부동산 시장의 '3가지 안정'은 기본적으로 달성되었으며, 2021년 규제의 '끈'은 항상 강화되어야 합니다.

2020년 중앙경제공작회의에서는 주택은 투기용이 아닌 거주용이라는 입장을 견지하고, 지역 여건에 맞춰 대책을 마련하며, 안정적이고 건전한 발전을 촉진하기 위한 다양한 전략을 채택해야 한다고 제안했습니다. 부동산 시장. 지난 한 해를 돌아보면, 부동산 시장은 얼어붙은 상태에서 비교적 빠르게 회복되어 투자 안정의 중요한 버팀목이 되었습니다. 올 하반기부터 대부분 지역에서 거래량이 전년 대비 증가했다. 모든 지역은 '투기가 아닌 생활을 위한 주택'이라는 입장을 견지하고 보다 유연하게 도시별 정책을 시행함으로써 토지 가격, 주택 가격 및 기대치를 안정시키는 것은 기본적으로 달성되었습니다. 동시에 지역별로 시장의 차별화가 뚜렷해지며, 핫도시 투기적 투자수요가 되살아났다. 2021년에도 주택 가격 상승 압력은 여전히 ​​존재할 것입니다. 모든 지역은 시장의 안정적이고 건전한 발전을 유지하기 위해 부동산 시장의 자금 흐름을 면밀히 모니터링해야 합니다.

전염병 이후의 빠른 회복은 안정적인 투자를 위한 중요한 지원이 되었습니다

'안정화'는 2020년 부동산 시장의 '주요 주제'입니다. 전염병의 영향에 직면하여 부동산 시장은 '동결' 상태에서 빠르게 회복되었으며 판매 및 투자는 '저점'에서 벗어나 깊은 'V'자형 추세에 착수했습니다. 상업용 주택 매매면적, 매매금액, 부동산 개발투자 모두 하반기에 플러스 성장세로 돌아섰다.

부동산 시장 거래가 빠르게 회복되었습니다. 2020년 1월 말부터 2월까지 갑작스러운 코로나19의 발생으로 부동산 시장은 '동결' 상태에 빠졌습니다. 대부분의 개발업체는 판매 활동을 중단했고 중고 주택 대리점도 운영을 중단했습니다. 2020년 첫 2개월 동안 전국 상업용주택 매매면적은 전년 동기 대비 39.9% 감소했고, 상업용 주택 매매량은 35.9% 감소했다. 전염병의 영향을 받아 우한, 스자좡, 타이위안 등 12개 2급 도시에서는 거래가 없었고, 35개 3급 도시에서도 전국 대부분의 도시에서 부동산 거래량이 없었다. 영점까지 떨어졌습니다.

2020년 3월부터 곳곳의 전염병이 점차 효과적으로 통제되면서 신규 주택 판매 사무소와 중개점이 재개되면서 부동산 시장은 회복세를 보이고 있습니다. 광둥성 주택 정책 연구 센터의 Li Yujia 수석 연구원은 "전염병 이후 장강 삼각주 시장이 가장 먼저 회복되었고 주강 삼각주가 나중에 노력을 기울여 시장 규모가 계속 성장했습니다."라고 말했습니다. 10월 전국 상업용 주택 매매면적은 지난해 같은 기간과 동일했고, 주택 매매면적은 올해 처음으로 증가율이 0.8% 증가했다. 11월에는 상업용 주택과 주택 매매면적 증가율이 지속적으로 확대됐다. 1월부터 11월까지 전국 상업용 주택 매매면적은 15억 834만㎡로 전년 대비 1.3% 증가했고, 주택 매매면적은 1.9% 증가했다.

“부동산은 다양한 분야에서 빠르게 회복되고 있는 산업이다.” 중국부동산협회 Feng Jun 회장은 주거 수요는 가변적이며 주택 소비 능력은 주민들의 장기 거주에 달려 있다고 말했습니다. 충족된 수요는 나중에 공개되므로 전반적으로 전염병은 부동산 시장 거래에 거의 영향을 미치지 않습니다.

