철거 주택 (상업용 주택이 아님) 면적 오차는 어떻게 처리합니까?

오늘 여러분과 분양주택 매매 계약 분쟁의 일부 법적 문제를 공부하게 되어 매우 기쁩니다. 상품 주택 판매 과정에서 많은 분쟁이 발생했다. 이를 위해 최고인민법원은' 중화인민공화국 변호사법' 을 반포했다. 상품주택 매매 계약 분쟁 사건 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해석 >> 오늘 우리는 이러한 분쟁의 발생을 피하기 위해 구매자와 개발자 양측의 관점에서 자세히 설명하려고 이 해석부터 중점적으로 설명하겠습니다.

첫째, 상업용 주택 판매 계약.

1. 정의: 부동산 개발업체가 미완성 또는 완공된 주택을 사회에 매각하고, 주택 소유권을 구매자에게 이전하고, 구매자가 가격을 지불하는 계약을 말합니다.

2. 특징:

(1) 판매자의 합법성과 특수성: 상업용 주택의 판매자는 자격을 갖춘 부동산 개발업자일 뿐이다. 기관과 마을위원회가 판매하는 주택은 상품주택에 속하지 않는다.

(2) 주택의 상품성: 상품주택은 상품유통분야에서 이윤을 얻기 위해 개발된 주택이다. 경제 적용 주택, 주택 개조, 개인 주택도 부동산 시장에서 거래할 수 있지만 상장거래는 국가 관련 정책을 준수해야 한다.

(3) 분양 행위의 사회화와 공개화: 분양 주택은 사회에 특정하지 않은 사람에게 판매되고, 개발상이 건설한 경제적용 주택은 정부의 각 방면에 의해 규제되며, 일반인에게 판매되지 않는다.

상업용 주택 판매 계약은 주택 건설 계약과 다릅니다. 상품주택 예매 계약은 상품주택 거래의 선물거래 계약과 예약계약 (인수서) 과는 다르다.

4. 조 변호사는 구매자의 관점에서 볼 때 동반 변호사 한 명을 초빙하는 것이 가장 좋다고 생각한다. 계약하기 전에 반드시 개발업체의 관련 증명서 (예: 영업허가증, 건설용지 계획허가증, 시공허가증, 상품주택 예매허가증 등) 를 조회해야 한다. 반드시 상품주택 인수서와 상품주택 매매계약의 관련 조항을 꼼꼼히 검토해 개발자가 관련 조항을 증감하여 구매자에게 불리한 법적 위험을 피할 것을 요구해야 한다.

5. 조 변호사는 개발자의 관점에서 & GT (GF-2000-0171) 와 같이 법적으로 규정된 형식 계약을 채택하는 것이 가장 좋다고 생각한다.

둘. 상품주택 인수도서.

1. 상품주택 매매에 대한 가입, 주문, 예약협정은 쌍방이 예매 또는 주택 매매 계약서에 서명하기 전에 체결한 문건을 가리키며, 쌍방이 주택거래 관련 사항에 대한 초보적인 확인이다. 내용은 일반적으로 쌍방의 기본 정보, 주택 기본 정보, 정식 계약 체결 기한 등을 포함한다. 상품주택 매매의 예약 계약이지만 비공식 매매 계약입니다. 개발자와 구매자가 예매허가증을 받기 전에 체결한 예약계약입니다.

2. 인수서에 & gt' 상품주택 매매계약' 제 16 조에 규정된 주요 내용이 있고, 하청인이 이미 약속대로 구매금을 수락한 경우, 이 약속은 정식 상품주택 매매계약으로 인정되어야 한다.

& lt& lt；; 제 16 조에 따르면 상품주택 매매계약에는 (1) 당사자의 이름과 거주지, (2) 상품주택의 기본 상황, (3) 상품주택 판매 방식, (4) 상품주택 가격과 총가격 결정이 명시되어야 한다 녹화 등 보조 인프라와 공공시설 인도 약속 및 관련 권리 책임, (8) 공공보조 건물의 소유권, (9) 면적 차이 처리 방법, (10) 재산권 등록 관련 사항, (1/KLOC-

개발업자가 일부 주택 구입금을 받았지만 전부는 아니어서 정식 상품주택 매매 계약으로 볼 수 있다.

3. 인수서에는 일반적으로 계약금이 상품주택 매매계약을 체결하는 담보로 규정되어 있다. 한 쪽의 이유로 분양 주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우,' 보증법' 의 계약금 규정에 따라 처리한다. 즉 구매자로 인해 매매 계약을 체결할 수 없는 경우 계약금은 반납할 필요가 없다. 만약 판매자의 원인으로 매매 계약을 성사시킬 수 없다면, 판매자는 바이어가 이미 계약금을 지불한 것을 두 배로 반환해야 한다. 상품 주택 매매 계약이 체결되지 않은 경우, 판매자는 구매자에게 계약금을 반환해야 한다. 계약중의 계약금, 계약금은 계약금으로 볼 수 없지만, 구매자가 돌려주지 않고, 판매자가 위약을 두 번 돌려주는 것을 명시하면 계약금으로 간주한다.

