상품주택 예매허가제도의 확립은 우리나라 부동산 시장의 발전 과정과 밀접하게 연관되어 있다. 오랫동안 우리나라의 도시 주택 총량이 부족하여 상품 주택 공급이 부족하여 건설을 가속화하고 주택 공급을 늘리는 것은 객관적인 수요였다. 상품주택 예매제는 전체 건설자금의 회전을 가속화하고, 자금 사용 효율을 높이고, 자금 사용 비용을 낮췄다. 상업용 주택 사전 판매 시스템이 무엇인지 살펴 보겠습니다! < P > 1. 상품주택 예매의 개황 및 가치 < P > 는 부동산 개발업체가 건설중인 주택을 인수인에게 미리 매각하고, 인수인이 계약금이나 집값을 지불하는 제도를 말한다. < P > 우리나라의 상품주택 예매제도는 199 년대 초부터 점진적으로 건립되었다. 1994 년 7 월' 중화인민공화국 * * * 과 국도시 부동산 관리법' 을 시행했다. 도시 부동산 개발을 전면적으로 규제하는 이 법은 홍콩의 부동산 개발 모델을 참고하여 상품 주택 예매 제도를 정식으로 확립하였다. 이후 국무원' 도시부동산개발경영관리조례', 건설부' 도시상품주택 예매관리방법',' 도시부동산양도관리규정',' 최근 반포된' 물권법' 등은 모두 이 제도에 상응하는 구체적인 규정 [1] 을 만들었다. 1 여 년의 발전은 이 제도가 우리나라 부동산 시장을 육성하고 부동산업의 발전을 촉진하는 데 중요한 역사적 역할을 했다는 것을 보여준다. 국가통계청의 자료에 따르면 "24 년 부동산 개발자금 * * * 은 17168 억 8 천만 원을 조달했고 예금과 예금은 7395 억 3 천만 원으로 전년 대비 44.4% 증가한 부동산 개발자금의 43.1% 를 차지하며 부동산 개발의 가장 큰 자금원이 됐다" 고 밝혔다. 우리나라 부동산업은 예매라는 지원성 정책에 의지하여 자본의 원시 축적을 신속히 완료했으며, 동시에 분양으로 인해 부동산상이 융자를 용이하게 하고, 원가를 낮추고, 분양주택 가격이 현집보다 현저히 낮았으며,' 망방 흥탄' 의 주택구입자들은 혜택을 받았고, 매매 쌍방의 * * * 와 함께 분양주택 제도가 국내에서 끊임없이 발전하고 있다. 그러나, 상품주택 예매제도는 시행 과정에서 대량의 도덕적 위험과 시장 위험을 발생시켰다. < P > 2. 우리나라 분양주택 분양제도의 문제점과 원인 분석 < P > 우리나라 분양주택 분양제도가 확정된 이후 분양주택 거래시장을 자극했지만 심각한 문제도 많이 발생했다. 이 현상으로 중앙은행 부동산금융분석팀이' 24 년 중국 부동산금융보고서' 를 발표하면서 "많은 시장위험과 거래문제가 모두 분양주택에서 나온 것" 이라고 강조했다. 건설부는 분양주택 예매 제도를 폐지하지 않겠다는 입장을 즉각 밝혔지만, 이 보고서는 적어도 분양제도로 인한 문제가 고위층의 중시를 불러일으켰으며 학계에서도 광범위한 토론을 불러일으켰다고 지적했다. < P > 필자는 현재 우리나라 상품주택 예매로 인한 위험 문제가 주로 < P > 1, 거래 불공정 현상이 존재하고 개발자가 건설중인 상품주택의 위험을 사회와 은행으로 이전했다고 보고 있다. 만약 개발자가 예매제도에서 얻은 이익이 위험과 비용을 부담하는 수익과 맞먹는다면, 구매자와 개발자가 각각 필요로 하는 것이라면, 예매제도는 분명히 두 세계의 최고가 될 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 예매, 예매, 예매, 예매, 예매, 예매) 그러나 우리나라의 현행 예매 메커니즘에 따르면 주택이 아직 건설 과정에 있을 때 주택 구입자들은 이미 집값 전액을 지불하고 미래의 모든 위험을 감수했다. 