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상점에 대한 전문 지식
상가 투자의 유형에는 여러 가지 분류 방법이 있다. 상가의 발전 형식에 따라 상가는 다음과 같은 범주로 나뉜다.
1, 상업 거리 상점 투자;
투자 시장 상점;
커뮤니티 스토어에 투자하십시오.
4. 1 층 상가 건설에 투자하십시오.
백화점과 쇼핑몰에 투자하십시오.
상업용 건물 및 사무실 건물에 대한 투자;
7. 교통 시설 및 상점 투자
이익률
국가 정책이 부동산 시장을 압박함에 따라 점점 더 많은 사람들이 상가 투자에 눈을 돌리고 있다. 사실, 모든 상점 투자가 꾸준히 수익성이 있는 사업은 아니기 때문에 상점에 투자하기 전에 상점의 투자 수익률을 신중하게 계산해야 한다. 투자 수익을 계산하는 방법
1, 임대료 수익률 법
공식: (세후 월세-월주택담보지급) × 12/ (계약금+기주택담보지급). 장점: 임대료, 가격 및 이전 기간의 주요 투자를 종합적으로 고려하면 임대료 수익률 분석보다 적용 범위가 넓어 자금 회수 기간의 길이를 추정할 수 있습니다.
기원
점포는' 시장' 에서 진화한 것으로,' 설문' 은' 시장' 을' 집중 거래 장소' 즉 오늘날의 점포로 해석했다. 당송은 중국 봉건 사회의 전성기이다. 당나라의 수도 장안은 당시 동서양 문화와 상업 교류의 중심지였다. 장안과 동서 양쪽에는 상인과 수많은 상점들로 붐벼서 상업이 매우 번창했다. 북송 시대 상점과 시장은 분리되어 있었고, 수도 도쿄 (개봉) 는 당시 가장 큰 상업 중심지였다. 사료에 따르면: (도쿄) 동거리에서 신송문까지, 어시, 고기시, 칠기, 금은점이 가장 집중되고, 서가에서 신정문까지 신선한 과일시장, 보석옥기점, 황성이 동화문 밖에 있다. 청명 상하도' 는 일찍이 비상한 고대 상점과 상가의 광경을 기록했다.
상해는 장강 삼각주의 동쪽 끝, 북림장구, 남림항저우만, 명청시에는 장쑤 성의 한 현일 뿐이다. 상하이의 첫 부상은 1920 년대와 1930 년대였다. 당시 상하이는 이미 중국 최대의 경제와 상업중심지, 극동에서 가장 큰 상업중심지가 되었다. 상하이 통사에 따르면 1933 년 상하이 * * * 상가 7 만 2 천 칸, 평방 킬로미터당 평균 KLOC-0/36.5 칸. 세계 각지의 거자, 유명 상인들이 잇달아 상해에 정착했고, 16 포, 남경로, 정안사, 조프리 거리 (오늘 화이해로) 등 상업센터가 규모를 갖추기 시작했다.
정의
위의 가게 역사에 대한 회고에 따르면, 우리는' 가게' 를 다음과 같이 정의할 수 있다. 즉, 점포는 경영자가 고객에게 상품 거래, 서비스 및 체험을 제공하는 장소이다. 이전에 점포에 대한 정의에 비해, 가게가 먼저 상품 거래의 장소라는 공통점이 있다. 반면 현대점포의 개념에는 거래 기능뿐만 아니라 서비스 기능과 느낌 체험 기능도 포함돼 있다.
매장은 거래소로서 백화점, 슈퍼마켓, 전문점에서 자동차 판매점까지 다양한 규모의 거래장소라는 것을 잘 알고 있습니다. 대부분의 사람들에게 이것은 이해하기 쉽다.
상점은 서비스를 제공하는 장소로서 간단한 예시로 식음료 시설, 미용실 등을 잘 이해한다. 이런 상점에서 소비자는 경영자가 제공하는 서비스를 얻어 서비스 품질을 누릴 수 있다.
상가, 체험을 제공하는 장소로 영화시티, KTV 할인, 헬스시설 등이 있습니다. 소비자들은 이런 점포에서 경영자가 만든 특수한 장면, 시설, 분위기를 충분히 느끼고 아름다움, 오락, 건강을 얻으며 경영자가 그 과정에서 수익을 얻는다.
