판자촌 재개발 사업을 위한 자금을 모으고 싶다면 어떻게 해야 하나요?

1. 자금조달 모델 분류

현재 우리나라의 판자촌 재건축사업 자금조달에는 주로 상업은행 대출, 개발금융, 공제자금대출, 채권, 주식, 자산 유동화 증권, 신탁 계획, 자산 관리 계획 및 PPP 모델. 자금조달 방식과 특성에 따라 크게 4가지 모델로 나눌 수 있다.

(1) 대출금융 모델

개발금융, 상업은행 대출, 공제자금대출 모델 등이 포함된다. 이러한 유형의 모델은 다양한 금융기관이나 단체로부터 대출 융자를 신청하여 판자촌 프로젝트 자금을 확보합니다.

1. 상업은행 대출

상업은행 대출금융모델은 판자촌 프로젝트 건설업체나 사업시행자가 상업은행으로부터 대출을 받는 금융모델을 말한다. 판자촌 재건축사업 대출은 금액이 크고 주기가 길기 때문에 시중은행이 발행하는 판자촌 재건축사업 대출은 대출 대상자 범위, 대출 종류, 자체자금 비중, 보증 방법, 대출 기간, ​​대출 절차는 다양합니다.

상업은행 대출 모델의 운영에는 크게 4가지 링크가 있다. (1) 프로젝트 회사나 건설회사가 상업은행에 대출을 신청한다. (2) 상업은행은 프로젝트가 4개 인증서를 모두 보유하고 있는지, 담보가 충분한지, 기업의 자격이 대출 조건을 충족하는지, 프로젝트가 국가 정책을 충족하는지 등 프로젝트와 기업을 검토하고 평가합니다. (3) 상업은행은 대출 결정 후 사업시행자 또는 건설사업자와 대출계약을 체결하고 대출금리, 기간, 상환계획, 담보방식 등을 결정하고 상업은행에 대출을 발행하여 기업의 자금을 조달한다. . (4) 건설업자는 판자촌 개발을 위해 자금을 사용하고 대출계약에서 약정한 상환방법(분할상환 또는 일회성 원리금 상환)에 따라 원리금을 상환한다.

시중은행 대출 모델의 장점은 자금조달 연계가 ​​적고 절차도 간편하다는 점이다. 단점은 높은 융자 비용, 엄격한 프로젝트 자본 요건, 창고 개조 자체의 높은 상업적 가치입니다.

2. 주택공제자금대출

주택공제자금대출모형은 판자촌 재건을 위한 재원을 확대하고 공적자금의 활용 효율성을 높이는 금융모델이다. . 2010년 8월, 주정부는 베이징과 충칭을 포함한 28개 도시의 133개 저렴한 주택 프로젝트를 포함하여 저렴한 주택 건설을 지원하기 위해 주택 공제 기금 대출을 사용하는 첫 번째 시범 도시 및 시범 프로젝트를 발표했습니다. 대출 금액은 약 50입니다. 억 위안. 그 중 판자촌 재건축 사업은 15개, 대출금액은 54억8000만 위안이다. 금액이 더 큰 금액에는 우루무치 5개 판자촌 프로젝트의 총 공제자금 대출 25억 위안, 제남 중다남구 판자촌 프로젝트 공제자금 대출 10억 위안, 탕산 위험 개조 프로젝트 총 13억 위안, 그리고 6억 위안의 예비자금 대출을 받은 운성 판자촌 프로젝트. 2차 시범사업에는 64개 시범도시가 추가됐고, 전국 예비자금 지원 저가주택 시범도시는 93개로 확대됐다.

사후자금대출의 운영모델은 기본적으로 시중은행과 동일하다. 차이점은 적립자금관리센터가 자체적으로 대출을 발행하는 것이 아니라 대출자금만 제공하고 시중은행에 위탁해 건설업체에 대출을 해준다는 점이다. 대출금리, 기간, 모기지 방식 등은 기본적으로 일반 시중은행 대출과 동일합니다.

