부동산 구조조정과 인수합병으로 가장 많은 이익을 얻는 회사는 어디입니까?

최근 시장에서 가장 핫한 업종은 부동산과 국영기업 뿐이다. 부동산에 '제2의 화살'이 시행된 이후 많은 기업들이 100억 이상의 신용을 얻었고 유동성도 크게 완화되어 시장조정 과정에서 상승한 몇 안 되는 부문 중 하나가 되었다. 이희만 중국 증권감독관리위원회 위원장이 최근 '중국 특색의 평가 시스템 구축 모색'을 강조하면서 건설, 부동산 등 업종이 다시 상승세를 이어갔다.

28일 저녁 중국증권감독관리위원회는 AH, AH 소재 부동산 회사들이 지분 금융을 재개했다는 소식을 전했다(토지 취득에 사용할 수 없음). 리더는 국영 부동산 회사인 Joy City(SZ000031)$를 선택하고 회사와 부동산 업계에 대한 나의 견해를 모든 사람과 공유하기 위해 신속하게 기사를 게시했습니다.

1. 중앙 기업/국영 부동산 회사는 운영 탄력성이 뛰어납니다.

다양한 통제 정책 하에 부동산 업계는 시즌을 앞두고 '3월 9일' 기간을 맞이했다. 통계국 자료에 따르면 올해 1~10월 전국 부동산 개발 투자액은 11조3945억 위안으로 전년 동기 대비 8.8% 감소했으며, 1월보다 감소폭이 0.8%포인트 더 컸다. 9월까지.

주택 건설 면적, 신규 착공 면적, 준공 면적, 상업용 주택 매매 등 기타 핵심 지표가 모두 부적절했다.

중지연구원이 발표한 '2022년 중국 100대 부동산 기업 연구 보고서'에 따르면 올해 중국 100대 부동산 기업이 엄청난 변화를 겪었다는 사실이 드러났다. 중앙기업/국영부동산회사 전체 순위는 상승세를 보였으며, Poly, China Overseas Shipping, China Resources가 모두 상위 5위 안에 들었습니다. 사업 균형이 더욱 균형 잡힌 Joy City Holdings가 23위로 올랐습니다.

조이시티는 상반기 계약 체결액 285억 위안으로 지난해 같은 기간보다 21% 감소해 같은 기간 부동산 시장 실적보다 좋았다. . CRIC의 거래량 목록은 2021년말 순위에 비해 17계단 상승한 32위를 기록했다. Joy City의 실적이 부동산 시장보다 좋은 이유는 주로 COFCO 그룹 덕분에 현금 흐름 우위가 더 크기 때문입니다.

2. 시대의 변화! 부동산 회사의 확실성은 토지 취득에서 현금 흐름으로 이동했습니다.

집값 상승 사이클 속에서 개발업자의 토지 확보=실적 보장 부동산의 골든 사이클이 지나가면서 부동산 회사의 토지 취득 열의는 명백히 식었다. 올 상반기에는 민간부동산업체들이 현금부족과 현금흐름 부족으로 토지 취득을 두려워했고, 프로젝트 납품률도 좋지 않았고, 주식채권 더블킬도 빈번히 발생했다. 부동산 산업의 '확실성'은 토지 취득에서 현금 흐름으로 이동했으며 중앙 기업/국영 기업은 일반적으로 비슷한 문제가 없습니다.

조이시티를 예로 들면, 은행 자금 조달 채널 측면에서 조이시티는 올해 초 중국 초상은행, 상하이푸동개발은행과 200억 위안 규모의 인수·합병 금융 협력 계약을 체결했다. 지난 11월 중국농업은행과 300억 규모 신용한도 계약을 체결했다. 해당 계약에는 고정자산 대출, 인수합병 대출, 채권 등 다양한 금융 형태가 포함된다.

