부동산 프로젝트 파이낸싱의 사모자본 조달 포인트와 기법

부동산 프로젝트 자금 조달의 목적, 유형, 방법은 다양하지만 간단하고 직접적이며 명확한 설명은 단 두 단어, 즉 돈을 찾는 것입니다.

돈을 찾고 부유한 기업, 기관, 개인을 찾는 것은 많은 부동산 회사 CEO들에게 날마다 가장 중요한 일이 되었고, 많은 부동산 회사들도 전문 금융기관이나 부서를 설립하기 시작했고, 그들은 또한 "성공적인 금융 경험"과 "성숙한 금융 채널"을 갖춘 금융 관리자 또는 금융 이사와 같은 일부 고위 관리자를 채용할 것입니다. 이들 CEO나 금융 담당자는 '부자 기업, 기관, 개인'과 프로젝트 협상, 자금 조달, 계약 체결에 대부분의 시간을 보낸다. 그리고 이들 부유한 기업이나 기관, 개인들은 집단적으로 보이콧을 당해 '은행주', 아주 농담 같은 직함, 금융 활동에서는 절대 존재하지 않을 이야기 속 주인공, 금융 중개자(브로커가 사용하는 도구와 변명)가 되기 위해 보이콧을 당했다. 그들은 돈, 음식, 음료를 얻기 위해 사용합니다.

부동산 회사 자금 조달의 첫 번째 전제 조건은 회사 자체의 상황과 프로젝트를 분석할 수 있는 것입니다. 왜 금융가들은 프로젝트에 푹 빠지게 될까요? 둘째, 가장 중요한 것은 자금조달 과정에서 금융기관 자금의 안전을 보장하는 방법입니다. 즉, 자금조달자금의 입출입을 위한 거래구조 설계는 자본담보에 대한 자금조달자의 절대적 요구사항을 충분히 고려해야 한다.

사실 우리나라 부동산 업계의 금융활동에서 성공적인 금융사례는 극히 드물다. 예를 들어 상장금융은 대부분의 부동산 회사가 갖고 있지 않고 기다릴 수 없는 일이다. 현재 우리나라 부동산 기업에 더 적합한 자금조달 방법은 지분금융, 인수금융, 금융금융 등이다.

부동산 프로젝트를 위한 개발자의 사모 펀드 자금 조달 활동에서 다양한 자금 조달 채널에 적합한 방법을 선택하면 자금 조달 효율성을 높이고 자금 조달 지출 및 비용을 줄이며 주기를 단축할 수 있습니다.

1. 자기자본 조달

자기자금 조달의 가장 근본적인 특징 중 하나는 원래 주주나 주요 지배 당사자가 새로운 회사의 주주 구조나 프로젝트 회사에서 탈퇴하지 않는다는 것입니다. 잘 알려진 자금 조달 사례는 다음과 같습니다.

2004년 4월 Vantone Industrial Co., Ltd.는 천진 개발구에 3억 8백만 주를 추가로 발행했으며 TEDA 그룹은 Vantone Real 지분의 27.8%를 소유하게 됩니다. 증자 후 부동산, Vantone의 최대 주주가 됨. 이러한 지분조달방식은 자본수요자인 Vantone Industrial Co., Ltd.가 순수 기업자본을 매개이자 자금조달 수단으로 활용하는 방식입니다.

2005년 3월 Vanke Enterprise Co., Ltd.는 RMB 18억 5,785억을 투자하여 Shanghai Zhongqiao Infrastructure Company가 보유한 Shanghai Nandu Real Estate Company의 지분 70%를 인수할 것이라고 발표했습니다. Zhejiang Nandu Group, Suzhou Nandu Real Estate Company의 지분 49%, Zhejiang Nandu Real Estate Company의 지분 20%. 이번에 Vanke가 취득한 토지 가격은 이들 토지의 현재 시장 가격보다 훨씬 낮습니다. 계산에 따르면 이번 거래에서 이들 토지의 평균 가격은 제곱미터당 750~1,050위안 사이이지만 대부분 시장 가격보다 높습니다. 2,000위안. 전반적인 상황을 살펴보면, 부동산 개발업체에 중요한 토지 보유량 측면에서 Vanke 인수가 완료되면 장강 삼각주 토지 보유량이 1,000만㎡에 달해 Vanke 토지의 40%를 차지하게 된다. 예비.

