채용과 보험의 강력한 동맹

뉴딜 이후 부동산 기업 간 강력한 동맹 현상은 더욱 확대, 심화되고 있다. 거시경제적 규제와 부동산산업 규제로 인해 개발자들은 긴장된 상황을 재검토하지 않을 수 없었고, 이를 극복하기 위해 함께 노력하는 것은 업계에서 불필요한 상식이 되었습니다. 과거의 '외로운 늑대' 시대는 이미 저물고 현실에 직면하여 개발자 간의 협력 정신이 경쟁의식을 압도하기 시작했기 때문입니다.

물론 개발자들은 다양한 이유로 협력을 결정합니다. 그 중 금전적 위험 회피, 우량 토지 확보, 선진 경험 도입, 자금조달 채널 확대 등은 개발자들이 가장 보고 싶어하는 효과다.

반케 : 2012년에는 전체 프로젝트의 80~85%가 공동개발될 것으로 예상된다.

거시경제 환경 변화에 맞춰 점차 국가경제 업무의 초점이 경제 성장 보장에서 인플레이션 기대 관리로 전환되면서 통화 정책도 적당히 느슨한 수준에서 신중한 수준으로 전환되었습니다. 2010년 4분기에 중앙은행은 금리를 두 차례 인상했습니다. 2011년 2월 중앙은행은 금융기관의 위안화 예금과 대출에 대한 기준금리를 다시 한 번 인상했습니다. 또 규제당국은 은행에 부동산 회사 대출에 대한 리스크 관리를 강화하고 부동산 신탁금융에 대한 통제도 강화할 것을 요구하고 있다. 통계에 따르면, 2010년 부동산개발업체의 자금조달 중 국내대출이 차지하는 비중은 2009년 19.8%에서 17.3%로 감소했다. 또한, 많은 시에서는 상업용 주택 분양자금에 대한 감독계획을 도입하여 분양자금의 사용을 제한하고 있습니다.

“앞으로 업계의 자본경색은 일반적인 추세가 될 것인데, 이는 기업이 자본관리를 강화하고 재무안정성에 더 많은 관심을 기울여야 함을 의미합니다. 기존 자원 사용의 효율성. 내생적 성장 역량을 강화합니다. "Vanke는 오늘날의 환경에서 자체 금융 보안과 자본 활용에 특별한 관심을 기울이고 있다고 말했습니다.

자본 체인은 혈액 공급과도 같으며 토지 양도 비용을 지불하는 시간은 부동산 회사에 가장 "피"가 나는 시간이므로 토지를 얻을 때 동료와 손을 잡고 획득하십시오. 엄청난 양의 토지가 재정적 위험을 크게 분담할 수 있습니다.

Vanke와 Minmetals Construction의 협력을 예로 들어 보겠습니다. 후자가 중심 기업이기 때문에 엄격한 신용 정책에 따라 대출을 받는 데에는 지위 우위가 어느 정도 반영됩니다. 건설업은 국영기업이 아닌 부동산 사업을 주로 하고 있고, 경험이 부족하여 늦게 부동산 업계에 진출한 만큼 크고 성숙한 부동산 회사에 브랜드와 기술을 제공하는 것도 매우 유리한 선택입니다. 처음에는 지원합니다.

여러 프로젝트에 자금을 분산시키는 것도 오늘날 환경에서 위험을 줄이는 Vanke의 방법입니다. 즉, 부동산 회사의 자금 조달 채널이 강화되는 현재 환경에서는 신용 의존도를 줄이는 동시에 회전율과 시장 점유율을 높여야 합니다. 이는 부동산 회사를 구축하는 데 사용되는 자금 및 기타 다양한 자원을 의미합니다. 이제 프로젝트를 여러 프로젝트에 분산시켜야 합니다.

부동산 컨설팅업체 통체(Tongce)는 보고서에서 “최근 베이징, 선전, 광저우, 난징, 텐진, 선양 등 반커의 신규 프로젝트 7개를 예로 들면 그 중 4개가 반커의 프로젝트”라고 지적했다. Vanke는 협력 과정에서 지분을 49%~50%만 보유하고 있으며, 자원을 통합하고 자체 비용을 절감하고 위험을 분산시킬 뿐만 아니라 금융에 대한 의존도도 줄였습니다. 중국의 부동산 개발자들은 자원 통합업체와 브랜드 수출업체로 변모하고 있으며, Vanke는 2012년까지 공동 개발 프로젝트의 비율이 80%에서 85%로 증가할 것으로 예상한다고 말했습니다."

Vanke에 따르면 2010년 연례 보고서에 따르면 현재 Vanke와 협력 관계를 맺고 있는 수십 개의 부동산 회사에는 Poly Real Estate, COFCO Real Estate, AVIC Real Estate, Yunnan Urban Investment 및 Zhejiang Nandu Songcheng이 포함됩니다.

한편, 개발 프로젝트에 대한 Vanke의 협력적 접근 방식은 자체적인 급속한 발전을 촉진하는 데 큰 역할을 했습니다.

