물류단지를 계획하고 운영할 때 고려해야 할 사항은 무엇인가요?

물류 단지의 계획 및 운영에서 고려해야 할 사항은 무엇입니까

중국물류구매연합회와 중국물류학회가 발표한 자료에 따르면 다양한 물류 단지의 수는 2015년 우리나라 물류단지 유형은 총 754개로 집계됐다. 그러나 우리나라의 행정구역을 보면 현급 이상의 시가 287개, 현급 시군이 2,100개, 직할시가 852개로 총 3,239개이다.

각 지역 정부는 도시경제 발전을 촉진하기 위해 물류산업을 선도산업이자 신성장동력 거점으로 삼아 하나가 아닌 여러 개의 물류단지를 대대적으로 계획하고 건설하고 있다.

불완전한 통계에 따르면 현재 우리나라에는 각급 정부가 주도하는 다양한 유형의 산업단지가 수만 개에 달합니다. 따라서 보수적으로 추정하면 우리나라의 다양한 종류의 물류단지는 수천 개에 달할 것으로 추정됩니다!

우리나라에는 물류단지의 종류가 많고 상대적으로 통일된 기준이 없습니다. 업계의 일반적인 지식은 물류 단지가 의존하는 대상에 따라 물류 단지가 화물 서비스 유형, 생산 서비스 유형, 비즈니스 서비스 유형 및 종합 서비스 유형의 네 가지 유형으로 구분된다는 것입니다. 그러나 실제 건설 및 운영에서는 다양한 특정 사업 형태로 진화하는 경우가 많습니다.

예를 들어, 물류단지의 규모와 기능에 따라 넓은 의미의 물류단지는 여러 개의 물류단지로 나누어진다(협의적으로는 일반적으로 정부가 주도하여 수천~수천에 이르는 면적을 포괄한다). 에이커에서 수십 평방 킬로미터), 물류 단지 세 가지 범주가 있습니다: 기지(일반적으로 수백 에이커의 면적을 차지하며 다른 물류 회사가 정착하도록 유치) 및 물류 센터(일반적으로 수만 면적을 차지함) 주로 대형 물류 회사에서 자체 용도로 사용하는 평방 미터).

잘 알려진 부동산 통제 정책의 지속적인 영향력으로 부동산 개발업자들이 물류단지 사업에 개입하기 시작했고, 물류단지의 개발 모델도 정부주도, 대형 물류회사의 자체 활용, 물류부동산 개발 등이다. 더욱이 물류 단지의 비즈니스 모델도 창고 임대에서 부가가치 서비스로 변경되어 향후 물류 단지 운영에 대한 요구 사항이 더 높아졌습니다

따라서 구체적인 계획 중에, 물류단지 건설 및 운영에 있어서 우리가 중점을 두어야 할 사항은 다음의 7가지 측면을 고려한다.

1. 사업대상지의 거시경제적 발전환경과 도시산업구조, 시장고객의 요구를 깊이 파악

물류단지 사업 선정 시 가장 먼저 고려하는 것은 정부가 아니라 정책뿐만 아니라 투자자의 강점이 아니라 시장 수요가 프로젝트 개발을 지원하는지 여부도 중요합니다.

물류단지 프로젝트의 거시적 통제에는 세 가지 핵심 사항이 있습니다.

(1) 거시경제 환경 분석.

일반적으로 거시경제 환경 분석은 세 가지 차원, 두 가지 주요 노선에서 파악해야 한다. 세 가지 수준은 국가 수준, 지방 및 지방자치단체(지역) 수준, 지방 수준입니다. 두 가지 주요 라인은 경제 전반과 물류 산업의 현황, 특성, 문제점, 동향 등을 포함합니다.

(2) 지역 도시 산업 구조 분석.

먼저, 지역 도시의 선도산업 구성과 이를 뒷받침하는 핵심기업의 분포를 이해한다. 두 번째는 지역 물류산업의 발전현황, 향후 계획, 관련 우대정책 등이다.

(3) 시장 수요 분석.

현지 물류 수요는 원산지 물류인가요? 그렇다면 주요 제품은 무엇인가요? 아니면 판매지 물류인가요? 수요는 무엇입니까? 아니면 물류 장소입니까? 그렇다면 관련 현지 시설과 채널이 물류 이동 요구를 충족합니까?

