집을 사는 것보다 부동산 주식을 사는 것이 더 나은 이유는 무엇인가요?

지난 크리스마스 이후 타호 CEO 황치센은 '2018년 매출 2000억 달러'라는 과감한 선언을 내세워 심천증권거래소로부터 문의를 받았을 뿐만 아니라 많은 투자자들의 관심을 끌었다. 부동산 부문과 지폐. 새해 초 국가증권부동산지수(399393)가 11배 상승했다. 국가증권부동산지수 구성요소이기도 한 블루레이개발은 미친 스톡옵션 계획까지 내놨다. 잠금 해제 조건은 향후 3년간 복합 성장률 51입니다! 당시 TTM-PE는 19에 불과했는데 이는 지역 부동산 개발업체들 사이에서 높지 않았습니다.

첫해 예상실적을 바탕으로 계산한 언락조건을 보면 PER은 12로 떨어졌고, PEG는 0.2까지 낮아 저평가된 성장주들 사이에서 강세를 보이고 있다.

물론 1년 안에 매출을 두 배로 늘리겠다는 타호의 야망에 비하면 블루레이의 연평균 복리 50% 이상의 개발 이익 목표는 '작은 목표'라고밖에 볼 수 없지만 이런 서두름은 앞서 나가기 위해 추진력은 실제로 드물다. 우리 모두 알고 있듯이 지난 몇 년 동안 주요 도시에서는 매 6개월마다 부동산 구입 제한 정책이 시행되어 왔으며, 각 지역의 부동산 거래 시장은 점차 황폐화되었습니다. , 재산세가 필수적이며 부동산 주식은 구름 아래있는 것 같습니다. 하지만 주식시장은 결코 인간의 본성에 순응하는 곳이 아니었다. 그 투기 뒤에는 단 두 단어만 있다:

기대

급등한 뒤에는 "모든 좋은 것은 나쁘다". ,' 그리고 '부정적' 하락할 때 갑자기 솟아오르는 '모든 나쁜 소식'은 뜬금없는 말 같지만 항상 그 당시 시장의 선호를 보여주었습니다: 성과에 대해 이야기하거나 큰 그림을 그리거나 나는 PPT를 만든다. 나는 수익을 결정하거나 성과가 반전되는 순간에 베팅하는 것을 선호한다. 올바른 선호도를 찾고 기대치를 초과하는 것은 지속적인 주가 상승의 중요한 요소입니다.

부동산 업계의 기대

상업용 주택 월별 매매 면적이 전년 대비 플러스에서 마이너스로 전환될 때 전체 성장률이 하락하는 것을 관찰했습니다. 업계는 둔화됐지만 부동산 주식 수익률은 계속해서 시장을 앞지르기 시작했다.

이 문제는 결국 국민기사N과 그 이후의 나쁜 소식을 모두 소진시킨 것으로 이해될 수 있다. National Article X는 추운 겨울이 산업 전체를 얼어붙게 할 수 없습니다. 서민들은 집값 상승으로 어려움을 겪고 있으며, 중국도 부동산 대신 금융과 첨단산업을 주요 경제성장지로 삼아 미국처럼 되는 날을 고대하고 있다. 그러나 모두가 마음 속으로 이해합니다. 주택 가격이 조금 떨어지고 기준점이 낮아지면 주변의 수많은 사람들이 판매소로 몰려들 것이며 더욱이 부동산은 여전히 ​​​​가장 중요한 기둥 산업입니다. 국내: 공식 자료에 따르면 2016년 부동산 산업의 부가가치는 연간 GDP의 6.5를 차지하며, 상류 및 하류 산업을 포함하면 이 숫자는 34에 이릅니다. 물론 이러한 기밀 및 중요한 2015년 외국 기관에서 계산한 수치이며 참고용입니다.

이유를 자세히 살펴보면, 지방재정은 여전히 ​​토지금융의 지원이 필요하다. 이미 개혁을 요구하는 목소리도 있지만, 정책이 시행되기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 전국의 디레버리징 및 거품 압박을 전제로 지방 정부의 지불 능력은 시장 의심에 직면해 있습니다(예를 들어 최근 환경 PPP 주식의 주주들은 이러한 의심을 잘 알고 있어야 합니다). 정책이 완화될 것입니다.

또한 중국인들은 예로부터 집에 대한 집착이 있어 이를 '경직된 수요'라고 하는데, 이 경직된 수요는 몇 년이 지나도 바뀔 수 없다. 주식으로 많은 돈을 벌거나 사업을 시작한 많은 사람들은 원래 제품에 즉시 재투자하지 않고 대신 집을 구입하게 됩니다. 대부분의 투자 상품의 수익은 주택 자체에도 레버리지, 소액 계약금 및 큰 이익이 있으며 두 번째는 주택 구입의 복잡성과 의료 및 교육 가치가 필요하다는 것입니다. 집에 붙어있습니다. 그러므로 누구나 돈을 벌면 집을 사고, 주변에 집이 많은 사람들은 꽤 잘 산다. 이러한 일관된 심리적 기대는 사회 전체가 계속해서 집을 사게 만들고, 부동산 사업도 계속된다.