(2) 채무상품의 직접 자금조달 모델

회사채, 회사채, 중기채권, 자산담보채권과 같은 금융 모델이 포함됩니다. 직접채무금융모델에서는 판자촌 개조사업을 추진하는 기업이나 프로젝트 회사가 다양한 금융채권을 발행하여 자금을 조달한다. 융자기업과 투자자는 채무상품을 통해 직접적인 채권-채무관계를 형성하며, 채무관계가 만료된 후 융자기업은 투자자에게 원리금을 지급한다.

1. 채권금융 모델

채권금융은 건설회사나 프로젝트 회사가 위임한 기관이 자금을 조달하기 위해 다양한 직접채권금융수단을 발행하는 금융모델을 말한다. 판자촌 사업에 사용되는 주요 자금조달 방식은 회사채, 회사채, 중기채권, 단기금융채권 등이 있다. 2014년 5월부터 국가발전개혁위원회는 판자촌 개조 프로젝트를 위한 수익채권 발행을 시범적으로 실시하기로 결정했지만, 이 새로운 유형의 채권은 아직 시범 및 준비 단계에 있으며 아직 발행되지 않았습니다.

회사채, 회사채, 중기채의 자금 조달 모델은 유사합니다. 예를 들어 회사채를 생각해 보세요. 회사채 발행의 주요 참여자는 발행인, 인수인, 중개기관입니다. 발행인은 일반적으로 건설업체 또는 프로젝트 회사로서 자금 조달 프로젝트 절차 처리, 각종 보고 자료 준비 및 작성을 담당합니다. 주간사는 발행사가 정한 증권회사로 발행계획 수립, 인수팀 구성, 보고자료 준비, 투자자에 대한 채권 판매 홍보 등의 업무를 담당합니다. 또한 회사채를 발행하려면 회계법인이 회사를 감사하고, 법무법인이 채권 발행과 관련된 각종 사항에 대한 법적 의견을 제시하며, 신용평가회사가 회사와 채권에 대한 평가를 하게 됩니다. 회사채 자금 조달 모델의 운영에는 발행 준비, 신청 및 승인, 채권 발행의 세 가지 주요 링크가 포함됩니다.

채권을 발행하는 기업은 다음 조건을 충족해야 합니다. 합자회사의 순자산은 3천만 위안 이상, 유한책임회사 및 기타 기업의 순자산은 1000만 위안 이상입니다. 누적 채권 잔액은 금융 플랫폼 회사의 순자산의 40% 이하이며, 지난 3년 동안의 평균 분배 가능 이익(순이익)은 지불하기에 충분합니다. 회사채 1년 이자 등

중기채 발행 절차와 조건은 회사채, 회사채와 유사하다.

차이점은 중기채는 전국금융시장기관투자자협회가 관리하는 은행간 시장에서 발행되며, 발행 요건이 상대적으로 낮고, 발행 링크가 적고, 주기가 짧다는 점입니다. 더 짧고 효율성이 더 높습니다. 또한, 회사채 또는 회사채가 상장 또는 비공개로 발행되더라도 발행금액은 발행회사 순자산의 40%를 초과할 수 없으며, 중기채는 순자산 한도가 40%를 초과할 수 없습니다. 비공개로 발행되었습니다.

그림 1 채권 금융 흐름도

채권 금융에는 세 가지 주요 이점이 있습니다. 첫째, 회사채는 만기가 길고 비용이 저렴한 장점이 있다. 둘째, 금융비용이 저렴하고, 발행인이 무담보 발행을 채택하여 관련 보증수수료를 절약할 수 있다. 셋째, 채권의 공개발행은 발행자의 가시성을 높일 수 있다.