비은행 경로를 통한 여신의 경우, 조이시티는 지난해 두 차례에 걸쳐 대주주인 COFCO에 70억 위안(3년 만기 1회, 1년 만기 1회)의 신용한도를 신청했다. 1년 임기) Taiping Life는 또한 Joy City에 75억 위안의 신용 한도를 제공했으며 금융 이자율은 같은 기간 동안 금융 기관의 대출 이자율을 초과하지 않습니다.

어음 면에서는 조이시티가 2022년 1월 15억 위안 규모의 회사채 발행에 성공해 9월 16일 다시 총액 50억 위안 이하의 회사채를 공개 발행했다. 2022년 상반기 조이시티의 평균 차입비용은 4.84%로 2021년말 4.87%에 비해 소폭 하락했다.

레쥬파이낸스는 9월 6일 '2022년 상반기 부동산 주식 금융비용 리스트'를 발표했다. ***국내 부동산 주식 11개사의 평균 금융비용은 4% 미만이다. 홍콩 자회사 조이시티부동산(00207)$의 금융비용은 3.9%로 10위다.

조이시티는 폴리, 젬데일, 그린랜드 등 부동산 회사에 비해 유동성 비율이 더 좋고, 지난 5년간 유동성 비율이 지속적으로 개선되는 몇 안 되는 부동산 회사 중 하나다. 연령. 중국지수연구소가 발표한 '2022년 중국 100대 부동산 기업 보고서'에서 조이시티는 자금조달 능력 부문 TOP 10, 안정성 부문 TOP 10에 선정됐다.

3. 조이시티는 지역 경제 발전을 돕기 위한 크고 작은 프로젝트에 중점을 두고 있습니다.

조이시티는 중앙기업의 자금조달에 의존하는 자연적 이점에 더해 경·중자산을 합리적으로 배분해 현금흐름이 항상 안정적으로 유지됐다. 조이시티의 현재 주요 수익은 상업용 주택 매매에서 나오고 있지만, 회사의 자산 관리 스타일의 변화가 더욱 주목할 만하다.

많은 투자자들이 보다 확실한 입지적 이점, 보다 완벽한 복합 시설, 보다 큰 규모, 고급 포지셔닝을 갖춘 기업이 소비자의 선호를 받을 가능성이 더 높다는 것을 발견했다고 믿습니다.

조이시티는 지난해부터 자산경량 상업 프로젝트 수출을 시작했다. 2021년에는 Tianjin, Kunming, Anshan 및 Changsha의 4개 Joy City 프로젝트가 자산 경량화 운영을 달성할 예정입니다. 해당 연도 동안 Joy City는 광저우 황푸 조이 시티(Guangzhou Huangpu Joy City)와 청두 진뉴 조이 시티(Chengdu Jinniu Joy City) 프로젝트에 대한 신규 계약을 체결했습니다. 지도자의 고향인 선양에 위치한 FTC 금융센터는 내년 말까지 시 최초의 조이시티 상업자산 경량화 프로젝트를 시작할 예정이다.

올해 조이시티 상업(쇼핑몰) 프로젝트는 이전과 크게 달라졌다.

(1) 독립 매장을 부각시키고 차별화된 경쟁을 펼친다.

심양 조이시티 E홀 오픈을 앞두고 있는 'HERTU', 'Five-Eighths', 'Banana Men', 'Raw Material Library' 등의 브랜드는 모두 오픈을 앞두고 있다. 지역에서. 11월 25일 개장한 소흥국제금융조이시티에서는 신규 브랜드 수가 45%에 달한다.

조이시티커머셜은 올해 신규 브랜드 출시에 집중해 같은 지역 프로젝트와 차별화된 경쟁을 펼칠 예정이다.

(2) 현장 운영에 집중하고 차별화되고 역동적인 동네를 만듭니다.

조이시티 상업 프로젝트는 주변 시설 외에도 내부 현장 운영에 중점을 두고 있다. 이미 오픈한 조이시티 일부에는 전시장, 야외광장, 문화창작극장, 창작공간, 연예인관 등 다양한 조경이 갖춰져 있어 소비자들이 쇼핑을 하며 휴식을 취할 수 있다. 카타르 월드컵 기간 동안 일부 Joy 도시에서는 월드컵 공동 브랜드 테마 활동도 진행됩니다.

