상해에 있는 나의 중고 주택은 어떤 추세가 될 것인가! !

지난 2 년 동안 중국에 부동산 거품이 있는지 여부에 대한 논란이 많았지만 부동산 가격은 이런 논란을 무시하고 계속 오르고 있다. 집값이 올랐는지 하락했는지는 먼저 누가 올랐는지 하락했는지에 달려 있다. 만약 어떤 부동산상이 올랐다면, 그들은 아무 말도 하지 않았다는 것을 설명한다. 왜냐하면 세상에는 자신의 물건이 좋다고 말하지 않는 사람이 거의 없고, 당시 팔린 물건이 떨어질 것이라고 말할 수 없기 때문이다. (이는 실제 구매자를 쫓아내는 것과 같다.)

어떤 손에는 집이 있고, 심지어 집을 볶거나, 돈이 모자라지 않고 집을 사는 사람들은 누구든 믿을 수 없다. 왜냐하면 그들은 집값 인상에 신경 쓰지 않기 때문이다. 집을 사는 것은 그들에게 큰일이거나, 그들이 손에 집을 가지고 있기 때문에 집값이 오르면 할 일이 없기 때문이다. 둘째, 일리가 있는지, 근거가 있는지 보아야 한다. 나는 무명이라 누구의 이익도 대표하지 않는다. 제가 말하는 것이 객관적인지 아닌지는 여론의 문제입니다.

첫째, 가격은 가치에 의해 결정되며 동시에 수급 관계의 영향을 받는다. 상하이 집의 가치를 판단하기는 어렵지만 일본의 예를 보세요. 사람이 많기 때문에, 전국적으로 일본 집이 크게 올라야 한다고 생각한다. 그 결과, 러시아워에는 도쿄와 그 주변 3 개 지역의 이론적 땅값이 미국 전체의 토지 가치와 미국 뉴욕증권거래소에 상장된 모든 회사의 순자산을 능가했다. 이런 분위기 속에서 사람은 자기도 모르게 미쳐서 정당한 이성을 잃는다. 그래서 땅값이 가치를 나타내지 않는다고 해서 상해의 집 가치가 10000 원/평방미터까지 높아야 한다고 생각해서는 안 될 것 같습니다.

둘째, 지난 몇 년 동안 주택 분배 화폐화로 인해 많은 사람들이 원래 매우 낮은 가격으로 직장에서 재산권실을 매입한 다음 다시 고가로 팔아 부의 효과를 가져왔다. 그 결과, 그들의 구매력이 증가했고, 주택 조건을 개선할 필요가 있었다. 최근 몇 년 동안 이 부분의 구매력은 밀집 석방되고 있지만, 저가로 공채를 사서 고가로 파는 좋은 일은 더 이상 존재하지 않기 때문에, 이 부분의 구매력이 풀리면 부동산 시장에 대한 추진력이 갑자기 사라질 것이다.

3. 중국의 노부인은 한평생 노력하여 마침내 집을 살 돈을 모았지만 즐기기 전에 세상을 떠났다. 미국 노부인이 일찍 좋은 집에 들어와서 죽기 전에 모든 대출금을 갚는 이야기가 널리 퍼졌다. 지금 대출로 집을 사는 것은 보편적인 현상이며, 주택 융자금은 은행의 양질의 자산이 되었다. 그러나 최근 몇 년 동안 우리나라 은행 대출의 총량이 크게 상승했는데, 이는 바로 우리나라가 연이어 금리를 인하하고 상환 압력이 계속 하락하는 몇 년이다. 현재 금리는 개혁 개방 이후 가장 낮다. 1 년 예금 이율은 2.25% 에 불과하지만 대출 이율은 방금 5% 를 넘어섰다. 중국의 20 여 년간의 1 년 예금 이율은 평균 4% 정도이다. 현재의 스프레드에 따르면 평균 대출 금리는 약 7% 이고, 미국의 수십 년 평균 주택 대출 금리는 8 ~ 9% 이다. 대출 금리가 7% 로 오르면 대출에 열중하는 사람들이 그렇게 많을 것이다. 나는 이전에 대출을 받아 집을 샀던 사람들이 대출금 상환 압력으로 인해 재무수렁에 빠질까 봐 두렵다. 그리고 세계 여러 나라에서 은행 예금 금리는 시기마다 항상 인플레이션율보다 높았지만, 지금은 중국이 반대로 이는 비정상이다. 금리는 조만간 물가 상승폭을 초과할 것이며, 중국은 현재 이미 10 년 만에 처음으로 금리를 인상하기 시작했다. 이런 식으로 향후 몇 년 동안 은행 대출과 같은 금융 지렛대의 지속적인 신규 주택 구매력이 나타날 가능성은 거의 없을 것으로 보인다.

