한 기사는 토양 저장 특수 부채를 이해합니다: 토양 저장 및 자금 조달을위한 유일한 법적 정문

토지보유는 지방정부가 토지시장을 규제하고 토지자원의 합리적 이용을 촉진하고 법에 따라 토지를 취득하며 사전 개발, 비축해 토지를 공급하는 행위를 말한다. 토지비축은 크게 토지회수, 개발통합, 토지저장, 토지공급의 네 부분으로 나눌 수 있는데, 그중 토지수매 과정의 거액의 자금 수요는 우리나라 토지비축 사업의 전개를 제한하는 주요 문제이다. < P > 토지보유전문채무에 따라 우리 국토저축융자방식은 주로 토지보유기관을 통해 토지를 담보자산으로 상업은행 등 금융기관에 대출을 하는 것이 주를 이뤘다. 그러나 토지 비축과 토지 1 급 개발, 플랫폼 융자는 밀접한 연관이 있어 지방정부의 암묵적 채무의 원천이 되기도 하기 때문에 최근 몇 년간 우리 지방정부의 토지수납융자 체제는 두 가지 중요한 조정을 거쳤고, 토저장 전용채무의 출현은 바로 이런 맥락에서 발생했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) (a) 토지 수납 융자 모델 2 대 조정

1 위, 토지 수납 기능 부문 관리 개선, 명부 관리 현 1 개, 도시 투자 플랫폼 토저장 기능이 박탈됐다. 21 년 4 월 우리 나라는 조건적인 지방정부가 건설지에 대해 예비제도를 시범 인수하도록 요구하기 시작했고, 27 년 11 월까지 국토자원부 재정부 인민은행이' 토지비축관리방법' (국토자원개발 [27]277 호) 을 발표하여 토지예비기구를 토지보유작업의 구체적 시행주체로 공식 확립했다. 하지만 제도 시행 초기에는 각지의 토지수거기관이 설립부터 관리에 이르기까지 비교적 혼란스러웠고, 많은 지방에는 여러 토저장 기관이 있었으며, 토지 수거와 토지 1 급 개발이 뒤섞여 있었다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 관리를 규범화하기 위해 21 년 9 월 국토자원부는 211 년 3 월 말 이전에 토지비축기관이 부하와 토지 개발 관련 업무에 종사하는 기관과 완전히 분리되어야 한다는' 양정개혁 1 개혁' 목표 통지를 내렸고, 각지의 국토자원부와 소속 기업 사업 단위는 모두 토지 1 급 시장 개발에 직접 종사해서는 안 된다. 212 년 국토자원부, 재정부, 인민은행, 은감회 4 부위가 공동으로 통지해 토지비축기구 명부를 설립하고 토지비축기구 관리를 강화하였다. 216 년 2 월 4 부위는 또' 토지비축과 자금관리 규제 등 관련 문제에 대한 통지' (재종합 [216]4 호) 를 발표해 토지비축기관을 더욱 규범화하고 현급 이상 (현급 포함) 법정행정구역마다 원칙적으로 토지비축기관을 하나만 설치할 수 있도록 규정하고 토지비축 업무는 명부관리에 포함된 토지비축기관이 부담할 수 있도록 요구하고 있다. 4 번 문후 지방융자 플랫폼은 토지비축 기능을 정식으로 박탈당했고, 각지에 잇달아 비축센터를 토지비축기구 명부 단위로 설립하여 현재 전국에 2, 여 개의 토지비축기구가 있다. < P > 둘째, 토지 수납 융자 자금 관리를 규범화하고, 특별자금을 전용하며, 금융기관으로부터 대출을 받을 수 없다. 215 년 이전에 토지 비축 융자에 필요한 대량의 자금은 주로 은행 대출에서 비롯되었다. 27 년' 토지보유관리방법' 규정에 따르면 토지보유기관은 은행 등 금융기관에 담보대출을 신청할 수 있지만 토지보유대출은 전용 폐쇄관리여야 하며 유용해서는 안 된다. 토지보유대출은 도시기반시설을 확장하는 데 직접 사용할 수 없기 때문에 지방정부는 자금 조달 플랫폼을 통해 토지보유기관을 우회하여 저렴한 비용으로 토지를 확보한 후 은행에 담보대출을 담보로 지방각종 공사 프로젝트에 사용되어 정부의 숨겨진 채무 위험을 가중시키기 시작했다. 지방정부 채무 위험을 막기 위해 214 년 9 월 국무부는' 지방정부 성채무관리 강화에 대한 의견' (국발 [214]43 호) 을 발표하며 지방정부 융자를 엄격히 규제했다. 215 년 새로운' 예법' 은 지방정부가 채무를 빌리는 유일한 합법적인 형태라고 규정하고 있다. 이후 216 년 재정부 국토부 중앙은행 은감회는' 토지보유액 규제와 자금 관리 등 관련 문제에 대한 통지' (재종합 [216]4 호) 를 발표해 토지보유기관이 더 이상 은행업 금융기관에 토지보유대출을 의뢰해서는 안 된다는 것을 분명히 했다. 토지보유융자 수요가 있는 토지보유기관은 지방정부채권 발행을 통해 자금을 마련해야 한다. 217 년 재정부 국토자원부는' 지방정부 토지보유전문채권 관리방법 (시범)' 재정예전 (217) 62 호를 발행해 토지보유전문채권 발행주체, 상환자금원, 한도관리, 발행메커니즘, 감독관리 등에 대해 명확하게 규정했다. 이후 전문채권은 토지비축 융자의 유일한 원천이 되었으며, 토지비축융자의' 앞문' 을 정식으로 열었다. (b) 토지 수납' 앞문'-토지보유전문채권 소개

