부동산 신탁 규모 축소와 엄격한 감독의 숨은 의미

창구 안내, 잔액 관리, 잦은 벌금… 부동산 신탁은 2019년 신탁업계의 키워드로 자리 잡았습니다. 일부 프로젝트의 기한이 지연되면서 부동산 신탁 상품에 대한 시장의 신중한 태도가 점점 더 분명해지고 있습니다. 많은 투자자들이 지불 상황, 담보 가치 여부, 처분 시간에 대해 우려를 표명했습니다.

연체된 신탁사업이 늘어나면서 신탁회사의 리스크 관리에 대한 의구심도 커지고 있다. 신탁의 주력사업 중 하나인 부동산신탁이 앞으로는 '회복에 실패'한다는 뜻일까? 엄격한 감독 뒤에 숨겨진 깊은 의미는 무엇입니까?

많은 업계 관계자들은 최근 부동산 신탁의 잦은 환매 위기는 시장 환경 및 정책 펀더멘털과 더 관련이 있다고 본다. 부동산 업계는 여러 차례의 정책 규제를 경험해 왔으며, 대부분의 신탁회사는 기본적으로 리스크 통제 조건을 통제할 수 있습니다. 주택가격 안정과 기대감 안정, 성장속도 조절 등에는 보완적 금융방식으로 엄격한 감독을 받은 부동산신탁이 더 적합하다. 또한 신탁이 전환의 중요한 시기에 접어들면서 기존 부동산 사업도 중요한 거점 중 하나가 될 것으로 예상된다.

부동산 신탁의 딜레마

부동산 신탁은 신탁회사의 본업으로, 명확한 보증과 담보가 주요 장점으로 자리 잡았습니다.

주택 매매 시장이 계속 냉각되면서 담보 가치가 계속 충분한지, 처분하는 데 너무 오랜 시간이 걸리는지 여부도 부동산 신탁 연체를 경험한 대부분의 투자자들의 관심사가 되었습니다. 프로젝트. 일부 투자자들은 기자들에게 이러한 우려를 분명히 밝혔습니다.

업계 분석가들은 현재 부동산 회사들이 전반적으로 자금조달에 어려움을 겪고 있다고 믿고 있습니다. 일부 부동산 회사는 현금 흐름이 부족하여 이전 신탁 대출을 상환할 수 없으며 일부 부동산 회사는 심지어 파산 위기에 처해 있습니다. 또한, 올해 신탁 만기량의 절대 규모는 여전히 사상 최고 수준이고, 만기량 분포도 처음에는 낮았다가 높은 패턴을 보이며 부동산 분야의 리스크 노출은 가속화될 것으로 보인다.

제3자 기관의 직원인 왕화(가명)는 기자들에게 부동산 개발업자들이 일반적으로 자금 조달을 위해 자신의 이름으로 된 프로젝트를 담보로 사용하지만, 채무 불이행이 발생할 경우 매각이 불가능하다고 말했다. 담보를 실현하는 데는 종종 시간이 걸리며 할인을 받을 수도 있습니다.

“폐기 기간에 들어서 지연되는 신탁 프로젝트가 점점 더 많아지고 있습니다.”왕화는 기자들에게 회사가 부도를 내고 많은 신탁 회사를 포함해 12개 이상의 기관이 관여하는 경우가 많다고 말했습니다. .

E하우스 연구소 싱크탱크센터 연구책임자인 옌웨진은 국제금융뉴스 기자와의 인터뷰에서 부동산 신탁사업의 리스크 대부분이 주택 매매와 관련이 있다고 말했다. 시장. 시장 상황이 좋으면 일반적으로 문제를 해결하기가 쉽지만, 시장이 계속 냉각되면 더 많은 문제가 발생하는 경우가 많습니다.

“특히 미완성 프로젝트, 낮은 임대료 수익률 등 상업 및 사무 프로젝트와 관련된 프로젝트의 경우 금융기관이 일부 추가 자금을 확보할 수 없어 프로젝트 지불에 영향을 미칠 수 있으며, 관련 위험에 주의를 기울여야 합니다."라고 Yan Yuejin은 덧붙였습니다.

그렇다면 부동산 신탁과 관련된 위험 프로젝트를 어떻게 해결해야 할까요?

신탁회사 직원 리화(가명)는 기자들과의 인터뷰에서 “신탁회사 입장에서 보면 대부분의 경우 누군가가 경영권을 물려받을지 의문이 없다”고 말했다. 연체된 부동산 신탁사업에 대한 담보 처분 문제, 관건은 가격이다. 규제가 여전히 상대적으로 엄격한 기간 동안 시장은 일반적으로 유동성이 부족하고 자산 판매가 어렵고 할인을 받을 가능성이 높습니다.