월별 집값 상승폭은 축소됐다. 주택가격 변동 추이를 보면, 2020년 4월부터 부동산 시장이 회복되면서 전체적인 주택가격 상승폭이 확대되기 시작했으며, 이러한 상황은 7월까지 지속됐다. 8월 이후 모든 계층의 도시에서 신규 상업용 주택과 중고 주택의 판매 가격은 계속해서 하락하거나 보합세를 유지했습니다. 기자는 자료를 정리한 결과 1선, 2선, 3선 도시의 신축 상업용 주택 매매가격 상승률이 8월 0.6%, 0.6%, 1%에서 0.3%, 0.1%로 하락한 것을 발견했다. 11월에는 각각 0.2%, 중고주택 가격은 8월 1.0%, 0.4%, 0.6%에서 0.5%, 0.2%, 0.2%로 하락했다.

집값 상승 폭도 좁아지고 있다. 2020년 첫 11개월 동안 70개 대도시 및 중형 도시의 상품 주택 가격의 월별 변동폭은 -1에서 -1 사이였다. 2019년 같은 기간은 -1%~2.8%였던 반면, 2018년 같은 기간은 -1.1%~6.2%였다.

E-House Enterprise Group의 CEO인 Ding Zuyu는 올해 상반기 다양한 지역의 규제 정책이 주로 안정적이고 느슨했으며 지방 정부가 적극적으로 토지를 장려하여 재정 압박을 완화했다고 믿습니다. 기업이 토지를 구매하고, 사전 매각 조건을 완화하고, 승인 절차를 단순화하는 등 공급 측면의 정책 공간이 상대적으로 넓습니다. 동시에, 상대적으로 느슨한 모기지 정책이 주택 구입자들에게 유리하게 작용했고, 초기에 축적된 주택 수요가 계속해서 방출되면서 성장이 확대되는 추세를 보였습니다. 2020년 7월부터 선전, 항저우, 닝보, 둥관 등 인기 도시들이 잇따라 부동산 통제 정책을 도입했다. 예를 들어 선전은 주택 구입 기간을 3년으로 연장하고, 두 번째 주택에 대한 계약금 비율을 높이고, 거래세 및 수수료 징수를 늘렸습니다.

“통제 정책을 강화한 도시들은 시장이 뜨겁고, 주택 가격이 크게 오르고, 투기 분위기가 있다는 점에서 똑같다”고 중국초상증권은 보고 있다. 많은 정부가 부동산 지원 정책을 도입했습니다. 전염병으로 인한 위험을 헤징하는 것은 "토지 가격 안정, 주택 가격 안정 및 기대 안정"이라는 양자 범위 관리를 반영합니다. 이는 다시 한번 시장에 신호를 보낸다. '주택은 투기가 아닌 살기 위한 것', '지가·집값·기대 안정'이라는 대세는 변하지 않을 것이라는 것이다.

또한 부동산은 안정적인 투자를 위한 중요한 버팀목으로 남아있습니다. 2020년 1월부터 11월까지 전국 부동산 개발 투자액은 12조9492억 위안으로 전년 대비 6.8% 증가했고, 증가율도 1~10월보다 0.5%포인트 높은 흑자 한 해를 유지했다. -6개월 연속 전년 대비 추세입니다.

3대 분야 투자 관점에서 보면 부동산 개발 투자 증가율이 인프라 투자 1.0%, 제조업 투자 -3.5%보다 월등히 높았다.

"부동산 개발 투자 데이터는 안정과 상승세를 보이는 좋은 모멘텀을 보여주고 있지만, 2019년에는 아직 약 10%의 성장률에 도달하지 못했습니다. 점진적인 경제 회복 속에서도 투자 성장률은 여전히 ​​성장 여지가 있습니다. 부동산 회사의 경제는 2020년에도 여전히 안정적일 것입니다. 성장의 주요 엔진입니다."라고 Zhuge Housing Data Research Center의 분석가인 Wang Xiaoqiang은 말했습니다.

