부동산 주식은 여전히 ​​투자 가치가 있나요?

부동산의 정책적 단점이 완전히 해소되지는 않았습니다! 반등에 쉽게 배팅하지 마세요!

부동산주는 여전히 투자 기회를 기다려야 합니다. (2010년 5월 7일 07:37)

부동산주는 가장 취약한 업종입니다. 올해는 기술적으로 과매도되어 많은 염가 자금을 유치했습니다. 부동산지수는 올해 들어 27.28% 하락했고, 2분기에만 23%나 하락하며 하락세가 가속화됐다. 어제 부동산 지수가 5.23% 더 하락했습니다. 현재의 저렴한 밸류에이션이 충분히 매력적인가요? 부동산 주가는 어느 정도 하락해야 할까요?

수익성이 좋은 19개 상장 부동산 기업을 표본으로 선정해 주가수익률과 주가순자산비율 측면에서 현재 및 역대 업계 최저 수준을 비교했다.

주가수익률 관점: 현재 부동산 주식의 평균 주가수익률은 13.6배로, 역사적 최저치는 2006년 11.7배, 주택공급이 있었던 2008년에는 12.5배였다. 가격은 크게 변동했습니다. 주가수익률 측면에서 현재 부동산회사의 가치평가액은 2008년 대비 9%, 역대 최저치 대비 16% 높은 수준이다. 과거 밸류에이션 수준은 이미 발생한 사실이고, 현재 밸류에이션 수준은 현재 예상 수익을 기준으로 한 것이므로, 올해 실적의 달성 정도에 따라 위의 밸류에이션 수준 비교가 의미가 있는지 판단하게 될 것입니다. Juyuan 통계에 따르면 2010년 통계 표본에 포함된 상장 기업의 총 순이익은 전년 대비 43% 증가했습니다. 주택 가격이 변동했던 2008년에는 상장 기업의 순이익이 전년 대비 4% 증가했습니다. 따라서, 현재의 이익 전망은 다소 낙관적일 수 있으며, 특히 부동산 주식의 리파이낸싱이 중단되거나 소수의 기업만이 자금조달이 가능하다는 전제하에 위에서 언급한 실적 성장은 달성하기 어려울 수 있습니다. 따라서 주가수익률 관점에서 보면 부동산주의 바닥이 되었다고 보기는 어렵다.

주가순자산비율 관점: 현재 부동산 주식시장의 순비율 수준은 2005년과 2008년 모두 1.2배로 역사적 최저 수준이다. 2008년에는 기업의 37%가 순자산 이하로 떨어졌기 때문에 현재 상장기업의 주가순자산비율은 여전히 ​​역사적 최저치와는 거리가 멀다.

현재 부동산 업계는 조정의 첫 단계에 있습니다. 즉, 이 단계에서 균형을 깨뜨리려면 개발자가 가격을 낮추고 프로모션을 추진해야 하는 단계입니다. 그러나 우리나라에는 개발자가 많아 시장의 기대가 일치하지 않습니다. 가격 조정이나 프로모션을 일률적으로 적용하기는 어렵습니다. 일반적으로 자금이 소진될 때까지 기다려야 합니다.

그러나 현재 부동산업체의 자본적정성과 부채상환압력은 역대 최고 수준이다. 1. 2009년말 현재 상장회사의 총자산 대비 현금비율은 20%로 역사상 가장 완화된 시기였습니다. 2. 단기차입금이 총자산에서 차지하는 비중은 3%에 불과하며, 이는 단기부채상환압력이 가장 약한 시기이기도 하다. 따라서 개발사 자금이 소진되기까지는 최소 6개월 이상이 소요되며, 이후 업계는 가격 인하를 통해 판매 촉진을 추진하는 2단계 조정 단계에 들어갈 수 있다.

투자 기회의 도래에는 세 단계가 필요합니다. 앞서 우리는 부동산 주식의 밸류에이션 수준이 저점에 도달하지 않았다고 분석했다. 또 다른 관점, 즉 근본적인 변화의 분석에서 부동산 주식에 대한 투자 기회도 기다려야 하며, 이를 통과해야 한다고 분석했다. 물량 감소, 가격 하락, 정책 압력 완화 등 이 세 단계에서만 부동산 주식이 전반적인 기회를 얻을 수 있습니다. 현재 업계는 조정의 첫 단계에 불과하며 펀더멘털이 하락함에 따라 주가가 쉽게 반등하고 업계의 '보유' 등급을 유지하는 것은 권장되지 않습니다.