“신탁 회사의 경우 할인폭이 커지면 감당할 수 없는 문제에 직면하게 될 것입니다.”라고 덧붙였습니다.

그러나 Li Hua는 또한 일반적인 채권 상품의 관점에서 볼 때 신탁은 기본적으로 상환될 수 있거나 잠재적인 상환 기대가 있는 상품으로 이해될 수 있다고 기자들에게 말했습니다. "일부 프로젝트가 장기간 지연되더라도 결국 폐기되지 않아 투자자에게 손실을 입힐 수 있습니다. 문제는 향후 몇 년 내에 점차 해결될 수 있습니다."

“전반적으로 업계의 위험 노출은 그리 크지 않습니다.”Li Hua는 또한 프로젝트 상황에 관계없이 신뢰는 항상 관리자의 의무를 수행해 왔다고 말했습니다.

다양한 리스크 관리 방법

기자는 투자자들과 소통하는 과정에서 신탁 프로젝트가 점점 더 연체되는 상황에서 신탁의 리스크 관리에 대한 의구심이 있다는 사실을 발견했다. 회사에서 소리가 계속 들렸습니다.

실제로 신탁업계에 종사하는 많은 사람들은 기자들에게 최근 잦은 환매 위기는 시장 환경과 정책 펀더멘털과 더 관련이 있다고 말했다.

Jinle Functional Trust의 분석가인 Liao Hekai는 기자와의 인터뷰에서 신뢰 프로젝트 당사자의 위험 노출이 전체 경제 환경과 큰 관계가 있다고 말했습니다. 본질적으로 신탁이나 금융산업 전체가 위험관리산업에 속합니다.

“금융은 모든 계층을 다루어야 하기 때문에 위험은 금융산업에도 집중될 것입니다.”라고 Liao Hekai는 또한 기자들에게 이러한 상황에서는 위험을 관리, 통제 및 해결하는 것이 중요하다고 말했습니다. 특히 중요합니다.

“동일한 사업이라도 금융기관마다 참고할 수 있는 위험 관리 기준이 다를 것”이라고 덧붙였다. 관련 절차의 완성도와 성숙도가 가장 높은 분야입니다.

“상대방의 복잡성으로 인해 신탁은 다양한 위험 통제 방법을 갖추어야 합니다. 전반적으로 거래 구조 측면에서 일부 시스템 설계는 상대적으로 혁신적입니다.”라고 덧붙였습니다.

리화 회장은 기자들에게 부동산 신탁업 관점에서 볼 때 현재의 리스크 관리 대책에는 주로 목록 제도, 질권, 자본 감독, 투자 후 관리 등이 포함된다고 말했다. "담보는 성향의 주요 요인이지만 결정적인 요인은 아닙니다. 모든 담보가 좋은 자격을 갖춘 것은 아닙니다. 그래도 각 기업의 리스크 통제 논리 수준과 결합되어야 합니다. 일반적으로 리스크 통제는 담보의 가중치를 결정합니다. 담보." .

"일반적으로 부동산 산업이 급속한 발전을 이룬 이후 부동산 회사는 토지 경쟁에서 차별화가 가속화되는 단계에 들어섰다. 업계에 대한 이해와 협력업체 선정이 관건이 됐다. 신탁 회사의 부동산 사업 위험 관리의 핵심은 핵심 연결 고리 중 하나입니다.”라고 Li Hua는 기자들에게 말했습니다.

또한 이번 정책 규제는 이전 규제와 비교하여 몇 가지 차이점이 있다.

랴오 허카이는 기자들에게 이전 규제로 볼 때 부동산 산업 전체가 여전히 상당히 상승세를 보이고 있어 관련 약속이 실현되는 데 오래 걸리지 않을 수 있으며 가격은 비교적 상당한. 그러나 현재 엄격한 규제와 부동산세 징수 등이 예상되는 상황에서 업계 전체의 상승 추세는 그리 뚜렷하지 않습니다. 또한 주택개혁 정책의 점진적 철회 등 여러 정책의 영향과 맞물려 3선, 4선 도시에도 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. "신탁이 이미 초기에 투자한 프로젝트는 나중에 어떻게 처리하느냐가 더 중요해요."

“부동산 업계는 여러 차례의 정책 규제를 거쳤습니다. 대부분의 신탁 회사는 기본적으로 위험 통제 조건을 파악할 수 있으며 사업 논리는 종종 여러 차례의 시연을 거쳤습니다.” 강조했다.

