부동산 비용은 어떻게 관리하나요? 소득을 늘리고 싶다면 확인해 보세요

본 세미나에서는 부동산 원가 관리 카탈로그와 결합된 실제 원가 관리 사례를 활용하여 부동산 전체 원가 관리에 대한 심층적인 연구를 진행합니다.

1. 토지 비용. 현재 부동산 시장에서는 토지비가 전체 비용의 약 30% 이상을 차지할 정도로 상대적으로 큰 비중을 차지하고 있다. 따라서 토지를 어떻게 구하는지, 어떻게 하면 값싼 토지를 구하는지가 개발자들이 항상 탐구해야 할 주제이다. 대규모 부동산 회사는 컨트리 가든과 같은 광역 레이아웃을 가지고 있으며 제품 포지셔닝, 지역 소비 수준 및 경제 발전 수준을 기반으로 각각 1, 2, 3, 4급 도시에 배치됩니다. “동쪽이 밝지 않으면 서쪽이 밝다.” 1, 2선 도시가 제한되어도 3, 4선 도시의 총량이 여전히 기업의 현금 흐름을 보장합니다. . 다른 사람들이 차지하기를 꺼리는 땅이 일부 부동산 회사의 눈에는 황금빛 보물이 되었습니다. 또한 선샤인시티는 업계에서 '다크호스'로 불린다. 2011년 선샤인시티의 매출은 23억위안이었지만, 2012년에는 매출이 100억위안을 돌파하며 공식적으로 수백억개 부동산 기업에 진입했다. 2017년 Sunshine City의 매출은 951억 5천만 위안이었습니다. 규모가 작을 때는 위험이 낮고 토지 비용이 낮으며 경제가 약하지만 발전 잠재력이 큰 4급 및 5급 도시 또는 카운티에 적극적으로 배치될 것입니다. .

중소 부동산 회사의 경우 경쟁이 치열한 시장에 진입하는 위험을 감수할 필요가 없으며 지역 시장을 탐구하고 발전 가능성이 있는 시장을 탐색하는 것이 현명할 수 있습니다. 부동산 회사는 시장 배치 및 투자 확대에 대한 연구를 통해 회사의 실제 상황을 결합하고 회사 자체 발전에 맞는 토지를 마련함으로써 투자 위험을 줄일 수 있으며, 토지 비용을 더욱 절감할 수 있습니다. 중소 부동산 회사는 토지 취득 창구 기간을 파악하고, 투자 가치가 높은 토지를 취득하고, 회전율이 높은 프로젝트 또는 프리미엄 프로젝트를 포지셔닝하고, 내부 통제 관리를 수행하고, 좋은 현금 흐름을 형성하기 위해 외부 이미지를 형성하고, 토지를 줄여야 합니다. 취득 비용을 절감하고 이익을 극대화합니다.

2. 선불 및 관리 비용. 이 부분은 전체 비용의 2~3% 정도를 차지하는데, 큰 비중은 아니지만 가장 쉽게 무시되는 부분이다. 사업비 관리 과정에서 일부 관리비 항목이 과다 지급되는 경우가 종종 발견됩니다. 급격한 인사이동이나 퇴직으로 인해 행정부과금 기준이 사전에 체계적으로 정리되지 않았고, 정부부처에서는 계속해서 예전의 부과금 기준을 사용하여 비용이 증가하게 되었다. 이 비용은 일반적으로 건축 면적을 기준으로 부과됩니다. 프로젝트 건설 규모가 100만 평방미터에 도달하면 이 비용은 추가 RMB 1당 두 배로 늘어납니다. 주의하지 않으면 불필요한 비용 증가가 발생합니다.

위 상황에 대응하여 이 부분의 비용 관리에 대해 다음과 같은 제안을 합니다.

2.1 초기 비용 측면에서 감독, 탐사 및 기타 부서를 위한 장기적인 협력 공급업체 라이브러리를 구축하여 소스 비용을 줄이는 등 전략적 협력 노력을 늘립니다.

