부동산의 차익 거래 기회를 파악하는 방법

런던 선물 시장과 뉴욕 선물 시장의 금 선물 가격에 차이가 있을 때 같은 수의 고가 시장에서 공략 (판매) 을 하고 저가 시장에서 더 많은 수익을 거둘 수 있다. 이것은 투자 차익 거래의 중요한 기술입니다. 서로 다른 시간과 공간에서 같은 투자 대상을 매매하여 이차를 얻는 것이 차익이다. 일반적으로 우리는 같은 대상에 대해 서로 다른 시간에 낮은 가격에 높은 판매를 하는 것을 이해하지만, 같은 공간의 다른 대상에서 더 많은 이익을 얻거나 비슷한 투자 대상의 다른 공간에서 이익을 보는 것이 더 많다는 것을 이해한다. (존 F. 케네디, 돈명언) 투자의 본질은 광범위한 잠재적 차익 거래 기회를 발굴하는 것입니다. 상대가치를 파악해야만 더 좋은 이익을 얻을 수 있다. 부동산 (주택) 을 예로 들어 잠재적 차익 거래 기회를 발견하는 방법을 연구하다. 부동산 지역간 차익 거래 기회 분석은 지역차이가 커서 우리나라 도시간 경제 발전의 불균형과 도시간 부동산 투자 기회가 불평등하다는 분석이다. 다른 도시의 부동산 사이에 차익 거래 기회가 있다. 또한, 동일한 도시의 다른 지역의 발전에도 큰 차이가 있기 때문에 지역 간 차익 거래를위한 공간도 있습니다. 예를 들어, 3 년 전 베이징 부동산과 상하이 부동산을 비교했을 때 상하이 GDP 는 5000 억 원, 10 년 성장률은 10% 이상이었고 베이징 GDP 는 3000 억 원 안팎으로 9% 가량 증가했다. 상해의 인구는 베이징보다 654.38+0 만 명이 더 많지만 베이징은 바다보다 훨씬 크기 때문에 상해의 자본밀도와 인구밀도는 모두 베이징보다 높다. 부동산 자본 밀도 이론 (본지 앞 2 기 참조) 에 따르면 베이징의 집값은 상해보다 높을 수 없지만 당시 상하이 집값은 베이징의 3/5 에 불과했다. 두 도시 모두 거품이 있더라도 상대가치이론에 따르면 특히 베이징과 상하이 통근비용이 계속 하락하는 상황에서 시장 균형의 결과는 상하이 집값이 베이징보다 높다는 것이다. 마찬가지로 베이징의 풍대구, 서성구, 해전구, 경제 성장이 다르고 발전 전망도 다르다. 상해의 푸동, 송강, 황포구는 매우 다르다. 투자자는 도시 계획과 각 구역의 발전 특징에 초점을 맞추기만 하면 상대적 가치를 판단하고 찾을 수 있고, 발전이 느린 부동산을 내려놓고 상대적으로 빠른 발전 지역의 부동산을 보유하면 반드시 더 나은 재테크 효과를 얻을 수 있을 것이다. 미시경제학에는' 가격 정상화의 법칙' 이 있는데, 이는 A 와 B 사이의 상품의 차액이 운송비여야 한다는 뜻이다. A 와 B 의 차액이 그 운송비보다 클 때, 차익 거래 공간이 있을 것이다. 투자자들은 저가 지역에서 매입하고 고가 지역에서 팔기만 하면 이익을 얻을 수 있다. 이런 미리 차익 공간을 찾고 이윤을 잠그는 행위는 바로' 매매' 이다. 투자자들은 이윤을 잠글려고 하는 반면, 통신업체 (예: 인신 매매) 는' 가격 정상화' 를 이뤄 차익 거래 공간을 평평하게 했다. 모바일 제품의 경우 전 세계적으로 각 지역에서 비용 이점이 있는 제품을 생산합니다. 이 지역들은 전문적으로 생산성이 가장 높은 제품을 생산한다. 나머지 제품은 저렴한 방식으로 다른 생산 및 소비 장소로 운송됩니다. 부동산에' 가격 정상화법' 이 있나요? 부동산은' 가격 정상화' 법칙의 조건부 표현이다. 부동산의 가치는 고립되어 있는 것이 아니라 상업 물류 인파와 절대적으로 일치하며 서로를 전제로 한다. 우리는 반드시' 거울' 사유로 부동산의' 가격 통일화' 현상을 이해해야 한다. 도심의 높은 집값과 교외의 낮은 집값은 토지 공급량이 아니라 상품 물류 집합 비용에 의해 결정된다. 교외와 도심의 같은 방향의 집값 차이는 매우 클 수 있다. 