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주택지 사용권 자동 갱신?
첫째, 물권법이 명확하다: 주거지 사용권이 만료된 후 자동으로 갱신된다.
"재산법" 제 149 조는 "주택 건설용지 사용권 기한이 만료되면 자동으로 갱신된다" 고 규정하고 있다.
"비주거건설용지 사용권 기한이 만료된 후에는 법에 따라 갱신 수속을 밟아야 한다. 토지의 주택과 기타 부동산의 소유권은 약속된 대로 약속되어 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 약속이나 약속이 명확하지 않은 경우 법률, 행정 법규의 규정에 따라 처리한다. "
둘째, 해석: 주거지 사용권 만료 후 자동 갱신.
상품주택을 사는 사람은 반드시 부동산증과 토지증, 토지증 유효기간이 70 년이라는 두 가지 증명서가 있어야 한다. 많은 사람들은 집이 점유한 땅이 70 년 후에도 여전히 내 것인지, 다시 토지금을 내야 하는지 관심을 가지고 있다. 물권법' 은 국가가 갱신을 허용하지만 토지사용권 양도금을 납부해야 한다고 분명히 규정하고 있다. 배상이 얼마인지는 아직 정론이 없다. 물권법에 따르면, 국가는 집주인이 토지사용권을 갱신하도록 허락한다. 그렇다면, 업주가 임대를 거부하면 국가는 토지를 회수할 것이지만, 상술한 주택이 누구의 소유인지 여전히 논란이 있어 우리의 관심을 받을 만하다. 외국의 관행은 건물이 토지 소유자에게 속한다는 것이다. 중국은요?
토지사용권 기한의 규정은 가장 먼저 물권법 초안 2 심의 심의에 나타났다. 이심자 규정: "건설용지 사용권 기한이 만료되면 건설용지 사용권이 소멸된다. 등록 기관은 건설 토지 사용권 증명서를 회수해야합니다. 건설용지 사용권이 만료되고 건설용지 사용권자가 계속 토지를 사용해야 하는 경우, 만료 1 년 전에 갱신 신청을 해야 한다. 갱신은 반드시 토지 양도금을 납부해야 한다. "
제 4 원고까지 건설용지 사용권 갱신은 주택용지와 비주거용지로 나뉘어 주택건설용지 이용권 만료 자동 갱신을 제안했지만 토지 이용료 납부 규정은 그대로 유지하고 있다. 제 6 심에 이르자 초안은 최종 초안이 심의될 때까지 속납된 규정을 취소했다.
우리나라에서 토지의 소유권은 국가에 속하며, 다른 기관과 개인은 토지의 사용권만 얻을 수 있다. 차이점은 단지 용어만 다를 뿐이다. 건설지 개발자가 취득한 토지사용권은 제한되어 있고, 업주가 취득한 재산의 소유권은 영구적이다. 우리나라의 현행법은 건설용지 사용권의 최대 시한인 주택지 70 년을 규정하고 있다. 공업용 토지 50 년; 상업용 토지 40 년; 토지 종합 이용 50 년. 사실, 중국은 1970 년대 말에 개혁 개방을 시작했다. 당시 팔린 땅 중 일부는 단명했고, 어떤 것은 30 년 정도밖에 안 되어 곧 만기가 된다. 특히 현재 대부분의 도시 주민들은 자신의 집을 가지고 있어 토지사용권의 만기를 더욱 주목하고 있다. 기한이 지난 토지는 어떻게 합니까? 누가 이 땅의 건물을 소유하고 있습니까? 현행 규정에 따르면 기한이 만료된 후 토지사용권과 지상 건물 및 기타 부착물 소유권은 무상으로 국유화되었다. 시민들은 갱신 신청을 할 수 있고, 비준을 거쳐야 하며, 계약을 재체결하고, 토지사용권 양도금을 납부할 수 있다. 일단 비준되지 않으면 시민들은 그들의 집을 잃을 수 있다. 토지 기한은 시한폭탄과 같아서 부동산 투자자들을 근심하게 한다.
