정저우 버전의 구제금융 계획이 공개되었습니다. 수백억 달러의 자금 풀로 어떤 프로젝트를 구할 수 있을까요?

부동산 시장을 살리기 위한 중국 최초의 현지 펀드가 발표됐다.

8월 8일, 베이징 뉴스의 한 기자는 정저우시 인민정부 사무처가 최근 '정저우 부동산 구호 기금 설립 운영 계획'(이하 '정저우 부동산 구호 기금 설립 운영 계획')을 발표했다는 소식을 접했습니다. 정부 주도로 마련되는 특별구호기금은 잠정 규모 100억 위안으로 구·군별로 다양한 형태로 운영될 예정이다. 하위펀드 설립에 공동 투자하는 사회적 자본의 유형.

같은 날 오후 정저우시 인민정부 사무처 관계자는 베이징뉴스 기자에게 '계획' 문건의 진위를 확인했다. 대중에게 공개될지는 아직 불분명하다.”

광둥성 주택정책연구센터 수석연구원 지방도시계획연구소(Provincial Urban Planning Institute)는 다음과 같이 말했습니다: "이것은 부동산 시장을 구제하기 위한 중국 최초의 지방 펀드입니다. 이는 '도입 펀드'입니다. 재활용할 수 있는 출구 메커니즘이 있지만 모든 프로젝트가 정부의 호의를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 나중에 양도할 수 있는 프로젝트만 자본 투입 기준을 충족합니다."

"펀드를 소개합니다. "4온스가 천 파운드를 만들 수 있나요?"

정저우는 전국적으로 확산된 '대출 정지 사건'과 직결된 수백억 위안 규모의 구제금융 마련에 앞장섰다. 이번 구제금융의 당초 의도와 관련해 '계획'은 국무원의 경제 안정을 위한 정책과 조치 패키지를 관철하기 위해 자본 붕괴로 인한 시급한 어려움을 해결하도록 노력할 것이라고 지적했다. 현재 부동산 프로젝트 중단과 월별 모기지 지불 중단으로 인해 발생하는 미해결 문제를 완화하고 시스템적 금융 위험이 발생할 수 있어 시장 신뢰도가 높아졌습니다.

'계획'에 따르면 '정부 지도, 다층적 참여, 시장 지향적 운영' 원칙에 따라 정저우 부동산 구호기금은 중앙도시기금 산하에 설립될 예정이다. 잠정 규모는 100억 위안으로 부모-자식 기금 형태로 운영하려면 각 구 또는 현에서 다양한 유형의 사회 자본을 유치하여 하위 기금 설립에 공동 투자해야 합니다.

특별 구제 기금 참여자도 비교적 명확하다. '계획'에는 중앙기업, 지방국영기업 등 사회적 자본과 AA급 이상의 시·구급 국유투자금융회사 등이 활성화에 참여할 수 있도록 지도하고 장려하는 데 중점을 둘 것이라고 명시돼 있다. 프로젝트 투자를 포함하는 기존 부동산 프로젝트를 시장 기반 및 법적 방식으로 도시의 향후 판매 수익에 반영합니다.

운영 측면에서 구제금융 기금은 모펀드 역할을 하며 도시 및 지방자치단체 차원의 국유기업과 사회적 자본(중앙 수준의 국유 기업, 지방 정부를 포함하되 이에 국한되지 않음)과 함께 설립됩니다. (급 국영기업, 건설회사, 자산관리회사, 금융기관) 실행주체로서 하위펀드는 구제기금 자본금의 30% 이하를 출자할 수 있습니다.

하위 펀드 법인이 설립된 후, 하위 펀드는 활성화될 프로젝트에 대한 실사 평가를 수행하기 위해 제3자를 고용하고 프로젝트의 순수익을 기준으로 활성화 방법과 가격을 결정합니다. 자산 활성화 자금은 하위펀드의 자체 자금 또는 조달 방법을 통해 조달되며, 이 중 자체 소유 자본 출자는 원칙적으로 40%를 초과할 수 없으며, 나머지 자금은 적극적으로 인수합병 대출을 통해 조달됩니다. 금융 기관 및 기타 수단을 통해 저비용으로 자금을 조달할 수 있습니다.

이는 모자펀드를 '종자자본'으로 활용해 사회적 자본을 두 번 동원하는 것과 마찬가지다. 이에 대해 리위자는 "정부 주도 하에 도시 지역에 2단계 모자펀드를 설립해 소액 투자로 사회자금을 구동하는 것이 사실상 자금 유치의 모델"이라고 분석했다. p>

주연구소 싱크탱크센터 이옌웨진 연구소장은 "이번 정저우는 '모펀드-하위펀드-프로젝트' 구제금융과 자본 이전 모델을 확립했다. 기금은 100억위안이고, 하위펀드는 모펀드의 30%로 구성되며, 도시급 기관은 70%를 설립하며, 이러한 하위펀드는 자금의 40%를 투자합니다. 나머지 자금은 인수합병 대출을 통해 조달한다.”

“특별구제자금만 투자금의 30%를 차지하고 나머지는 구급자금 투입에 달려 있다( 자체 보유 자금이 40%) 및 소셜 펀드를 통해 단기 유동성 문제가 해결되었으며, 구제금융 자금은 성공적으로 인출되어 다음 프로젝트에 투자되었습니다. "라고 Li Yujia는 말했습니다.