절강난두 산하 3개 기업(상하이난두부동산, 쑤저우난두부동산, 저장난두부동산)은 약 50억 위안의 부채를 축적했다. Shanghai Nandu Real Estate의 지주회사인 Shanghai Zhongqiao는 1994년에 설립되었습니다. 1995년 국제금융공사(IFC)와 American International Group(AIG) 산하 아시아 인프라 개발 기금이 Zhongqiao의 지분 30%를 인수했습니다. Zhongqiao의 주요 사업은 도시 인프라 프로젝트 투자에 중점을 두고 있습니다. 2000년에 Zhongqiao는 부동산 분야로 사업을 확장했습니다. 이는 예상외로 국제금융공사(International Finance Corporation)의 준공인 회사로서 정관과 충돌하게 되었습니다. 세계은행, 회사 정관에는 부동산 사업을 운영할 수 없다고 규정되어 있습니다.

2003년 하반기, 두 명의 해외 투자자가 자금을 회수하기로 결정했습니다. 이때 난두는 자금이 절실해 자금 격차가 발생했습니다. Zhejiang Nandu는 Nandu의 상장을 통해 이러한 격차를 메울 수 있었지만, 2003년 A주 발행이 발행심의위원회의 승인을 받은 후 수평적 경쟁 문제에 부딪혀 Nandu는 2004년 7월 상장 신청을 철회했습니다.

A 주식 발행은 실패했지만 거시 통제의 영향이 나타나기 시작했습니다. 단일 자금 조달 채널로 인해 2004년 12월 31일 현재 Zhejiang Nandu의 자산 부채 비율이 늘어났습니다. 절강난도(Zhejiang Nandu)는 88.46%에 달했다. 나중에 Zhejiang Nandu는 임박한 자금 문제를 해결하기 위해 해외에서 자금을 조달하기로 결정했습니다. 그러나 Vanke가 연락했을 때 재정적 문제를 해결할 수 있을 뿐만 아니라 상생(win-win) 상황도 달성할 수 있음을 보여주었습니다.

본 자기자본 조달은 ​​각 프로젝트 회사가 소유한 프로젝트 자원과 토지 자원을 활용하는 원 지주 회사의 매체이자 자금 조달 계산 도구이자 플랫폼입니다.

주식금융에서 가장 중요한 것은 주가결정이다.

주식회사(완통 등)에 비해 주식가격은 상대적으로 간단한 방법으로 기본적으로 회사 주식의 순현재가치나 시장거래를 참고하여 종합적으로 가격을 책정할 수 있다. 이는 기업의 공개적 특성과 재무 및 기업 지배구조도 상대적인 투명성과 관련이 있습니다.

대부분의 부동산 회사는 가족 기업, 프로젝트 회사 또는 계열사입니다. 회사의 소유 구조는 단일하고 집중적이거나 여러 주주가 있더라도 실제 통제자는 여전히 한 사람 또는 한 회사입니다. 재무 상황이 불분명하고 기업 지배 구조가 단순하고 중앙 집중화되어 있거나 주주와 자산 간의 관계가 복잡하고 회사의 재무 상황이 혼란스럽기 때문에 자금 조달을 위한 지분 가격 책정이 더 어렵습니다. 그리고 각 주주는 프로젝트 회사 지분의 비례적인 지분을 보유하기 때문에 협상 과정에서 각 주주가 만장일치의 의견과 행동을 얻을 수 있는지 여부도 매우 중요하고 결정적인 전제 조건입니다. 각 주주가 투자한 투자금이나 사업시행자의 실제 자산금액과 사업자산 사이에 큰 차이가 발생할 수 있으며, 이 경우 사업시행자 자산에 대한 청산 및 재무감사도 대부분 어렵습니다. 이러한 프로젝트 회사는 부채를 안고 운영되며 재무제표의 실제 데이터 및 지표는 기본적으로 자산이 없거나 마이너스 자산입니다.

