리츠 펀드란 무엇인가요?

자산 배분에 있어 리츠 펀드도 중요한 부분이지만 국내 투자자들은 이런 종류의 QDLL 펀드에 대해 알려진 바가 거의 없어 이를 고려하는 사람도 적다. 우수한 REITS 펀드가 거의 없고, 이 분야의 인기가 그리 흔하지 않으며, 해외 자산에 대한 지식도 제한되어 있습니다. 따라서 이 기사는 REITS와 같은 QDLL 펀드 선택의 폭을 넓히는 데 도움이 될 수 있습니다.

A주가 점점 부진해지면서 미국 증시는 계속 상승세를 보이고 있으며, 달러 강세가 계속될 것이라는 기대감을 배경으로 모두가 점차 미국 주식 테마 인덱스 펀드에 관심을 돌리고 있다. 앞서 S&P Information Technology Index에 대해 말씀드렸는데, 오늘은 REITS 펀드를 소개해 드리고자 합니다.

REITS는 사실 아주 간단하게 말하면 우리 투자자들의 자금을 모아 현금소득과 자산을 결합한 취득, 관리, 임대, 매각 등을 통해 부동산에 직접 투자하는 것을 의미합니다. 감사. 그러므로 리츠는 자본과 부채가 결합된 금융상품으로 이해될 수 있습니다.

이렇게 말하는 이유는 REITS가 주거용 건물에 투자할 뿐만 아니라 쇼핑몰, 창고, 사무실 건물, 호텔 등을 매입할 수 있기 때문입니다. 이러한 자산에 투자한 후 90%가 REITS 펀드로 벌어들인 수입은 배당이 필수이기 때문에 투자하는 집은 변동성이 크지만 현금 흐름이 지속되므로 채권 속성을 갖습니다.

미국은 세계 최대 상업용 부동산 시장으로 유동화 수준이 높고 시장 규모가 크며 투자 가치도 양호하며 현재 시장의 다른 주식 상품과의 상관관계도 낮습니다. .위험을 분산시키는데 좋은 역할을 합니다.

현재 중국에는 다음과 같은 6개의 REITS 상품이 있습니다.

먼저 이들 REITS의 차이점에 대해 간단히 말씀드리겠습니다.

1.000179/000180은 매우 표준적인 REITS 펀드입니다. 두 코드는 다르지만 전자는 RMB로 가입하고 후자는 미국 달러로 가입합니다. GF America Real Estate는 MSCI U.S. REIT 지수를 추적하고 있으며 투자설명서를 참조하여 MSCI U.S. REIT 지수를 기준으로 MSCI U.S. REIT 지수 구성주, 대체 구성주, 인덱스 펀드(ETF 포함)에 대한 투자 비율을 파악했습니다. 투자대상은 펀드 자산의 90% 이상입니다.

2. Penghua 미국 부동산 펀드는 미국에 상장되어 거래되는 REIT에 투자합니다. 펀드 자산의 비율은 상장 REITTF의 총 시장 가치의 60% 이상이어야 합니다. 펀드의 자산.

3. Harvest Global Real Estate의 REIT 투자 비중은 펀드 자산의 60% 이상이며, 미주, 유럽, 아시아에 투자하는 등 상대적으로 보유 비중이 다양합니다.

4. 눈글로벌부동산은 글로벌 REIT에 대한 투자비율을 펀드자산의 60% 이상으로 요구하고 있는데, 보유자산을 살펴보니 자산의 94.49%가 미국에 투자되어 있는 것으로 나타났습니다. 미국은 0.01%에 불과합니다.

5. 펑화첸하이반커(Penghua Qianhai Vanke)는 국내 부동산에 투자하는 대체투자펀드다. 본 상품은 당사의 중국 최초 REIT 상품으로 Qianhai Vanke Corporate Mansion이라는 한 프로젝트에만 투자하였으며, 임대수익권을 기본자산으로 사용하였고, 나머지 자금은 주식 및 채권매입에 사용하였습니다. 참고: 2015년 1월 1일부터 2023년 7월 24일까지 Qianhai Enterprise Mansion 프로젝트의 자산 관리 수수료 수입을 제외한 실제 또는 추정 운영 수입은 100% 관련 계약에 규정된 성과에 따라 결정됩니다. 보상 메커니즘 및 인센티브. 메커니즘이 조정됩니다.