4. 조 변호사는 구매자와 개발자로서 쌍방이 체결한 계약이 예약계약인지 매매계약인지, 양자를 구분하는 기준이> 제 16 조에 규정된 주요 조항인지 유의해야 한다고 판단했다. 양측은 인수서가 계약금이나 계약금, 계약금, 구분 기준이 문자인지 여부, 계약금 벌칙이 적용되는지 여부도 유의해야 한다.

상업 주택 사전 판매 계약.

1. 상품주택 예매 조건:> 제 44 조는 상품주택 예매가 충족시켜야 할 4 가지 조건을 규정하고 있습니다. (1) 전체 토지사용권양도금 납부, (2) 건설공사 계획허가증과 시공허가증 보유, (3) 제공된 상품주택 예매에 따라 (4) 예매 등록이 처리되었습니다. 상품주택 예매 허가증을 취득하다. 그러나 개발자가 이 네 가지 조건을 갖추었는지 여부는 상품주택 예매 계약의 효력의 근거가 아니라는 점에 유의해야 한다. 행정부가 개발자에게 예매허가증을 발급하는 조건일 뿐이다. 개발자가 이 네 가지 조건을 갖추지 못했다고 해서 상품주택 예매 계약이 무효라고 판단해서는 안 된다. 개발자가 예매 허가증을 취득하기만 하면, 상품주택 매매 계약은 유효하다. 인민법원은 개발자가 네 가지 조건을 구비하고 있는지 여부에 대한 실질심사를 해서는 안 되며, 개발자가 예매 허가증을 가지고 있는지 여부만 밝혀야 한다.

2. 개발상이 상품주택 예매 허가 증명서를 받지 못한 경우 구매자와 체결한 예매 계약은 무효로 인정되어야 합니다. 계약 무효로 구매자에게 초래된 손실은 개발자가 부담한다.

3. 그러나 개발자가 기소하기 전에 분양주택 예매허가증을 취득하면 분양주택 예매 계약이 유효하다는 것을 확인할 수 있다.

4. 상품주택은 법률, 행정법규의 규정에 따라 등록 수속을 하지 않은 경우 계약이 무효라는 확인을 요청할 수 없습니다. 쌍방은 예약 수속을 예매계약 효력 조건으로 약속했는데, 그 약속에서 한 쪽이 이미 주요 의무를 이행했고, 다른 쪽이 받아들인 것은 제외이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 예매, 예매, 예매, 예매, 예매) 예를 들어, 구매자가 이미 계약금을 지불하고 개발자가 이미 수락한 경우 쌍방의 계약이 유효하다고 판단해야 합니다.

조 변호사는 주택 구입자로서 매매 계약을 체결할 때 개발자가 예매허가증을 가지고 있는지 확인해야 한다고 생각한다. 만약 그가 없다면 계약을 체결할 수 없다. 그렇지 않으면 서명한 계약은 법률의 보호를 받지 못할 것이다. 구매자는 반드시 개발자에게 예매 계약을 기록하도록 요구해야 하는데, 물권법의 규정에 따라 이를 예매라고 합니다.

6. 조 변호사는 개발자로서 반드시 예매허가증이 있어야 대외판매를 할 수 있다고 생각한다. 그렇지 않으면 구매자에 대한 사기로 구성돼 지급한 주택대금을 두 배로 돌려주는 책임을 져야 한다.

넷. 판매 광고의 성격.

1. 일반적으로 상품 주택의 판매 광고와 홍보 자료는 청약 초청이 아니라, 청약, 심지어 계약 조항도 아니다.

2. 그러나 분양주택 산업 계획 범위 내의 주택 및 관련 시설에 대한 개발자의 설명과 약속은 구체적이며, 분양주택 매매 계약 체결 및 주택 가격 결정에 큰 영향을 미치므로 제안으로 간주해야 한다. 상품 주택 매매 계약에 포함되지 않아도 계약 내용으로 간주해야 한다. 당사자가 위반하면 위약 책임을 져야 한다. 상품주택 및 인프라는 난방, 전력 공급, 급수, 동네 경관, 동네 내 도로, 주차장 등을 포함한다.

조 변호사는 구매자로서 개발자의 판매 광고와 홍보 자료를 보존해야 하며, 납품시 상품주택이 홍보 자료와 광고와 일치하지 않을 경우 개발자에게 위약 책임을 증거로 주장할 수 있다고 주장했다.