이러한 유형의 부동산 기업이나 프로젝트 회사에 대한 지분 조달의 초점은 개발 프로젝트 또는 토지 자원의 현재 가치와 시장 가치를 평가하고 가격을 책정하고 원래 주주의 지분 가치를 계산하는 것입니다. 이에 따라 자금 조달 당사자가 투자 자금이 보유한 지분 비율. 프로젝트의 현재 가치는 프로젝트의 재정적 순 현재 가치(즉, 프로젝트의 순자산에서 부채를 뺀 금액)를 의미하며, 프로젝트의 시장 가치는 평가 및 인식된 프로젝트의 시장 가치를 의미합니다. 이는 주로 토지와 프로젝트 가치 및 미래 수익의 평가를 통해 프로젝트의 자본 비용과 기대치를 반영합니다.

자본 조달에는 두 가지 경로가 있는데, 하나는 금융사의 투자 자금을 프로젝트 회사의 등록 자본금을 늘리고, 다른 하나는 증자 후 프로젝트 회사의 지분 비율 구조를 조정하는 것입니다. 원래 주주 구성원은 해당 비율의 지분을 일부 주주의 비율에 따라 또는 전부 자금 조달 당사자에게 양도하고 프로젝트 회사의 지분을 재분배 및 등록하는 것입니다.

부동산 프로젝트 파이낸싱 활동에 있어서 프로젝트 회사의 자기자본비율에 대한 절대적 지배 지분을 둘러싸고 프로젝트 당사자(원주주)와 자금 조달 당사자(신규 주주) 사이의 투쟁은 영향력과 자기자본 조달의 성공 여부를 결정합니다. 프로젝트 당사자는 먼저 자금 조달 계획 및 기획 시 이를 신중하게 고려해야 하며, 자금 조달 운영 및 협상 계획으로 새 회사에 대한 다양한 지분 구조 및 기업 지배구조 방식을 설계해야 합니다.

구상 단계에 있는 프로젝트의 경우, 신규 프로젝트 회사에서는 프로젝트 당사자의 지분 비율이 5~8%를 초과하지 않습니다.

기획 단계에 있으며, 기획은 기본적으로 완료되었으나 토지양도비 미지급 프로젝트의 경우 프로젝트 당사자는 신규 프로젝트 회사의 지분 10~15%를 획득할 수 있다.

계획이 완료되고 토지양도비가 아직 지급되지 않은 경우; 토지 양도 수수료를 전액 지불한 경우 프로젝트 당사자는 새 프로젝트 회사의 지분을 얻을 수 있습니다. 지분은 20% 이상으로 확대될 수 있습니다.

토지 양도 수수료가 전액 지불된 프로젝트의 경우(매우 드물게) 아직 시작되지 않은 경우, 프로젝트 당사자가 새로운 프로젝트 회사에서 얻을 수 있는 지분은 토지의 시장 가치를 기준으로 계산되어 프로젝트 회사의 지분 비율을 할당할 수 있습니다. 건설 중에는 프로젝트 시장 가치와 자금조달 자금을 합산하여 프로젝트 회사의 자기자본 비율을 계산하고 배분해야 합니다.

이사회 구성원, 주요 사항에 대한 결의, 자본 관리, 재무 관리, 인사 등 부동산 프로젝트의 자기자본 조달을 위한 기업 지배구조 방식은 프로젝트 파이낸싱 협력의 필요성을 기반으로 해야 하며, 건설 운영 관리 및 자금 조달 협력 계약을 엄격히 준수합니다. 협상 문서의 실행을 기다리고 회사법 및 회사 정관의 관련 규정을 준수하여 프로젝트의 원활한 건설 및 운영을 보장합니다.

2. 인수금융

인수금융의 특징은 인수 후 원래 프로젝트 회사의 주주나 프로젝트 자산 소유자가 모두 탈퇴하고 권리를 포기한다는 것입니다. 전형적인 사례는 다음과 같습니다.

2005년 5월 Shanghai Forte Group은 총 9억 2천만 위안이 넘는 금액으로 Beijing Baihong Real Estate Company의 모든 주식을 인수했습니다. 이번 인수는 베이징에 있는 Shanghai Forte의 두 자회사, 즉 Beijing Forte Huafang과 Beijing Xidan Jiahui의 이름으로 진행되었습니다. Beijing Baihong의 지분 양도 금액은 3천만 위안이며, Beijing Baihong Xinjiang Xintian Group의 원래 주주에게는 3개의 부채가 있습니다. 총 보증부채는 8억 9,443만 위안이고, 총액은 9억 2,443만 위안이며, Shanghai Forte는 이를 내부 자금으로 지불할 예정입니다.