큰 위축

하반기에는 부동산신탁 규모가 '위축'됐다. 영의신탁네트워크 자료에 따르면 11월 집단신탁 설립 규모는 1067억5100만 위안으로 지난해 같은 기간 1808억3300만 위안에 비해 약 41% 크게 줄었다. 이 중 부동산 투자액은 213억8300만 위안으로 지난해 같은 기간 660억4900만 위안에 비해 68% 가까이 급감했다.

실제로 2019년 하반기부터 부동산 분야 신탁발행 규모가 크게 감소하는 추세를 보이고 있다.

구체적으로 용이신탁 자료에 따르면 2019년 1월부터 6월까지 부동산 분야에서 발행한 신탁 중 5개월간 월간 규모가 800억 위안을 넘었고, 6월에는 규모조차 넘어섰다. 1000억 위안, 7월부터 11월까지는 월간 규모가 800억 위안 미만이었다.

동시에 중국신탁협회 자료에 따르면 2019년 3분기 말 기준 부동산에 투자한 신탁자금 잔액은 2조7800억 위안으로 1480억6700만 위안 감소한 것으로 나타났다. 2분기부터 위안화는 전월대비 5.05% 감소했다. 분기 대비 신규 증설 증가율이 마이너스를 기록한 것은 2015년 4분기 이후 처음이다.

리화는 기자들에게 올해 상반기에는 부동산 신탁이 상대적으로 인기가 있었지만 하반기에는 엄격한 감독을 받아 극명한 대조를 이뤘다고 말했다.

지난 5월 중국 은행보험감독관리위원회는 '대혼란 퇴치 및 준법 건설 추진 성과 공고화' 업무 수행에 관한 고시(이하 '고시')를 발표했다.

'통지'의 요구 사항에 따라 '4개 증명서'가 불완전하고 개발자 또는 그 지배 주주의 자격이 표준에 부합하지 않는 부동산 개발 프로젝트에 직접 자금 조달을 제공할 수 없습니다. , 자본금이 충분하지 않거나, "주식금융"을 통해 "투자+주주차입", "지분투자+채무청약", 미수금, 특정자산의 수익권 등을 위장한 형태로 자금조달을 제공합니다. ; 부동산 기업이 토지 양도 대가를 지불할 수 있도록 직접 또는 위장 형태로 자금을 제공합니다. 부동산 기업이 운전 자본 대출을 발행하는 경우 위장 형태로 직접 또는 위장 형태로 자금을 제공합니다.

이후 “주택은 투기가 아닌 살기 위한 것”이라는 배경 아래 부동산신탁은 ‘릴레이형’ 규제 규제를 겪었다.

지난 7월 중국 은행보험감독관리위원회 관련부서장은 부동산 신탁 분야의 위험 예방 및 통제를 강화하기 위해 중국 은행보험감독관리위원회가 출범했다고 밝혔다. 인터뷰에서는 최근 부동산 신탁업이 너무 빠르거나 너무 크게 성장한 일부 신탁회사를 대상으로 한 일련의 조치를 통해 이들 신탁회사가 사업 성장을 통제하고 위험 관리 및 통제 수준을 향상시켜야 한다고 경고했습니다. 직후 신탁회사의 부동산신탁업이 잔액관리 대상이 된다는 소식이 전해졌다.

동시에 언론 보도에 따르면 규제 당국은 부동산 신탁업에 대한 2급 자격 공개 기준을 두 계층을 관통할 수 없도록 통일했습니다. 이는 2급 자격을 갖춘 Sun 회사가 신탁업무를 수행할 수 없음을 의미합니다.

규제는 계속해서 업그레이드되고 있습니다. 지난 8월, 중국 은행보험감독관리위원회는 "하반기 신탁 감독 업무를 더욱 개선하기 위한 중국 은행보험 감독관리위원회 신탁부서 통지"를 발표했습니다(신탁서신[2019] 제64호). (이하 '64'호')를 통해 하반기 신탁산업의 규제 중점사항을 전달한다.

'통지 제64호'의 요건에 따라 매월 부동산신탁업 변동상황을 모니터링하고, 감독면접, 현장점검을 신속히 실시하고, 사업의 일부 또는 전부를 정지한다. , 고위임원 자격 박탈 등 부동산신탁의 과도한 성장과 과도한 위험누적을 단호히 억제하는 대책이 필요하다.

엄격한 감독의 의미

많은 신탁 실무자들은 기자들에게 실제로 부동산 신탁의 감독은 상대적으로 큰 논리적, 이념적 틀 안에 있다고 말했습니다. 그렇다면 엄격한 감독의 의미는 정확히 무엇입니까?