(3) 소비자 충성도와 전환율을 높입니다.

조이시티는 한 해 동안 소비자를 조이시티로 유인하기 위해 리테일, 케이터링 할인쿠폰 + 경품으로 교환 가능한 멤버십 포인트 등 마케팅 모델을 도입해 트래픽 유도, ​​고객 확보, 고객 축적의 변신을 완성했다

심양 조이 시티를 예로 들어 여름에는 쇼핑몰 내 10개 이상의 케이터링 매장에서 사용할 수 있는 100위안 식사 쿠폰을 69위안으로 구매할 수 있는 여러 활동을 시작했습니다. 주민의 소비를 진작시키고 지역경제를 활성화시키는 역할을 합니다. 새로 오픈한 조이시티에서는 더욱 저렴한 50% 할인쿠폰 활동을 진행하고 있습니다.

조이시티는 '조이 구매권, 조이 라이브 방송, 조이 마켓'을 통해 주제, 브랜드, 상권, 현장을 통합하는 전략을 취하고 있다. 단 하루가 연중 최고치를 경신했습니다.

(4) Joy City 부동산의 임대율에는 여전히 개선의 여지가 있습니다.

올 상반기 조이시티의 상권 평균 입주율은 90.5%(쇼핑몰 93%, 오피스텔 90%)였다.

조이시티가 새로운 전략을 채택한 후, 전염병의 영향 속에서도 소흥국제금융 조이시티의 투자 개시율은 90%를 넘었다.

상반기 중앙기업의 부동산 임대료 인하 정책의 영향으로 조이시티의 1~6월 임대수입은 6억8천만위안 감소했고, 모회사 귀속순이익도 감소했다. 2억 5600만 위안. 그러나 이번 전투 이후 임차인들은 중앙기업/국영기업이 소유한 부동산을 선택하려는 의지가 더 강해질 것입니다. Joy City의 더 많은 지역이 "개축 및 업그레이드"됨에 따라 상업 점유율이 더욱 향상될 여지가 있습니다.

(5) 주거용 부동산은 안정적으로 유지됩니다.

주거부동산 측면에서는 조이시티가 상반기 토지면적 24만㎡, 건축면적 41만㎡ 규모의 토지 7개 필지를 인수했다. , 총 토지 지불액은 77 억 위안, 평균 바닥 가격은 18,776 위안 / 평방 미터입니다.

6월 말 현재 회사의 토지 매장량은 장강 삼각주, 장강 중류, 광동-홍콩-마카오 대만구 등 핵심 도시 지역에 주로 분포되어 있다. , 청두, 충칭 등의 토지매장가액은 약 2,165억 위안에 이른다.

임대료 인하 외에도 조이시티의 올해 이익 감소의 주요 원인은 재고 손상이다. 최근 국가에서는 경직된 수요 지원, 교환세 환급, 1차 주택공적금 금리 인하, 대출보증 등 '16대 부동산 정책'을 잇따라 내놨다. -티어 핵심 지역은 계속 하락할 가능성이 낮습니다. 조이시티의 토지 취득 비용은 지난 2년 동안 크게 감소했으며 재고 손상은 지속 가능하지 않습니다.

3. 업계 통합의 물결이 예상되는 가운데 조이시티 등 국영 부동산 기업이 선두에 선다.

'중앙기업이 관리하는 상장회사의 질 향상을 위한 업무계획'에는 부문별 상장 플랫폼 구축을 촉진하고, 인수합병을 통한 활성화 지원, 자산 구조조정, 시장 간 운영 등을 지원하도록 규정돼 있다. , 또는 자유양도, 지분양도 등을 통해 퇴출하며, 더욱 주요업무, 주요사업 및 장점에 초점을 맞춥니다.