교통동맥 (예: 궤도교통) 이 있는 지역 물류 상품과 인구 집결 비용이 교통동맥이 없는 지역보다 낮기 때문이다. A, B 양지 교외의 집값이 교통 개선으로 물류 비용을 점차 낮추면 두 곳의 집값이 점점 좁아진다. 부동산의 가치 정상화는 결국 상품 물류 가치의 정상화를 통해 이뤄진 것이다. 극단적인 예는 도심 A 구역의 집값이 10000 이고 교외 B 구역의 집값이 3000 일 때 A 구역과 B 구역 사이에 새로운 자원 주입이 없을 경우 A 구역과 B 구역 사이의 궤도교통연결은 B 구역의 집값을 올리고 A 구역의 집값을 낮추는 것이다. 증분 자원 주입이 있을 때 B 구역 실제 지도의 의미는 포동과 포시가 서로 다른 두 도시이다. 통근 비용이 높기 때문에 터널과 다리 연결이 없다면. 두 곳의 집값은 상대적으로 독립할 것이다. 두 곳 사이에 터널과 다리가 끊임없이 연결되어 있을 때, 팔달령 고속과 경궤가 없었다면 베이징 북부의 부동산이 이렇게 빨리 평가절상될 수 없었을 것이다. 통근 비용이 대폭 하락하면서 두 곳의 집값이 점점 가까워지고 물류 집합 비용이 부동산 가격에 가까울수록 접근하기 쉽다. 이 차익 거래 공간은 흐름에 의해 평평해졌다. 같은 지역의 다른 제품 간 차익 거래 기회 시장 균형 (파레토 최적) 을 분석하려면 자원 이용 효율을 극대화해야 하며, 토지 자원도 다양한 시장 선택에 참여해야 한다. 앞서 문장 언급한 바와 같다. 토지는 지상물의 권리이자 토지의 파생상품이다. 따라서 도시 토지의 가치는 주택 (RV), 호텔 (HV), 오피스텔 (OV), 상업건물 (CV), 공장 (FV) 등 집합적인 형태로 표현된 지상물을 통해 실현된다. LV (도시 토지 가치) = RV+HV+OV+CV+Fv. 도시 기능 방정식의 왼쪽 매개 변수의 가중치가 다르기 때문에 특정 경제 환경에서 각 기능의 공급에 합리적인 관계가 있습니다. 한계 예제 공식 LV 가 변하지 않는 경우 RV, HV, OV, CV 가 모두 떨어지고 있고 방정식이 균형을 이루고 있다면 FV 는 반드시 상승해야 한다. 의심할 여지없이 투자자들은 이때 돈을 공장에 투입해야 한다. 이것은 또한 차익 거래 기회를 찾는 논리적 사고 방식 중 하나이다. 간단한 예를 들어, 현재 상해에는 많은 중개점이 있지만, 특정 구간의 중개점의 생산액이 만두점으로 개조한 생산액보다 높으면 이 중개점은 만두점으로 바꿔야 한다. 이것은 토지 자원의 사용을 극대화하는 한계 이익의 예이다. 이를 위해서는 투자자들이 주택 시장에 대해 잘 알고 있을 뿐만 아니라 상품 주택 등 부동산 시장에 대해서도 잘 알고 있어야 한다. 서로 다른 부동산 간의 차익 거래 기회를 찾기 위해서. 부동산 임대료 수익률과 부동산 가격의 차익 거래 기회 분석: 예상 수익 평가는 자산 평가에서 중요한 방법입니다. 현금 흐름을 지속적으로 생성할 수 있는 모든 자산은 평가 및 측정할 수 있습니다. 부동산은 자산으로서 그 가치는 미래 현금 수입의 현재 가치의 합계와 같다. 전체 인테리어 가치 50 만 원짜리 집을 사면 연간 순 임대료는 4 만 원, 연간 임대료 4 만 원은 5 년, 연간 수익률 8% 를 유지할 수 있다. 미래 10 년, 평균 수익률은 3 만, 수익률은 6% 에 불과할 수 있다. 복리의 할인 요소 (정적) 를 고려하지 않으면 투자자는 15 년 후에 투자를 회수할 수 있다. 복리 할인 계수를 고려하여 IRR 을 계산하면 위의 가정은 20 년 동안 반드시 투자를 회수할 수 있는 것은 아니다. 주택 사용자가 살 수 없을 때 투자자가 이상적인 임대료 수익률이 없을 때 부동산 가격이 오를 이유가 있습니까? 이에 따라 이성적인 부동산 투자자들이 설정한 안전한계는 임대료 수익률이 사회 평균 투자 수익률보다 높다는 것이다. 거의 모든 상품이나 투자 대상에는 주기적인 가격 변동이 있을 것이다. 