이가성은 집값이 오르면 아무도 죽지 않고 집값이 떨어지면 반드시 죽을 것이라고 말했다. 중요한 이유 중 하나는 은행이 주택 상품에 대한 월공급이 칼처럼 엄격하다는 것이다.

넷째, 중국은 앞으로 부동산세를 실시할 가능성이 높다. 무슨 뜻이에요? 국가가 토지를 개발자에게 무상으로 지급하면 집 가격에 토지가 포함되지 않고 가격이 폭락한다 (현재 집값 중 토지비용은 약 40%). 물론 토지는 무료가 아닙니다. 주택 구입자는 평균 30 년에서 50 년 사이에 내야 합니다. 이런 정책이 나오자, 너는 누가 토지비용이 포함된 집을 살 것이라고 말하니? 토지비용을 내면 집값이 이렇게 높을까? 그리고 중고 주택은 잘 팔리지 않는다. 왜냐하면 모두들 토지비용이 없는 저가방을 사고 싶어하기 때문이다. 나는 이 정책이 분명히 시행될 것이라고 생각한다. 미국 등 일부 선진국들도 마찬가지다.

5. 우리나라 법률에 따르면 업주는 주택토지의 소유권을 소유하지 않고 사용권만 가지고 있으며 최대 70 년밖에 되지 않는다. 즉, 70 년 후, 토지의 소유권은 끝났습니다. 토지사용권비가 다시 국가에 넘겨질지, 앞으로 무상으로 사용될지, 국가가 객관적인 상황에 따라 사용권을 회수하는지는 아직 분명하지 않다. 하지만 70 년이 지나고, 이 날은 결국 올 것이다. 관련 법률이 반포된 지 얼마 되지 않아, 최초의 상품주택은 토지사용권 기한에서 아직 멀었다. 그러나 사람들은 이 문제를 점점 더 의식하게 될 것이다. 하지만 지금의 교통, 섹터, 환경 등. 종종 시장은 집값을 결정하고 토지 사용권 기한을 고려하지 않는다. 사람들이 보편적으로 이 문제를 고려하기 시작했을 때, 토지사용권 기간이 짧은 집값은 반드시 하락할 것이다. 특히 집연령이 긴 중고주택은 더욱 그렇다.

6. 환시, 주식시장, 선물시장 모두 상승할수록 정상을 볼 수 있다. 1929 뉴욕 주식재해로 세계 경제 위기가 촉발되기 전에 주식시장이 크게 오르고 거래가 뜨겁다. 부동산 시장도 마찬가지다. 그리고 여기에 관성의 법칙이 있습니다. 한 상품의 가치가 클수록 오르기가 더 어렵지만 일단 오르면 오래 지속될 수 있다. 예를 들어, 주식, 시가 100 억의 대주가라면 보통 오르기 쉽지 않다. 더 많은 돈이 필요하기 때문이다. 그리고 일단 오르기 시작하면 멈추기 쉽지 않다. 시장의 채소 가격과는 달리 하루 세 번 변하거나 여자의 마음처럼 종잡을 수 없다. 마찬가지로, 부동산 시장은 자금 집약적이어서 일단 오르면 오래 지속되지만, 일단 하락하기 시작하면 쉽게 돌이킬 수 없다. 예를 들어 홍콩은 1997 부터 2002 년 5 년까지 60% 하락했다. 일본 경제는 올해 회복의 조짐을 보였지만 집값은 또 5% 하락했다.