채권금융의 단점은 첫째, 준비 및 승인 단계가 많고, 발행 비용이 높다는 점이다. 회사채 발행은 절차가 복잡하고, 절차가 길며, 발행비용이 높기 때문에 회사채 조달비용이 증가합니다. 둘째, 채권금융은 상대적으로 좋은 자격을 갖춘 대기업에 적합하며 중소기업은 회사채 금융모델을 채택하기 어렵다.

2. 자산담보어음 파이낸싱 모델

자산담보어음 파이낸싱은 건설회사나 프로젝트 회사가 자산담보어음을 발행하는 파이낸싱 모델을 말합니다. 자산담보부채권은 비금융기업이 은행간 채권시장에서 발행하는 채무금융상품으로, 기초자산에서 창출된 현금흐름을 상환지원으로 하고, 일정기간 내에 원리금을 상환하기로 약정한 채권입니다.

자산유동화폐 발행은 두 가지 기본 조건을 충족해야 합니다. 첫째, 발행기업은 예측 가능한 현금흐름을 창출할 수 있는 자산을 보유하고 있습니다. 지금까지는 완성된 BT사업 추심, 기업채권 등 채권자 권리가 있고, 다른 하나는 지자체 충전권, 대중교통 요금부담권 등 소득권 자산이 있습니다. 둘째, 자산은 명확한 법적 소유권을 가지며 모기지 보증에 사용되지 않습니다.

자산담보부 채권 파이낸싱에는 다섯 가지 주요 링크가 있습니다. (1) 주간사는 발행자로부터 공적 발행 또는 비공개를 통해 은행 간 채권 시장에서 투자자에게 기초 자산을 발행하도록 위임받습니다. 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하는 자산유동화증권 (2) 발행자는 기초자산을 관리하고, 정상적인 운영을 유지하며, 예상되는 현금흐름을 창출할 책임이 있습니다. 자금감독 책임자 은행은 자금감독계약을 체결하고 자본감독은행에 특별계좌를 개설하여 기초자산에서 발생한 현금흐름을 회수한다. (4) 자본감독은행은 자금사용을 감독한다. 약정에 따라 특별계정에 적립하고, 원리금 지급시 특별계정을 자본감독은행에 이체하며, 현금은 등기결산기관으로 이체됩니다. (5) 등록청산기관은 수령한 자금으로 투자자의 원리금을 지급한다.

(3) 자기자본 조달 모델

자기자금 조달 모델과 산업자금 조달 모델이 포함됩니다. 투자자는 파이낸싱 기업의 지분을 취득하여 기업 및 프로젝트에 자금을 투입한 후 지분 프리미엄 환매, 양도 또는 기업 이익 공유를 통해 투자 수익을 얻습니다.

1. 지분금융 모델

자본금융은 판자촌 재건축 사업을 담당하는 기업이나 프로젝트 기업이 이전하는 방식을 말한다. 기업과 프로젝트의 소유권, 담보주식 및 기타 형태는 새로운 주주와 자금조달 방법을 소개합니다. 개발회사나 사업시행자는 지분금융을 통해 얻은 자금으로 원리금을 상환할 필요는 없으나 회사의 이익을 새로운 주주, 즉 투자자와 공유해야 한다.

주식금융 모델에는 직접상장 자금조달, 간접상장 자금조달(백도어 상장), 상장재융자 등 3가지 유형이 있다. 상장 자금 조달은 기업에 대한 요구 사항이 높고 자금 조달 주기가 길고 성공률이 낮기 때문에 가장 일반적인 모델은 상장 재융자 모델입니다. 리파이낸싱(Refinancing)이란 이미 상장된 기업이 판자촌 재건축 사업을 추진할 때 주식의 재발행을 통해 자금을 조달하는 행위를 말하며, 주로 유상증자와 추가 발행을 포함한다. 그 중 신주의 발행은 사모발행과 공개신주의 두 가지로 구분된다. 사모발행은 특정 대상에게만 주식을 발행하는 '비공개 주식발행'이라고도 하며, 발급 대상 수는 10개를 초과하지 않습니다. 사모심사절차가 간단하고, 발행비용이 저렴하며, 정보공개요건, 발행자 자격요건이 낮습니다. 사모 배치는 사모 배치입니다. 판자촌 개조 프로젝트를 위한 자기자본 조달 모델은 상대적으로 느리게 발전해 왔습니다.