4. 조 변호사는 개발자로서 허위 홍보를 할 수 없고, 자신의 광고 속 언어에도 주의해야 하며, 집 및 보조시설에 대해 정확하고 명확한 설명을 해야 한다고 생각한다. 그렇지 않으면 그에 상응하는 위약 책임을 져야 한다. 또한 정부가 건설 계획과 시공 방안을 비준한 후 개발자가 무단으로 계획 설계를 변경할 수 없다는 점도 유의해야 한다. 행정부가 비준해도 위약이 된다. 위약 책임을 져야 한다. 판매 광고의 과도한 상업 자랑과 상품주택 계획 범위를 벗어나는 환경, 공공시설에 대한 허위 선전은 계약서에 포함되지 않은 경우 계약 내용으로 간주해서는 안 된다. 그러나 "이상적인 주택, 주택 선호, 절상 잠재력이 무한하다" 와 같은 계약 과실에 대한 책임도 져야 한다.

동사 (verb 의 약어) 계약 등록 및 서류의 효력.

1. 중국 <<；; 제 44 조 제 2 항은 "상품주택 예매는 국가 관련 규정에 따라 분양계약을 현급 이상 인민정부 부동산관리부, 토지관리부에 등록신고를 해야 한다" 고 규정하고 있다. 이것은 행정 법규이지 계약 효력의 기준이 아니다. 상품주택 매매계약 일방 당사자는 법률, 행정법규의 규정에 따라 등록신고 수속을 처리하지 않았다는 이유로 예매계약이 무효라는 확인을 요청하며 지지하지 않습니다.

2. 그러나 당사자는 계약서에 상품주택 예매 계약의 발효가 등록신고 수속을 근거로 하는 것으로 합의했으며, 이 약정은 유효하며 따라야 한다. 이곳의 법률은 당사자의 의미 자치를 충분히 존중한다. 그러나, 만약 한쪽이 이미 주요 의무를 이행한다면, 다른 쪽이 이미 받아들인 것을 제외하고. 예를 들어, 쌍방은 등록일로부터 계약이 발효되기로 합의했지만 구매자는 이미 대부분의 주택 대금을 개발자에게 지급했다. 이때 계약 등록 절차가 아직 완료되지 않았지만 예매 계약도 발효됐다. 이것은 계약법 제 36 조와 일치한다.

조 변호사는 예매계약 등록이 주택 구입자에게 매우 중요하다고 생각한다. 이것은 물권법에서 예고등록이라고 한다. 우선, 예고등록 후 구매자는 물권법상의 보호를 받을 것이다. 제 3 자는 더 이상 선의의 제 3 자의 이름으로 집을 살 수 없을 것이다. 둘째, 예고등록 후 구매자는 상품 주택 건설 청부업자의 공사 할인이나 참조 경매 가격에 대한 우선보상권에도 대항할 수 있다. 계약법 제 286 조는 계약자가 공사 대금을 지불하지 않는 경우 계약자가 우선적으로 보상받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 최고인민법원 관련 사법해석 규정에 따르면 소비자가 전체 또는 대부분의 상품주택 가격을 납품한 후 청부업자는 매수인에 대해 상품주택 공사비의 우선보상권을 받지 않는다. 이에 따라 주택 구입자들은 변호사에게 관련 예매 계약 등록 수속을 처리했는지 물어보도록 의뢰할 수 있다.

조 변호사는 개발자가 가능한 한 빨리 예매 등록 수속을 하는 것도 중요하다고 생각한다. 예매인은 자신의 이익을 위해 조건의 형성을 부당하게 막는 것은 조건이 이미 달성된 것으로 간주된다. 예를 들어, 계약서에 따르면, 등록 서류는 계약이 발효되는 조건이다. 하지만 분양 주택 부근에 새로 건설한 고속도로로 집값이 급등하면서 개발자들은 예매 등록 수속을 미루고 있다. 사실 조건 달성을 막기 위해서다. 이 경우, 첨부 조건이 이미 실현되었다고 생각해야 하며, 개발자는 그에 상응하는 위약 책임을 져야 한다.

자동사 철거 보상 배치 협정의 우선권.

1. 철거인과 철거인이 재산권 교환 형식으로 철거 보상 안치협정을 맺은 후, 철거인은 집 인도 전에 안치집을 제 3 자에게 매각하고 소유권을 철거인에게 양도했다. 이런 상황에서 안치실은 누가 소유해야 합니까? 계약법' 과' 물권법' 규정에 따르면 앞뒤 두 가지 계약이 유효하며, 주택 소유권 보상은 철거인이나 먼저 주택 소유권 등록 수속을 밟은 제 3 자가 소유한다. 주택 소유권을 취득하지 못한 쪽은 철거인에게 위약 책임을 주장할 수 있다.

