토지부가가치세가 입법업계를 가동한다: 개인에게 세금을 징수할 가능성은 거의 없다.

7 월 12 일 국가발전개혁위는' 부동산 기업의 대외채무신고등록 관련 요구 사항 통지' 를 발표하며, 부동산 기업의 대외채무는 다음 해 만기가 되는 중장기 해외채무를 교체하는 데만 사용할 수 있도록 요구하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산명언) 부동산 기업은 외채 등록 신청 자료에 채무 규모, 기한, 우리 위원회 등록 상황 등 해외 채무 교체 세부 사항을 기재해야 한다. , 그리고 "기업 외채 발행 진실성 약속서" 등을 제출했다.

20 18 이후 부동산 규제 정책이 점점 더 빈번해지고 있으며, 규제 범위는 국내 부채에서 해외 융자, 신탁 등으로 확산되고 있다.

신경보 기자는 Wind 자료에 따르면 135 개 상장주택 기업의 총 부채가 모두 증가하고 있는 것으로 나타났다. 2065 년 1 분기까지, 438+09, 총 부채는 8 조 5 천억 달러가 넘는다. 현금 흐름이 긍정적인 기업은 5 1 가구로 37.78% 에 불과하다. 20 19 65438+ 10 월 1 현재까지 * * * 15 개 주택업체가 20 개 이상의 추가 계획 공고를 발표했다

"현재 정책은 감독을 강화하는 것이다. 부동산 기업의 정상적인 융자는 영향을 받지 않지만, 대액 융자에 대한 통제가 눈에 띄게 강화될 것이며, 이는 미래 부동산 업계의 안정과 장기 발전에도 도움이 될 것이다." 중원지지 수석 분석가인 장대위는 감독하는 달러 빚이 실제로 주택 기업의 주요 자금원이 아니라 자금의 여러 통제 하에 있는 판에 불과하다고 말했다.

20 개 주택기업 부채가 천억을 넘었고, 신도시 지주가 6 위를 차지했다.

"시장 제약 메커니즘을 강화하기 위해 부동산 기업의 외채 발행으로 인한 위험을 방지하고, 부동산 시장의 원활하고 건강한 발전을 촉진하며, 부동산 기업에 외채 발행 등록을 요구하다." 7 월 12 일, 국가발전개혁위는 부동산 기업이 발행 외채 마스터 계획을 세우고 환율, 금리, 통화, 기업 자산 부채 구조 등을 총괄해 외채 위험을 효과적으로 예방해야 한다고 밝혔다.

13 년 6 월, 은감회 회장인 곽수청 회장은 20 19 육자입 포럼에서 부동산 기업 융자가 은행 신용자원을 과도하게 점유하는 것을 막아야 한다고 밝혔다.

7 월 은감회 관계자에 따르면, 부동산 신탁분야의 위험 예방 통제를 강화하기 위해 은감회는 최근 최근 부동산 신탁업무가 너무 빠르게 성장하고 증가폭이 큰 일부 신탁회사에 대해 계약 경고를 벌여 부동산 시장 규제 정책과 현행 부동산 신탁감독 요건을 엄격히 집행할 것을 요구했다. 업무 증속 통제를 요구하고 부동산 신탁 업무 증가와 증속 증가를 합리적인 수준으로 통제할 것을 요구하다.

수치상으로는 135 부동산 기업의 총 부채가 20 17 년 이후 계속 증가하고 있다.

Wind 금융 단말기 데이터에 따르면 20 17 년 1 분기부터 20 17 연말까지 135 개 부동산 기업 부채 총액은 각각 5 조 3 조 원, 5 조 7 천억 원, 6./KK 에 달했다. 총 부채는 각각 6 조 9 천억원, 7 조 4 천억원, 7 조 9 천억원, 8 조 2 천억원이다. 20 19 년 1 분기까지 135 개 주택기업 부채 총액이 8 조 5 천억원을 넘어섰다.