그림 2 상장 부동산 회사의 판자촌 재융자 프로젝트의 리파이낸싱 흐름도

상장 회사의 리파이낸싱 모델의 장점은 취급 수수료, 발행 수수료 및 기타 중간 비용을 제외하고 , 기타 비용은 없으며 원리금 상환에 대한 부담이 없습니다. 상장회사의 재융자 모델의 단점은 융자 기관이 높은 자격요건을 갖고 있어야 하며, 융자 프로젝트 자체가 높은 요건을 갖고 있어야 하고, 일정한 수입을 올릴 수 있는 판자촌 개조 프로젝트여야 한다는 것입니다. 자기 균형.

2. 투자 자금 조달 모델

투자 자금은 신탁, 계약 또는 회사 형태의 펀드 증권을 발행하여 일정 규모를 형성함으로써 수많은 사회적 유휴 자금을 조달하는 것을 말합니다. 이 펀드는 전문가로 구성된 투자관리기관에 의해 운영되며 다양한 산업 프로젝트에 투자수익이 자본 출자 비율에 따라 분배됩니다. 투자펀드 파이낸싱 모델은 실제로 투자 자금을 유치해 판자촌 재건축 사업에 투자하는 지분투자 형태의 파이낸싱 방식이다. 펀드 투자 기간 동안 프로젝트 수익을 공유할 수 있으며, 펀드 투자 기간이 끝나면 자금 조달 회사가 지분을 환매하고 펀드와 투자 자금이 회사와 프로젝트에서 빠져 나옵니다. 현재 산업 투자 자금의 주요 범주에는 공공 유틸리티, 부동산 및 첨단 기술 자금이 포함됩니다.

Shantytown 개조 투자 기금은 공공 시설 투자 기금입니다.

투자 펀드 모델은 본질적으로 단계적 자기자본 조달 모델입니다. 그러나 지분금융 모델에 비해 자본시장에서 전문금융기관의 자금조달 역량을 활용할 수 있고, 유휴 사회자금을 모아 판자촌 재원조달 채널을 확대할 수 있다. 또한, 투자 펀드는 금융회사에 프로젝트 관리 및 기업 발전 관련 지원을 제공할 수도 있습니다.

(4) 비전통적인 자금 조달 모델

주로 펀드 자회사의 신탁 계획 자금 조달 모델과 특별 자산 관리 계획 자금 조달 모델이 포함됩니다. 이러한 모델에서는 금융회사가 신탁회사, 펀드자회사 등 전문 금융기관에 의존하게 되는데, 이들 금융기관은 프로젝트의 수입과 현금흐름 특성에 맞는 상품을 설계, 판매하여 다양한 투자자로부터 자금을 조달하고, 이후 신탁회사와 펀드자회사가 자금을 조달하게 됩니다. 기금자회사는 판자촌 재건사업을 위해 대출이나 지분을 통해 금융기업에 자금을 투입한다.

1. 신탁기획자금조달모델

신탁기획자금조달모델은 건설사나 사업사가 신탁회사의 도움을 받아 자금을 조달하는 모델을 말한다. 신탁회사는 신탁상품을 발행하여 자금을 조달한 후, 그 자금을 신탁대출이나 지분투자의 형태로 프로젝트 기업에 투입하며, 프로젝트가 수익을 창출한 후 신탁 자금과 수익을 회수하고 기업이나 프로젝트를 종료합니다. 판자촌 프로젝트를 위한 토지 취득 비용은 상대적으로 낮으며, 대부분은 "이전 주택 + 상업용 주택" 모델을 채택하고 있으며, 이후에는 신탁 원리금을 상환하기에 충분한 현금 흐름이 있을 것입니다. 따라서 2011년 이후 발행된 저렴한 주택 신탁의 수가 판자촌 개조 프로젝트에 집중되었습니다.