2. 철거 보상 및 재 정착 계약에서 당사자가 주택 보상 방법, 재 정착 주택 면적, 과도기 기간 및 기타 일반 내용에 동의 할뿐만 아니라, 재 정착 주택의 위치 및 용도를 명확히하는 경우, 특별 계약에 따라 주택은 특정성이 있고 특별 채권에 속하므로 특별 채권의 우선 순위, 즉 채권의 재산권이 있습니다. 제 3 자가 이미 주택 소유권 이전 등록 수속을 밟았음에도 불구하고, 철거인은 특수채권의 물권에 근거하여 등록 철회를 우선적으로 요구할 수 있으며, 철거된 주택을 우선적으로 취득할 수 있다. 제 3 인의 재산권 변경 등록은 철거인의 재산 청구권에 대항해서는 안 된다. 제 3 자는 철거인과의 계약에 따라 철거인에게 위약 책임을 주장할 수 있다.

3. 조 변호사는 주택 구입자에게는 철거 정착 보상 교체 계약을 체결할 때 철거인에게 주택 면적, 위치, 용도 등에 대한 명확한 합의를 요구하여 주택 소유권의 확보를 보장해야 한다고 주장했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택)

4. 조 변호사는 철거에 대해서는 1, 2 청 매각이 허용되지 않아 위약 배상을 하지 않을 것으로 보고 있다.

일곱. 위약과 사기에 대한 징벌적 배상.

1. 분양주택 매매계약이 체결된 후 판매자는 매수인에게 주택을 담보하거나 제 3 자에게 팔아서 분양주택 매매계약의 목적을 실현할 수 없게 하고, 집을 취득하지 못한 구매자는 계약 해지 요청, 지불된 주택대금과 이자 반환, 손해 배상을 요구할 수 있으며, 지불된 주택비의 두 배를 넘지 않는 배상 책임을 판매자에게 요구할 수도 있다. 최고인민법원' 담보법 적용에 관한 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 47 조는 "법에 따라 아직 건설되지 않았거나 건설중인 주택과 기타 건물을 담보로 당사자가 담보물 등록을 이미 처리했을 경우 인민법원은 담보가 유효하다고 판단할 수 있다" 고 규정하고 있다. 즉, 개발자가 현집이나 경매실로 저당잡히는 경우, 주택 소유권이 구매자에게 이전되지 않은 한, 법에 따라 담보등록 수속을 밟으면 담보계약이 효과적으로 성립될 수 있다는 것이다. 담보권은 채권보다 우선하므로 구매자는 담보권에 대항할 수 없고, 주택 설정에 대한 담보부담의 면제를 요구할 수 없으며, 위약배상과 계약 해지를 요구할 수밖에 없다. 이때 구매자는 개발자에게 위약금의 두 배를 지불할 것을 요구할 수 있다. 개발상 1 실 2 매의 경우, 집의 소유권은 먼저 소유권을 등록한 구매자에게 속한다. 소유권 등록을 하지 않은 집은 먼저 배달된 구매자에게 수여된다. 등록하거나 납품하지 않은 사람은 먼저 계약을 맺은 구매자에게 판정해야 한다.

2. 판매자는 의도적으로 사전 판매 허가를 받지 않았거나 허위 사전 판매 허가증을 제공했다는 사실을 숨기거나, 자신이 판매한 집이 저당, 제 3 자에게 매각 또는 철거된 사실을 일부러 숨기고, 계약이 무효이거나 취소, 해지되는 경우, 구매자는 지불된 주택과 이자 반환, 손해 배상을 요구할 수 있으며, 판매자에게 지불된 주택비의 두 배를 넘지 않는 배상 책임을 요구할 수 있다.

조 변호사는 주택 구입자의 경우, 매매계약이 체결되기 전후로 개발자가 이미 주택을 매각하거나 저당잡혔다는 것을 알게 되거나, 예매 허가증을 받지 않고 집을 팔았다는 것을 알게 되면 개발자에게 위약이나 사기에 대한 징벌적 배상을 주장할 수 있다고 주장했다. 개발자가 제 3 자와 악의적으로 결탁했다는 것을 증명할 수 있다면 별도로 체결된 매매 계약이 무효라고 주장해 주택 소유권을 얻을 수도 있다.

조 변호사는 개발자에게 이런 위약과 사기행위가 있어서는 안 된다고 생각한다. 그렇지 않으면 징벌적 배상에 직면할 것이다.

8. 주택 소유권 이전 및 위험 이전

1. 그 집의 이전과 점유는 그 집의 인도로 간주되어야 한다. 당사자가 따로 합의하지 않는 한.