주식으로 볼 때, 20 17 년 1 분기에는 총 부채가 천억을 넘는 주택기업이 13 개, 각각 반케 A, 녹색지대지주, 폴리지산, 화하행복, 상인 뱀구, 범해지주, 창업주식으로 나타났다. 20 18 년 1 분기까지 총 부채가 1000 억을 초과하는 주택업체는 16 개에 달했고, 새로 추가된 세 곳은 각각 뉴타운 지주, 프랑스 지분, 금과주식이었다. 20191 분기 부채가 천억을 넘는 기업 20 개, 신규 4 개 기업은 각각 신호보물, 금융거리, 블루레이 발전, 대열성이다.

지난 2 년 동안 반케 A, 녹지지주, 폴리부동산, 한하 행복, 상인 뱀구는 총 부채가 가장 높은 상위 5 개 기업으로 각각13149 억 77 억, 9666 억 47 억, 765.438

6 위의 위치가 바뀌었다. 20 17 1 분기 범해지주는 135 주택기업 총부채 6 위로 20 17 중보 1 주가 됐다. 20 18 의 중보에 이르러 신도시 지주가 제 6 의 부채가 된 주택 기업을 대신해 지금까지 6 위를 유지했다.

흥미롭게도, 135 주택과 부채가 천억을 초과하는 기업의 총 부채가 증가하고 있지만, 주택기업 부채의 중앙값이 달라졌다.

20 17 년 1 분기부터 20 18 년 상반기까지 부동산 기업 부채의 중앙값이 20 18 년 3 분기부터 부동산 기업 부채의 중앙값이 하락했다.

"현재 정책은 감독을 강화하는 것이다. 부동산 기업의 정상적인 융자는 영향을 받지 않지만, 대액 융자에 대한 통제가 눈에 띄게 강화될 것이며, 이는 미래 부동산 업계의 안정과 장기 발전에도 도움이 될 것이다." 중원지지수석분석가 장대위는 감독하는 달러 채무가 실제로 부동산 기업의 주요 자금원이 아니라고 말했다.

장대위는 감독 강화의 가장 직접적인 영향은 부동산 기업의 자금 비용이 이전보다 증가했다는 것, 특히 규모가 작은 기업의 자금 조달 비용이 눈에 띄게 증가한 것이라고 밝혔다. 이에 따라 올해 2 분기부터 주택기업의 대규모 융자가 크게 줄고 주택업체들의 토지 강탈 현상도 눈에 띄게 줄어들 것으로 보인다. "특히 융자 채널이 적은 주택 기업, 부채율이 높은 주택 기업, 중소기업 등이 있다. , 자금 조달의 어려움과 재정적 압력은 매우 클 것입니다. 클릭합니다

유동 자산이 하락하여 주택 기업의 40% 미만이 현금 흐름이 긍정적이다.

광대증권은 부동산의' 프런트 엔드 융자' 사업이 강화됨에 따라 향후 신탁부동산 사업 규모가 하락하고 프로젝트 융자 운영이 더욱 규범화될 것이라고 밝혔다. 향후 정책은 집행 피드백에 따라 조정될 수 있으며 긴축 추세는 최소 4 분기까지 지속될 것으로 예상됩니다. "우리는 미래의 정책 규모가 조정될 수도 있지만 전반적인 규제 기조에서 벗어나지 않을 것이라고 생각한다."

주택 기업의 대응 방식에 대해 광대증권 분석에 따르면 토지 획득의 속도를 늦추고 자본 지출을 줄이는 것 외에도 부동산 개발업자들은 회전율을 높이고 판매 수익을 가속화하며 외부 융자에 대한 의존도를 줄일 것으로 예상된다. 주목할 만하게도, 판매가 기대에 미치지 못하면, 외부 융자가 조여지면 주택 기업의 자금사슬이 압력을 받게 될 것이다.

현재 부동산 기업의 자금 사슬에 압력이 있습니까?