따라서 물권법은 주거지 사용권 만료 후 자동 갱신을 규정하고 있어 의심할 여지 없이 사람들에게 안정환을 먹였다. 소위' 자동 갱신' 이란 주택이 있는 건물이 건강하고 폐기가 없는 한 토지사용권 연장에는 제한이 없고 어떤 상황에서도 갱신할 수 있다는 것이다. 사람들은 집의 파괴와 노후에 대해 걱정할 필요가 없다. 그러나 물권법은 임대 갱신 방법, 임대 갱신 절차 및 비용을 명시하지 않았기 때문에 우리 중국인들은 개혁개방부터 오늘까지 마침내 집을 물려받을 수 있게 되었다. 손자대에 이르면, 집의 상황이 아직 분명하지 않아, 사람을 불안하게 한다! 따라서 필자는 국가 관련 기능부서가 관련 규정을 제정할 때 반드시 신중하고, 심사숙고하고, 이 문제를 신중히 고려하고, 후유증을 남기지 말 것을 건의한다.
셋째, 학자의 의견
물권법' 초안인 중 한 명인 전국인민대표대회 상무위원회 법공위 위원 왕새벽 교수는 언론과의 인터뷰에서 집이 존재하는 한 토지 사용 기한이 계속될 것이라고 말했다. 갱신 기한과 갱신 임대료에 관해서는 물권법에는 더 명확한 규정이 없고, 구체적인 조작 세부 사항은 복잡하며, 큰 이견과 논란이 있다. 따라서 물권법 제정시 구체적인 조작 방법을 의도적으로 건너뛰거나 회피하고 기본 원칙만 규정하고 있다. 현재 토지사용권이 만료되는 것은 아직 드물다. 10 년 후 첫 주택 토지사용권이 만료될 것으로 예상되기 때문에 관련 부처는 물권법 시행 세칙을 제정하고 있다. 물권법의 규정에 따르면, 수많은 가구의 이익과 관련된 이 중요한 입법 임무는 국무원의 어깨에 떨어질 것이다.
현재 갱신 비용에 대해 세 가지 주류 의견이 있다. 첫 번째 의견은 약속이나 약속이 명확하지 않은 경우, 시장 가격에 따라 갱신 시 양도비 액수를 지불해야 한다는 것이다. 두 번째 의견은 토지사용권을 처음 취득할 때 납부한 토지양도금이 연속신청당시 현 정부가 확정한 토지기준가격에서 공제되어야 한다는 것이다. 세 번째 견해는 갱신 임대가 양도비를 면제하거나 교체비만 내야 한다는 것이다.
운영상, 이 자동갱신 조항은 중국 개혁개방의 최전방 진지인 선전에서 실시된 것이다. 심천의 현재 관행은 집 임대가 만료될 때 토지의 시장가격에 따라 많은 토지양도금을 내야 하기 때문에 조작이 거의 불가능하다는 것이다. 쑤저우는 현재 주택 개조가 상장되어 있는데, 마을 사람들의 주택기지는 모두 이런 상황이다. 그러나 모든 제한은 거래 과정에서 발생합니다. 업주의 재산권이 만료되고, 주택이 상장되지 않은 거래자는 이 비용을 지불하지 않아도 된다.
넷째, 주거지 사용권 기한이 만료된 후 자동 갱신은 입법의 본의에 부합한다.
주택 건설용지 사용권 기한이 만료되어 자동으로 갱신된다. 비주거건설용지사용권이 만료된 후에는 법에 따라 갱신 수속을 밟아야 한다. 물권법' 의 상술한 규정은 주택 건설용지 사용권 70 년 만료 후 주택 운명에 대한 우려를 해소했다.
대외경제무역대학교 로스쿨 민상법 주임 수 교수는 기자와의 인터뷰에서 현행 토지관리법 및 도시부동산관리법에 비해 건설토지사용권에 관한' 물권법' 규정이 다음과 같이 바뀌고 발전했다고 밝혔다.
하나는' 중화인민공화국 도시부동산관리법' 의 국유토지사용권 개념을 건설용지사용권으로 바꾸는 것이다.
둘째, 건설용지 사용권 설립 범위를 명확히 하고 토지의 지표, 땅 또는 지하에 설립할 수 있다.
셋째, 산업, 상업, 관광, 오락, 상품주택 등 경영용지, 그리고 두 개 이상의 의향용지가 있는 경우 공개 입찰, 경매 등을 통해 양도해야 하며,' 중화인민공화국 도시부동산관리법' 에서 이런 토지를 쌍방 합의방식으로 양도할 수 있도록 허용하는 방식을 바꿔야 한다.
넷째, 건설지 권리자가 건설한 건물, 구조물 및 부속시설의 소유권을 분명히 하는 것은 건설지 권리자에 속한다.
