중국 REIT의 역사에 대해 알려주세요.

3. 우리나라 REIT의 원형.

실제로 미국 모델의 자본신탁 REIT와 일본 모델의 부동산자산신탁 REIT가 모두 우리나라의 현재 실생활에 반영되어 있습니다. 구체적인 성과는 다음과 같다.

1. 펀드신탁 REIT.

(1) 부동산 투자 신탁 기금.

'부동산투자신탁펀드'라는 이름이 우리나라 실무계에 등장한 적은 없지만 비슷한 조직은 오래 전부터 존재해 왔다. 예를 들어 1992년 우리나라에 등장한 구식 펀드가 있다. 당시 우리나라는 경제과열기에 있었고, 이를 규제할 법률도 없었기 때문에 펀드 투자에 있어서 '열풍' 현상이 선천적인 특징이 되었고, 이는 그들이 많은 자금을 투자했다는 사실에서 알 수 있습니다. 거품이 있는 부동산에 많은 사람들이 70%나 되는 부동산에 투자했습니다. , 부동산 가격이 진정한 가치로 돌아 왔고, 펀드 투자자들도 이에 대한 대가를 치렀습니다. 1997년 『증권투자기금 관리에 관한 경과조치』 공포 이후에는 기금을 증권투자기금으로 제한하고, 기금의 구조와 운용방식을 정관으로 규정하였다. 기존 펀드의 전환은 2001년 4월까지 계속되었으며, 해지된 펀드를 제외하고 나머지는 기본적으로 증권투자를 목적으로 한 신규 펀드로 전환되었으며, 본래의 부동산 투자사업은 중단되었다.

펀드의 법적 수준이 부동산투자신탁펀드의 형태를 명확하게 정의하고 있지는 않지만, 시민사회에는 사모펀드가 널리 존재하며, 그 조직형태도 투자컨설팅회사, 투자자문회사 등인 경우가 많다. 일반 기업이 등장할 경우 투자 방향이 상대적으로 불확실하고, 부동산 투자도 일정 비율을 차지하고 있다. 그 존재의 합법성에 의문이 제기되었습니다.

이 밖에도 명시적 부동산투자신탁펀드도 속속 등장하고 있다. 예를 들어 지난해 5월에는 중국민메탈스부동산, 베이징수강그룹부동산, 베이징도시건설그룹부동산, 중국석유앤드 등이 있다. Bureau Real Estate와 Wannian Investment Group이 공동 설립한 Natural Gas Pipeline Beijing Century Huaxia Asset Management Co., Ltd.는 베이징 캐피털 그룹(Beijing Capital Group) 회장 Liu Xiaoguang이 말했듯이 다음과 같이 말했습니다. '산업투자자금법'이 도입되지 않으면 산업투자자금이 국내에 뿌리내리지 못할 것이다. 비록 '출생증명서'를 얻을 수 없다고 해서 인간으로서는 먼저 '환생'할 수 없다는 의미는 아니다. 걱정이 된다면 먼저 임신을 할 수도 있고, 아기를 언제 낳을지는 본인이 결정하고, 원할 때 낳을 수도 있다”고 말했다.

(2) 새로운 부동산 프로젝트 신탁 상품.

2002년 6월 '신탁투자회사의 관리에 관한 대책'과 '신탁투자회사의 기금신탁 관리에 관한 경과조치'가 공포·시행되면서 다양한 분야의 혁신에 대한 열의가 촉발됐다. 신탁 투자 회사는 Aijian Trust의 "상하이" "외곽 터널 프로젝트 자금 신탁 계획", 상하이 SDIC의 "신 상하이 국제 건축 프로젝트 자금 신탁 계획" 및 "상하이 자기 부상 운송 프로젝트 주식 신탁 수익권 투자 계획", Northern Trust의 것입니다. "빈하이 신구 기반시설 건설(파이프라인 네트워크)" "자금 신탁 계획"부터 베이징 SDIC의 "CBD 신탁", 신화 신탁의 "주택 모기지 기금 신탁"까지 10개 이상의 신탁 종류가 출시되었습니다. 그 중 후자 2개는 운용과정상 펀드신탁리츠의 성격을 갖고 있다. 현재 논란이 되고 있는 것은 신탁투자회사가 발행한 신탁계약이 '증권'의 범위에 속하는가 하는 점이다. 신탁투자회사 기금신탁' 행정예과에 따르면 신탁투자회사는 '증권형 증권'을 발행할 수 없다고 규정하고 있으며, 현행 '증권법'은 '증권' 범위에 속하는 신탁계약을 포함하지 않는다. 입법관행과 우리나라 이론계에 따르면 이러한 혜택의 상품권도 증권의 범위에 포함되므로 유동화 과정이 되어야 한다.