점포의 개념은 점포가 초기 상품과 상품 관리에서 상품에 대한 서비스와 체험 관리에 이르기까지 큰 발전을 거쳤다는 것을 알 수 있다. 분명히 다른 상품의 위 형태는 점포의 위치, 교통 상황, 위치, 크기, 공간, 구조, 인테리어 방식, 스타일, 상품 종류, 배합 조건 등에 직접적인 영향을 미친다.
거래 예
김 선생은 손에 200 만 ~ 300 만 원을 가지고 있는데, 상가를 투자로 사려고 한다. 이에 부동산 중개업자는 그에게 상가 대출 관련 정책을 소개하고 임대가 있는 상가 두 개를 추천한 뒤 전시시간을 약속했다. 김 선생은 스스로 며칠을 들여서 현장을 관찰한 끝에 그 중 한 점포에 명확한 의사를 밝혔다. 동시에, 그는 은행이 50% 의 상업 대출을 제공할 수 있기를 바란다. 브로커는 대출에 필요한 증명서와 서류 목록을 나열하여 월별 상환액을 분명히 했다. 김 선생이 관련 증명서류를 제공한 후 중개사가 대출 승인 수속을 밟아 은행은' 대출 의견 확인서' 를 발행했다. 이런 식으로 김 선생은 상가 대출의 전 과정을 마쳤다.
계약서에 서명할 때 중개 회사 매매 쌍방의 공동 노력을 거쳐 매매 쌍방은 결국 상가의 표기물, 지불 방식, 기한 등의 조건에 대해 양해를 구했다. 마지막으로 쌍방은 순조롭게 판매 계약을 체결하였다.
분석
판매자:
나는 부동산 매각을 통해 돈을 받고 싶다. 1999 는 5 년 임대계약을 체결하여 임대료가 낮았다 (당시 시장이 저조했기 때문에 임대료는 상가 판매 당시의 시장보다 현저히 낮았다).
구매자: 김 선생은 이 가게를 구입함으로써 자본을 보존하고 가치를 더하기를 원합니다. 김 선생은 상인인데, 그는 모든 돈을 상점에 투자하고 싶지 않다. 대신 은행 대출로 일부 주택 대금을 지불하고 나중에 받은 집세로 대출금을 갚고 싶다.
중개: 전문지식과 팀워크에 의지하여 거래의 안전을 보장합니다.
감사 요인
상가의 높은 투자 잠재력은 일부 투자자들이 주식, 집에서 상가로 전향하도록 자극했다. 상하이 중원 부동산 대행유한공사의 분석에 따르면 상가 상승에 영향을 미치는 주요 요인은 다음과 같습니다.
중국이 입세한 후 소매업은 3 년 내에 점차 외자에 개방될 것이다. 이 기간 동안 외자 소매업은 대규모로 중국 시장에 진출할 것이며, 국내 소매업도' 인클로저' 의 행보를 강화할 것이며, 프랜차이즈 형태는 소매업의 확장을 크게 가속화할 것이다. 영점 조사와 지수망 200 1+ 1 조사 결과에 따르면 프랜차이즈 프랜차이즈에 가장 적합한 업종은 소매업 (43%), 이어 서비스업 (23.9%), 패스트푸드업 (22%) 이 뒤를 이었다. 가전제품 등 전문 체인 매장의 빠른 발전이 업계의 관심을 끌고 있다는 점도 주목할 만하다. 그래서 미래에 상가에 대한 수요가 꾸준히 증가할 것이다. 수요는 주로 편의점, 대형마트와 매장, 체인식당, 브랜드점 등에 집중되어 있습니다.
인기지수 대량여객류가 사업에 활력을 불어넣다. 상가는 번화한 상가에 위치해 있고, 높은 여객유량이 상업 번영을 촉진하여 상가 투자에 많은 공간을 제공하였다. 따라서 상가에서 상가를 선택하는 것은 여객 흐름에 각별한 주의를 기울여야 한다. 지역사회에 위치한 상점의 인기도는 매우 중요한 요소이다. 동네 업주가 많다는 것은 소비 수요가 많다는 것을 의미한다. 가게를 열고 장사를 잘하면 투자가게에서 잘 번다. 관건은 공동체가 일정한 규모를 가져야 한다는 것이다. 예를 들어, 반케 도시 가든 요세미티의 상점들은 점차 기후가 되어 투자자들의 핫스팟이 되었다.
