1분기 공적금 정책이 잦은 변화를 겪으면서 1·2선 부동산 시장 회복이 가속화됐다.

중앙관서 주택자금관리센터는 지난 4월 12일 직원들의 두 번째 주택에 대한 적립금 대출에 대해 “주택을 인정하고 대출 청약을 하겠다”고 명시하는 새로운 방침을 발표했다. 두 번째 주택의 계약금 비율은 최소 60%, 최대 대출 한도 60만 위안으로 조정됩니다.

'매일경제뉴스' 기자는 올해 1월부터 베이징, 상하이, 광저우, 양저우 등 여러 도시에서 선지급 기금 정책이 빈번하게 도입됐다고 지적했다. 1분기. 예를 들어, 베이징에서는 위에서 언급한 정책이 발표되기 얼마 전 “시 공적금을 통해 다른 지역의 주택 구입 범위를 완화”하는 정책을 발표했습니다. 그리고 일부 국영은행이 '1급 도시와 일부 2급 도시의 모기지 지원에 집중'한다는 관련 뉴스를 발표한 것으로 밝혀졌습니다.

58안죽부동산연구소 수석분석가인 리젠(Li Zhen)은 국영 적립금의 비중이 적고 그 본질은 정책 보완일 뿐 전반적인 추세에 영향을 미치지 않는다고 본다. . 그러나 이는 현재의 정책과 시장 상황이 '도시별 정책'과 '차별대출' 정책 지침을 충분히 이행하고 있음을 더욱 보여준다.

실제로 3월부터 1선 도시와 일부 2선 도시의 부동산 시장이 회복되기 시작했다. E-House Enterprise Group의 CEO인 Ding Zuyu는 현재 자본, 정책 기대, 은행 신용의 세 가지 요소가 함께 작용하고 있으며 1차 및 2차 시장이 계속해서 회복될 것이라고 판단했습니다.

1선 도시의 신규 주택 시장이 가장 먼저 반등

지난 분기 국내 부동산 시장은 특히 1선 도시에서 '따뜻함'을 보이기 시작했습니다. - 그리고 2급 도시.

CRIC 데이터에 따르면 3월 전국 신규 주택 판매는 전년 대비 9% 소폭 증가했으며, 1선 도시가 전체 시장 수준보다 빠른 속도로 가장 큰 성장을 보였습니다. 계층 도시는 "혼합 이득과 손실"을 경험했습니다.

마찬가지로 58.com과 Anjuke의 '2019년 1분기 부동산 시장 요약 보고서'에 따르면 1선 도시의 상업용 주거용 건물 거래량이 전년 대비 약 30% 증가한 것으로 나타났습니다. 1분기에는 베이징의 거래 면적이 전년 대비 두 배 이상 증가했습니다.

평균 거래가격으로 보면 베이징, 상하이, 광저우 등의 주택가격은 등락세를 보이고 있는 반면, 선전의 월별 거래가격은 꾸준히 하락세를 보였지만 여전히 해마다 상승세를 보이고 있다.

2019년 1분기 58안주케부동산연구소의 모니터링 자료에 따르면 올해 1월 춘절 연휴의 영향으로 2월에 들어서면서 이용자들의 신규 주택 수요가 저조한 것으로 나타났다. 3월, 유저들의 하우스헌팅 열의가 상승세를 보이고 있습니다. 이에 반해 3선 및 4선 도시에서는 “상승보다 하락이 더 많”으며 차별화가 심화되었습니다.

Ding Zuyu는 부동산 투자 활동이 큰 주기, 즉 국가의 부동산 주기만 볼 것이 아니라 각 도시의 작은 주기에도 주의를 기울여야 한다고 제안했습니다. 각 프로젝트의 운명을 결정합니다.

존스 랑 라살르는 2019년에는 통화 환경이 개선될 것이지만, 1선 도시의 부동산 시장 통제 정책은 계속될 것이라고 지적했다. 부동산 시장 정책을 포괄적으로 완화할 가능성은 낮지만, 경제 불안이 커짐에 따라 1선 도시에서는 시장 안정을 위해 정책 조정을 실시할 수도 있습니다.

은행신용은 1·2선 부동산 시장으로 기울어져 있다

1·2선 부동산 시장 회복의 이면에는 '매일경제' 기자가 밝혔다. 2019년 초 국유 은행이 발표한 2018년 연례 보고서에서 모기지와 관련하여 회사의 입장은 1선 및 일부 2선 도시의 모기지 지원에 중점을 두고 3선 및 4선 도시를 신중하게 대하는 것입니다. .

Rong360 데이터에 따르면 모기지 금리는 2018년 11월 이후 최근 몇 년간 최고점에 도달했으며 이후 하락하기 시작했습니다. 2019년 2월 기준 1선 도시에서는 1선 주택담보대출 금리가 11bp 하락했고, 2선 도시에서는 16bp 하락했으며, 3·4선 도시에서는 5bp 하락에 그쳤다.