217 년, 첫 번째 토지보유전문채권은 베이징시 정부가 발행했고, 각지의 토지보유전문채권이 잇따라 나타났다. 토지보유전문채권은 주로 다음과 같은 특징을 가지고 있다:

1. 발행주체는 성급 정부이다. 시 현급 정부가 토지보유전문채권을 발행하려면 성급 정부가 통일적으로 발행하여 시 현급 정부에 대출해야 한다. 성투채 발행 주체는 지방투자융자 플랫폼이며, 본질적으로 기업채이다.

2. 발행 규모 한도 관리. 토지보유전문채권은 지방정부의 특별 채무 한도 관리에 포함돼 있다. 토지보유전문채권은 지방정부가 융자플랫폼 채무 등을 이용하는 등 예산에 포함되지 않는 융자 방식보다 정부 채무의 통제와 시각화에 더 유리하다.

3. 전용 전용 가구 전용. 토지보유전문채권의 발행과 사용은 엄격하게 대응하는 사업으로, 토지보유자금은 토지보유기관이 사용하며 횡령과 남용을 방지한다. 지방정부는 융자 플랫폼을 통해 채권을 발행하는 용도가 넓어 예산과 규제에서 벗어나는 허점이 있다.

4. 프로젝트 수익 금융 자체 균형. 토지보유전문채권을 발행한 토지보유프로젝트 토지양도수입은 안정적인 상환자금원을 가지고 있어 프로젝트 수익과 융자 자조 균형을 이루고 있다. 다른 정부 융자 플랫폼의 상환에는 정부의 암묵적 보증이 있어 정부에 큰 재정적 부담을 주기 쉽다.

5. 신용 등급이 가장 높은 AAA 등급입니다. 토지보유전문채권의 상환자금은 해당 프로젝트의 토지양도소득에서 비롯되며, 보장도가 높고 위약위험이 낮으며, 동시에 발행주체는 성급 정부이며, 토지보유전문채권의 신용평가는 모두 가장 높은 AAA 급이다. 지방정부는 융자 플랫폼을 이용해 발행한 성투채를 이용해 신용등급이 크게 달라 A-1 부터 AAA 까지 다양하다.

6. 정부는 상환 책임을 지고 있다. 토지보유전문채권은 통일적으로' × × 년 × × 성, 자치구, 직할시 (본급 또는 × × 시, 현) 토지보유전문채권 (× 기간)-× 년 × 성, 자치구, 직할시 정부 도시 투채의 경우, 214 년 이후 융자 플랫폼의 신규 채무는 더 이상 정부 채무에 속하지 않으며, 지방정부는 더 이상 보증이나 상환 약속을 제공할 수 없습니다.

7. 세금 혜택. 215 년' 지방정부 전문채권 발행 관리 잠행방법' 규정에 따르면 지방정부 전문채권은 기업소득세와 개인소득세를 면제한다. 다른 금융 플랫폼에서는 이러한 혜택이 없습니다.