도시별 정책은 더 유연해지고 불안정한 요소는 여전히 존재한다

2020년에도 각 지역의 부동산 규제는 완화되지 않을 것이며, 투기가 아닌 '생활을 위한 주택'이라는 포지셔닝이 이루어질 것이다. "는 변함이 없습니다. 중국 은행보험감독관리위원회, 중앙은행, 주택도시농촌개발부 및 기타 부처 및 위원회는 부동산 시장 통제 정책의 지속성과 안정성 유지를 강조하기 위해 여러 차례 회의를 개최했습니다. 중앙정부는 지난 7월부터 여러 차례 회의를 열어 부동산을 단기적인 경기부양 수단으로 활용하지 말 것을 강조하는 동시에 부동산 금융정책의 지속성, 일관성, 안정성을 유지하고 정착을 가속화해야 한다. 장기부동산금융관리제도와 하반기 부동산 금융감독이 점차 강화되는 추세입니다.

동시에 '투기가 아닌 생활을 위한 주택'을 기치로 지방자치단체는 도시별 정책을 보다 유연하게 추진해 '땅값 안정, 주택 가격 안정, 주택 가격 안정'을 추진했다. 기대'는 기본적으로 달성됐다. 2020년 하반기부터 더운 도시의 부동산 시장이 냉각되고, 집을 잡기 위한 복권 현상이 줄어들고, 부동산 회사의 블라인드 대출 확대가 완화되었습니다. CIFI Holdings 이사회 회장 Lin Zhong은 "미래에 주택은 가치 저장 수단이 될 것이지만, 높은 수익을 내는 투자는 아닐 것"이라고 믿습니다.

그러나 부동산 시장의 안정성을 좌우하는 요인이 완전히 사라진 것은 아니다. 첫째, 주택가격 상승 압력이 여전히 존재한다. 국가통계국의 데이터에 따르면 2020년 1월부터 11월까지 전국 평균 토지 가격은 평방미터당 6,746위안으로 전년 대비 22.5% 증가했습니다. 11개월간 부동산개발업체의 토지매입면적은 전년동기대비 5.2% 감소했고, 토지거래가격은 16.1% 상승했다. '하나의 감소와 하나의 증가'는 향후 주택 가격이 상승 압력을 받을 수 있음을 나타냅니다. 일부 내부자들은 도시화의 맥락에서 주택 가격 상승의 내부 원동력이 여전히 존재하고 주택 투자 성격을 완전히 제거하기가 여전히 어렵기 때문에 올해 주택 가격은 여전히 ​​상승 압력을 받을 것이라고 믿고 있습니다.

둘째, 일부 도시에서는 부동산 자산 버블 위험이 다가오고 있다. 최근 선전 등 도시에서는 신규 및 중고 주택 가격 역전으로 인해 부동산 시장이 '새로운 돌풍'을 겪으면서 부동산 시장 버블 심화에 대한 각계의 우려가 촉발됐다. 동시에, 각계각층의 자금이 부동산 분야에 진출하려는 충동은 여전히 ​​강하고, 일부 지역에서는 '기업 대출'이 다시 돌아올 조짐을 보이고 있으며, 이는 주택 및 금융 시장을 교란시킬 수 있습니다. 일부 주택 구매자들은 최근 몇 달 동안 많은 은행으로부터 이용 가능한 부동산 모기지 대출에 대한 정보를 받았다고 보고했습니다. 연 이자율은 모기지 이자율보다 훨씬 낮은 3.75%입니다. 한 기업 관계자는 "집을 사면 절대 자기 돈을 쓰지 않을 것"이라며 "지금은 '기업 대출' 이자율이 너무 낮기 때문"이라고 말했다.

셋째, 토지금융에 대한 의존도를 바꾸기 어렵다. 부동산에 대한 지역개발 의존도는 단기간에 완전히 바뀌기 어렵다. 일부 지방자치단체는 여전히 부동산을 경기부양과 지방재정 증대를 위한 단기적 수단으로 활용할 가능성도 배제할 수 없다. 토지 가격. CITIC 증권연구부 분석에 따르면 2020년 1~3분기 국유 토지 사용권 양도 수입은 49억 3600만 위안으로 전년 대비 10.3% 증가했다. 연중 이체 수수료는 첫 3분기 성장률보다 높을 수 있습니다. "지방정부의 정부 자금 수입 계획을 요약해 보면, 전염병의 영향이 완전히 드러나지 않은 경우에도 지방정부에는 더 많은 토지 양도 수수료가 필요하다는 사실을 발견했습니다."