간단히 말하면, 역사적으로 부동산 산업은 훌륭한 사업이었습니다. 이제 이 사업은 계속해서 번영할 것 같습니다. 아래 그림의 평가표를 보면 현재 부동산 시장은 여전히 ​​평균치 대비 저평가 범위에 있으며, 최근 몇 년간과 비교하면 더욱 저평가되어 있는 추세임을 알 수 있습니다. .

그렇다면 기사 초반에 등장한 두 지역 부동산 개발업자는 왜 이렇게 고속 성장 계획을 세운 걸까? 규모를 확대하지 않으면 결과는 다음과 같기 때문입니다.

죽음

지도자의 잔치

최근 다양한 산업에서 변화하는 모습을 우리는 관찰했습니다. 둘째 아이와의 가격 전쟁에서 셋째 아이가 죽는 '빅 보스'의 등장을 자주 목격한다. 즉, 경쟁이 치열하고 규모가 최대인 산업에서 더 크고 더 강해질 수 없다면 최선의 결과는 획득하는 것일 수도 있고, 그렇지 않으면 작은 시장 점유율이 선두 업체에게 계속해서 점유되는 모습을 보게 될 것입니다.

지방 구매 제한 정책과 M2 증가율의 점진적인 감소로 인해 2018년 부동산 업계 전체 성장률은 둔화될 수밖에 없습니다. 각종 기관에서는 2018년 국내 상업용 주택 매매면적 증가율이 플러스에서 마이너스로 바뀔 것으로 전망하고 있으며, 보다 낙관적인 전망으로는 성장률이 하락할 것이라는 전망이다. 이와 함께 부동산산업 집중도도 해마다 높아졌다. 상위 10개 부동산업체의 매출액은 2014년 16.9개에서 2017년 상반기 26.6개로 늘었다. 2016년에는 19개가 2017년에도 그대로 남아 있다. 상위 20위 안에는 목록 내에서도 격차가 점차 벌어지고 있다.

이를 클래스 응고라고 합니다.

중산층도 불안하고, 부동산 회사 사장들도 불안하다. 하지만 이제는 부동산업체의 수익 창출 행위가 너무 거칠다고 비난할 수는 없다. 과거 부동산 회사가 고수익을 얻을 수 있는 방법은 땅을 비싼 값에 사재기하는 것뿐이었다. '토지왕'에 대한 뉴스가 여기저기서 자주 등장했고, 뉴스 속 땅값 수치는 이미 입이 쩍 벌어질 정도였다. 이때 일부 소규모 부동산 회사들은 필사적으로 나서 높은 땅값을 이용해 합리적인 가격을 지불하려는 대형 부동산 회사나 부동산 회사를 압박할 수도 있다. 토지에 가격이 있으면 주변에 남아 있는 미개발 토지와 이미 건설된 부동산의 가격도 상승합니다. 가격 제한을 의무화하는 정책을 펼치면 중고 주택과 중고 주택의 가격이 역전돼 주택 강탈로 이어지는 상황이 발생할 수 있다.

난징 ​​부동산 업계 종사자 다수 경제 관찰자 네트워크(Economic Observer Network)의 기자들에게 난징 부동산 시장에서 가장 인기 있는 지역인 허시(Hexi)는 현재 엄격한 가격 제한 정책을 시행하고 있으며 허시(Hexi) 남부의 신규 주택 신고 가격은 35,000위안/제곱미터를 초과하지 않으며, 허시 중심부의 새 주택은 평방미터당 45,000위안을 초과하지 않습니다.

그러나 현재 허시(河西) 지역 중고 주택 시세는 일반적으로 5~6만 위안/평방미터로 중고 주택 가격의 반전이 심각하다.

과거에 깔린 지뢰밭은 시장이 천천히 소화할 수밖에 없고, 정책은 일시적인 완충 역할만 할 수 있을 뿐이다.

이로 인해 개발 능력을 갖춘 부동산 회사들은 토지를 확보하지 못하고, '자전거를 오토바이로 바꾸는' 급진적 부동산 회사들은 그동안 높은 레버리지로 토지를 매입해 땅값 상승을 누려왔다. 한편으로는 규모를 확대한 뒤 레버리지를 줄이고 다음 라운드에도 계속해서 높은 가격에 토지를 취득할 준비를 하겠다는 방침이다. 이 장면은 그야말로 무협소설의 왼발이 오른발을 밟는 것과 같다. 그러나 이러한 도박으로 인해 이들 기업은 자본 사슬이 무너질 가능성이 매우 높으며 수많은 부동산이 미완성 건물과 황무지로 변했습니다. 소위 "나쁜 돈이 좋은 돈을 몰아낸다"는 것이 바로 Vanke가 부동산이 "실버 시대"를 가져올 것이라고 항상 생각하는 이유입니다. 계획.

요즘 지자체에서는 토지를 매매할 때 가격 이외의 요소도 포함시켜 입찰자에게 부동산을 종합적으로 개발할 수 있는 능력을 요구하는 등 입찰에 참여하는 부동산 회사가 일정한 시장 가치를 갖도록 요구하고 있다. (세계 500위 또는 중국 상위 200위 등) 관련 운영 경험이 있고 토지에 건설된 프로젝트는 높은 수준의 산업 표준 등을 준수해야 합니다.

