베이징 주택 가격이 오르는 이유는 무엇입니까?

업계에서는 오션와이드 인터내셔널, 반커진양 등 프로젝트의 미친 가격 인상에 대응해 2008년 베이징 주택 가격의 등락을 오랫동안 논의해 왔다. 저자는 “집값이 급등해 미래를 과대평가하고 있다”며 “잠재적, 베이징 부동산 시장의 전환점은 반년 안에 나타날 것”이라며 이런 미친 가격 인상이 연쇄반응으로 이어질 수밖에 없다고 경고한다. 계약금 인상과 같은 강력한 거시적 통제 조치를 사용하여 부동산 시장의 전환점이 조기에 도래하도록 유도합니다.

예상대로 2주택 대출에 대한 새로운 정책이 시행되면서 부동산 시장은 날로 추워지고 있으며 베이징의 많은 프로젝트가 가격 인하를 시작했습니다. 경기 침체로 인해 개발자는 프로젝트 이름을 "Meilishan"으로 변경하고 원래 하드커버 가격 18,000위안/제곱미터를 대략적인 가격 13,000위안/제곱미터로 직접 인하했습니다. 미터당 미세 장식 요소를 뺀 금액은 3,000위안/제곱미터입니다. 또한 R&F 페스티벌 워크(R&F Festival Walk), 월드 트레이드 아올린(World Trade Aolin) 등 많은 브랜드 개발 프로젝트에서는 주택 가격을 낮추기 위해 대폭 할인 및 프로모션을 채택했습니다.

그러나 날이 갈수록 추워지는 시장에도 불구하고 수년간 뜨거운 부동산 매매를 누려온 개발사들은 여전히 ​​전환점이 왔다는 사실을 인정하지 못하고 있다. 많은 유명 부동산 인사들이 전환점론을 강하게 비판해 왔지만, 안타깝게도 저자는 '개발자 중 가장 인기가 없는 사람' 중 한 명으로 꼽히며 그의 이름이 선두에 섰다.

그러나 저자가 시나와 포커스팡닷컴에 블로그를 개설하면서 말했듯이 “현재 부동산 업계의 가장 큰 문제는 이해하는 사람이 너무 적은 것이 아니라, 너무 많은 사람이 있다는 점이다. 혼란스러운 척하는 사람들." 이 때문에 저자는 다시 한 번 '번영 경고'를 내렸다: 2008년 1분기 베이징 주택 가격은 의심할 바 없이 하락할 것이다!

첫째, 치솟는 부동산 가격. 2007년 시장이 부동산 시장이 호황을 누리고 있다는 의미는 아니다. 2007년은 베이징 부동산 가격이 가장 빠르게 상승한 해였다. 그러나 6월 이전에는 주택 가격이 상승했지만 이후 7월, 8월, 9월, 10월 동안 베이징 부동산 시장의 전체 매매는 상대적으로 부진했다. 부동산 시장의 중요한 지표인 기타 거래량은 2006년에 비해 지속적으로 감소세를 보이고 있다. 11월 중순부터 베이징 부동산 시장의 거래량이 크게 감소했는데, 이는 베이징 부동산 시장의 변곡점을 보여주는 신호이다.

둘째: 2008년에는 수요가 크게 감소할 것입니다. 현재 부동산 시장은 주로 다음 네 가지 수요에 의해 뒷받침되고 있다. 첫째, 향후 주택 가격 상승으로 이익을 얻을 것으로 예상되는 투기와 투자 수요이다. 두 번째는 패닉매수 수요, 집값 상승으로 조기 시장 진입에 대한 두려움, 주택 구입 여력 부족 등이다. 세 번째는 업그레이드의 필요성입니다. 넷째는 엄격한 수요이다. 이 네 가지 유형의 수요 중 마지막 유형만 경직적이고 나머지는 탄력적입니다. 주택 가격이 상승할 것으로 예상되면 수요가 급격하게 줄어들 수도 있고, 단기적으로 급격히 증가할 수도 있습니다. 주택가격은 하락할 것으로 예상된다. 시장 전체가 냉랭해지고 베이징 주택 가격이 하락하기 시작한 현재 배경에서 이 세 가지 수요는 빠르게 증발할 것이다.