2. 주택훼손, 소멸의 위험은 납품전 판매자가 부담하고, 납품후 구매자가 부담한다. 구매자가 정당한 이유 없이 판매자의 서면 인도 통지를 받아들이기를 거부한 경우, 서면 인도 통지서에 명시된 인도일로부터 가옥 파손, 소멸의 위험은 구매자가 부담한다. 단, 법에 달리 규정되어 있거나 당사자가 별도로 합의한 경우는 제외된다. 일반적으로 부동산의 위험은 소유권 변경 등록일로부터 이전되지만, 이 조항은 다른 규정으로, 주택 인도 사용 시 위험이 이전된다. 예를 들어, 주택 배달 사용 후 다음날 화재가 발생하여 주택 손실이 발생하며, 손실은 구매자가 부담해야 합니다. 구매자는 개발자가 소유권 이전 등록을 처리하지 않았기 때문에 주택 손실은 개발자가 부담해야 한다고 주장해서는 안 된다.

조 변호사는 주택 구입자에게는 집을 양도한 후 집을 적절히 관리해야 하며, 위험이 발생하면 자신이 부담해야 한다고 생각한다.

4. 조 변호사는 개발자에게 주택 양도통지서를 잘 보존해 위험 발생 후 책임을 명확히 해야 한다고 판단했다.

아홉. 주택 품질 분쟁.

1. 상품 주택의 주체 구조 품질이 불합격하여 사용할 수 없거나 납품 후 확실히 불합격한 경우 구매자는 계약 해지와 손해 배상을 요구할 수 있다. 주택 주체 구조는 기초와 지상 주체 구조의 두 부분으로 구성되어 있다. <<；; 건물이 합리적인 사용 연한 내에 기초공사와 주체 구조의 품질을 보장해야 한다고 규정하고 있다. LT' 민용건축설계통칙 (시범)' > > 민용건축주체구조의 사용수명은 4 등급으로 나뉜다. 논란이 발생한 후 원래 디자인 부서나 관련 기술 부서에서 건물의 사용 연한을 결정할 수 있다.

2. 주택 품질 문제가 정상적인 주거와 사용에 심각한 영향을 미치기 때문에 구매자는 계약 해지와 손해 배상을 요구할 수 있다. 보증 기간 동안 발송인은 수리 책임을 져야 한다. 개발자가 합리적인 기한 내에 수리를 거부하거나 수리를 미루는 경우 구매자는 스스로 수리하거나 다른 사람에게 수리를 의뢰할 수 있습니다. 수리 비용 및 수리 중 발생하는 기타 손실은 개발자가 부담합니다.

3. 조 변호사는 주택 구입자에게는 반드시 수거할 때 개발자가 제출한 공사 준공 검수 합격증, 공사 품질보증서, 주택 사용설명서, 납품된 집을 확인해야 한다고 판단했다. 심각한 품질 문제가 발견되면 계약을 해지하고 손해 배상을 요구할 수 있다. 만약 일반적인 품질 문제라면 보증 기간 동안 제때에 개발자에게 제출해야 한다. 만약 개발자가 수리를 거부하거나 연기한다면, 그들은 관련 증거를 보류해야 한다. 스스로 수리하거나 다른 사람에게 수리를 의뢰한 후 개발자에게 수리 비용을 청구할 수 있다.

4. 조 변호사는 개발자에게 집을 납품할 때 공사 준공 검수 합격증, 공사 품질보증서, 주택 사용설명서를 구매자에게 제출해야 한다고 판단했다. 보증 기간 내에 품질 문제가 발견되면, 제때에 업주를 위해 수리해야 하며, 업주에게 더 큰 경제적 손실을 초래하지 않도록 해야 한다.

X. 주택 면적 분쟁.

1. 납품된 건축 면적이 계약된 면적과 일치하지 않아 계약대로 처리한다.

2. 계약은 약정되지 않고 면적 오차는 절대치보다 3% 이내이며, 계약서에 규정된 가격에 따라 결제하면 구매자는 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

3. 면적 오차 비율이 3% 를 넘으면 구매자가 계약 해지, 손해 배상, 지급된 집값 반환 및 이자를 청구하는 것을 지원해야 합니다. 주택 면적이 계약면적보다 크고 면적 오차가 3% 미만인 일부 집값은 구매자가 약속가격으로 보충하고, 면적 오차비율이 3% 이상인 부분은 개발자가 부담하며, 소유권은 구매자에게 귀속된다. 주택의 실제 면적은 계약면적보다 작고, 면적 오차율이 3% 미만인 주택 및 이자는 개발자로부터 구매자에게 반환되며, 면적 오차율이 3% 이상인 주택은 개발자에 의해 두 번 구매자에게 반환됩니다. 또 노점 면적에 오차가 있다면 이 규칙도 적용된다.