이런 불건전한 예매 제도 하에서 개발자는 은행 자금, 무이자 주택 구입자의 선불금, 계약자의 선불금 등을 저렴한 비용으로 사용할 수 있을 뿐만 아니라 주택 재고 비용도 부담할 필요가 없다. 건설 위험과 자금 비용은 주택 구입자에게 전가된다. 동시에 담보대출, 담보대출, 유동자금 대출을 통해 개발프로젝트의 막대한 채무 부담을 결국 은행에 떨어뜨려 상업용 주택의 개발 위험을 거의 모두 은행에 전가했다 더욱 심각한 것은 건설된 현주택이 합의, 광고, 구두 약속과 다를 경우, 불우한 주택 구입자들이 수요에 맞지 않는 주택을 받아들이거나 계약을 파기할 책임을 져야 하는 경우가 많다는 점이다. < P > 필자는 이런 문제가 발생하는 근본 문제점은 우리나라의 예매제도가 건전한 위험분담 법률제도가 부족해 개발을 쉽게 전가할 수 있고, 주택구매자와 은행은 자신의 이익을 보장하는 법적 근거가 부족하다는 점이다. < P > 동시에 금융 채널이 단일하여 부동산 기업에 장기적이고 지속 가능한 부동산 증권, 채권 등의 융자 방식을 실제로 제공할 수 있는 것은 자금 비용이 너무 높은 것으로 간주되어 개발자를 위해 포기하는 것도 이 현상의 또 다른 중요한 원인이다. < P > 둘째, 현행 예매제도는 불평등경쟁과 비효율적 경쟁을 초래하기 쉽다. 주택 판매 제도는 상대적으로 부동산업의 문턱을 떨어뜨렸고, 개발자의 실력, 브랜드, 기술, 전략은 모두 중요하지 않다. 지방정부와 상업은행 권세 인물에게 연락할 수 있는 능력만 있으면 값싼 토지자원과 저렴한 은행 대출을 받을 수 있다는 것은 종종 프로젝트의 성공을 의미한다. 이로 인해 부동산업에는 중소 부동산업자들이 많이 몰리고, 일부 형편없는 부동산 회사들도 잘 살고 있으며, 실제로 실력, 브랜드, 기술, 관리를 갖춘 기업들의 경쟁 우위는 분명하지 않다. 즉, 중국의 부동산 산업은 적자 생존 메커니즘을 형성하지 않았을뿐만 아니라, 특히 낙후된 기업 경영 모델로 이어졌으며, 많은 저질 개발업자들이 부동산 시장에 범람했다. < P > 필자는 그 뿌리가 시장 경쟁 메커니즘의 불합리함에 있다고 생각했고, 우리나라 국유토지사용권 양도는 상장거래제도를 채택하여 시장화되지 않았다. 부동산이 시장에 진입하는 것은 정부 직능 부서가 행정허가를 통해 자원을 배분하는 것으로, 이로 인해 개발업자들은 각종 수단으로 토지를 매입한 후 예매제도를 통해 약속집을 팔고, 미리 자금을 회수하고, 높은 집값을 주택 구입자에게 내던지기 때문에 우리나라 부동산업은 불평등 경쟁과 비효율적인 경쟁 태세를 보이고 있다. < P > 동시에 우리나라 감독체제의 부족도 이런 상황을 조장하고 있다. 건설되지 않은 주택 판매 행정허가에 대한 서면 심사가 부동산 회계, 감사 신용메커니즘이 아직 확립되지 않은 조건 하에서는 응당한 관역할을 거의 하지 못했기 때문이다. 또 정부 주관부는 예매 과정에서 예매 계약의 강제 등록, 예매 광고 발표 감독, 자금 감독은 모두 행정정적이고 사후 관리이며, 동적이고 사전 예방이 부족하며, 금융감독, 부동산 변호사 감독 등 시장 여건에 따른 효과적인 규제 수단도 도입하지 않았다. [1] 또한 엄격한 접근과 퇴출 제도가 부족해 부동산 시장에서 어룡이 뒤섞여 있고, 필수조건이 부족한 많은 개발자들이 여전히 시장 경쟁에 참여하고 상당한 이익을 얻을 수 있다. < P > 3. 