7. 현재 국내에는 기본적으로 아무것도 부족하지 않다. 일부 독점적인 제품이 아니라면, 현재 사회자본이 충분하기 때문에, 일단 어느 업종의 이익률이 높아지면 자본이 이 업종으로 몰려들어 이 업종의 이익률을 낮출 수 있기 때문이다. 마르크스는 자본이 일단 20% 의 이윤이 생기면 활발해지고, 만약 50% 의 이윤이 있다면, 곳곳에서 사용할 것이라고 말했다. 예를 들면 성냥과 같다. 만약 200% 의 이익률을 가질 수 있다면, 생산량은 곧 상승할 것이고, 이익률은 곧 하락할 것이고, 심지어는 음수가 될 것이다. 이때 많은 투자자들이 어쩔 수 없이 시장에서 물러나야 했기 때문에 이익률이 점차 상승하여 결국 사회 평균 이익률과 맞먹는다. 그런데 왜 부동산 업계는 쇠퇴하지 않고 몇 년 동안 번영할 수 있을까? 제작 주기가 길기 때문이다. 한 곳의 성냥공장은 한 달에 10 배 증가할 수 있지만, 한 곳에서 건설중인 부동산 프로젝트가 한 달에 두 배로 늘어나면 대약진이 될 가능성은 거의 없고, 많은 자금이 필요하고, 불공정 경쟁이 심각하다. 그래서 한동안 이 업종의 이윤율이 하락하지 않아 집값이 높다. 그러나 세상 만물은 모두 기복이 있고, 생산주기도 무한하지 않다. 항상 이런 날이 있을 것이다. 명왕성은 태양 주위를 한 바퀴 도는 시간이 길습니까? 길고, 200 여 년, 200 년은 충분히 길죠? 200 여 년이 지났는데 뒤돌아보지 않았나요? 사람은 영원히 살 수 없고, 집값은 결국 떨어질 것이다.

8. 요 몇 년 동안 부동산의 발전 속도에 따라 GDP 의 성장 속도보다 훨씬 크다. 이렇게 되면 2020 년까지 중국 부동산업계의 GDP 가 전국을 능가할 것이다. 가능할까요? 따라서 성장률은 확실히 떨어질 것입니다.

아홉, 심리적 요인. 마오쩌둥은 "진리는 항상 소수의 손에 달려 있다" 고 말했다. 지금 시장에 가서 구매자, 판매자, 부동산 중개인, 정부 부문, 상하이의 집값이 오를 것인지 아니면 떨어질 것인지 물어봐라. 아무도 모른다. 모두들 마음속에 주견이 하나도 없기 때문에 보통 사람들은 모두 오르락내리락하는 심리를 가지고 있다. 신문에 줄을 서서 집을 사는 사람이 있다는 보도를 보자마자 나는 급하고 흥분했다. 사고 싶은 집 값이 오르는 것을 보자마자 후회했다. 이것은 미국 주식신 워렌 버핏이 자주 하는 이야기를 생각나게 한다: 석유 상인이 죽어서 천국에 갔다. 그 결과, 성 베드로는 "정말 미안합니다. 당신이 살아있을 때 품행이 단정하고 좋은 일을 많이 했다는 것을 알지만 천국은 이미 포화되어 사람을 용납할 수 없습니다" 라고 말했습니다. 석유 상인들은 괜찮다고 말했다. 나는 생각이 있다. 그는 천국 입구에서 소리쳤다. 지옥에서 석유를 찾았다! 많은 사람들이 즉시 대문을 뛰쳐나와 지옥에 가려고 시도했다. 상트피터는 놀라서 이 모든 것을 바라보며 말했다. "이제 너는 천국에 갈 수 있어. 예기치 않게 석유 상인들이 말했다: "아니, 나는 지옥에 갈거야. 어쩌면 소식이 사실일지도 모른다. 클릭합니다 。

X. 홍보 기능. 통계가 없으면 신문과 인터넷에서 집값이 떨어지는 것보다 훨씬 많이 올랐다고 결론을 내릴 수 있다. 왜요 0.5 원짜리 신문 한 부를 팔 때마다 1 위안을 벌 수 있다. 공개된 비밀은 광고 수입이 있다는 것이다. 한 신문이 부동산 중개업자의 광고비를 받아 객관적이고 공정한 집값이 떨어질 것이라고 생각하는 문장 대량을 발표합니까? 오히려 집값이 오를 수 있다는 발표로 사람들이 집을 사도록 독려하는 문장, 하지만 부동산업자는 지지한다.