거시시장 수요를 살펴본 후, 프로젝트 주변 시장의 경쟁현황에 대한 현장조사도 필요하며, 대체 차별화 전략.

물류 단지 프로젝트에 대한 현장 조사는 일반적으로 다음 세 가지 측면에서 수행됩니다.

(1) 주요 산업(산업) 단지 주변.

프로젝트 위치의 일정 반경 내의 다양한 산업(산업) 단지의 개발 목표, 기능 배치, 향후 계획, 정착 기업, 우대 정책 등을 포함하여 상황을 분석하고 연구하는 것입니다. 이 공원들 중. 이들 공원은 프로젝트에 대한 시장 수요를 제공할 수도 있고 프로젝트와 경쟁할 수도 있습니다.

(2) 주변 물류 단지 및 상주 회사.

구축, 운영 중, 구축 예정인 각종 상업시장과 화물시장을 포함하며, 이들 시장의 주요 기업과 가계도 포함된다. 주요 시장 및 기업과 심층 인터뷰를 진행하고, 장단점을 비교 분석하며, 프로젝트 의사결정에 참고할 수 있는 현장 시장 조사 보고서를 작성합니다.

(3)잠재적인 고객 요구.

프로젝트 지역의 주요 제조, 무역 및 제3자 물류 회사에 대해 자세히 알아보세요. 이들 기업을 대상으로 물류수요조사를 실시하여 프로젝트 안착 가능성을 파악한다. 이러한 잠재적인 목표 고객에 대해 "포괄적" 조사를 하나씩 수행하여 프로젝트에 대한 향후 투자를 위한 고객을 축적해야 합니다.

3. 프로젝트 현장의 위치와 교통 상황은 프로젝트의 전략적 포지셔닝을 위한 객관적인 기반입니다.

도시의 위치와 교통은 밀접하게 연관되어 있으며 상호 작용하는 물류입니다. 강요. 대체로 위치 트래픽은 객관적으로 존재하며 변경하기 어렵습니다. 그러므로 충분히 주의를 기울여야 한다.

(1)위치 이점.

프로젝트가 위치한 도시의 자연조건에 대한 구체적인 분석. 도시의 성격(공업도시인가, 상업도시인가, 관광도시인가?), 현재의 경제총량과 발전동향, 인구규모 등을 포함한다.

거시적인 관점에서 지역경제와 지역교통 측면에서 사업이 위치한 도시의 위상과 역할을 이해한다. 핵심 허브인가, 아니면 보조 자회사인가? 미시적인 관점에서 프로젝트 현장 주변에 대한 상세한 이해가 필요하다. 즉, 프로젝트가 위치한 지역의 규제 계획과 주변 지역에는 어떤 프로젝트 계획이 있는지입니다.

(2) 교통상의 이점.

프로젝트의 사전 포지셔닝과 프로젝트를 둘러싼 실제 상황을 기반으로 분석을 수행합니다. 예를 들면 고속도로, 즉 고속도로, 국도, 지방도, 사업지 인근의 기타 도로 등이다.

철도, 특히 철도 화물역으로부터의 거리와 현재 철도로 운송되는 대량 자재의 주요 유형은 무엇입니까? 항만, 지역 항만 컨테이너, 벌크 화물, 특수 터미널 등의 상황과 보세 감독 상황을 이해합니다. 공항에서는 일반적으로 고부가가치 상품이 공항 화물에 집중됩니다. (공항물류단지가 조성되면 중점적으로 분석하게 된다.)

교통장점 분석에서는 일반적으로 특정 교통수단을 분석한다. 도로항이 고속도로 상황을 주로 고려한다면 복합운송 가능성도 고려하게 될 것이다.

4. 프로젝트의 구체적인 전략적 포지셔닝과 계획 및 설계

물류 단지 프로젝트의 전략적 포지셔닝은 프로젝트 성공의 열쇠입니다. 현재 많은 물류 단지 프로젝트는 초기 단계의 전략적 포지셔닝을 무시했기 때문에 예상한 결과를 달성하지 못했습니다. 그 결과 본질적으로 부족하고 고객 요구를 충족할 수 없습니다.