“이런 유형의 펀드는 현재 정저우의 일부 주요 프로젝트에 대한 하드 펀딩 격차가 약 15억 위안에 달합니다. 결국 이런 문제를 안고 있는 부동산에 대한 하드펀드가 탄생하게 될 것이다. 이러한 펀드의 운용을 통해 레버리지 효과가 효과적으로 발휘되어 수백억 규모의 펀드도 발휘할 수 있음을 알 수 있다. 좋은 구제금융 효과가 있다”고 옌웨진은 덧붙였다.

어떤 프로젝트에 우선순위를 두나요? 6가지 심사 기준

CRIC가 제공한 정보에 따르면 정저우에는 미완성 건물이 271만㎡, 총 25,249가구가 있는데 이는 지난해 정저우 거래량의 29%에 해당한다. 동시에 불완전한 통계에 따르면 정저우에서는 수백 개의 부동산 프로젝트가 중단되었습니다. 그렇다면 어떤 부동산이 구제금융으로부터 우선 지원을 받을 수 있을까요?

'안'에는 특별 구제자금을 사회적 자본을 동원해 부실 주택업체의 순자산이 상대적으로 높은 기존 사업 1~2개를 활성화한다는 점을 지적하고, 부실 주택업체에 대체 활용을 촉구했다. 앞서 투자한 부동산 중 일부 부동산에 대한 자금 부족 문제를 일시 중단하고 월별 모기지 상환을 중단하는 등의 레버리지 효과를 달성해 잠재적 위험을 점차 해소하고 있다.

'계획'에 따르면 '향후 판매 수익이 프로젝트 투자를 충당할 수 있는 기존 부동산 프로젝트'를 의미하는 순자산 재고가 더 높은 프로젝트가 첫 번째 선택이 될 것입니다.

베이징뉴스 기자가 정저우 업계 관계자로부터 입수한 '프로젝트 심사 요건' 문서에 따르면 구호금 지원을 신청하는 프로젝트는 지리적 위치가 우수한 부동산 프로젝트를 포함해 6가지 요건을 충족해야 한다. 완벽한 인프라를 갖춘 프로젝트와 평판이 좋은 개발자는 공개 시장 입찰을 통해 획득한 프로젝트 회사의 채권-채무 관계가 명확하고 지분이나 자산에 압류나 동결이 없습니다. , 주주 간 갈등이 없으며, 프로젝트 회사가 자신의 이름으로 독립적인 개발 프로젝트만 보유하고 있으며, 프로젝트의 잔여 가치가 충분하고, 자산이 부채를 초과하고, 잔여 판매 가치가 이전을 충당하기에 충분합니다. 인수 및 인수 대출 조건이 적용되는 프로젝트에 대한 부채 및 투자 원리금이 우선적으로 부여됩니다. 4개의 인증서를 획득한 경우 투자 강도는 총 투자액(토지 지불 제외)의 25%에 도달합니다. 등, 프로젝트에는 계획된 개발 및 기타 잠재적 위험에 대한 제한이 없습니다.

위 6가지 요구 사항을 충족하는 것을 기반으로 정저우 개발구, 구 및 현(시)은 해당 지역의 주요 부동산 회사와 함께 해당 지역의 요구 사항을 충족하는 기존 프로젝트를 공동으로 심사합니다. "하나의 프로젝트, 하나의 하위 펀드" 접근 방식은 모든 수준의 국유 기업과 다양한 유형의 사회적 자본을 연결합니다.

정저우의 한 현지 부동산 회사 관계자는 베이징 뉴스 기자에게 “1차 구조 프로젝트는 회사 자체 신청 상태와 정부의 심사 기준을 토대로 수립되어야 한다. 부동산 회사 중 하나로서 우리는 이미 여러 가지 문제가 있는 프로젝트 목록을 보고했습니다.”

7월 27일 정저우는 판자촌 개조, 인수 합병, 파산 및 구조 조정에 대한 통합 대출 상환을 제안했습니다. 4가지 주요 혁신 모델은 Jianye, Kangqiao, Shimao 및 Sunac을 포함한 6개 주요 부동산 회사를 구제하기 위한 첫 번째 시도입니다. 그들은 부동산이 소유한 문제가 있는 부동산에 대해 위의 4가지 모델을 연결하기로 결정했습니다. 회사를 설립하고 "건물 인도 보장" 업무를 추진합니다.

이번 수백억 위안 규모의 구제금융 펀드 출시는 앞선 4대 모델과 맥을 같이하는 것으로 이해된다. 이전 4가지 모델 중 두 번째 모델은 자산이 부채보다 큰 프로젝트의 경우 M&A 모델을 선택할 수 있으며 정부는 기업 현금 흐름 문제를 해결하기 위해 공기업과 금융 기관 간의 연결을 구성하는 것을 제안합니다.

현재 '계획'은 아직 예비적용 단계로, 아직 구체적인 사업이 추진된 바는 없다. 정저우 지역 부동산 회사의 여러 대표도 기자들에게 "현재 참여할 구체적인 프로젝트가 없으며 세부 사항을 기다리고 있으며 아직 구현 단계에 이르지 않았습니다.

”

베이징뉴스 쉬첸 기자

편집자 우신 교정자 류준