2.3 지자체와의 협력 강화 소통 강화, 슬래그 비용, 도로 점유 운영비 등 조정을 통해 일부 비용 절감 가능

3. 프로젝트 관리 비용. 이 비용 부분은 약 50%를 차지합니다. 엔지니어링 비용 관리의 초점은 설계, 개발 리듬 및 프로세스 제어에 있습니다.

3.1 디자인 측면. 설계 관점에서 설계 도면을 최적화하여 시공 비용을 절감합니다. 비용 관리에서 설계 품질의 중요성을 연구하기 위해 특정 프로젝트의 지하 설계를 예로 들어 보겠습니다. 이 섹션에서는 Poly Real Estate 및 Longfor Real Estate의 지하 설계를 연구할 것을 권장합니다. 실제로 디자인 측면에서, 특히 개별 건물의 설계 및 배치를 통한 비용 절감 역시 연구할 가치가 있으므로 여기서는 자세히 논의하지 않겠습니다.

3.1.1 지하실 개요 디자인. 계산 결과, 동일한 면적, 동일한 지하층 높이를 전제로 하여 지하층이 제곱될수록 벽면패널 둘레가 작아져 가장 합리적인 설계와 최저 비용을 의미한다는 결론을 내릴 수 있습니다. 특정 프로젝트의 지하 차고 모델 디자인은 정사각형이 아니므로 벽 패널의 길이가 늘어납니다. 지하 모델을 합리적으로 배치하면 콘크리트 함량과 철근 함량을 줄일 수 있습니다. 지하실의 윤곽은 가능한 정사각형이어야 하며, 경사진 모서리, 날카로운 각도 및 접힌 모서리가 너무 많으면 벽 패널 작업량이 증가하고 주차 공간이 비효율적이므로 피하십시오. 또한, 지하층의 윤곽은 타워의 원래 수직 구성 요소와 최대한 일치합니다.

3.1.2 지하 공간 계획. 지상 주차 공간과 지하 주차 공간의 비율을 완전히 계산하고, 지자체의 지상 주차 공간 비율 규정을 활용하여 지상의 모든 주차 공간이 일렬로 배열되도록 합니다(품질을 고려한 경우 제외). 커뮤니티의).

민방공구역을 건설하지 않거나 덜 건설하는 등 조정을 해보세요.

조정을 통해 건설을 피하거나 줄이는 것이 비용 관리에 더 도움이 된다면, 현재 민방공방 건설 비용이 약 3,000위안/m2이므로 민방공방 이전 건설 비용 1,700위안/m2을 지불하는 것이 좋습니다. m2는 민방위 이전 건설비 기준보다 훨씬 높아 비용을 효과적으로 절감할 수 있습니다.

건물을 짓지 않거나 덜 짓는 것에 동의하지 않는다면 현재 민방공 지하 공간은 민방공 요구 사항에 따라 설계되었으므로 비 민방공 건설 면적을 줄이는 것만 고려할 수 있습니다. 비용을 절약하기 위해. 계획하는 동안 지역사회의 전반적인 품질을 고려하여 지상 주차 공간을 먼저 배치한 다음(화재 방지 요구 사항을 충족하는 경우), 지역사회 주변 벽을 고려하여 주차 공간을 배치합니다. 고려한 다음 지하실의 레이아웃을 고려합니다.

① 타워에서 민방공 차고로의 직접 접근을 줄이고, 비민방공방 차고에 직접 연결된 개별 건물의 비율을 늘립니다. 민방공 차고는 개방된 공간에 배치되어야 합니다. 많은 프로젝트와 심지어 주변 시장에서도 주차 공간을 없애는 것은 지하 차고 건설 비용을 충당하는 것과는 거리가 멀습니다. 따라서 계획 중에 민방공 차고의 주차 공간 비율이 결정됩니다. 비민간 방공 건설 면적을 줄이기 위해 이를 늘려야 한다.