판자촌 재건축 사업에 활용되는 신탁금융에는 크게 대출신탁과 지분신탁 두 가지가 있다. 대출신탁이란 신탁투자회사가 시장에서 특정 또는 불특정(신탁자) 투자자의 위탁을 수탁자로 받아 그 자금을 신탁계약의 형태로 모아 건설회사나 기업에 신탁을 통해 빌려주는 것을 말합니다. 사업시행자와 건설사는 정기적으로 이자를 지급하고 신탁계획이 만료되면 신탁투자회사에 원금을 상환한다. 지분신탁이란 신탁상품을 발행하여 자금보유자로부터 자금을 조달한 후 지분투자(지분취득 또는 증자 및 지분확대)의 형태로 사업회사에 자금을 투입하는 신탁투자회사를 말합니다. 사업회사 또는 관련 제3자 3자는 일정 기간(예: 2년) 후 신탁투자회사가 보유하고 있는 지분을 프리미엄을 받고 환매하기로 약속하고, 신탁회사는 그 자금과 수익을 회수하게 됩니다.

2. 펀드자회사의 자금조달모형(특별자산운용계획)

펀드자회사의 특별자산관리계획의 자금조달모형이란 건설기업의 특별프로젝트파이낸싱모형을 말한다. 펀드 자회사의 도움을 받는 프로젝트 회사. 자산 관리 계획에 자금을 조달하는 모델입니다. 펀드 자회사는 자산관리계약이나 특별자산관리계획 발행 등을 통해 자금을 조달한 후, 지분투자 등의 방법을 통해 사업회사에 자금을 투입하고, 판자촌 프로젝트가 수익을 창출하고 자산관리계획이 만료된 후 사업회사가 해당 자산을 환매하게 된다. 자회사는 자산운용계획자금과 수익금을 회수합니다. 펀드 자회사의 특별자산운용계획은 2012년 이후 급속도로 발전하였다.

펀드자회사의 특별자산운용계획금융모델과 신탁금융모델의 운용절차와 운영방식은 유사하다. 주식형 특별 자산 관리 계획 자금 조달 모델을 예로 들면, 전체 자금 조달 프로세스는 다음과 같습니다. (1) 금융 기업과 기금 자회사가 특별 자산 관리 계획 자금 조달 계획에 동의합니다. (2) 펀드 자회사는 특별 자산 관리 계획을 수립하고, 특별 자산 관리 계획을 통해 투자자로부터 자금을 조달하고, 조달된 자금을 금융 기업의 지분 취득에 사용하는 데 동의합니다. (3) 금융기업은 펀드 자회사와 '지분 환매 계약'을 체결하고, 자산 관리 계획이 만료된 후 금융 기업은 펀드 자회사에 판매된 지분을 프리미엄을 받고 환매한다는 내용을 명시합니다. (4) 자산관리계획 만료 후 금융회사가 지분을 환매할 수 있도록 특별자산관리계획 신용보강 방안을 마련한다. 신용보강의 첫 번째 방법은 융자기업의 지분을 담보로 하는 지분담보이며, 두 번째는 융자기업이 연대책임보증을 제공하는 것이고, 세 번째는 융자기업의 법정대리인 또는 실제 지배인이 제공하는 것입니다. 공동 책임 보장. (5) 융자기업은 개발사업 수익을 실현한 후 펀드 자회사로부터 프리미엄을 받고 지분을 환매하여 융자를 완료한다.