셋째, 2008년 1분기 주택대출 상황은 여전히 ​​심각하다. 현재 재정 통제 조치와 관련하여 대부분의 개발자는 연말에 상업 은행의 주기적 신용 조정을 당연하게 여기며 2월에 새로운 연간 대출 한도가 도착할 것을 기대하는 것이 대부분의 가장 중요한 지원이 되었습니다. 개발자들은 높은 주택 가격 전략을 계속할 것입니다. 그러나 2008년 중앙정부가 긴축 통화정책을 채택하고 대출 총액과 발행 속도를 엄격하게 통제하고 고정자산 투자와 부동산 투자를 엄격히 통제할 것이라는 것은 이미 예견된 일이다. 2008년 1분기 주택담보대출 수문은 대규모로 풀리지 않을 전망이다. 2008년 1분기 주택담보대출 수문에 희망을 걸었던 개발사들은 큰 타격을 입었다. 2007년 4분기에 거래를 완료했지만 대출 승인을 받지 못한 고객이 엄청나게 많은 것과 더불어, 2007년 4분기에 완료된 계약으로 인해 1분기 주택담보대출의 대부분이 압박을 받을 수도 있습니다.

넷째: 2008년에는 공급이 크게 증가할 것입니다. 2007년 상반기 판매부진과 하반기 판매불안으로 인해 2007년 공급의 상당 부분이 2008년까지 지연되어 '90/70'의 영향을 받는 프로젝트들이 시장에 진입하게 됩니다. 2006년 6월 1일에 시행된 정책도 동시에 시장에 진입할 것이다. 9월과 10월에 착공된 수백만 평방미터의 저렴한 주택도 2008년에 시장에 공급될 것이다. 베이징은 공급 정점을 맞이할 것이다. 2008년 상반기.

또한 업계에서는 올림픽 이후 부동산 시장 동향의 불확실성을 오래전부터 알고 있었기 때문에 어느 개발자도 올림픽을 기다리지 않고 시장에 진출할 것으로 예상된다. 모든 주요 개발사들이 판매 속도를 높이기 위해 총력을 기울일 것이고, 수요는 줄어들 것이며, 주택담보대출은 긴축되고, 공급 피크가 동시에 도래할 것입니다.

다섯째, 올림픽 컨셉을 과도하게 도입한 결과가 나타난다. 국제적으로는 올림픽 이후 주택 가격이 하락한 주요 원인은 투자자와 일반 구매자가 올림픽까지 주택 가격이 계속 상승할 것이라고 믿고 있기 때문에 투자 전망에 대해 낙관하거나 우려하고 있기 때문입니다. 주택 가격 상승에 대해 가능한 한 빨리 시장에 진입하는 것을 선택하십시오. 동시에 개발자들은 올림픽 이전에는 주택 가격이 하락하지 않을 것이라고 믿을 것이므로 판매를 보류하고 가격을 크게 인상하므로 올림픽 이전의 부동산 시장 방향에 대해서는 수요와 공급 모두 낙관적입니다. 주택 가격 상승이 예상되는 것은 흔한 현상이 되었고, 결국 올림픽 이후 오랫동안 부동산 시장 상승 가능성이 있습니다. 올림픽이 끝나면 주택 구입자들의 사고방식은 다시 합리화될 것이고, 개발업자들도 주택 가격 강세를 낙관할 이유가 없게 될 것이다.

저자는 2008년 북경 주택 가격 조정이 다음과 같은 측면에서 반영될 것으로 예상한다. 첫째, 매물로 나온 프로젝트들이 자금 압박과 경쟁 압박으로 인해 위장 가격을 인하할 것으로 예상된다. 2분기에는 할인 프로모션 범위가 10%에 도달하고, 새로 출시된 프로젝트는 연체된 가격을 낮추고 저렴한 가격으로 시장에 진입하기로 결정했으며, 중고 주택의 경우 감소폭이 15%에 이를 것으로 예상됩니다. 일찍 시장에 진입하는 투자자의 이익 잠재력이 더 크고, 나중에 시장에 진입하는 투자자의 비용이 높기 때문에 전자 유형의 고객이 감소할 수 있으며, 수입이 연체되어 현금화되면 후자 유형의 고객이 패닉 매도를 할 수 있으며, 중고 주택 감소폭은 올해 11월 최고치에 비해 15~20%에 이를 수 있다.

그러나 저자가 언급한 주택 가격 조정이 베이징의 시장 수요가 여전히 강하고 구조적이기 때문에 모든 부동산 가격이 동시에 하락한다는 것을 의미하지는 않는다는 점에 유의해야 합니다. 조정이 발생할 가능성이 가장 높으며 상대적으로 비용 성능이 높은 일부 부동산 프로젝트와 중저가 부동산은 여전히 ​​시장에서 인정을 받을 것입니다. 반면 핵심 지역의 프로젝트는 높은 임대 수익과 강세로 인해 시장에 거의 영향을 미치지 않을 것입니다. 가치 보존 기능. 그러나 이번 개편에서는 2007년 가격 인상 추세를 맹목적으로 따라가며 밝은 면이 부족한 프로젝트들이 가장 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 그 규모가 거대하고 막대한 프로젝트 자금이 축적된 전체 시장 역시 이들 대형 개발사들의 수익을 삼켜버리는 블랙홀이 될 것이다.