② 주차 공간 활용의 효율성을 최대한 높이고 비효율적인 공간 설계를 줄인다. 소위 주차 공간 활용 효율성은 차고 공간을 최대한 활용하여 주차 공간을 일렬로 배열하는 것입니다. (Poly Real Estate의 지하 주차 공간 배치를 연구하는 것이 좋습니다.) 예를 들어, Poly Real Estate의 화재 풀은 차량 램프 아래에 설치되어 있으며, 민방공 부서는 타워에서 내부 공간을 최대한 활용합니다. 장비실만 차지하는 지하 면적의 비율을 줄여 차고 면적을 줄입니다. 또한 주차공간의 배치와 축격자 간격의 설정도 주차공간의 주차효율에 영향을 미친다. 현재 업계 내 Longfor 및 Poly Real Estate 지하차의 종합 주차 효율성은 30m2~32m2/주차 공간입니다.

3.1.3 지하층 높이 설계. 지하층 높이 설정과 지붕 덮는 흙의 두께에 따른 비용 변화를 완전히 비교하십시오. 계산하고 분석한 결과, 지하 1층 높이 3.6m도 조건을 충족할 수 있지만, 무턱대고 공간을 추구한다면 비용이 증가할 수 있다. 그러나 지하 벽 패널의 높이를 낮추는 대신 비용은 확실히 낮아질 것입니다. 굴착 및 지붕 덮음 토양의 되메우기 비용도 더 적은 비용을 종합적으로 고려해야합니다. 또한 여건이 허락한다면 최대한 반지하로 설계하고, 지하주차장은 중앙집중화해야 한다. 반지하 차고는 지하 부분의 깊이를 최소화하고 지붕 상부의 녹색 피복 토양 하중을 사용하여 들뜸 방지 파일의 사용을 줄이거나 제거하여 지하 엔지니어링 비용을 절약해야 합니다. 완전 지하 차고의 경우 물 부력과 상부 하중 값을 종합적으로 활용하고, 말뚝 기초의 부유 저항을 줄이고, 지상 녹화 및 종합 파이프라인 매설에 필요한 최소 피복 토양 두께를 제어하고, 매설 깊이를 줄입니다. 지하실.

3.1.4 지하의 종합적인 배관 배치. 지하 파이프라인에 대한 종합적인 고려 특정 프로젝트의 지하에 있는 종합 파이프라인의 배치는 대부분의 공기 덕트가 진입로 위에 배치되어 있어 아름답지 않고 비용도 증가합니다. 업계 벤치마크 기업들은 지하 배관 설계 시 다음과 같은 기준을 따릅니다. ① 우회로와 교차로를 줄이기 위한 합리적인 배치, ② 유사한 배관을 최대한 경로에 병합해야 아름다울 뿐만 아니라 지지대와 행거도 줄어듭니다. 또한 교차 충돌 가능성도 줄어듭니다.

3.2 개발 리듬. 개발 속도를 최적화하고 건설 진행 상황을 효과적으로 제어하며 비용을 합리적으로 계획합니다. 프로젝트 비용은 엔지니어링 부서와 비용 부서의 문제가 아닙니다. 프로젝트 비용 관리는 재무 및 마케팅과 관련됩니다. 엔지니어링 부서는 생산과 판매를 기본으로 하고, 재무와 마케팅과의 연계를 강화하며, 생산/판매 비율에 따라 생산과 판매를 달성해야 합니다. 동시에, 원가부서는 자재 시장 변화에 따른 합리적인 알림을 제공하고, 매출에 영향을 주지 않으면서 개발 리듬을 통해 원가를 절감할 것입니다. 예를 들어 재료 가격이 높으면 진행 속도가 적절하게 느려집니다. 또한 엔지니어링, 마케팅, 재무가 협력하여 건설 진행 상황을 합리적으로 계획합니다. 예를 들어, 프로젝트는 각 프로젝트의 판매 상황에 따라 계획된 방식으로 프로젝트 진행 관리를 수행해야 합니다. 사전 판매, 구조적 상한, 외관을 달성하기 위한 건물 효과적인 지불 수집을 달성하기 위해 다른 노드 요구 사항을 완료합니다. 현금 흐름에 주의를 기울이는 것은 비용 관리를 의미하고, 상환에 주의를 기울이는 것은 비용을 줄이는 것을 의미합니다. 왜냐하면 동적 비용 하에서 자금은 시간 가치를 갖기 때문입니다.