4. 조 변호사는 주택 구입자에게는 교방 면적에 오류가 발생한 후 해결 방법이 주택 구입 계약에서 명확하게 합의해야 한다고 생각한다. 그리고 면적을 계산하는 근거도 있습니다. 일반적인 관행은 측량기관이 발행한 측량 성과 표를 상품 주택 면적 계산의 근거로 삼는 것이다. 부동산 행정 주관부는 측량기관에 따라 개발자와 업주가 인정한 건축 면적에 따라 상품주택 소유권 증명서를 발급해야 한다. 측량기관이 국가가 규정한 허용 기술 오차 범위를 넘어 하청업자나 구매자에게 피해를 입힌 경우 배상 책임을 져야 한다. 구매자는 측량 기관이 제공한 측량 성과에 이의가 있어 국가가 인정한 부동산 측량 성과 평가 기관에 의뢰하여 평가할 수 있다. 소송이나 중재 단계에서는 법원이나 중재기관에 의뢰를 신청할 수 있다.

5. 조 변호사는 개발자에게 시공청부와의 시공계약에도 면적 오차 약정이 있어 일방적으로 배상 책임을 지지 않도록 해야 한다고 판단했다. 한편 기획부의 승인을 받은 계획변경과 설계단위가 동의한 설계변경으로 분양주택 구조, 면적이 변경되는 경우 개발자는 변경 성립일로부터 10 일 이내에 구매자에게 서면으로 통지해야 합니다. 구매자는 15 일 이내에 체크아웃에 대한 서면 답변을 할 권리가 있다. 구매자가 회신을 주지 않으면 변경 수락으로 인한 가격 변화로 간주됩니다. 개발자가 통지 의무를 이행하지 않은 사람은 위약 책임을 져야 한다. 그러나 이로 인한 면적 차이 처리 원칙은 이 조항에 적용되지 않으며 양측은 보충 계약을 다시 체결해야 한다.

상품주택 매매 계약 해지권 행사 및 기한.

1. 개발자가 분양 또는 구매자가 분양 연기를 연기할 때 위약측은 독촉을 거쳐 3 개월의 합리적인 기한 내에 이행하지 않을 경우 상대방은 계약을 해지할 권리를 가진다.

2. 당사자가 일정 기간 내에 취소권을 행사하지 않은 것은 취소권을 상실하는 것이다. 법이나 당사자가 취소권 행사 기한을 약속하지 않은 경우, 위약측은 취소권을 가진 당사자가 합리적인 기한 내에 취소권을 행사하도록 독촉할 권리가 있다. 해지권을 누리는 측은 독촉을 받은 후 가능한 한 빨리 3 개월의 합리적인 기한 내에 위약자에게 계약 해지 여부를 통지해야 한다. 3 개월 후에 위약측에 통지하지 않으면 계약을 해지할 권리를 잃게 된다. 위약측이 재촉하지 않은 경우, 계약자는 1 년 (약속기한) 내에 계약을 해지할 권리를 행사해야 한다. 그렇지 않으면 계약을 해지할 권리를 상실하게 된다. 올해는 예정된 기간이지만 상대방이 채권자가 계약 해지권을 행사하는 1 년 동안 독촉을 요구하면 계약 해지권 소멸 기한을 3 개월 연장해야 한다.

조 변호사는 주택 구입자에게는 개발자가 주택 지불을 연기할 때 개발자를 재촉하는 통지 절차를 보류할 필요가 있다고 판단했다. 만약 개발자가 3 개월 내에 아직 집을 배달하지 않았다면, 그는 계약을 해지할 권리가 있다. 그가 계약을 해지하려면 해지권을 누리고 1 년 이내에 해지권을 행사해야 한다. 그렇지 않으면 이해제권을 잃게 된다.

4. 조 변호사는 개발자에게 구매자가 지급을 연기할 때 구매자에게 재촉하는 통지 절차를 보류할 필요가 있다고 판단했다. 만약 구매자가 3 개월 내에 아직 지불하지 않았다면, 개발자는 계약을 해지할 권리가 있다. 계약을 해지하려면 해지권을 누리고 1 년 이내에 행사해야 한다. 그렇지 않으면 해지권을 잃게 된다.

열두. 위약금의 조정과 확정.

1. 계약서에 규정된 위약금이 너무 높아서 당사자는 손해의 30% 를 초과하는 위약금을 요구할 수 있습니다. 계약서에 규정된 위약금이 너무 낮기 때문에 당사자는 증가를 요청할 수 있으며 위약금의 액수는 위약으로 인한 손실에 따라 결정해야 한다. 계약에서 위약금과 벌금을 모두 약속한 경우, 기한이 지난 벌금은 기한이 지난 위약금으로 간주된다. 최고인민법원법발 [1996]2 번 제 42 조는 "계약계약상의 위약금, 벌금 또는 벌금만 약정하는 경우, 액수가 미이행 부분의 총액을 초과하지 않는 한 벌금은 위약금으로 처리될 수 있다" 고 규정하고 있다.