다섯째, 건설용지 사용권 기한이 만료되기 전에 국가는 공공이익 때문에 토지를 앞당겨 회수해야 할 때의 보상 문제를 명확히 규정하고 해당 양도금 반환을 요구하고 있다.
수 교수도 상술한' 물권법' 이 건설용지 사용권에 관한 새로운 규정이 이 권리의 설립 범위를 크게 확대했고, 건설용지 사용권은 지표뿐만 아니라 지상과 지하에 설치될 수 있으며, 물건의 효용을 충분히 발휘해 시장 경제 환경에서 최대한 최적의 배치를 할 수 있도록 하고 있다고 밝혔다. 특히 자원이 부족하고 토지가 부족한 도시 건설에서는 이 문장 의의가 크다.
또한 수 교수는' 물권법' 건설토지사용권에 관한 규정이 사람과 기업의 생산생활에 긍정적인 영향을 미쳤다고 생각한다. 우선, 이 권리의 설립 방식을 더욱 규범화하여 국유자산의 유실이나 부적절한 거래를 방지한다. 둘째, 이 권리 범위에 대한 전면적인 규정은 육교 지하철 지하 차고의 건설과 권리 귀속을 위한 충분한 법적 근거를 제공한다. 셋째, 주택 건설용지 사용권의 자동 갱신을 허용하여 인민이 편안하게 살면서 즐겁게 일할 수 있도록 하는 것이다.
사실 우리 중국인의 마음속에서 집은 안식처일 뿐만 아니라 가족의 중요한 부동산이기도 하다. 따라서 물권법은 주거지 사용권 만료 후 자동 갱신을 확립하고, 토지사용권과 주택 소유권을 만료 후 분리에서 통일로 바꿔 일반인의 사유재산, 즉 물권법 공공 재산 평등, 법적 보호를 위한 입법 본의를 효과적으로 보호했다.
다섯째, 토지 양도금 갱신 지불이 집값에 미치는 영향
물권법' 은 토지양도금 속납을 명시 적으로 규정하지는 않지만 현행 제도 하에서는 토지양도금 속납을 취소하지 않는다. 그리고 갱신 된 토지 비용은 주변 시장 가격과 크게 다르지 않습니다. 그렇지 않으면 차익 거래 및 임대료 추구 공간이 있습니다. 따라서 현재의 법률 규정에서 볼 때, 이 규정의 유일한 장점은 집값을 낮출 수 있다는 것이다. 일단' 물권법' 이 명확하게 규정되면 주택 수요자는 집을 살 때 70 년 후의 부담을 고려해야 하고 수요는 어느 정도 영향을 받을 수 있기 때문에 명목 집값을 낮출 수 있기 때문이다. 그러나 집값은 결국 바이어가 결정한 것이 아니기 때문에 이 유일한 이익은 실현되지 못할 수도 있다. 또한 현재 경제관찰연구소 소장, 중국국정개발연구원 경제연구원,' 신부' 학술고문,' 중국증권선물' 잡지사 집행사장,' 중앙방송 중국증권' 란' 상장회사 연보' 재무고문의 청일선생은' 70 년 후 자동 갱신의 5 대 결함' 을 썼다. 칭 씨는 다음과 같이 생각합니다.
1, 사적 권리의 과도한 보호. 공권과 사권은 물권 중 가장 기본적이고 복잡한 개념이다. 관건은 공권력이 사적 권리에 대한 제한이자 사적 권리에 대한 보호라는 것이다. 사유거주권은 항상 사유토지권과 연계되어 있다. 우리나라는 아직 주택지의 사유권이나 사유제를 인정하지 않았지만, 일정 기간 동안의 토지사용권 사유권과 명목상의 토지영구 사유제는 본질적인 차이가 없거나, 둘 사이의 격차는 오늘날 세계에서 점점 작아지고 있다.
2. 장기 경제 성장에 장애물을 설치하다. 아담 스미스의 땅은 부의 어머니이고, 노동은 부의 아버지의 이론이며, 인간의 생산 활동의 신비를 가장 정확하게 드러낸다. 토지는 가장 기본적인 생산수단으로서 모든 노동 성과에 필요한 가치 내용을 포함하고 있어 토지 이용 효율을 높이면 더 많은 사회적 부를 창출할 수 있다. 우리나라는 주택토지 사용권 기한을 70 년으로 규정하고 있으며, 건물 설계 수명과 같은 60 년이 아니라 토지 가치를 무시하는 표현이며, 그 자체가 토지의 사용 효율을 떨어뜨린다. 만료 후 자동 갱신은 토지 이용 효율을 낮추는 길에서 한 걸음 더 나아가는 것과 다름없다.