11월 28일 중국 증권감독관리위원회는 “지금부터 상장 주택 관련 기업의 인수합병, 구조조정, 자금조달 지원을 재개한다”고 밝히며 주식발행으로 조달한 자금은 기존 주택 관련 프로젝트, 거래 대가 지급, 운전자금 보충, 대출 상환에 사용됩니다. "동일 산업, 상류 및 하류"의 통합에 사용할 수 있지만 토지를 취득하거나 새로운 부동산을 개발하는 데 사용할 수 없습니다(부동산의 "신 5대 규칙"이라고 함). 정책에는 “건물 인도 보장과 민생 보호”, 판자촌 개조, 노후 개조 등도 언급됐다. 조이시티는 올해 한 해 동안 '생활의 아름다움을 보다'를 핵심 컨셉으로 삼아 'Yue 브랜드'를 업그레이드했다. 주택도시농촌개발부와 기타 부서가 공동으로 발행한 제품, 프로젝트 및 서비스'. 실행 계획(2022~2025)'은 '완전한 공동체와 역동적인 동네 건설 촉진' 요구 사항에 관한 것입니다. 중앙기업·국유부동산업체는 민생 분야에서 더 나은 실행력을 갖고 있어 '신5대 조치'의 가장 큰 수혜를 입을 것으로 예상된다.

주가 성과 측면에서 보면, 올해 3대 지수가 하락하고 홍콩 부동산 부문도 보합세를 보였지만, 국영 부동산 회사인 폴리(Poly)와 $China Merchants Shekou(SZ001979)는 $는 추세를 거스르고 상승했으며, 국영 부동산 회사인 Huafa도 사상 최고치를 기록했습니다.

COFCO는 국유자산감독관리위원회가 지정한 부동산을 주요 사업으로 하는 최초의 16개 국유 기업 중 하나이며, 많은 지방 정부와 협력 기본 협약을 체결했습니다. Joy City는 COFCO 그룹의 유일한 부동산 투자 및 관리 플랫폼으로, 예측 가능한 산업 통합의 물결에서 유리한 위치에 있습니다.

중국 증권감독관리위원회도 H주 부동산 본업/기타 부동산 관련 H주 재융자 재개가 홍콩 상장 조이시티부동산의 큰 수혜라고 밝혔다. 조이시티는 총 상업면적 약 300만㎡에 27개 쇼핑몰(자산경량화, 비표준화 상품 포함)을 운영하고 있다. 여기에는 총 상업면적 239만㎡, 단일 프로젝트 면적 약 15만㎡의 조이시티 프로젝트 16개가 포함된다. 프로젝트 수와 면적 모두 Yuexiu REIT보다 큽니다. 그러나 Joy City Real Estate의 현재 시장 가치는 Yuexiu REIT의 절반에도 미치지 못하고 Link REIT의 일부에 불과합니다. 평가 수리의 여지가 있습니다.

모두가 눈치 채지 못한 또 다른 세부 사항은 '중앙 기업 현대 에너지', '중앙 기업 기술 리더십', '중앙 기업 주주 수익률', 등이 속속 출시되고 있으며, "해외 개발 경험을 모방하지 말라", "중국 특성을 지닌 가치 평가 시스템"이 오고가고 있다.

지난 주말 통계청이 발표한 1월부터 10월까지의 경제 데이터에 따르면 4대 기업 부문 중 국유 기업이 가장 높은 매출 증가율을 보였으며 유일하게 연간 플러스 성장을 보였습니다. 전년 대비 순이익 성장. 경제 변혁과 국가 시스템은 모두 중앙 기업/국영 기업의 지속적인 노력에서 분리될 수 없습니다.

'1+N' 중심기업지수 확대와 더 많은 펀드회사들이 중심기업 지수 상품을 발행할 것으로 예상됨에 따라 향후 기관이 중심기업 지분을 보유하는 비중은 더욱 높아질 것이며, Joy City와 같은 고품질 중앙 기업 기업도 간접적인 혜택을 받게 될 것입니다.