동시에 산업증권의 조사에 따르면 현 시점에서 1, 2선 도시의 부동산 펀더멘털은 현재의 1, 2선 도시 회복세를 보일 것으로 예상됩니다. 계층 도시는 하나의 단계가 아니라 추세이자 새로운 순환의 시작점입니다.

위에서 언급한 조사에 따르면 은행은 1선 및 2선 도시에서 주택담보대출 할당을 늘리는 경향이 있을 것으로 예상되며, 1선 및 2선 도시의 주택담보대출에 대한 상업은행의 입장은 큰 전환점을 맞이하게 될 것입니다. 1선 및 2선 도시와 3선 및 4선 도시 간의 모기지 금리 추세에 구조적 차이가 있을 것입니다. 도시. 이에 대한 지배적인 논리는 지난 몇 년간 3선, 4선 도시에 너무 많은 낮은 품질의 레버리지가 적용되었다는 것입니다. 현 시점에서 은행은 1선과 4선 도시의 레버리지 태도를 구조적으로 전환해야 합니다. 2선 도시와 3선, 4선 도시가 이런 추세다.

2018년 10월부터, 특히 2019년부터 1, 2선 도시의 대출주기가 대폭 단축된 것으로 나타났다. 2018년에는 은행의 전체 모기지 한도가 타이트했고 대출 속도도 일반적으로 3~6개월 정도로 느렸습니다. 올해부터 모기지 한도가 크게 완화되어 영업일 기준 7일 이내에 대부분의 도시에서 대출이 가능해졌습니다.

산업은행 애널리스트들은 "이러한 은행 태도 변화의 이면에 있는 지배적인 논리는 경제 성장 중심이 쇠퇴한 후 은행들이 장기적으로 주택담보대출을 선호한다는 것"이라고 말했다. 2차 주택 구입 고객은 주로 최초 주택 구입 수요와 교체 수요로 나눌 수 있는데, 이 두 그룹에 제공되는 레버리지는 일반적으로 3차 및 4차 주택 구입에 대한 레버리지보다 안전합니다.”

주택구입자 신뢰지수 상승세

1, 2선 도시 부동산시장 거래량이 증가함에 따라 주택구입자 신뢰지수도 상승세를 보이고 있다.

58 안주케 부동산 연구소의 데이터에 따르면 2018년 11월 이후 주택 구매자 신뢰 지수는 2019년 2월에 점진적으로 증가했으며 주택 구매자 신뢰 지수는 월별 증가율인 107.6을 기록했습니다. 5.0%, 단기적으로는 1, 2선 도시에서 주택 가격이 안정적이고 향후 상승할 것으로 예상되는 사용자 비율은 67.7%이다.

다양한 도시 수준의 주택 찾기 열정으로 볼 때, 2019년 1월 1선 및 2선 도시, 특히 1선 도시의 주택 구매자의 주택 찾기 열정은 매월 크게 감소했습니다. 3선, 4선 도시의 주택구입 열풍은 계속 상승세를 보인 반면, 1선, 2선 도시보다 인기 상승 폭이 더 컸다. 춘절 연휴가 끝나고 3월에 접어들면서 1선과 2선 도시의 주택 찾기가 다시 활발해졌습니다.

2019년 1분기에는 1선 도시와 주변 도시의 주택 찾기 열의가 전년 동기 대비 증가했고, 베이징과 선전 주변 도시 밀집 지역의 주택 찾기 열의도 2배 이상 증가했습니다. 전년대비 20%. 상하이를 예로 들면, 3월에는 중고 주택 판매 모멘텀이 개선되었고, 중고 주택 검색이 1급 도시보다 앞섰으며, 충칭, 시안 및 기타 서부 도시가 있습니다. 중고 주택 검색의 최전선.

장보 58안죽부동산연구소 수석분석관은 '매일경제신문' 기자에게 "기본적인 관점에서 볼 때 2019년은 국가의 대양춘 기반이 없다"고 말했다. 2019년 부동산 시장 규제가 요구됩니다. "3가지 안정성"을 유지하는 것이 요구되므로 부동산 시장의 작은 변동은 정상적인 안정성 범위 내에 있지만 거래 열기의 급격한 증가, 특히 주택 가격의 급격한 상승은 확실히 통제됩니다.

그리고 시장이 큰 변동을 이루기는 어렵습니다. 1선 및 2선 도시의 부동산 시장 규제는 크게 완화되지 않았으며, 특히 구매 제한에 대한 수요가 완화되지 않았습니다. 단기적으로 급격한 수요 증가는 어렵고, 3선 및 4선 도시는 2019년을 맞이하고 있습니다. 계획된 창고 면적이 전년 대비 크게 줄어든 현재 상황은 여전히 ​​부동산 시장의 큰 성공을 지원하기 어렵습니다. .

장보는 업계 내 많은 브랜드 부동산 회사들이 실적 성장률을 낮추거나 심지어 2019년 실적 목표까지 낮추었다고 지적했다. 동시에 토지 확보와 토지 확보에 여전히 신중한 입장이다. 2019년 상업용 주택 거래액은 2018년을 넘기 어려울 것으로 예상된다.