3. 변장은 집값 상승을 장려한다. 70 년의 주거지 사용권과 만료 후의 자동 갱신은 주거지가 예측할 수 없는 시기에 2 차 공급을 형성할 수 없다는 것을 의미한다. 이것은 필연적으로 토지자원의 부족을 악화시켜 공급이 부족한 상황에서 집값 상승을 초래할 것이다.
4. 환경 의식이 부족하다. 주택지 이용권 70 년 후 자동 갱신의 법률은 주택수명의 부적절한 연장과 시멘트 등 재활용할 수 없는 건축재료의 지속적인 사용을 장려하는 경향이 있어 건축자재 재사용률을 높이고 공장화 주택을 건설하려는 노력에 반하는 것이다. 반면 주거지 사용 연한을 적절히 줄이면 주택건물 설계 수명에 영향을 주지 않고 재활용 가능한 건축자재를 최대한 사용하고 산업화주택건물의 비율을 높이면 건설폐기물이 환경에 미치는 피해를 줄일 수 있다.
정부의 책임을 오도하다. 청일 선생의 분석이 정확한지는 아직 관찰할 필요가 있다.
그러나, 우리는 또한 70 년 후, 주택 사용자가 지불하는 임대료는 미래의 집값뿐만 아니라 미래 정부의 태도에 달려 있다는 것을 인정해야 한다. 현재 땅값과 집값을 올리는 가장 큰 동력은 지방정부 자체의 이익에서 비롯된다. 현재의 대형 체제 틀 아래, 특히 1994 가 세운 중앙재정분세제도는 땅값과 집값을 낮추는 것이 여전히 어렵다. 따라서 70 년 후, 실제로 50 년도 채 안 되어 주택 구입자들은 계속 납부할지, 얼마나 많은 지방세를 내는가에 대한 의사결정 문제에 직면하게 될 것이다.
사실 높은 집값의 현황도 완전히 풀리지 않는 것은 아니다. 합리적인 제도적 장치가 있는 한, 지방 정부는 토지 판매에 의존하지 않고 서방의 일부 국가 지방정부와 같은 재력을 가질 수 있으며, 지방세 증가와 집값 안정은 완전히 공존할 수 있다. 경제학자 양샤오카이는 오스트레일리아와 미국 지방정부가 소유한 토지의 약 절반이 공원과 공공시설로 사용된다고 말했다. 다른 토지는 사유이기 때문에 사유지의 땅값은 공공시설의 질에 달려 있고, 지방정부의 재정수입 (부동산세) 은 사유지의 땅값에 달려 있다. 게다가 자유유동까지 더해져 토지가격과 정부의 모든 공공토지의 관리 효과 사이에 피드백 메커니즘이 형성됐다. 공공토지의 관리 효과가 좋을수록 사유지의 땅값이 높을수록 지방정부의 수입이 높아지고 지방정부는 고품질의 공공시설을 건설할 돈이 많아져 공공토지의 관리 효과가 좋아질수록 이곳으로 이사할 사람이 많아진다. 이는 지방정부가 공공서비스를 개선하는 양성 경쟁을 형성했다. 따라서, 토지 임대 갱신 문제를 다른 각도에서 해결할 수 있어 국민들에게 이득이 되고, 동시에 지방 재력을 증가시킬 수 있다.
비록' 물권법' 이 공포된 후 호평가 소리가 끊이지 않지만,' 물권법' 은 여전히 재산의 귀속과 이용에 관한 법률 규칙이며, 그 역할은 재산의 귀속을 명확히 하고 그 효용을 충분히 발휘하는 데 있다. 물권법' 에 규정된 소유권 제도, 이익물권 제도, 담보물권 제도는 모두 사회주의 시장경제체제를 실시하는 기본 제도이다. 따라서 물권법은 의심할 여지 없이 사회주의 시장경제의 기본법 중 하나라고 할 수 있다. 물권법의 제정과 시행은 전 사회의 창조활력을 자극하고, 소강 사회를 전면적으로 건설하고, 사회주의와 화합 사회를 구축하는 데 중대한 현실적 의의와 깊은 역사적 의의를 가지고 있다.
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