물류단지 프로젝트의 전략적 포지셔닝을 파악하는 데에는 주로 세 가지 측면이 있습니다.

(1) 기본 전략 포지셔닝.

이는 시장 수요, 위치 운송 및 투자 회사가 통제하는 우수한 자원을 기반으로 프로젝트의 기본 포지셔닝을 결정하는 것입니다. 상업물류단지여야 할까요, 화물물류단지라면 단순 도로항만이어야 할까요, 아니면 도로-철도 복합운송단지, 철도-해상 복합운송단이어야 할까요? 구체적이고 시장 지향적이다. 전략적 포지셔닝에는 시장 포지셔닝(시장 부문이 있는 곳), 고객 포지셔닝(구체적으로 어느 회사에 정착할지), 제품 포지셔닝(공원의 건축 형태는 무엇인가), 브랜드 포지셔닝(시장 이미지는 무엇인가) 등이 포함됩니다.

(2) 파티션의 주요 기능과 공간 레이아웃을 결정합니다.

프로젝트의 주요 기능입니다. 즉, 사무실, 거래, 창고, 유통, 정보, 지원 서비스 등 프로젝트의 주요 기능은 무엇입니까? 각 기능 영역의 주요 경제 및 기술 지표와 상호 관계.

예를 들어 각 기능 영역의 규모는 얼마나 되는지, 향후 그곳에 입주할 기업은 몇 개나 될지 등이다. 각 회사의 평균 사무실 공간, 보관 공간 및 주차 요구 사항은 얼마입니까? 각 기능 영역의 공간 배치 및 상호 관계. 프로젝트 건설의 외관뿐만 아니라 각 기능 영역의 비즈니스 상호 작용 및 효율성 최적화도 고려해야 합니다.

(3) 구체적인 계획 및 설계.

건축형태(외관 및 내부), 도로계획(사람과 차량의 분리), 조경 등을 포함한다. 또한 구체적인 계획과 설계에서는 임대 및 판매 운영의 요구 사항뿐만 아니라 물류 운영의 기술적 요구도 고려해야 합니다.

5. 건설을 시작하기 전에 프로젝트의 개발 및 수익 모델을 결정해야 합니다.

우리 모두 알고 있듯이 물류 단지는 투자 규모가 크고주기가 긴 프로젝트입니다. 전통적인 물류단지는 공원 임대수입에 의존합니다. 현대 물류 단지가 제4자 물류 서비스 플랫폼이 되기 위해서는 정착된 기업에 부가가치 서비스를 제공해야 합니다. 그러므로 공원사업의 사업모델을 확정해야만 공원 건설과 운영의 건전한 발전을 이룰 수 있다.

(1) 토지 계획.

물류 단지에 사용되는 토지는 일반적으로 자체 지원 서비스의 필요성으로 인해 (국가에서 물류 토지를 산업 토지와 비교해야 함) 일부 시장 (상업) 토지가 될 수 있습니다. 실제 상황에 따라 신청합니다. 토지가격은 지자체와 세부적으로 협의해 계약이 확정될 예정이다. 모집, 경매, 상장 과정도 거쳐야 합니다. 기획조건상 지지부분을 20~30%로 유지하는 것이 적절하다.

(2) 개발 원칙.

물류단지 사업은 면적이 넓고 공사 기간도 길기 때문에 투자 유치와 육성에도 일정 시간이 걸린다. 따라서 물류 단지 프로젝트의 개발 원칙은 다음과 같습니다: 통일된 계획, 단계적 개발 및 블록 관리;

(3) 비즈니스 모델.

물류단지의 구체적인 비즈니스 모델은 세 가지가 있는데, 하나는 모두 보유하고 임대하는 것이고, 다른 하나는 모두 판매하는 것이고, 세 번째는 임대와 판매를 결합한 것입니다. 물류단지에 대한 대규모 투자로 인해 이를 모두 임대하기 위한 재정적 압박이 상대적으로 높다. 그리고 모두 매각하게 되면 정착된 기업(가구)을 통합하여 관리하기가 어려워지게 됩니다. 따라서 임대와 판매를 결합하는 것이 최선의 선택입니다.

(4) 이후 프로젝트 운영에 따른 수익 구조.

집세(부동산비 포함) 외에 사업통합소득(정착기업에서 발생하는 새로운 사업수요), 정보서비스소득(정착기업 및 관련기업에 제공), 기타소득도 있다. .