3.3 프로세스 관리. 건설 과정에서 비용을 관리하려면 세부 사항에 대한 세심한 주의와 전반적인 인식이 모두 필요합니다. 종종 한 세부 사항의 비용은 줄어들지만 다른 노드의 비용은 크게 증가하여 비용 관리의 의미를 잃습니다.

예를 들어, 기초 공사 중에 과굴착이 자주 발생하는데, 이때 되메우기 재료의 선택이 중요합니다. 일반적으로 설계 연구소와 탐사 단위에서는 잔해 콘크리트나 자갈 콘크리트 되메우기 비용이 저렴하지만 이를 권장합니다. , 일부 현지 자재 확보가 어렵고 되메우기를 완료하는 데에도 10일 정도 소요됩니다. 따라서 사전 판매 및 시장 확보 프로젝트에 대한 손실은 헤아릴 수 없을 만큼 높기 때문에 무턱대고 일반 콘크리트 되메우기를 선택하면 더 큰 손실이 발생할 수 있습니다. 결국, 프로세스 비용 관리는 프로젝트의 실제 상황을 기반으로 해야 하며 다양한 관점에서 비용 절감을 종합적으로 고려해야 합니다. 실제로 "큰 것에 주의를 기울이는 것과 작은 것을 버리는 것" 사이에는 모순이 없습니다.

4. 재무 운영 측면에서 부동산 회사의 비용을 줄입니다. 재무적 관점에서 부동산 운영관리를 확립하고, 재무적 관점에서 리더십과 통제력을 제공합니다. 부동산금융부는 단순히 회계, 대금결제, 감독만을 담당하는 것이 아니라, 현 부동산 개발단계에서는 부동산금융부에 주도적인 관리 및 통제 책임을 부여하여 유능한 금융인력을 양성하고 있습니다. 벤치마킹 부동산 회사에서 일하는 것은 중요한 업무를 맡았습니다. 재무 운영을 기업 경영에 통합하고 산업과 금융의 효과적인 통합을 달성하려면 다음과 같은 측면이 수행되어야 하지만 다음 사항에 국한되지는 않습니다.

4.1 자금 조달 구조를 최적화합니다. 최근 몇 년 동안 자금조달 어려움은 부동산 회사들에게 피할 수 없는 화두가 되었습니다. 특히 '3대 레드 라인'이 도입된 이후 중소 부동산 회사에 미치는 영향은 점점 더 뚜렷해졌습니다. 그러나 자금 조달 채널과 재무 구조의 최적화는 부동산 기업이 직면해야 할 과제입니다. 자료를 검토한 결과, 씨젠홀딩스의 2016년 종합 가중조달비용은 5.49%, 2017년 5.32%인 것으로 확인됐다. 씨젠홀딩스의 순부채비율은 2017년 71%로 전년보다 개선됐지만, 금전적 자금 대비 단기부채 비율은 0.68로 단기적으로 부채상환압력이 적은 것으로 나타났다. 다음과 같은 조치를 통해 자금 조달 비용을 효과적으로 줄일 수 있습니다. 첫째, 자금 조달 채널을 강화합니다. 옵션이 매우 제한적이라면 비용은 매우 높을 것입니다. 옵션이 많아야 선택과 협상의 여지가 있을 수 있습니다. 두 번째는 재무 구조를 최적화하고 부채 수준을 합리적인 수준으로 유지하는 것입니다. 세 번째는 자금 활용 효율성을 높여 자금 회전율을 효과적으로 높일 수 있다는 것입니다.