2. 계약상 위약액이나 손해계산방법을 약정하지 않은 경우, 연체지불은 미지급 구매총액과 중국인민은행이 규정한 금융기관에 따라 연체대출이자를 받는 기준에 따라 계산한다. 기한이 지난 배달은 해당 주관부에서 발표하거나 자격을 갖춘 부동산 평가기관이 평가한 동구역 동류주택 임대료 기준에 따라 결정된다.

3. 조 변호사는 주택 구입자에게는 주택 구입 계약을 체결할 때 위약책임 조항에 주의하고 위약금이 합법적인지, 너무 높거나 낮은지, 대등한지 주의해야 한다고 생각한다. 개발상이 기한이 지난 주택은 계약 약속이나 법률 기준에 따라 개발업자의 위약을 기소할 수 있다.

4. 조 변호사는 개발자에게 계약서를 작성할 때 합리적인 위약금 기준을 합의해야 한다고 생각한다. 구매자가 제때에 지불하지 못하면 약속이나 법적 기준에 따라 구매자에게 연체대출 이자를 주장할 수 있는데, 일반적으로 일일 만분의 3 이율이다.

13. 개발업자가 주택 소유권 증명서를 연기하거나 처리하지 않은 책임.

1. 판매자의 이유로 구매자가 계약기한내, 경매주택 인도일로부터 90 일 이내, 또는 현주택 매매계약이 체결된 날로부터 90 일 이내에 주택 소유권증을 취득하지 못한 경우 개발자가 위약 책임을 진다. 계약서에 위약책임이 없는 경우 중국 인민은행이 규정한 금융기관이 연체대출에 대한 이자를 받는 기준을 참고해 주택총액에 따라 계산할 수 있다.

2. 개발상 사유로 계약 약속이나 법정 기한이 1 년이 지난 후 업주가 부동산증을 처리할 수 없고 구매자는 계약 해지를 기소하고 손실을 배상할 수 있다. 개발자의 이유로 국유토지사용권증, 건설공사계획허가, 종합검수증명서, 주택건축측량성과보고서, 주택호형도 등 전체 증빙서류를 주관부에 제출할 수 없는 경우. 부동산 등록을 할 수 없다면 구매자는 계약 해지를 기소할 수 있다. 3. 조 변호사는 개발자의 이유로 구매자가 약속이나 법정 기한 내에 부동산증을 처리하지 못한 경우 일일 만분의 3 의 금리로 개발자에게 위약금을 주장할 수 있으며, 이 기간은 개발자가 부동산증을 처리해야 하는 날부터 기소일까지로 계산될 수 있다고 판단했다. 구매자가 정해진 시간 내에 부동산증을 받을 수 없는 이유는 복잡하다. 개발자지 수속이 불법이고, 개발자가 전체 토지사용권 양도금을 납부하지 않고, 개발자가 불법으로 집을 짓고, 개발자가 주관부에 관련 자료를 제공할 수 없고, 담보권이 취소되지 않은 이유 등이 포함될 수 있다. 수거한 공공 재산 유지 보수 기금은 납부하지 않았다. 현실에서 이런 사건은 자주 발생하는데, 필자는 이런 사건을 대리한 적이 있고, 당사자는 결국 조정에 도달했다. 소송 시효에 관해서는 일반적으로 자신의 합법적 권익이 침해된 날로부터 2 년 이내에 행사된다는 것을 알고 있거나 알아야 하지만, 이런 사건은 계속 위약 상태에 있으며, 개발자들은 일반적으로 소유주를 위해 부동산증을 처리하지 않을 것이라고 명확하게 밝히지 않는다. 따라서 개발자가 부동산증을 처리하지 않는다고 명확하게 밝히지 않는 한 소송 시효는 불가능하다. 따라서 실제 운영에서 5 ~ 6 년 후에도 부동산증을 처리하지 않은 사람은 여전히 개발자에게 위약배상을 주장할 수 있다. 물론, 그들은 1 년 후에 계약 해지를 기소할 수도 있다.

4. 조 변호사는 개발자에게 업주를 위해 부동산증을 처리하는 과정에서 업주에게 알릴 의무를 다해야 한다고 생각한다. 증거를 유보하여 자신이 이미 업주에게 부동산증을 처리하도록 통지했다는 것을 증명하고, 개인이 통지하지 않았기 때문에 약속이나 법정 기한 내에 업주를 위해 부동산증을 처리할 수 없다는 것을 방지해야 한다.

상품주택 도매 계약 분쟁.