지난해 Vanke가 창출한 매출 1,081억 6천만 위안 중 상당 부분이 협력 개발에서 나왔습니다. Vanke가 제공한 데이터에 따르면 Vanke가 공동으로 개발한 프로젝트는 2010년 전체 프로젝트의 80%를 차지했습니다.

이는 상당히 높은 비율이지만 Vanke는 1,081억 6천만 위안의 매출에서 Vanke 소유의 지분 수치를 공개하지 않았습니다. Vanke 그룹 회장 Yu Liang은 "Vanke의 매출에는 자산이 포함됩니다. 예를 들어, 일부 프로젝트는 다른 사람에 의해 판매되거나 Vanke 로고가 있는 프로젝트가 다른 사람에게 양도될 수 있습니다.”

그러나 확실한 것은 인수합병과 대리점 건설이라는 대담하고 대규모 협력 개발 모델을 통해 Vanke는 시장 점유율을 빠르게 확대할 수 있었습니다. 판매량 기준으로 지난해 반케의 전국 시장점유율은 2.06%로 2009년보다 0.62%포인트 증가했다.

폴리: 중국초상부동산과 손잡고 양질의 토지 확보

부동산 회사마다 결혼동맹을 채택하는 이유가 다르다. 예를 들어 폴리의 경우 고민이다. 현재와 ​​미래의 요구 사항에 대해 주요 토지를 확보하는 것은 골치 아픈 일이 될 수 있습니다.

부동산시장의 지속적인 발전과 표준화로 인해 부동산산업의 집중도가 점차 높아지고 있으며, 업계 외의 많은 대기업들도 부동산산업에 깊숙이 관여하고 있어 이를 주도하고 있다. 이는 업계 내 경쟁이 점점 더 치열해지고 있다는 점에서 특히 토지 시장에서의 경쟁이 두드러지고 있습니다.

폴리를 깊게 느끼게 하는 점은 핵심 지역에서 고품질 부동산 프로젝트를 확보하기가 점점 더 어려워지고 있다는 점입니다. 실제로 지난해 11월부터 올해 2월까지 폴리를 관찰한 것은 당연한 일입니다. 일련의 토지 취득 소식에 따르면 폴리가 취득한 토지 중 도심 지역에 위치한 토지는 극소수인 것으로 나타났다.

토지자원은 일정 규모의 개발을 유지하는 데 필요한 자본이므로 어떻게 개발에 필요한 토지를 합리적인 비용으로 확보하고 경쟁 상황에서 회사의 프로젝트 보유량의 가치와 내용을 높일 수 있습니까? 유통의 합리성은 폴리에게 큰 과제가 되었습니다.

이러한 상황에서 폴리는 협력개발, 인수합병, 1차 개발, 구시가지 재건축 참여 등을 통해 다수의 고품질 프로젝트 자원을 확보했다.

마지막으로 강자와 힘을 합친 것은 지난해 11월 폴리가 전액 출자한 자회사인 광저우젬데일부동산개발유한회사와 차이나머천트부동산이 토지를 인수한 것이다. 샤먼시 지메이신도시 토지이용 도시부지의 토지이용은 도매 및 소매용이 가능한 도시주택용지로 총 거래가격은 101.22만원이며 폴리는 토지가격의 50%를 부담합니다.

Poly Real Estate의 연례 보고서에 따르면 Vanke 및 Fujing Real Estate와 같은 대규모 부동산 회사와도 협력하고 있습니다.

젬데일 그룹: 프로젝트 차원에서 지분 협력을 적극적으로 추진

부동산 금융 분야에서 늘 과감하게 탐구해 온 젬데일 그룹은 강력한 결합에 더욱 의지를 갖고 있다. 다른 각도에서 보면 수단은 위장된 자금 조달 방법으로 이해됩니다.

Gemdale은 다양한 금융 채널을 개발하는 데 항상 앞서 왔습니다. 2010년에도 Gemdale은 계속해서 이러한 추세를 유지하여 전반적인 신용 경색 환경에서 75억 위안의 추가 은행 대출을 달성했습니다. 또한 Gemdale Group은 회사가 UBS 및 Ping An Trust와 같은 파트너와의 전략적 협력 관계를 적극적으로 심화했다고 밝혔습니다. 2010년에는 심양, 우한, 심천 등 많은 프로젝트에 협력했습니다. 충분한 재정적 보장을 제공하는 것 외에도 여러 프로젝트의 지분 협력을 통해 프로젝트의 재정적 압박을 완화했습니다.

“자금 조달 측면에서 젬데일은 타이트한 국내 자본 시장을 고려해 계속해서 다양한 기업 자금 조달 채널을 모색하고 프로젝트 수준에서 지분 협력을 활발히 전개할 것”이라고 말했다.