신탁 수석 연구원 Yuan Jiwei는 기자들에게 부동산 신탁이 엄격한 감독을 받았지만 완전히 금지되지는 않았다고 말했습니다. 초기 성장 통제가 너무 빠를 때 주택 가격을 안정시키고 기대를 안정시키는 것이 더 적절합니다. 성장 속도.

“결국 부동산 산업은 국가 경제성장과 주민 부(富) 모두에 큰 영향을 미칩니다.”

“한 분야에 과도한 자금 투자를 피하세요. 너무 집중하면 상대적으로 큰 위험이 발생할 수도 있습니다.”라고 Yuan Jiwei는 덧붙였습니다.

랴오허카이는 기자들에게 2019년에는 부동산 신탁에 대한 규제 통제가 예년보다 강화될 것이라고 분석했다. 실제로 이러한 유형의 정책은 신탁 부문에만 국한되지 않습니다. 부동산산업 전체의 자금원천 중 신탁은 보조적인 자금조달 수단이라고 할 수밖에 없습니다. “신뢰를 따로 강조하는 데는 이유가 있다. 과거 상황으로 볼 때 은행이 부동산 업계에 대한 자금 조달을 긴축할 때 신뢰가 다시 열리면 정책의 실효성이 어느 정도 약화될 것”이라고 말했다. .

중견 신탁 실무자인 왕쳉(가명)은 기자들에게 엄격한 규제 상황이 '전례가 없다'고 할 수 있는데, 이는 현재 거시경제와 경제 상황이 직면한 환경과도 밀접한 관련이 있다고 말했다. 금융 시장. 위험이 발생하기 쉬운 단계에서는 엄격한 감독이 필요하며 이는 산업의 장기적이고 안정적인 발전에 도움이 됩니다.

“단기적으로는 규제가 개별적으로는 신탁회사의 경영성과에 어느 정도 부담을 주겠지만, 장기적으로는 엄격한 감독이 신탁산업에 부정적인 영향을 미치게 된다. 부동산 산업은 물론 국가 거시경제에도 매우 필요하다"고 말했다.

랴오허카이(Liao Hekai)는 또한 엄격한 감독이 부동산 산업 자체의 발전과 금융 시스템의 안정성 유지에 큰 의미가 있다고 기자들에게 말했습니다.

구체적으로 부동산 분야에 너무 많은 자원을 투자하면 다른 부서에 대한 투자가 위축되어 부동산 산업의 장기적인 발전을 저해하게 된다. 산업의 특성상 부동산은 다른 산업의 좋은 발전을 바탕으로 장기적인 발전을 이룰 가능성이 높으며, 그렇지 않으면 불안정이 발생하여 금융 시스템에 영향을 미칠 수 있습니다.

일부 분석가들은 부동산 산업이 장기적으로 아직 발전 여지가 있는 분야지만 급속한 발전기를 지나 상대적으로 성숙한 단계에 진입했다고 보고 있다. 이후의 주식시장은 새로운 사업기회를 창출하게 되고, 결국 부동산산업 전체의 수익률은 평준화되겠지만, 산업의 특성에 따르면 여전히 전통산업의 수익률보다 다소 높을 것으로 보인다.

실제로 많은 신탁업계 관계자들은 기자들에게 기존 사업 규모로 볼 때 부동산신탁이 신뢰 변혁의 발판이 될 수도 있다고 말했다.

전환 방향 중 하나인 REIT(부동산 투자 신탁 기금)를 예로 들어 보겠습니다. 비록 신뢰가 여전히 '지배적인' 부동산 발행 시장에 있지만 REIT의 사업 규모는 여전히 매우 높습니다. 작지만 일단 부동산 시장에 진출하면 업계가 주식 게임 단계에 진입했고, 신탁이 적극적으로 개입할 수도 있다.

현재 REIT 사업이 직면하고 있는 낮은 임대 수익률 문제를 고려할 때 Liao Hekai는 이것이 미래에 바뀔 수 있다고 믿습니다. 디레버리징의 본질은 자산 자체의 가치로 돌아가는 데 있습니다.

반면, 신뢰 자체의 관점에서 볼 때 가장 큰 장점은 크로스마켓 운영에 있습니다. 이는 단지 펀드 신탁 관리에만 국한되는 것이 아닙니다. 부동산은 우리나라 가계 자산의 중요한 부분이기 때문에 기존 시장의 관점에서 볼 때 신탁에는 여전히 많은 기회가 있습니다.