6. 프로젝트에 대한 우수한 사후 운영 및 관리 서비스를 제공하는 것이 프로젝트 성공을 보장합니다

물류단지 프로젝트의 성공을 위해서는 시장 조사가 전제 조건입니다 , 전략적 포지셔닝이 핵심이며, 운영 및 관리 서비스를 보장합니다. 물류단지의 향후 운영 및 관리 서비스를 잘 수행하려면 "1+1", 즉 단지의 공공 서비스 시스템인 시스템을 구축하고 물류단지인 플랫폼을 구축해야 합니다. 정보 서비스 플랫폼입니다.

(1) 공원 공공 서비스 시스템.

5가지 측면 포함:

첫째, 전문 자산 관리 서비스. 주거지역의 자산관리와 마찬가지로 정착기업 및 고객에게 보안, 청소, 엔지니어링 유지관리 등 기본적인 서비스를 제공합니다.

둘째는 통합행정서비스이다. 산업 및 상업 등록, 세무 등록, 은행 계좌 개설 대행, 송장 통일 발행, 행정 허가(물류 사업에 대한 행정 승인) 등의 통합 처리를 포함합니다. 해당 산업 및 상업, 세무, 은행 기관 및 정부 산업 관리 부서를 도입하여 공원에 정착하도록 노력하십시오.

세 번째는 기업 관리 서비스입니다. 물류단지에 입주하는 기업의 대부분은 중소기업이기 때문에 이들에게 인사, 재무회계, 법률계약 등의 서비스를 제공할 수 있는 전문기관과 인력이 있어야 한다. 장기적인 협력을 위해 사회 기관을 추천할 수도 있습니다.

넷째는 비즈니스 통합 서비스이다. 정착기업에 사업정보 및 사업보조서비스(유통, 하역 등)를 제공하여 정착기업이 핵심사업의 성장에 집중할 수 있도록 합니다.

다섯 번째는 대출, 보증, 보험, 금융리스, 창고영수증 등을 포함한 물류금융서비스이다. 이는 많은 물류 회사가 하고 싶어하지만 달성하기 어려운 일입니다.

(2) 물류정보 서비스 플랫폼.

여기에는 두 가지 측면이 포함되는데, 하나는 외부 공공 정보 서비스이고, 다른 하나는 파크 내 경영 정보 시스템입니다. 단지의 기업 관리 정보 시스템의 통합 개발 및 구축은 정착 기업의 기업 관리에 대한 전자상거래 요구를 충족할 뿐만 아니라 이 분야의 전반적인 투자 및 비용을 줄일 수 있습니다.

7. 정부로부터 관련 지원 정책을 확보

물류산업은 국가 10대 산업활성화 계획에 포함되어 있는 핵심 사업으로 물류단지는 정책적 지원과 지원을 받을 수 있다. 모든 수준의 정부로부터 재정 지원.

(1) 국가 산업 정책 지도 및 재정 지원.

물류단지 사업은 지방자치단체(국가발전개혁위원회)의 사업승인 절차를 거친 후 성급 중점사업으로 등재되도록 노력해야 한다. 따라서 국가 관련 부서의 지원 정책을 신청하십시오.

(2) 지방정부의 구체적인 관련 정책.

토지 정책 : 토지 가격은 상장 전 계약을 체결하여 결정됩니다.

수수료 정책: 프로젝트 개발 및 건설 과정에서 두 도시 수준의 관리 수수료가 감면되거나 면제됩니다.

세금 정책: 건설 기간이나 운영 기간에 관계없이 공원 프로젝트에서 납부하는 세금, 지방(도시 및 도시 수준) 유보 부분은 최소 2년 동안 면제되고 3년 동안 절반으로 감면될 수 있습니다. 연령. 정착된 기업도 동일한 세금 우대 정책을 누려야 한다는 점을 유념하는 것이 특히 중요합니다. 이는 향후 투자 및 기업 정착 유치에 매우 중요합니다.

기타 정책: 정부 기관 프로젝트 절차, 산업 표준 관리(정부는 투자 촉진을 위해 관련 기업의 정착을 요구하는 문서를 발행합니다), 실제 재정지원 등 ;