6. SIIF FTSE 선진 시장 REITS는 FTSE 선진 시장 REITs 지수의 성과를 추적하는데, 이는 GF와 약간 다릅니다. REIT에 투자된 펀드 자산은 펀드 자산의 90% 이상이어야 합니다.

아마 이 6개 펀드가 소개됐을 텐데요, 각 펀드가 어떤 국가에서 부동산에 투자했는지 좀 더 자세히 살펴보고 싶으시면 제가 Nosafe Global Real을 취재한 펀드 리포트를 구체적으로 보시면 됩니다. 예를 들어 Estate Fund는 기본적으로 미국의 부동산에 중점을 두고 있으며 구체적으로 다음과 같은 사항에 투자합니다.

그렇다면 투자하기에 적합한 REITS 펀드를 어떻게 선택해야 할까요? 개인적으로 저는 다음 세 가지 조건이 충족되어야 한다고 생각합니다.

첫 번째: 낮은 수수료율

QDLL 펀드의 경우 인덱스 펀드가 첫 번째 선택이고 그 다음이 액티브 QDLL 펀드입니다. 미국 시장의 투자자는 주로 기관이며, 수수료가 낮은 인덱스 펀드는 마찰 비용을 많이 줄일 수 있습니다. 위 6개 펀드 중 GF의 운용수수료는 0.8%, Penghua Real Estate는 1.24%, Harvest는 0.83%, Nuoan은 2.54%, Penghua Qianhai Vanke는 0.65%, SIIF FTSE는 0.8%입니다. 따라서 금리만 보면 첫 번째 선택은 GF American Real Estate와 FTSE aged Markets입니다.

둘째: 자산의 90%를 부동산에 투자하는 것이 가장 좋습니다

미국은 세계 최대 상업용 부동산 시장이기 때문에 포지션의 최소 90%는 부동산에 투자해야 합니다. 미국 부동산에 투자하세요. FTSE는 자산의 66.30%를 미국에 투자했으며, 호주와 영국이 그 뒤를 이었습니다. GF U.S. Real Estate가 미국에 86.55%를 투자했고, Penghua U.S Real Estate가 94.90%를 투자했으며, Harvest Real Estate가 65.60%를 투자했고, 홍콩이 8.26%를 투자했습니다.

따라서 Penghua는 이번 라운드에서 약간의 이점을 가지고 있습니다.

셋째: 설립 시간이 길어집니다

국내에서든 해외에서든 설립 시간이 길수록 더 쉽습니다. 성과를 고려한 것입니다. Penghua Qianhai Vanke와 SIIF를 제외하고는 REITS 펀드 중 투자 시간이 상대적으로 짧습니다. 시간을 기준으로 보면 상대적으로 실적이 좋은 GF America Real Estate가 조금 더 뛰어나고 Harvest Real Estate가 그 뒤를 따릅니다.

그래서 위 내용을 토대로 보면 GF의 REITS 펀드가 더 눈에 띈다고 할 수도 있겠네요.

그렇다면 REITS 자금은 앞으로도 여전히 할당할 가치가 있을까요? 고려해야 할 요소는 무엇입니까?

첫 번째: REITS 펀드는 인플레이션에 상대적으로 민감합니다. MYZ가 계속해서 발효되고 미국 인플레이션이 가속화되면 올해 연방준비은행의 네 번째 금리 인상이 촉발될 수 있습니다. 영향을 받아 넘어지게 됩니다. 또한, 부동산 시장은 내수 중심의 산업으로 각 국가나 지역의 전반적인 경제주기에 직접적인 영향을 받기 때문에 부동산을 기초자산으로 하는 리츠는 순환적 리스크를 가질 수 있으며, 임대수준 및 입주율은 변동될 수 있습니다. 경제주기에 따라 변동합니다.

둘째: 부동산 관리는 REIT의 중요한 부분입니다. 부동산 관리 수준은 부동산 임대의 지속 가능성, 성장률 및 점유율에 어느 정도 영향을 미칩니다. REIT는 불완전한 부동산 관리로 인해 소득 수준이 영향을 받을 수 있습니다. 부동산 운영으로 인한 현금흐름이 높으면 투자자들은 더 많은 배당금을 받게 되며, 이는 부동산에 대한 시장의 신뢰를 높이고 가격을 지속적으로 상승시킬 것입니다.

물론 위의 두 가지 이유가 REITS 투자의 이유가 전부일 수는 없으나, 상품의 순가치에 영향을 미치는 다양한 요인을 육안으로 확인하는 것이 불가능하다는 것이 가장 큰 이유입니다. 따라서 복잡한 투자상품에서는 투자할 때 기대수익률을 줄이고 펀드 자체의 변동성과 인내심을 증폭시켜야 합니다. 그리고 앞으로 연준이 금리를 인상한다면 REITS 펀드에 투자할 수 있는 절호의 기회가 될 것입니다.