규제의 '끈' 2021년에는 항상 긴축이 필요합니다

2020년 부동산 시장은 일반적으로 안정세를 유지할 것이지만 시장에는 '저류'가 부족하지 않으며 안정적이고 건전한 발전을 위한 기반은 여전히 ​​필요합니다. 함께 통합됩니다.

핫스팟 도시의 규제는 완화될 수 없습니다. 새로운 도시화가 계속 진행됨에 따라 인구, 토지 등 핵심 요소 자원의 도시 집합체와 중심 도시로의 집중이 가속화될 것입니다. 주요 도시의 상업용 주택 시장 규모가 기본적으로 회복되었으며 일부 도시의 주택 매매 가격이 너무 빠른 상승 조짐을 보이고 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 특히 주택 가격이 상승세를 보이는 장강 삼각주와 주강 삼각주 지역에서 더욱 그렇습니다. 수량과 가격이 가장 눈에 띕니다. 중국 지수 아카데미의 통계에 따르면 2020년 1월부터 11월까지 장강 삼각주와 주강 삼각주 지역의 신규 주택 가격 누적 상승폭은 전년 동기 대비 크게 확대됐다. 장강삼각주는 지난 4년간 같은 기간에 가장 높았다. 토지시장에서는 2020년 1선 도시의 토지 착공 건수와 고품질 토지 필지가 증가해 최저 가격의 구조적 상승을 주도했다.

Ding Zuyu는 지역 경매 시장의 관점에서 볼 때 도시의 차별화도 매우 분명하다고 말했습니다. 토지 거래액 기준 상위 30개 도시는 전체 도시 토지 거래액의 '절반'을 차지하고, 거래 면적은 29%를 차지한다. "2020년은 지난 5년간 국내 토지이전의 차별화가 가장 심한 해다. 개발자들은 30개 도시에 50%를 투자했다."

또한 속도를 낼 필요가 있다. 장기적인 부동산 재정 관리 메커니즘을 구축합니다. 중국인민은행 당위원회 서기이자 중국 은행보험감독관리위원회 위원장인 궈수칭(Guo Shuqing)은 중국의 부동산 관련 대출이 은행업 대출의 39%를 차지하며 대규모 대출이 발생한다는 기사를 발표했습니다. 채권, 주식, 신탁 및 기타 자금의 양이 부동산 산업에 유입되었습니다. 현 단계에서 우리나라의 재정적 위험 측면에서 부동산은 가장 큰 "회색 코뿔소"라고 할 수 있습니다.

Ding Zuyu는 2020년 8월에 도입된 새로운 부동산 '3개 레드 라인' 금융 규제로 인해 부동산 회사에 대한 재정적 압박이 갑자기 증가했다고 믿습니다. “부동산은 금융에 의존하는데, '3개 레드 라인' 정책이 등장한 이후에는 부동산 회사의 자금 흐름과 현금 흐름이 마이너스가 될 수 있는데, 이는 모든 부동산 회사에게 큰 도전이 됩니다. 채권 불이행, 신용 불이행 및 기타 현상을 경험했습니다.

2021년 부동산 회사들에게 가장 어렵고 가장 큰 도전은 재정적인 도전입니다. ”

많은 업계 전문가들은 부동산 금융의 장기 관리 메커니즘 구축을 가속화하고 부동산 금융 감독을 강화하며 부동산 시장의 과도한 금융화를 방지해야 한다고 블루그린 회장을 제안하고 있다. Twin Cities는 "레드 라인"과 같은 세 가지 조치를 단호하게 실행하는 것이 전국의 부동산 규제의 연속성과 안정성을 유지하는 데 도움이 된다고 믿으며, 이는 "투기가 아닌 주거용 주택"을 달성하기 위한 중요한 조치이며, 도시를 구현합니다. 구체적인 정책을 수립하고 부동산 시장의 원활한 운영을 보장합니다.

(해당 기사는 The Paper에서 선정되었습니다)