4.2 종합적인 예산이 비용 관리에 도움이 되나요?. 종합 예산은 단지 연간 전략 계획에 관한 것이 아니라 올해 무엇을 할 것인지, 얼마를 지출하고 벌 것인지에 관한 것입니다. 재무 운영을 통해 재무 관리자는 구조 및 데이터 분석을 기반으로 지침과 알림을 제공할 수 있습니다. 예를 들어 토지를 취득할 때 무작정 취득하는 것이 아니다. 재무는 토지 생존율을 바탕으로 현 단계에서 회사의 토지가 매물로 나와 있는 기간을 분석해 리더십을 발휘해야 한다. 현 단계의 토지 취득 기간을 기준으로 토지와 물품을 비교(연간 토지 가격/연간 토지 가격)하여 토지 질을 분석한 결과, 정상 범위는 10%~40%로, 40% 이상이면 비교적 안전함을 의미합니다. 회사가 높은 수준으로 운영되고 있고 토지 비용이 총 비용의 큰 부분을 차지하며 고가 토지의 토지 보유량이 부가가치율이 자본 비용을 이길 수 없다면 보유량이 손실이 되십시오. 종합적인 예산 분석을 통해 어떤 종류의 토지를 취득해야 하는지, 취득 여부에 대한 지침을 제공함으로써 무작정 토지를 취득하거나 높은 가격에 토지를 취득하여 비용이 증가하는 것을 방지할 수 있습니다.

5. 전체 비용 인식을 확립합니다. 이 부분은 특히 중요한데, 다양한 시스템을 구성하는 핵심은 구현과 인식에 있습니다. 시스템은 차갑지만 경영진은 살아있다는 말을 자주 듣습니다. 관리자가 완전한 비용 관리 의식을 갖고 있지 않으면 시스템은 구현 과정에서 점차 벗어나게 됩니다. 따라서 부동산회사는 비용관리 시 전 직원에게 비용의식을 심어주고, '유효비용'의 절감이 급여와 연계되어야 함을 제시해야 한다.

5.1 명확한 책임과 원활한 의사소통. 비용 관리는 결코 비용 부서의 문제가 아닙니다. 그렇지 않으면 한 부서는 돈을 절약하고 다른 부서는 돈을 지출한다면 비용 관리는 의미가 없습니다. 각 부서마다 직위, 직위가 다르며 비용에 대한 이해도 다릅니다. 예를 들어 엔지니어링 부서는 업무를 수행하기 위해 돈을 쓰는 것이 가장 쉬운 일이지만 비용 부서는 비용 관리 관점에서 동의하지 않습니다. 가장 좋은 방법은 의견을 다루지 않는 것이며, 이를 위해서는 책임을 명확히 하면서 효과적인 의사소통 메커니즘을 구축해야 합니다.

5.2 비용의 '가위 차이'에 대한 인식을 확립하십시오. 소위 '가위 차이'는 지출과 수입의 차이이지만 단순한 빼기가 아닙니다. 예를 들어, 부동산 비용 관리에서는 품질을 높이면 비용이 증가하는 것처럼 보이며 대부분의 비용 관리자는 이에 반대합니다. 실제로 프로젝트에 따라서는 원가관리자가 객관적인 조언을 해줘야 하는데, 프리미엄 부동산이라면 품질 개선을 통해 프리미엄을 높일 수 있고 투자비보다 높은 것이 바람직하다. 비용은 1이지만 수익은 10이지만 프리미엄은 9입니다.

따라서 비용 관리자는 비용 인식을 잘하고 "가위 차이"를 잘 계산해야 합니다.

6. 전체 비용 요약. 비용 요약은 전체 프로젝트 관리 프로세스의 주요 내용과 부족한 점을 요약하는 검토입니다. 주요 내용은 홍보할 가치가 있지만 더 중요한 것은 부족한 부분을 요약한 것입니다. 비용의 증가 또는 감소는 커뮤니케이션, 디자인 또는 경영진의 전문성에 반영될 수 있습니다. 우리는 요약을 기반으로 목표한 결정을 내려야 합니다. 또한 비용 요약에는 보다 정교한 데이터 침전이 필요합니다. 데이터 침전의 목적은 더 나은 비용 관리를 수행하는 것입니다.