신탁투자회사가 영위하는 리츠는 부동산투자신탁펀드와 달리 '신탁투자회사 관리기준'에 따라 신탁투자회사가 펀드업무를 영위하기 위해서는 반드시 펀드운용회사를 설립해야 한다는 점에서 차이가 있습니다. 따라서 신탁투자회사는 펀드운용회사를 통해서만 간접적으로 부동산투자신탁사업을 영위할 수 있습니다.

2． 부동산자산신탁 REIT.

(1) "House Bank" 현상.

'주택은행'은 구이저우 주택교체센터와 중국 공상은행 구이저우 지점이 처음 출범했다. 주택은행은 은행이 아니라 단지 비유일 뿐입니다. 집주인이 정기적으로 집을 임대하고 관리하는 전적인 권한을 주택임대업체에 위탁하고, 전문 부동산 감정기관이 주택의 사용권(임대료)의 가치를 평가하거나 가격을 결정하는 것을 말합니다. 임대 가격은 주택 소유자가 부동산 투자로서 정기적인 임대 수익을 얻을 수 있는 방법입니다.

이런 비즈니스 모델은 임대차 쌍방의 거래비용을 절감할 뿐만 아니라 쌍방의 이익을 보호하기 때문에 대중들 사이에서 큰 호응을 얻고 있으며, 전국 주요 도시에서 활용되고 있다. 상하이, 베이징, 심천으로 승격됩니다. 중국인민은행은 '은행'이라는 명칭을 임의로 사용할 수 없다고 규정하고 있기 때문에 상하이 등 일부 지역에서는 '주택예금센터'로 명칭을 바꿨고, 텐진에서는 '주택신탁'으로 명칭을 바꿨다.

임대인으로서는 빈집을 임대해야 하는 일이 매우 번거롭고, 손님을 찾고, 각종 등록을 처리하고, 각종 수수료를 지불하고, 언제든지 발생할 수 있는 사소한 일들을 이리저리 뛰어다녀야 하는 것이 매우 번거로운 일이다. 주택 은행에 집을 임대하면 주택을 쉽게 임대하고 적시에 임대료를 받을 수 있습니다. 또한 주택 은행은 주택 소유자가 임대 증명서를 신청하고 주택세 및 다양한 수수료를 지불하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 보험, 예금 기간 동안 주택 은행은 주택의 일상적인 관리, 유지 및 임대료 징수에 대해 단독으로 책임을 지며, 주택 임대 여부에 관계없이 주택 은행은 평소와 같이 임대료를 지불해야 합니다. 월 단위로 위험을 주택은행이 부담하게 되어 임대인의 임대위험이 대폭 줄어듭니다. 임차인의 경우 주택 은행에서 주택을 임대할 때 서비스 수수료가 면제되며, 이러한 주택 중 일부는 전문적으로 청소, 소독 및 간단한 장식을 거쳐 언제든지 입주할 수 있습니다. 입주 후 서비스도 주택은행을 통해 보장받을 수 있습니다.

구이저우의 운영 방식은 주택을 돈처럼 은행에 맡기는 것이다. 주택임대부서는 과학적인 방법을 이용해 주택의 정상 임대료를 계산한다. . 해당 부동산은 부동산 소유자의 승인을 받아 임대됩니다. 고객이 집을 입금한 후 대체센터는 단독으로 주택 임대에 대한 책임을 지며, 해당 주택은 대체센터에 위탁하여 관리할 수 있습니다. 집을 입금할 때 고객은 중국공상은행에서 발행한 통장과 휴대폰 카드를 받게 됩니다. 귀하의 계정에서 임대료는 부동산이 처음 임대된 날짜부터 계산됩니다. 교체센터는 20일간의 임대기간과 6개월마다 주택인도기간을 제외하고 주택임대부서에 맡겨진 주택은 임대 여부와 관계없이 나머지 기간 동안 임대해 줄 것을 고객에게 약속한다. 그렇지 않은 경우, 임대료는 평소와 같이 고객의 계좌로 지불됩니다. 위험은 교체 센터가 부담합니다. 이로써 고객은 임대 기간 동안 발생한 모든 문제나 분쟁에서 해방될 수 있으며, 동시에 임대가 이루어지지 않아 집이 비어 있을 걱정을 더 이상 하지 않아도 됩니다. 주택은행에는 주택을 예치하거나 임대할 때 수수료가 없습니다.