지난해 Gemdale이 지분 협력을 채택한 프로젝트 목록은 많습니다. 2010년 1월 8일 UBS와 협력하여 첫 번째 부동산 자금 조달을 완료했으며 2010년 5월 11일에 연대 중농 대학교 프로젝트의 지분 협력에 참여했으며 Glory Business와 협력했습니다. Co., Ltd.는 2010년 8월 13일에 Eternal Union Development Limited와 협력하여 대련시(2010)-18 구획을 개발하고 2010년 10월 9일에 Waigaoqiao와 협력하여 프로젝트를 개발했습니다. 우한의 4개 신규 프로젝트 등

토지 취득 전략 측면에서 Gemdale은 협력을 통해 토지 취득 비용을 절감함으로써 투자 위험을 줄이는 반면, 토지 취득 목표에 관해서는 Gemdale도 자체 위험을 안고 있습니다. 선택 시 회피 고려 사항.

옌타이 중농대학교와 주하이 시앙저우메이 화베이 프로젝트의 51% 인수 사례를 보면, 국센증권 부동산 산업 분석가인 오우 루이밍은 이 두 토지에 대해 젬데일이 투자한 총 가격이 상대적으로 높으며 자본이 많이 차지하지 않으며 단가도 높지 않습니다. 연대 프로젝트의 바닥 가격은 1,876위안/제곱미터에 불과하며 이윤폭도 큽니다. 또한, 두 프로젝트의 건설 면적은 약 100,000평방미터에 달하며 회전율이 높고 개발 자금을 빠르게 회수할 수 있는 전형적인 단기 프로젝트입니다. 더 높은 투자수익률을 달성할 수 있고, 리스크도 통제 가능한 범위 내에서 낮습니다.

협력의 기본: 마찰을 피하기 위해 프로젝트 회사 설립

부동산 회사가 공동으로 토지를 취득한 후 공동 개발 단계에 들어가는 경우가 많으며 이로 인해 마찰이 발생하는 경우가 많습니다.

여러 부동산 회사가 공동으로 상장 폐지한 토지의 개발은 상호 제한될 수 있습니다. 예를 들어, 그 중 한 곳이 자금이 없거나 공사를 늦게 시작하면 해당 토지에 대해 "건축 토지 계획 허가"가 발급되기 때문에 다른 부동산 회사에 영향을 미칠 것입니다. 각 토지에 대해 하나의 신청서가 발행될 수 있으므로 이러한 느린 개발자는 다른 개발자의 진행을 방해하게 됩니다.

프로젝트 포지셔닝과 금융 시스템을 놓고 다른 갈등도 발생할 수 있습니다. 따라서 파트너가 프로젝트 개발을 위해 특정 개발 자격을 갖춘 프로젝트 회사를 공동으로 설립하는 것이 최선의 선택입니다. 물론, 초기 단계에서 공동으로 토지를 취득하지 못한 두 당사자가 개발 단계에서 협력하는 경우도 흔히 있는데, 한쪽은 토지 자원을 소유하고, 다른 쪽은 나중에 사업 회사에 개입하는 경우가 많습니다. .

협력 방법: 명확한 권리와 책임을 지닌 명확한 운영자 및 투자자

프로젝트 회사에 투자자가 많을수록 마찰은 더 빈번하고 명백해질 것입니다. 당사자는 운영자와 투자자의 두 팀으로 나누어져 책임과 권리가 명확하게 정의되어 프로젝트 개발에 더욱 도움이 됩니다.

2005년에는 부동산업체 간 강력한 협력의 물결이 있었다

실제로 부동산 산업은 경기변동을 겪으면서 여러 차례 강력한 협력의 물결이 이루어졌다. 여러 해 전에.

2005년에는 부동산업계도 '중앙은행 금리조정', '8개 국가규제', '7개 부처 의견' 등 정책의 도입과 시행으로 인해 일련의 규제조치에 직면했다. 당시 개발자들은 추운 겨울을 맞이하고 정책의 영향을 받는 것처럼 느꼈습니다. 토지 부족, 타이트한 자본 사슬 및 그 영향으로 인한 판매 부진으로 인해 개발자들은 서로를 도우려는 자체 계획을 세우고 동맹을 맺게 되었습니다. 어려움을 넘어.

어려운 시기에는 약한 부동산 회사가 더 강력한 동료에게 인수되고, 동시에 대형 부동산 회사는 강력한 동맹을 통해 서로의 장점을 보완하거나 강점을 강화합니다. 최대한의 힘으로.

2005년 광저우 토지 경매에서 토지 7개 중 6개가 강력한 브랜드 부동산 회사인 R&F Real Estate Group, Poly Group, Zhujiang Real Estate에 의해 '분할'되었습니다. R&F 부동산 그룹은 주장신성(Zhujiang New Town)의 토지 4개 필지를 7억 7천만 위안에 독점했습니다. 당시에는 이런 사례가 셀 수 없이 많았습니다.

지난 1년여 동안 부동산 업계는 2005년과 비슷한 흐름을 보이며 다시 한번 변동 사이클의 저점을 경험한 것이 이 업계가 과거의 역사를 반복하고 있음을 보여주는 듯하다.