지방정부는 현지 집값이 하락하는 것을 원하지 않기 때문에 집값이 떨어지지 않을 것이라고 말하는 사람들도 있다. 우스갯소리: 일본 정부는 중국의 한 지방정부보다 돈이 많지 않나요? 홍콩 정부조차도 국내 지방정부보다 훨씬 돈이 많습니까? 일본과 홍콩의 집값이 계속 하락할 때 일본과 홍콩 정부는 집값이 하락하기를 바랍니까? 어떤 사람들은 중국 지방정부, 재정력이 일본과 홍콩만큼 좋지 않아 일본과 홍콩이 할 수 없는 일을 할 수 있는 힘이 있다고 생각할지도 모른다. 더 중요한 것은 상품가격의 상승과 하락은 경제법칙에 의해 결정되는 것이지, 사람의 주관적인 의지에 의해 결정되는 것이 아니라는 것이다.

12. 어떤 사람들은 토지가 재생 불가능한 자원이라고 생각하기 때문에 장기적으로 집값은 항상 오른다. 이 말은 당연히 옳다. 사실 장기적으로 주식시장도 상승했다. 1929 년 뉴욕 주식시장이 폭락해 지금은 몇 배나 올랐다. 그런데 누가 1930 에서 주식을 살까요? 중국에서 현재 얼마나 많은 사람들이 적극적으로 주식을 사고 있습니까? 주식시장이 장기적으로 강세를 보인다는 것을 모두가 알고 있다 해도. 뉴욕은 한때 24 달러 상당의 값싼 가제트였다. 만약 우리가 이 24 달러를 투자하고 연금리가 8% 라면 1995 까지 28 조 달러가 될 것이다. 만약 당신이 24 달러를 저축한다면, 당신은 다시 맨해튼을 살 수 있습니다. 누군가가 1950 년에 1995 의 가격으로 뉴욕을 매입한다면, 앞으로 200 년 동안 큰돈을 벌겠지만 그때는 적자였다.

열세 살. 소득과 집값의 비율에 대해서. 현재 많은 사람들, 특히 집값 상승으로 이득을 볼 수 있는 사람들, 무지한 사람과 망설이는 사람들에게 홍콩의 현재 집값은 내지와 거리가 멀어져 앞으로 크게 오를 것이다. 하지만 홍콩의 한 청소부는 한 달에 9,000 홍콩달러를 벌 수 있는데, 홍콩 같은 곳은 수입이 안정적이고 실업률이 낮다. 그래서 소득과 집값의 비율을 본다. 홍콩 집값이 가장 높을 때도 14: 1 입니다. 중국 사회과원 유건창 씨는 상하이를 예로 들면 80 평방미터 주택 가격은 1 인당 가처분소득의 27.54 배, 외국 주택과 1 인당 가처분소득의 배수는 독일11.4/Kloc-0 이라고 추정했다 많은 물건에 중국특색 있는 것은 일리가 있지만, 집값 수입은 불가능한 것보다 이렇게 높다.

14. 중국은 앞으로 수십 년 동안 한 가지 확실한 점이 있다. 바로 중국의 도시화이며, 대량의 농민들이 도시에 들어와 시민이 될 것이다. 그런데 어떻게 이 임무를 완수할 수 있을까요? 현재 우리나라 농민의 소득 수준에 따라 방금 강소강 수준에 이르렀다. 일단 그들의 아이들이 대학에 입학하면, 그들은 허리띠를 졸라매거나 대량대출을 해야 한다. 일반적으로, 일부 가족들은 가족들이 병이 나서 즉시 가난해진다. 이런 수입 상황은 단기간에 바꿀 수 없다. 지금 도시의 높은 집값은 농민들이 더 이상 감당할 수 없는 것이 아닌가? 따라서 중국의 도시화율을 높이려면 장기적으로 중국의 집값을 낮춰 소득수준이 보통인 사람이 살 수 있도록 해야 한다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 소득명언)