1. 개념: 개발업자는 개발업자가 개발한 주택을 개발업자의 이름으로 판매하기로 합의했고, 판매되지 않은 주택은 계약된 전세가격에 따라 구매하기로 합의했습니다 (달리 합의된 경우는 제외). 개발자와 리셀러 간의 전세 계약이 성립된 것으로 판단되는 경우, 계약상 대리점이 판매하지 않은 주택을 어떻게 처리할 것인지에 대한 약속이 없거나 약속이 명확하지 않은 경우에도, 판매되지 않은 모든 주택은 여전히 대리점에서 구입해야 합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 판매명언) 우리나라 법률 행정 법규가 전매에 대한 명확한 규정이 없는 상황에서 전매인이 부동산 경영 자격을 갖추지 못했다는 이유로 전매계약이 무효라고 인정할 수 없다.

2. 개발업자는 이미 계약한 전세업자가 전매하기로 합의한 주택을 판매하고, 하청업체는 개발자에게 배상을 요구할 수 있다. 단, 쌍방이 따로 약속한 경우는 예외다.

조 변호사는 개발자에게 독점적인 매매 계약을 체결하고 엄격히 준수해야 한다고 생각한다.

조 변호사는 대리점도 전세계약을 체결해야 한다고 생각한다. 개발자가 계약판매실을 위반한 것을 발견하면 개발자에게 자신의 손실을 주장할 수 있다. 손실은 언더 라이터가 판매하는 주택의 평균 가격과 시장에서 같은 주택의 판매 가격 간의 차이를 나타낼 수 있습니다.

십오. 상품 주택 담보 계약 분쟁.

1. 담보대출 계약은 구매자가 개발자와 체결한 상품주택 매매 계약 외에 개발자, 은행, 구매자가 상품주택 담보대출 계약을 체결하여 구매자가 개발업자에게 일부 주택대금을 선불로 지불하고 은행은 남은 주택대금을 한 번에 구매자에게 빌려주지만 구매자에게 직접 빌려주지는 않는 것을 말한다. 대신 대출을 개발자의 은행 계좌에 넣는다. 주택 구입자는 집을 지불하기 전에 분양주택 매매 계약을 은행, 개발업자에게 보증한다. 개발자가 분양 주택을 구매자에게 인도한 후, 개발자와 구매자가 분양 주택을 은행에 저당잡히다. 구매자는 은행의 본이자를 갚을 때까지 할부로 은행에 지불할 것이다. 구매자가 만기 원금을 갚을 수 없다면 은행은 부동산을 담보로 우선 보상권을 얻을 수 있다.

2. 상품주택 매매계약은 구매자가 담보대출방식으로 지불하기로 약속했지만, 한쪽의 이유로 담보대출계약을 체결할 수 없어 상품주택 매매계약을 계속 이행할 수 없게 된 경우 쌍방은 모두 계약 해지와 손해배상을 청구할 수 있다. 양 당사자에게 귀속될 수 없는 이유로 담보계약을 체결할 수 없는 당사자는 계약 해지를 요청할 수 있으며, 개발자는 이미 받은 구매금과 이자를 구매자에게 반환해야 합니다.

3. 분양주택 매매 계약이 무효로 확인되거나 취소, 해지되면 담보대출 계약의 목적을 실현할 수 없게 되고 당사자는 담보대출 계약 해지를 요청할 수 있다. 담보대출 계약이 종료된 후 은행이 이전에 받은 대출이자 부분은 합리적인 대출이자를 공제한 후 구매자에게 돌려주어야 한다. 계약이 종료된 후, 개발자는 받은 주택 구입 대출을 은행에 돌려주고, 받은 주택 구입 대금 원금이자를 구매자에게 돌려주어야 한다.

조 변호사는 주택 구입자에게 주택담보대출을 할 때 상환기한, 상환원금, 위약책임 등을 주의하여 월급을 감당할 수 있는지 확인해야 한다고 생각한다. 일단 월공급이 돌아오지 않으면 은행을 기소하고 은행은 담보부동산을 경매할 권리가 있다. 이렇게 하면 주택 구입자들은 주택 소유권을 얻을 뿐만 아니라 고액의 위약금을 받게 된다.

조 변호사는 개발자에게 상업용 주택이 납품된 후 주택 구입자에게 가능한 한 빨리 담보를 담보로 바꿔 자신의 담보책임을 최대한 빨리 회피할 것을 촉구해야 한다고 주장했다.

6. 조 변호사는 은행의 경우 구매자가 몇 달 연속 대출금 원금을 상환하지 않은 것을 발견하면 제때에 통보 의무를 이행하고 가능한 한 빨리 구매자와 협의하여 빚을 보충해야 한다고 생각한다. 만약 아직 결과가 없다면, 계약 해지권을 상실하지 않도록 가능한 한 빨리 계약 해지권을 행사하는 것을 기소해야 한다.

오늘은 여기까지 하겠습니다. 감사합니다