우리나라 상품주택 예매제도를 보완하는 구체적 대책 < P > 은 우리나라 상품주택 예매제도에 존재하는 여러 가지 문제에 대해 다음과 같은 여러 방면에서 고민하며 우리나라 상품주택 예매제도를 보완하는 일부 견해를 제시했다. < P > 1, 상품주택 예매제도 위험보증기금 설립, 거래측의 위험 균형 조정. 상품주택 예매제도 위험보증기금이란 일종의 기금 모금 모델이다. 즉 위험보증기금의 모금과 축적을 통해 예매제도의 각종 위험을 각 부담주체의 제도 모델로 합리적으로 분산시키는 것이다. 앞서 살펴본 바와 같이 기존 예매 중 위험 분배는 극히 불합리하기 때문에 정부는 주택 예매제도의 위험보증기금 (예: 예금보험제도) 을 설립해야 한다. 주택 예매제도에 참여하는 부동산 개발업자는 모두 이 펀드에 참가해야 한다. 즉, 매출에 따라 납부하고, 일단 문제가 생기면 이 위험기금이 책임을 져야 한다. 이 메커니즘을 통해 전체 주택 예매제도의 위험을 소비자, 은행 및 부동산 개발업자들에게 분산시켜 각 방면의 위험을 효과적으로 균형 있게 조정하고 거래의 공정성을 증진시킬 수 있다.
둘째, 분양주택 규제를 개선하다. 구체적으로, 우선 우리나라 현재 부동산 시장의 주류 예금 방식을 바꾸는 것, 즉 개발상이 통일적으로 수거하고 일정 기간 동안 규제 계좌에 입금하는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 대신 구매자가 직접 구매금을 감독계좌에 예금하는 방식으로 바꾸었다. 동시에, 예금의 사용을 엄격히 규제하고, 개발자는 규정된 비율의 예비금을 추출할 수 있을 뿐만 아니라, 감독 계좌 내의 자금은 부동산 건설에만 사용할 수 있고, 개발업자는 공사 건설에 자금이 필요하기 때문에 부동산 행정 주관기관 심사 제도를 실시해야 하며, 감독은행은 법정 승인에 따라 건설 단위 계좌로 돈을 이체할 수밖에 없다. 이는 개발상이 예금 횡령 및 돈을 가지고 도주하는 등의 행위를 효과적으로 방지할 수 있으며, 예매제도가 개발자에게 융자를 하는 역할을 할 뿐만 아니라 주택 구입자의 자금 안전을 보장해 준다. (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 돈명언) (윌리엄 셰익스피어, 오페라, 돈명언) 이에 대해 우리나라 광둥 () 성 () 은 상응하는 시도를 해 보았고, 좋은 효과를 거두었으며, 그 경험은 전국적으로 보급할 만한 가치가 있다. < P > 셋째, 감독력을 강화하고 분양주택 단일 건설자금 심사 메커니즘을 설립한다. 예매제도의 중요한 가치는 상대적으로 문턱을 낮춰 개발상 융자를 용이하게 하는 데 있다. 만약 우리가 너무 높은 진입문턱을 세우면 분명히 이 제도와 반대되는 것이 분명하지만, 앞서 분석한 바와 같이 현재 우리나라의 예매제도는 대량의 저질 중소기업이 시장을 가득 채우고 산업 환경과 사회적 이익을 심각하게 손상시켰다는 것이다. 이에 대해 필자의 건의는 분양주택 단일 건설자금 심사 메커니즘을 설립하여 부동산 기업에 대한 실시간 감시를 실시하는 것이다. 개발자들은 분양주택 프로젝트를 진행할 때 개발자의 자격, 개발자의 최근 대차 대조표, 기존 유동성량, 분양주택 개발 과정에서 발생할 만기 채무액, 분양주택 개발 과정에서 진행 중인 기타 항목 등을 부동산 주관부에 신고해야 합니다. 이에 따라 부동산 부문의 승인을 받아야 상업용 주택 개발을 진행할 수 있습니다. 개발자들이 다른 종목자금이 잘 돌아가지 않을 때 분양주택을 수단으로 매입인의 자금을 모으는 것을 피하지만, 다른 종목의 유동자금을 보충하는 동시에 저질의 소기업인' 빈 장갑 백늑대' 를 피할 수 있어 불합격기업을 효과적으로 시장에서 제거할 수 있다.