Beijing Baihong Real Estate Company의 현재 주요 사업은 베이징 조양구에 위치한 두 가지 부동산 개발 프로젝트를 개발하는 것입니다. 부지 중 하나의 면적은 91,937㎡이며, 건축 계획 면적은 약 165,123㎡입니다. 2006년 7월 30일에 완공될 예정이며, 사전 판매 날짜는 2005년 5월입니다. 기타 프로젝트의 부지면적은 4,097.89평방미터이다. 계획된 건축면적은 약 25,380평방미터이며, 그 중 3,502평방미터가 2004년에 매각되었다. 위의 두 프로젝트는 모두 베이징의 중앙 비즈니스 지구에 위치하고 있으며 토지의 모든 부분이 프리미엄인 희소 자원입니다.

이번 사건은 사업회사 전체를 인수하는 것이지만, 회사의 사업자원과 토지자원은 그대로 회사에 귀속된다. 취득가액도 자원가치에 따라 결정되어 회사의 지분으로 환산된다. 지불을 위한 이전 가격.

SOHO China는 Huayuan Real Estate의 Shangdu International Center 프로젝트의 2, 3단계를 지분 프로젝트 회사 형태로 인수할 예정입니다. Shangdu의 1단계인 "Huayuan Shangdu"는 Huayuan이 개발할 예정입니다. Shangdu International Center의 2단계와 3단계는 Huayuan이 개발할 예정입니다. "SOHO Shangdu"는 SOHO China가 개발합니다. "Huayuan Shangdu"와 "SOHO Shangdu"는 Shangdu International Center 프로젝트의 두 가지 구성 요소가 될 것입니다. SOHO China는 Huayuan Real Estate ***에 인수 자금으로 약 10억 위안을 지불했습니다.

이 사건은 부동산 개발 및 금융 활동 분야의 프로젝트 인수 유형으로, 'SOHO Shangdu'라는 이름은 해당 프로젝트의 소유권이 여전히 Huayuan Real Estate이고 투자 및 운영 주체가 있음을 나타냅니다. SOHO 차이나로 전환했습니다. "SOHO Shangdu"는 SOHO China에 속한 독립 프로젝트 회사가 되어서는 안 됩니다. SOHO China가 시행하는 "SOHO Shangdu"의 건설 및 관리는 Huayuan Real Estate의 지원을 받아야 하며 건설 및 판매 계약도 기반으로 해야 합니다. 화원부동산 명의로 서명되었습니다.

부동산 프로젝트 인수. 인수자가 가져오는 것은 확실히 자금만이 아닙니다. 부동산 프로젝트의 투자 관리 및 운영에 대한 고유한 통찰력을 가지고 있으며, 인수자가 가치를 두는 것이 아닌 현재 프로젝트의 시장 가치를 향상시킬 수 있습니다. 프로젝트의 현재 가치. 가격이 저렴하든지, 향후 프로젝트의 수익이 더 높을지, 현금 흐름이 투자 수요를 보장할 수 있는지 등의 문제에 중점을 둡니다.

부동산 프로젝트의 취득 및 자금 조달 활동에서 프로젝트 당사자와 자금 조달 당사자는 프로젝트에 대한 정확하고 합리적인 평가 및 가격 책정을 수행하여 자금 조달 거래 당사자 모두가 수용할 수 있는 가격을 결정해야 합니다. 실제로 가격은 일반적으로 협상에 영향을 주거나 방해하는 중요한 요소가 아닙니다. 핵심 요소는 프로젝트 회사 및 프로젝트의 자산 품질과 관련 수수료 및 부채 문제뿐만 아니라 거래 절차, 자금 송금(감독 포함)입니다. , 프로젝트 핸드오버 등 링크.

(이 부분에 대한 운영 제안은 후속 기사 및 관련 사례 분석을 참조하시기 바랍니다)