지역 잠재력이 크고 상업 분위기가 강한 지역에서는 상가 상승 잠재력이 더 높아질 것이며, 그 반대의 경우도 마찬가지이다. 시정 동태 방면에서 상해의 유명한 상가 남경로, 화이해중로는 새로운 개조를 끌어들일 것이다. 남경동로는 국제 유명 컨설팅 회사인 맥킨지를 초청해 장기적인 목표를 세우고 20 10 까지 남경로를 세계 일류 상가로 건설했다. 화이해로는 중량연합행을 초청해 1 기 상업개조 계획을 진행해 화이해로를 더욱 스타일리시한 상가로 만들 계획이며, 그 때 세계적 브랜드의 플래그숍이 더 많이 오픈될 예정이다. 상하이 도심 번화한 상가에 있는 최초의 대형 공공녹지인 쓰촨 북로 5 만 평방미터의 대형 녹지 건설 방안이 이미 확정되었다. 2002 년 완공되면 쓰촨 북로 상가의 상업 배치와 등급이 더욱 확대되고 향상될 것이다. 따라서, 이 지역의 상점들은 어느 정도의 평가 절상 잠재력을 가지고 있다.
투자 유형
상가 투자의 유형에는 여러 가지 분류 방법이 있다. 상가의 발전 형식에 따라 상가는 다음과 같은 범주로 나뉜다.
1, 상업 거리 상점 투자;
투자 시장 상점;
커뮤니티 스토어에 투자하십시오.
4. 1 층 상가 건설에 투자하십시오.
백화점과 쇼핑몰에 투자하십시오.
상업용 건물 및 사무실 건물에 대한 투자;
7. 교통 시설 및 상점 투자
이익률
국가 정책이 부동산 시장을 압박함에 따라 점점 더 많은 사람들이 상가 투자에 눈을 돌리고 있다. 사실, 모든 상점 투자가 꾸준히 수익성이 있는 장사는 아니기 때문에 상점에 투자하기 전에 상점의 투자 수익률을 자세히 계산해야 한다. 투자 수익을 계산하는 방법
1, 임대료 수익률 법
공식: (세후 월세-월주택담보지급) × 12/ (계약금+기주택담보지급). 장점: 임대료, 가격 및 이전 기간의 주요 투자를 종합적으로 고려하면 임대료 수익률 분석보다 적용 범위가 넓어 자금 회수 기간의 길이를 추정할 수 있습니다.
부족: 이전 기간의 다른 투자와 자금의 시간 효과를 고려하지 않았습니다. 여러 세트의 투자에 대한 현금 분석 문제를 해결할 수 없다. 그리고 그 고유의 일방성 때문에 이상적인 투자 분석 도구로 사용할 수 없다.
2, 임대료 수익률 분석 방법
공식: (월별 세후 임대료-월별 부동산 관리비) × 12/ 주택 총 가격. 이런 방법으로 계산한 비율이 클수록 투자가 더 가치가 있다.
장점: 임대료, 집값, 양자의 상대적 관계를 종합적으로 고려하면' 우수 부동산' 을 선택하는 것은 쉬운 방법이다.
부족: 모든 입출력, 자금의 시간비용을 고려하지 않았기 때문에 투자 분석의 종합 근거가 될 수 없습니다. 모기지 지불에 대한 구체적인 분석을 제공 할 수 없습니다.
3. 내부 수익률 법
부동산 투자의 공식은 누적 총 이익/누적 총 투자 = 월 임대료 × 투자 기간 내 누적 임대료 개월 수/(주택 융자+보험료+증서세+정밀 검사 기금+가구 등 기타 투자+누적 주택 융자 지급+누적 부동산 관리비) = 내부 수익률입니다.
위의 공식은 모기지를 예로 들어 보겠습니다. 이자 지불 및 대행사 비용을 고려하지 않습니다. 투자 기간 동안 누적 수익과 투자를 고려하다.
장점: 내부 수익률법은 투자 기간 동안의 투자와 수익, 현금 흐름 등 모든 요소를 고려합니다. 임대료 수익률과 함께 사용할 수 있습니다. 내부 수익률은 예금은행으로 이해할 수 있지만, 우리 은행의 금리는 단리로 계산되며, 내부 수익률은 복리로 계산된다.
부족: 내부 수익률을 계산하여 부동산의 투자 가치를 판단하는 것은 오늘의 데이터를 바탕으로 미래를 추정하고, 미래 임대료의 상승과 하락은 알 수 없다.
4. 간단한 국제 평가 방법
기본 공식은 부동산 연간 소득 × 15 = 부동산 구매 가격인 경우 부동산 가치가 있다고 생각하는 것이다. 이것은 국제 전문 금융관리회사가 부동산 투자 가치를 평가하는 간단한 방법이다.