2. 다양한 자금 조달 모델의 비교 분석

(1) 대출 모델은 승인이 편리하고 절차가 간단하며 가장 널리 사용됩니다. 여타 금융모델에 비해 대출모델은 승인이 간편하고 절차가 간단한 것이 시중은행의 대출조건만 충족하면 대출금융을 신청할 수 있으며 별도의 행정승인 절차도 필요하지 않다는 장점이 있다. . 따라서 대출모형은 현재 판자촌 재건축에 가장 널리 활용되고 널리 활용되는 금융모형이다.

(2) 자기자본 조달의 한계점은 상대적으로 높습니다. 채권금융에 비해 지분금융의 장점은 자금조달 규모가 크고, 원리금 상환에 대한 압박을 받지 않는다는 점이다. 그러나 현재 자본시장에서는 안정적인 수익과 높은 수익률을 요구하는 상장금융 및 재융자에 대한 요구사항이 상대적으로 높습니다. 수익성이 낮은 판자촌 재개발 사업은 기본적으로 자본시장 자금조달 조건을 충족하지 못한다. 사회보장기금과 산업투자기금의 자기자금조달방식은 아직 초기 단계에 있고 제약이 많으며 대규모로 추진되지 못하고 있다.

(3) 부채 조달에는 많은 정책 제한이 적용됩니다. 판자촌 개조에 있어 부채 융자를 활용하는 데에는 두 가지 제약이 따릅니다. 첫째, 자금 조달 프로젝트의 자본 제약입니다. 두 번째는 부채의 원리금을 충당할 수 있는 프로젝트 현금흐름이다. 특히 수익성이 없는 판자촌 재건축 사업의 경우 이 두 가지 문제는 더욱 두드러진다.

이러한 두 가지 제약 조건 하에서 다양한 자금 조달 방법에는 고유한 한계가 있습니다. 시중은행은 운영 효율성 추구를 전제로 장기 판자촌 재건축 대출 규모에 일정 제한을 적용한다. 정책은행 개혁 과정이 진전될수록 고액·저금리·장기 대출 지원은 점점 어려워질 전망이다. 회사채, 단기 금융채, 중기채 및 기타 방법은 발행자의 신용 등급, 자산 규모, 자본 구조, 재무 상태 및 프로젝트 현금 흐름 요구 사항에 따라 제한됩니다. 대부분의 금융 플랫폼은 발행 조건을 충족할 수 없습니다. 또한 부채 조달도 거시 경제 통제 정책에 의해 쉽게 제한됩니다. 긴축적인 통화 정책이 시행되고 자금이 긴축되면 중장기 은행 대출 지원에 의존하는 인프라 프로젝트의 자금 조달이 크게 테스트될 것입니다.

(4) 비전통적인 자금 조달 방법은 위험합니다. 신탁, 자산관리, 자산유동화 등 자금조달 방식은 대부분 '그림자금융'을 수반하기 때문에 현재의 분리운영·분리감독체계로는 자금조달의 투명성과 표준화에 문제가 있다. 은행 시스템에 잠재적인 위험을 초래합니다. 또한 이러한 방법은 상대적으로 수익이 높은 상업용 판자촌 재건축 사업에만 적합하다. 따라서 대규모 프로모션을 위한 여건이 없습니다. 일반적으로 순수 공공복지 프로젝트의 경우 충전 메커니즘이 없거나 영업 수입이 운영 비용을 충당할 수 없기 때문에 안정적인 현금 흐름이 형성되지 않았으며 자금 조달 경로가 개방되지 않았습니다. 19, 재정 예측 [2012] 제 463 호 및 기타 문서는 공공 복지 프로젝트의 자금 조달에 엄격한 제한을 가하고 있으므로 위의 자금 조달 방법 중 어느 것도 자금 조달 문제를 잘 해결할 수 없습니다. 상업적 가치가 있는 판자촌 재건축 사업의 경우, 실태에 따라 다양한 자금조달 채널을 활용할 수 있습니다.