15. 요 2 년 동안 집값이 계속 오르면서 높은 이윤을 추구하기 위해 이 시장에 쏟아져 들어오기 위해 매입 후 상승세를 기다리고 있다. 국제적으로 부동산 투기 비율의 경계선이 있는데, 대략 15% 이다. 이 비율을 넘으면 더 위험하다. 그러나 상하이 해방일보의 샘플링 조사에 따르면 상하이 25 개 주택구 23694 가구 중 26.55% 가 그들의 집에 투자했다. 더 큰 일부 주민은 새 집을 구입한 후 낡은 집을 임대하고 임대료로 새 집 대출을 지불한다. 사실 이것은 일종의 투자 행위이기도 하다. 주택 구입에 투자하는 사람은 집값이 오르는 과정에서 집값이 더 오르도록 추진할 수 있다. 마찬가지로, 집값이 정상에 오를 때, 큰돈을 벌 기대도 없고, 혈본이 돌아오지 않는 것을 피하기 위해, 반드시 대량으로 팔아서 집값 하락을 가속화할 것이다. 중국에서는 온주인 부동산 투기단이 전국적으로 유명하고, 상하이에는 중국에서 붕괴된 다른 투자자와 해외 투자자들이 있다. 상해에서 외국인이 산 집이 얼마나 많은지 기억이 나지 않지만, 뉴욕과 같은 일부 국제 대도시에서는 75% 의 부동산이 현지 주민들이 산 것이다. 요컨대 집을 사는 사람이 많을수록 집값에 대한 추진이 커질수록 거품이 더 심해진다.

16. 미래에 대해 명확하고, 이치에 맞고, 정확한 판단을 하는 사람은 거의 없다. 대부분의 사람들은 원래의 추세가 여전히 원래의 방향과 속도에 따라 발전할 것이라고 생각한다. 예를 들어, 중국의 개혁 개방 이후 경제가 지속적으로 성장해 왔기 때문에, 대부분의 사람들은 이 상황이 적어도 20 ~ 30 년은 변하지 않을 것이라고 생각한다. 최근 몇 년 동안 집값이 계속 오르고 있어 계속 오를 것이라고 생각하는 사람들이 많다. 하지만 지금 점점 더 예민해지는 것이 있다. 바로 대만성 문제다. 오늘날 진수편 대독성향이 점점 더 두드러지고, 담력이 커지고, 말이 점점 더 나빠지고, 심지어 시간표까지 생기고 있다. 마오쩌둥은 "진지함" 이라는 단어가 세상에서 무섭다고 말했다. 중국 * * * 산당은 줄곧 국가에 대해 진지하게 책임을 지는데, 대만성이 독립을 선언하면 전쟁은 불가피하게 될까 봐 걱정된다. 그동안 대만성은 미사일로 삼협댐을 칠 것이라고 말했고, 대만성은 반격미사일로 상하이를 칠 것이라고 말하는 사람들도 있다. 이런 상황에서, 몇 발의 미사일이 상해를 쳤다고 말하지 마라. 미사일 파편이 상하이의 한 동네에 떨어져도 상하이 집값이 계속 오를 수 있을까?

마지막으로, 작가는 여전히 노숙자 가정이지만, 나는 한 학자가 말했듯이 집값이 크게 오르기를 사심없이 바라고 있다. 10/0 년 3 배, 집을 가진 사람의 가치를 크게 올리고, 단기간에 나에게 불리하지만, 어떤 거품이 가장 깨지기 쉬운가? 즉, 큰 거품은 부서지기 쉽고, 작은 거품은 부서지기 어렵다. 작은 거품을 터뜨리는 가장 좋은 방법은 그것을 크게 하는 것이다. 그것이 커질수록 더 쉽게 깨진다. 집값이 빨리 오르면 사는 사람이 점점 적어지고, 점점 더 많은 자금이 부동산에 투자된다. 최종 결과는 무엇입니까? 이해가 안 돼?