중앙은행이 부동산 시장의 건전한 발전 유지를 강조해야 하는 이유는 무엇입니까?

최근 중앙은행 금융통화위원회는 2021년 3분기 정례회의를 열고 부동산 시장의 건전한 발전을 유지하고 주택소비자의 정당한 권익을 수호할 것을 제안했다. 부동산 시장은 통화정책 의사결정부 회의 때마다 빼놓을 수 없는 의제임에도 불구하고 “부동산 시장의 건전한 발전을 유지하고 정당한 권익을 수호해야 한다”는 필요성을 제기한 경우는 아직 드물다. 주택 소비자의." 이번 조치는 분명 중요한 정책 시그널을 제시하며, 부동산 금융 환경은 점차 개선될 것으로 예상됩니다.

현재 부동산 시장이 급격히 냉각되고 있으며 일부 부동산 회사에는 폭발 위험이 있습니다. 우리나라 부동산 시장 규제의 전반적인 기조는 '투기가 아닌 생활을 위한 주택'을 전제로 '3대 안정'(지가 안정, 주택 가격 안정, 기대 안정) 목표를 달성하는 것이다. 그러나 올해 하반기부터 부동산 시장 거래량이 급격하게 감소하고 있다. 국가통계국 자료에 따르면 지난 8월 상업용 주택 매매면적은 연간 1억2544만8200㎡에 달했다. -전년동기대비 15.55%, 전월대비 3.6% 감소. 상업용 주택 매매액은 12억6165만8000만 위안으로 동기 대비 18.71%, 전월 대비 6.5% 감소했다.

8월 부동산 데이터와 지난 7개월간 부동산 데이터를 비교해 보면 시장이 급격한 변화를 겪고 있음을 더욱 분명하게 알 수 있다. 1월부터 7월까지 상업용 주거용 건물 매매면적은 전년 대비 22.7% 증가했고, 2년 평균 증가율은 7.9%로 전년 대비 33.1% 증가했다. -년, 2년 평균 성장률은 15.6%였다.

추석 기간 부동산 시장 거래량이 지난해 같은 기간에 비해 50%가량 줄었다. 일부 도시에서는 부동산 시장 거래량이 70%나 줄었다.

부동산시장의 급격한 하락세는 토지시장에도 전가됐다. 1차 중앙 집중식 토지 공급의 뜨거운 시장에 비해 2차 중앙 집중식 토지 공급은 크게 냉각되었습니다. 많은 도시에서는 토지경매 실패, 토지 양도 중단, 예비가격 거래 비중이 높은 등의 현상이 나타나고 있다. 9월 25일 기준, 8월과 9월에는 10개 도시에서 토지경매가 집중적으로 이루어졌으며, 평균 국토 거래율은 28.94%에 이르렀고, 평균 토지매매율은 80.79%에 달했다. 2.98%에 불과해 '810'보다 현저히 낮습니다. '지역 경매 뉴딜' 요구 사항인 15%보다 낮습니다. 양쯔강 삼각주의 일부 인기 도시조차도 토지 이전을 경험했습니다.

시장이 급락하면서 지자체가 '제한명령'을 내리기도 했다. 올해 하반기부터 Yueyang, Tangshan, Shenyang, Heze, Kunming, Jiangyin, Guilin, Zhuzhou, Zhangjiakou 및 기타 여러 곳에서 개발자 할인 및 프로모션과 같은 문제에 대한 "제한 명령"이라는 새로운 정책을 도입했습니다. 장자커우시는 새로 취득한 사전 판매 라이센스를 등록 가격의 85% 미만으로 판매할 수 없도록 규정하고 있습니다.

더 주목해야 할 점은 일부 부동산 회사의 부도 위험이 크게 높아졌다는 점이다. WIND 자료에 따르면 2021년 1월부터 8월까지 부동산채권 부도율은 3.38%로 지난해(1.36%)에 비해 크게 높아져 사상 최고치를 기록했다.

당사가 시장조사 자료를 관찰·분석한 바에 따르면 현재 부동산 시장이 급냉되는 주요 원인은 부동산 통제 정책의 영향, 개인 주도 부동산의 유동성 문제 등 다양하다. 부동산 회사 관련.

첫째, 부동산 금융통제 정책은 시행 과정에서 여러 수준에서 과대평가됐다. 2020년 8월, 관련 부서에서는 부동산 개발 회사의 재무 지표에 대한 "3단계 4단계" 요구 사항을 발표했으며, 2020년 말에는 상업 은행의 부동산 금융 업무 집중 관리를 위한 구체적인 지표 요구 사항도 제안했습니다. 이러한 부동산 금융통제 정책은 부동산 개발업체의 고부채 확대를 억제하고 부동산 시장의 장기적 메커니즘을 개선하는 데 좋은 역할을 해왔습니다. 관련 부서는 시장 안정성을 고려해 '3·4단계' 정책을 도입하면서 재무자료가 기준에 미치지 못하는 부동산 개발업체에 대해 3년의 전환기간을 설정했다. 이 정책을 시행하면서 과대평가 현상이 나타났고, 재무 데이터가 기준에 부합하지 않아 기업은 기본적으로 자금 조달 능력을 상실했으며 어느 정도 유동성 장애를 겪었습니다.

둘째, 중고주택 가격지도 조치의 시행은 부동산 시장의 유동성 딜레마를 객관적으로 악화시켰다. 일부 도시에서는 주택 가격의 급격한 상승을 억제하기 위해 관련 부서에서 중고 주택에 대한 가이드 가격 정책을 도입했으며, 주민들은 주택 구입 시 가이드 가격에 따라 담보 대출을 신청해야 합니다. 이는 부동산 금융의 위험을 줄이는 데 긍정적인 의미가 있습니다. 그러나 도입 초기에는 시장수요에 대한 억제효과가 매우 컸으며, 직접적으로 나타나는 것은 시장거래량이 크게 감소한 것이다.