부동산도 예외는 아니다. 부동산의 매매가격과 임대가격은 모두 주기적인 변동이 나타난다. 주택 임차인에게 부동산 가격과 임대료 가격 사이에는 무시할 수 없는 큰 현금 비용 격차가 있어 같은 사용 가치를 가진 주택이 상대적으로 독립된 매매 시장과 임대 시장이 동시에 존재하게 된다. 그러나 매매가격과 임대가격은 무한히 등처할 수 없고, 둘 사이에는 일정한 수량 논리 관계가 있다. 그것의 참고서는 사회 평균 투자 수익률이다. 사회 평균 투자수익률이 5%, 부동산 임대료 수익이 8% 일 때 이른바' 이탈 현상' 이 나타나고 부동산 가격은 올랐지만 임대료는 계속 하락했다. 상대적으로 독립된 두 부동산 시장의 가격은 각각 독립된 가격 구간에서 변동할 수 있다. 즉, 같은 상승과 하락을 할 수도 있고, 같은 상승과 하락을 할 수도 있다. 따라서 투자자들은 융자 비용이나 자본의 기회 비용을 고려해야 한다. 일반 화이트칼라의 경우 자체 자금 비용은 약 2 ~ 3%, 대출 비용은 5 입니다. 04% 입니다. 지난 3 년 동안 베이징과 상하이의 부동산 임대료율은 15% 에서 현재 5% 로 떨어졌다. 부동산의 임대료 투자율이 6% 이상일 때 부동산 가격이 급속히 올랐다. 이는 10-30 년 개인 부동산 담보 대출 금리가 5.04% 로 투자자들이 금융 지렛대를 최대한 활용할 수 있기 때문이다. 예를 들어, 연간 임대료가 4 만 원인 50 만 채의 집은 연간 임대료 수익이 8% 이다. 주택 융자 금리가 5% 이기 때문에 구매자는 3% 의 이차를 누린다. 즉, 구매자는 은행에서 대출을 받아 스스로 돈을 벌 수 있다. 그래서 저는 문장 한 편을 썼습니다. 임대료 수익율이 5% 로 떨어지면 해당 건물 가격이 조정될 수 있습니다. 왜냐하면 임대료 수익률이 5% 일 때 대량 매각이 발생하고 융자 비용이 5.04% 이기 때문입니다. 그러나 사회 평균 투자율이 계속 하락하면 부동산 가격이 상승하여 저항력을 돌파할 것이다. 따라서 부동산 투자의 임대료 수익률과 사회 투자의 평균 수익률 사이에 차익 거래 공간이 있을 때 투자자에게 기회다. 부동산 시장과 금융 시장 차익 거래 기회 분석 투자 재테크는 반드시 금융 환경과 통화 정책을 연구해야 하는데, 이 가운데 예상 금리와 화폐 공급의 변화가 가장 중요하다. 우리의 모기지 금리가 변동 금리이기 때문에 모기지 금리는 기본 금리의 변화에 ​​따라 변화하여 투자 부동산의 자금 조달 비용과 금융 레버리지의 효율성에 직접적인 영향을 미칩니다. 국내 금융개방이 임박했고' 핵심 자산' 상장이 가속화되면서 과거 상장사들은 모두 진출했다. 우수한 자산상장일수록 망하는 것이 이성인의 필연적인 전략이기 때문이다. 또한, 어떤 형태의 MBO 와 경제 부패도 모두 A 주를 공수하는 것이다. 그래서 결과는 실물자산 평가절상, 가상자산 평가절하다. 중국의 경제 발전은 다르지만, 같은 주택 융자 금리 자체는 베이징 상하이 등 대도시의 부동산 가격에 도움이 될 것이다. 모든 도시의 모든 상업은행 중에서 상해의 상업은행 부실 비율이 가장 낮다. 상해의 신용체계는 전국에서 최고이며, 이런 조건들은 상해의 부동산을 지탱할 것이다. 외국 은행의 모기지 금리는 중국 은행보다 훨씬 낮다. A 주 상장회사의 투자수익률 (배당이익) 은 대부분 5% 이하이다. 4 대 상업은행은 내년에 상장할 계획이며, 그들은 은행 자산의 질을 높이고 부실 채권 비율을 낮추는 데 급급할 것이다. 그래서 내년에는 상업은행이 주택 융자 자산의 양을 늘리고 주택 구입 능력을 자극하고 확대할 것이다. 현재 상황으로 볼 때, 상하이 부동산을 보유하는 것이 금융자산을 보유하는 것보다 더 안전하고 동시에 더 좋은 수익률을 얻을 수 있기 때문에 상하이 부동산에는 차익 거래 공간이 있어 집값이 계속 오를 것이다.