전무이사 Colliers International China 분석에서는 "우선 시장에 이 분야에 투자할 수 있는 투자 자금이나 자금이 풍부한 것은 확실하다. 그러나 시장에는 경험이 풍부한 운영자가 부족하다. 외자 자금을 받은 운영자는 성숙한 운영을 가져올 수 있는 능력 서비스 개념은 아직 중국 소비자 수요에 약간 적응되어 있습니다.” Deng Yijun은 노인 요양 부동산에 대한 투자는 일반적으로 부동산과 운영자의 두 가지 부문으로 나누어진다고 말했습니다. 전통적인 부동산 회사는 일반적으로 연금 토지와 부동산 판매 또는 임대의 가치를 실현하는 경향이 있습니다. 그러나 브랜드 운영자가 없으면 이 가치를 반영하기 어려운 상황은 호텔 속성과 유사하다. 이와 대조적으로, 또 다른 투자자 그룹은 노인 간호를 위한 거대한 시장에 관심이 있고 각자의 서비스 포지셔닝에 따라 빠르게 확장할 수 있는 자산 경량 운영업체에 투자할 의향이 더 높습니다.

Colliers International은 또한 시장 참가자가 이 시장 부문에 진입하는 데 있어 장벽에 대한 심층적인 연구를 수행했습니다.

Deng Yijun은 다음과 같이 생각합니다. "부동산에 관한 한 토지와 부동산의 가치는 서비스 위치, 인구 위치 및 노인 간호 비용 기준에서 비롯됩니다. 개발자는 노인 간호라는 이름으로 토지를 구입하고 개발하고 판매합니다. 후속 노인 돌봄 서비스가 따라가지 못하면 주택 구매자는 속았다는 느낌을 받을 것입니다. 그러나 제공되는 서비스의 양과 질을 어떻게 정의해야 하는지에 대한 시장 참조 기준은 여전히 ​​기본 상태에 있으며 소비자조차도 이에 대한 경험이 없습니다. "운영자에 관해서는 Deng Yijun은 외국 투자자가 관리 및 서비스 경험이 있지만 중국 노인 소비자의 소비 습관과 서비스 요구 사항은 아직 탐색 과정에 있다고 말했습니다. 지역 운영자는 노인들의 소비 요구를 이해할 수 있지만 대부분은 관리 또는 마케팅 경험이 부족합니다. 따라서 지난 몇 년은 급속한 시장 확장의 시기였으며, 대부분의 시장 참여자들은 성공적인 모델을 개발하기 위해 모색과 시험 단계에 있으며, 경쟁하고 연습하고 있습니다.

새로운 국가 외환 정책으로 해외 주택 구입 억제

2016년 12월 31일, 국가 외환 관리국은 2017년 1월 1일부터 개인이 미국 주택을 구매하는 것을 규정하는 발표를 했습니다. 외화구매시에는 해외부동산이나 투자 관련 보험상품 구매에 외화를 사용하지 않으며, 개인 한도를 타인에게 빌려주지 않는다고 명시되어 있습니다. 위반 사항이 있는 경우 "감시 목록"에 포함되며 해당 개인은 금년과 향후 2년 동안 개인 편의 할당량을 받을 자격이 없으며 자금 세탁 방지 조사도 받아야 합니다. 분석가들은 새로운 외환 정책이 해외 부동산 구매를 겨냥한 것이라고 지적했습니다. 이는 중국인의 해외 부동산 구매 활동을 억제할 수도 있지만 향후 외환 통제가 더욱 강화되는 것을 피하기 위해 더 많은 개인이 자금을 이체하도록 자극할 수도 있습니다.

Savills는 민간 및 기관 자본의 지속적인 유출에 대한 우려가 위안화의 추가 평가절하 압력을 가하고 있으며 이번 발표는 시장 우려에 대한 대응이라고 밝혔습니다. 이번 규정은 단순히 새로운 정책과 제한을 도입하는 것이 아니라 정책의 허점을 메우고 기존 규정의 더 나은 시행을 촉진하려는 지난해 여러 규정의 목적과 일치합니다. 이번 발표로 개인의 해외 자금 송금이 더욱 어려워질 수 있어 중국인의 해외 부동산 구입이 억제될 수도 있다. 일부 분석가들은 또한 어려움이 증가했지만 향후 외환 통제가 더욱 강화되는 것을 피하기 위해 더 많은 개인이 자금을 이체하도록 자극할 수도 있다고 말했습니다. 어떤 정책이 도입되더라도 중국으로부터의 자본 유출은 계속될 것이지만, 정책의 엄격한 이행은 자본 유출 속도를 늦추고 환율을 안정시키는 데 도움이 되며 중국의 외환 보유액 감소 압력을 완화할 것입니다.

(위 답변은 2017-02-03에 게재되었으며 실제 관련 현행 주택구입 정책을 참고하시기 바랍니다)

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