8. 파일럿 수명 주기 위험 관리. 6 월 21 일 재정부, 자연자원부는' 토지보유프로젝트 예산관리방법 (시범)' 에서 토지보유분야에서 프로젝트별로 전체 생명주기 예산관리를 시범적으로 실시할 것을 제안했다. 지역 특별 부채 및 프로젝트 전체 수명 주기 관리 시스템 구축, 프로젝트 전체 수명 주기 단계 분할, 특별 채권 발행 전 준비, 건설 관리, 운영 관리, 자산 관리, 자금 관리, 정보 공개, 법적 책임 등에서 위험 관리 조치를 전면적으로 시행하여 프로젝트의 전반적인 위험을 통제할 수 있도록 해야 합니다. < P > 토지보유전문채권제도는 지방정부가 부담할 수 있는 채무규모와 지방정부의 토지자산이 채무를 보장하는 정도를 더욱 명확하게 측정하고 지방정부와 융자플랫폼이 비축토지변칙융자를 이용하는 것을 억제할 수 있음을 알 수 있다. 토지보유전문채권 발전 현황과 특징 < P > 는 217 년 7 월 중순부터 219 년 6 월까지 전국 지방에서 토지보유전문채권 449 마리를 누적 발행하고 발행총액은 1269 억 8 억원으로 다음과 같은 특징을 보이고 있다. < P > 1 위, 발행 규모 증가가 빨라 지방정부 특별채무의 주요 품종이 됐다. 첫 번째 토지보유전문채권도 최초의 지방정부 사업수익전문채권으로 베이징시 정부가 217 년 7 월 발행했고, * * * 조양구, 동성구, 석경산구, 대흥 4 개 구 5 개 채권을 발행해 총 9 억원을 발행했다. 이후 중앙의 정책지도하에 지방정부 토저장 전용부채 발행량과 규모가 급속히 증가했다. 현재 우리나라 지방정부가 발행한 77 개의 프로젝트 수익 특수부채 중 토지비축 전용부채만 449 개로 58.31%, 이어 판자촌 개조 전용부채 186 개, 24.16% 를 차지하고 있다. 발행 액면으로 볼 때 토지보유전문채권 발행 총액은 1269 억 8 만원으로 전체 프로젝트 수익채권의 비율은 56.2% 로 지방정부의 주요 프로젝트 수익전문채권 품종이다.

도표 1: 토지보유전문채권 발행량 비율 (219 년 상반기 기준)

출처: Wind, 금융연구원

도표 2: 토지보유전문채권 발행액 비율 (219 년 상반기 기준)