선전은 중고 주택 가격 안내를 가장 먼저 도입한 도시로, 이 정책 도입 이후 선전의 중고 주택 거래량이 월 2,000가구 정도로 감소해, 시행 전 수준의 약 20% 수준에 이르렀다. 정책을 도입했습니다.

중고주택 가격 안내 조치는 부동산 시장의 유동성에 큰 영향을 미쳤다. 그러나 개별 도시의 중고 주택 가격 안내 조치가 전체 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적이다. 점점 더 많은 도시에서 중고 주택 가격 안내 조치를 시행하기 시작했습니다. 주택 가격 안내 조치의 부정적인 영향을 무시할 수 없습니다.

저자는 상하이 외에도 금화, 취저우, 허페이, 원저우, 광저우 등의 도시에서도 지난 8월 중고주택 참고가격 제도 구축을 잇달아 제안하고 적용을 시행한 점에 주목했다. 금융신용의 참고가격.

셋째, 주택 신용 환경이 계속해서 악화되고 있습니다. 부동산 금융 집중 요구 사항을 충족하기 위해 시중은행은 부동산 금융 업무를 적절하게 조정해야 합니다. 일부 은행 지점에서는 주택담보대출 지급이 부진하고 대출 정지 범위가 확대되었습니다. 일선 조사에 따르면 현재 주요 도시의 평균 모기지 대출 주기는 60일 이상으로 연장되었으며 대출 주기도 크게 연장되었습니다. 시안, 난징, 상하이, 베이징, 쿤밍 등 일부 도시의 일부 은행의 중고 주택 대출 사업이 중단됐고, 일부 은행은 대출 한도가 부족해 대출이 2022년까지 기다려야 할 수도 있다고 고객에게 알렸다.

넷째, 대형 부동산 회사의 채무불이행이 부동산 시장에 미치는 영향이 더 커졌다. 지난 2년간 몇몇 대형 부동산 개발업체에서 채무불이행을 겪었습니다. 대표적인 사례로는 Tahoe Group(000732, Stock Bar), Blu-ray Group 등이 있습니다. 그러나 이들 회사의 규모는 상대적으로 제한되어 있습니다. 이들 회사의 매출은 둘 다 1000억 안팎이고, 부채 규모도 1000억 안팎이다. 이들 부동산 개발업체의 채무불이행은 부동산 업계 전반에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 최근 몇 달 동안 개별 주요 부동산 회사의 채무 불이행은 시장에 큰 영향을 미쳤으며, 주요 부동산 회사에 대한 금융 기관의 신뢰를 깨뜨려 부동산 개발 회사의 자금 조달을 더욱 어렵게 만들고 실제로 금융 기관을 형성했습니다. 부동산 금융의 위기.

위 분석을 바탕으로 부동산 정책 통제가 조정될 것으로 예상된다. 그러나 이번 정책조정은 '주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것'을 전제로 '3중 안정'을 목표로 한 구조조정이 될 것이다. 구체적인 방향은 부동산 기업과 실질 주택수요를 충족하는 대출 수요에 더욱 집중하고, 주택임대시장에 대한 금융지원을 늘리며, 지자체의 토지경매 규정 개선을 독려하는 것이다.

중앙은행 보고서에서는 차별화된 주택신용정책을 다시 한번 언급했다. 9월 3일 중앙은행은 '중국 금융안정 보고서'에서 '투기가 아닌 생활용 주택'이라는 입장을 견지하고, 차별화된 주택신용정책을 시행하며, 합리적인 자가주택 구입 수요를 지원하고, 단호하게 주택구입을 지원하겠다고 제안했다. 부동산 투기를 억제하라. 이 성명은 중앙은행이 앞으로 합리적인 자가주택 구매 수요를 지원하는 데 더 많은 관심을 기울이고 경직된 수요에 대한 지나치게 엄격한 통제 정책이 주택 구매자 개선에 미치는 영향을 피하겠다는 의미일 수 있습니다.

담보대출 상환 속도를 높이는 것이 가장 쉽게 구현할 수 있는 방안이다. 얼마 전 중앙은행은 금융기관 통화 및 신용상황 분석 심포지엄을 열고, 최근 하락세를 만회하기 위해 내년 상반기에 예정된 대출 중 일부를 올해 하반기로 선지급하자고 제안했다. 신용 성장에. 하지만 동시에 부동산 시장에 잘못된 신호를 보내는 일이 없도록 기대관리와 지도를 강화해야 한다는 점을 강조했다. 따라서 이번 정책 조정은 시장의 과잉 해석을 피하기 위해 창구 안내 등 다른 방법을 통해 진행될 수도 있다.

둘째, '지가 안정, 주택 가격 안정, 기대 안정'을 목표로 삼아 도시별 정책을 시행하고, 안정 유지를 위한 지자체의 적극적인 역할을 발휘할 것을 권고한다. 주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것이라는 전제를 견지하고, 지방자치단체가 시장 활성화를 위해 적절한 조치를 취하도록 독려한다. 중고주택 가격지도 정책을 도입하는 데에는 신중할 필요가 있다. 이미 중고 주택 가격 지도 정책을 도입한 도시는 중고 주택 가격 지도 정책을 도입하려는 도시의 실제 시장 운영에 맞춰 적절한 조정을 고려할 수 있다. 정지를 고려할 수도 있습니다.

인종리(수석경제학자, 중국사회과학원 부동산금융연구센터 소장)