'주택은행'의 기본 과정은 다음과 같다. (생략)

기본적으로 여러 곳이 귀주의 방식으로 운영되고 있지만 여전히 차이점이 있다. 예를 들어 베이징 부동산 거래 센터에서는 이러한 유형의 "주택 은행" 사업을 "임대 처리량" 사업으로 지칭합니다. 이 사업은 집주인에게 임대료를 지불하지 않을 때 매년 2개월을 임대일로 예약하도록 규정하고 있습니다. , 그리고 그 집에서 "보증금"이 이루어졌습니다. 그 날부터 집세는 미리 합의된 금액에 따라 계산되었습니다. 그러나 약정된 집세 금액은 임차인에게 부과되는 실제 집세와 일치하지 않았으며, 부동산 거래를 하게 되었습니다. 센터는 차이를 얻었습니다.

'주택은행'의 영업에 있어 집주인과 '주택은행'의 관계는 일반적으로 본인과 수탁자의 관계이므로, 가격차이로 돈을 버는 행위를 하게 된다. 북경부동산거래센터처럼 중개업 관련 규정을 준수하지 않는 집을 전대해 이익을 얻는 것과 다소 비슷하다. 그러나 대부분의 "주택 은행"의 기본 철학은 귀하의 재정 관리를 돕고 중개 수수료를 청구하지 않는다는 것입니다. 즉, “주택은행”은 주택 소유자가 주택을 “주택은행”에 위탁하고, “주택은행”이 주택의 임대업무를 전담하는 자기이익적 신탁관계입니다. "는 정기적으로 집주인에게 임대수익을 지급합니다. , 집주인은 일정 일수 동안 집세의 일정 비율과 월세를 보상받습니다. 반면, "주택은행" 사업에서는 임차인이 중개수수료를 지불할 필요가 없으므로 "주택은행"은 중개업자가 아니라 주택 소유자를 대표하고, 주택 소유자에게 위탁된 수탁자입니다. . 이러한 운영 방식에서는 "주택은행"이 더 많은 서비스 수수료를 받기 위해 임대료를 최대한 인상해야 하므로, 임차인이 중개수수료를 내지 않더라도 중개수수료는 임대료에 포함되어 임대료가 부과됩니다. 또한 증가했습니다. 따라서, 실질적으로 임차인과 "주택은행" 사이에는 명목상의 임대관계가 존재하며, 이때 임차인을 "주택 소유자"로 하여 임대차 계약을 체결하는 것은 "주택은행"이며, 임차인 집의 진짜 주인이 누구인지는 중요하지 않습니다. 이를 통해 '주택은행' 사업의 운영이 신탁의 법적 관계에 더 부합함을 알 수 있다. 주택 소유자는 법적 신탁 관계의 주체이며, "주택 은행"은 주택 운영 및 관리 활동을 구체적으로 수행하는 수탁자입니다. 수혜자는 위탁자인 주택 소유자 또는 주택 소유자가 지정한 기타 사람일 수 있습니다. . 이렇듯 '주택은행'을 '주택신탁'이라고 부르고 신탁법으로 규제하는 것이 더 적절할 수도 있다.

(2) "소흥 모델" 토지 신탁.

'농민토지신탁센터'는 2001년 저장성 소흥현에 설립됐다. 농민의 개별 계약밭 사용권은 군농업청, 토양관리, 농업국 및 기타 관련 부서가 함께 설립한 '센터'와 자발적으로 체결할 수 있으며 관리는 이 중개기관에 위탁할 수 있다. 자신의 토지를 사용할 수 있는 권리인 "토지 주식 배당"의 형태입니다. '센터'는 토지사용권 하도급 정보를 농업정보망과 지역 신문에 게재해 대규모 농민과 상공업 건물주 등의 '투자 유치'를 꾀하고 있다. 이렇게 하면 대기업 오너들이 농민들과 일일이 계약을 맺을 필요가 없고, 토지 이용에 대한 수요와 공급의 갈등 문제도 더 잘 해결될 수 있다. 이러한 움직임은 현, 향, 촌 차원이 '네트워크'를 형성하여 임대 환급 및 계약 지원에 참여할 수 있게 함으로써 원래 촌 단위 활동에 국한되었던 토지 사용권의 경계를 무너뜨렸습니다. 카운티 차원에서 결성되었습니다.

데이터 출처: /papers/FZP/fzp03112301.htm