소규모 부동산 회사가 포춘 500대 기업이 되기는 참으로 너무 어렵다.

이에 따라 부동산 회사의 토지 취득 프리미엄율이 크게 떨어졌고, 대형 부동산 회사의 토지 취득 의향도 높아졌다. 부동산 회사 매각과 자금 회수 사이에 약 반년~1년 정도의 시차가 있기 때문에 부동산 회사 매출의 마지막 소폭 정점은 2016년 말이었다. 연말 통계에 따르면 2017년 3분기 상장부동산업체의 보유현금은 2016년 말 대비 약 5% 증가했다. 상장 부동산 기업의 재고/고급 계정 비율도 지난해 2.7에서 2.15로 하락해 최근 몇 년간 낮은 수준이다.

더 멀리 내다보면 임대 시장의 급속한 확대는 부동산 회사의 운영 역량을 시험하게 될 것이다.

최근 '임대와 구매를 동시에'라는 개념은 부동산 주식의 뜨거운 시장에 활력을 불어넣고 있다. 이는 단순한 투기 개념이 아니라 선진국들이 택한 길이다.

리더 간의 경쟁의 결과는 원래 궁지에 몰린 다양한 소규모 부동산 회사를 우연히 짓밟아 죽이는 것입니다. 중국 부동산 산업의 시장 규모가 충분히 크더라도 매출이 발생합니다. 의 대형 부동산 회사가 계속해서 '1000억 클럽'에 도달하고 목록이 확대되면 남겨진 사람들은 반드시 영원한 멸망의 나락으로 들어갈 것입니다.

2017년 주식시장을 보면, CCTV 50지수의 인기든, 슈퍼브랜드지수의 출시든, 시장의 선호는 선두기업에 있다는 것을 알 수 있다. 눈에 보이는 이익을 선호합니다. 중국의 가장 중요한 순환산업인 부동산은 여러 차례의 구매 제한 정책을 겪었으며, 성 소재지나 지역 중심 도시의 구매 제한이 완화되었습니다.

모든 지수를 순식간에 죽이는 선두주자

우선 이들 도시 역시 2급 도시의 주택가격이 이미 하락세를 보이고 있다. 중국 특성의 재고 정리 증가'가 여기에 있습니다. 시장에서도 효과적입니다. 둘째, 이들 도시 자체가 지역적 위상을 유지하기 위해 인구와 인재를 유치해야 합니다. 베이징, 상하이, 선전도 대도시 질병을 치료하고 인구를 전환해야 합니다. 마지막으로 베이징, 상하이, 선전이 차례로 상승을 주도하고 함께 1급 도시로 진출할 것이며, 이후 2급 도시의 주택 가격 추가 인상은 중국인의 일관된 취향과 일치합니다. 사람들.

부동산vs부동산주

부동산회사의 주식을 오랫동안 이야기하다 보면 집값은 어떨까요?

지난해 Vanke A가 최고치를 경신한 후 널리 유포된 사진이 있습니다. 2000년 이후 1선 도시의 주택 가격은 586건 상승한 반면 Vanke A는 3,769건 상승했습니다. 그러나 많은 사람들은 그러한 주식을 보유할 수 없다고 말할 것입니다. 부동산의 빈도가 낮은 거래 특성은 실제로 많은 사람들이 돈을 버는 데 도움이 되었습니다.

10년 이상 높은 수익을 가져다줄 수 있는 투자라면 사람들은 당연히 이를 완전히 신뢰하겠지만, 주택 가격에 관해서는 다음과 같은 측면을 고려해야 합니다.

1 "집은 투기가 아닌 생활을 위한 것"이 시장 컨센서스가 되어 초과수익을 얻기가 점점 어려워지고 있습니다.

2. M2의 성장률은 계속해서 낮은 수준으로 떨어질 것인가, 이게 정상이겠니?

3. 과거 중국 경제는 급속히 성장했고, 중국인들은 연봉 인상 속도에 익숙했지만, 현재는 이러한 급속한 성장을 뒷받침할 수 있는 산업이 소수에 불과합니다. 향후 20년 후에도 급여 인상. 이 직업을 유지할 수 있는지 명확하게 생각해야 합니다.

4. 다음 질문에 이어 자신의 현금 흐름도 계획해야 합니다.

5. 최전선에 대한 투자인지, 아직은 2군 도시이기 때문에 앞으로 상대가 어떤 그룹을 팔지부터 살펴봐야 한다. 투자자의 입장에서 최종 기대치를 얻으려면 소득의 확실성과 할당된 자금의 비율을 고려해야 합니다. 부동산 주식이 수익을 낼 확률이 높은 기회라면 당연히 놓지 않을 것이다.

하지만 결국 진부한 말을 해야겠습니다. 언제든지 집을 사기에 가장 좋은 시기입니다. 결국 시어머니는 직책을 어떻게 분배할지 생각하지 않습니다.

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