자료 출처 217 년' 지방정부 토지보유전문채권관리방법 (시행)' 규정에 따르면 토지보유전문채권기한은 토지보유사업기한과 맞아야 하며 원칙적으로 5 년을 넘지 않아야 한다. 실제 발행 과정에서 토지보유전문채권은 3 년, 5 년, 7 년, 1 년 4 가지 기한이 있으며 발행량은 각각 57, 383, 6, 3 마리였다. 토지 보유 주기를 고려할 때, 5 년이 넘는 토지 비축 특수 채권은 219 년 신강 위구르자치구 (신장 생산건설병단) 토지비축 특별채권 (1 기) 과 같이, 해당 프로젝트 중 신강 생산건설병단 8 사단 천산로 이남지역 토지비축 프로젝트에 대응하여 1 년, 건설기간 1 년, 토지양도 운영기간 9 년, 프로젝트 계산주기 1 년, 건설기간 1 년, 토지양도 운영기간 9 년 대부분의 토지보유전문채권은 5 년 위주로 85.3% 를 차지하며 평균 발행기간은 4.81 년으로 다른 각종 종목 수익전문채보다 낮다. < P > 도표 3: 프로젝트 수익 특별 채권 평균 발행 기간 비교 < P > 출처: Wind, 금융연구원 < P > 3 위, 발행 액면에서 1 억원 이하의 비중이 절반 이상이다. 토지보유전문채권의 평균 발행 액면가는 28 억 26 만원, 중앙치는 8 억 67 만원, 최소 액면가는 억 217 년 흑룡장성 모란강시와 산시 () 성 운성 () 의 토지보유별 채무와 같은 최소 액면가 억 2 만원이다. 최고 액면가 436 억 위안으로 218 년 장쑤 성 토지보유전문채무 (2 기) 입니다. 대부분의 토지보유전문채권의 발행 액면액은 1 억 원 이하로 56.87% 를 차지한다. 이어 1 억 ~ 3 억 위안의 액면가로 22.51% 를 차지했다. < P > 도표 4: 토지보유전문채권 발행 액면 분포 < P > 자료 출처: Wind, 금융연구원 < P > 넷째, 발행금리로 볼 때 토지보유전문채권 금리는 높지만 여전히 약간의 비용 이점이 있다. 토지보유전문채권의 평균 발행 금리는 3.84% 로 각종 프로젝트 수익 전용부채 중 높은 수준으로 교육사업과 유료 도로 전용채무에 버금가고 있다. 그러나 토지 비축 전문 채권은 은행 대출 등 융자 방식에 비해 여전히 어느 정도의 비용 우위를 가지고 있다. < P > 도표 5: 프로젝트 수익 전문 채권 평균 발행 이자율 비교 < P > 출처: Wind, 금융연구원 < P > 5 위, 발행주체로 보면 광동 장쑤 절강의 발행 금액이 상위권에 있다. 219 년 상반기까지 3 개 성의 발행 금액 합계는 총 발행량의 4 분의 1 이상으로 28.69% 를 차지했다. 동부 연해 지역의 발행 금액은 일반적으로 비교적 높고, 동북과 서부의 외진 지역은 발행 금액이 낮다. 동북 길림 흑룡강 랴오닝 3 성의 발행 총액은 388 억 48 만원으로 발행총량의 3.6% 에 불과하며 광서 1 성의 발행 총량과 맞먹는다. 티베트와 서북지역 청해, 닝샤, 신장, 내몽골 5 개 성, 자치구의 발행 총액은 249 억 65 만 원으로 발행총량의 1.97% 에 불과하다. 홍콩, 마카오, 대만을 제외하고 구이저우성 지방정부는 현재 토지 비축 전문 채권을 발행하지 않았다. < P > 도표 6: 토지보유전문채권 지역분포 (억원) < P > 자료 출처: Wind, 금융연구원 저장전문채무의 영향: 도시전환과 신토지재정 < P > (1) 토지자산은 지방정부에서 가장 편리하고 사용할 수 있는 양질의 자산으로, 성투자기업에 토지자산을 주입하는 것은 지방정부가 자주 채택한 지원 방식이었다. < P > 토지보유제도 수립 초기에는 도시투자기업과 지방토지보유기구의 기능 구분이 불분명했고, 지방정부는 할당명의로 도시투자기업에 각종 토지자산을 주입했고, 일부 도시투자업체들은 실제로 토지보유기능을 맡고 토지보유라는 이름으로 은행 등에서 돈을 빌렸다. 21 년부터 규제 기관은 도시 투자 기업과 토지 비축 기관의 관계를 명확히 하기 위해 여러 가지 정책 법규를 지속적으로 내놓고 있으며, 도시 투자 기업이 토지 비축 업무에 종사하는 것을 명백히 금지하고 있으며,' 정문' 을 열어 지방 정부가 토지 비축 전문 채권을 발행할 수 있도록 허용하고 있다. < P > 규제정책이 갈수록 엄격해지는 상황에서 도시 투자 기업의 융자 및 생존 압력이 눈에 띄게 높아졌다. "각종 도시 투자 회사는 더 이상 새로운 토지 비축 업무에 종사해서는 안 된다", "지방정부는 공익성 자산, 비축 토지를 융자 플랫폼 회사에 주입해서는 안 된다", "비축 토지 예상 양도소득을 융자 플랫폼 회사의 상환자금원으로 약속할 수 없다", "토지 비축 대출을 더 이상 인용해서는 안 된다", "비축 토지 선행 개발을 정부 구매 서비스 항목으로 엄금한다" 등의 다양한 정책을 집중적으로 내놓고 있다. 이 단계에서 투자 융자 플랫폼 회사의 통합, 발전을 통해 지방정부의 숨겨진 채무 위험을 해소하고 자기경영, 자영업, 자업자득, 자업자득이 되는 시장화 경영 주체로 변신해 도시투자 기업의 미래 발전을 위한 새로운 포지셔닝이 됐다. (2) 토지재정의 자기규제가 지속적으로 강화되고 있다. < P > 는 과거 토지재정에 비해 토지보유전문채권체계가 정부 융자 모델의 변화일 뿐만 아니라 지방정부의 토지공급에 대한 감독을 강화했다. 기존 플랫폼 융자와 비교했을 때, 토지보유채 전용채무의 가장 큰 장점은 발행과 사용이 프로젝트에 엄격하게 대응하는 데다 한도액의 통제까지 더해져 토지보유프로젝트에 대한 수직 모니터링과 지방정부의 채무 융자 행위에 대한 감독을 효과적으로 강화할 수 있다는 점이다. 지방정부와 융자 플랫폼이 비축지 변칙 융자를 이용하는 것을 억제하다. 또한 특별 부채의 이자율은 일반적으로 낮으며, 프로젝트 자금 비용을 어느 정도 낮춰 부채 위험을 통제하고 자금 구조를 최적화할 수 있습니다. < P > 하지만 토지보유전문채권 위주의 전용부채 구조는 여전히' 토지재정' 의 그림자에서 벗어나지 못하고 있다. 218 년 전국 토지사용권 양도소득은 6596 억원, 같은 기간 지방재정수입은 9795 억원으로 둘 중 비율이 높다