부채율에 상응하는 것은 135 주택 경영 활동으로 인한 순 현금 흐름이 20 18 년 내내 점차 호전되었지만 20 19 년 1 분기에 악화되었다는 것이다. 20181 분기 135 개 주택 중 39 개 현금 흐름만 긍정적이다. 20 18 년 중보, 현금 흐름이 긍정적인 기업 수가 63 개로 늘어났습니다. 20 18 3 분기, 76 개 주택 기업의 현금 흐름이 긍정적이다. 20 18 연말에는 92 개가 있습니다. 반면 20 19 년 1 분기에는 현금 흐름이 긍정적인 기업이 5 1 가구로 40% 미만이었다.

135 부동산 기업의 총 현금 흐름에서도 마찬가지입니다. 20 18 년 내내 부동산 기업 현금 흐름이 지속적으로 개선되었다.

현금 흐름이 음수인 주택업체와 부채율이 높은 주택업체 명단은 겹침이 많다. 20 18 1 분기에는 18 개 주택 기업의 순 현금 흐름이 -20 억 원 미만이었다. 반케 A 는 현금 흐름이 가장 적은 기업으로, 이어 폴리 부동산, 빈강그룹, 화하행복, 상인 뱀구, 금융거리, 화교성 A, 타이하그룹, 영성 발전, 금지, 신호보, 신도시 지주가 뒤를 이었다.

20191 분기 현금 흐름이 가장 적은 8 개 주택 기업, 반케 A, 화하행복, 첫 주식, 상인 뱀구, 금과, 양광성, 신도시 지주, 광명지산은 모두 -50 억원 이하이다. 이 가운데 화하 행복경영 활동으로 인한 순 현금 흐름은-15453 만원이다.

영업 활동으로 인한 현금 흐름 외에도 유동 자산은 1 년 이내에 현금화되거나 소비될 수 있는 자산 지표로 기업의 지급 능력과 유동성을 직접 반영합니다. 135 주택 유동 자산도 감소했다.

20 18 1 분기, 중보, 3 분기에는 이들 주택업체들의 유동자산 총액 중 중간 증가율이 느리지만 20 18 연보에서는 유동자산 총액 중 중앙값이 하락했다.

135 주택 중 유동 자산이 가장 적은 몇몇 기업의 유동 자산은 거의 모두 감소했다. 20 19 년 1 분기에 유동성 자산이 가장 적은 10 개 주택업체는 각각 ST 홍성, 전신호, 여정지주, 아시아태평양업, 종방, 링운 B 주, 동풍 B, ST 메신, ST 반석, *ST 순철 B, 여기서 ST 홍성 2

융자 수요 분출. 20 19 년, 증발할 주택 기업 수가 150% 증가했다.

장대위는 "최근 부동산업체들이 자금사슬 안전에 더 많은 관심을 기울이고 있지만 중형부동산업체들은 분명히 토지 확보를 가속화하고 있어 부동산 기업의 융자 수요도 촉진시켰다" 고 말했다.

Wind 데이터에 따르면 10 월 20 19, 1 부터 7 월 2019,2/kloc 까지

65438+ 10 월 ~ 3 월 중 발행 계획을 발표한 주택업체는 합부도시 건설, 녹색지대지주, 중주지주, 신도시 지주, 범해지주, ST 메신 등 6 개 주택기업이었고, 4 월 한 달 동안 발행 계획을 발표한 주택업체는 AVIC 성대했다. 5-7 월 영성 발전, 흑모란, 천지원, 태화그룹 등 4 개 회사가 증발 계획을 발표했다. 반면 20 18 같은 기간 6 개 주택업체가 증발 계획을 발표했고, 20 19 년 주택기업 증발 수는 150% 증가했다.

주목할 만한 것은 20 19 년, 발행 계획을 발표하는 주택 기업의 수가 크게 증가했을 뿐만 아니라, 발행을 중단한 주택 기업의 수도 증가했다는 점이다.

Wind 데이터 표시, 20 19 10 10 월 1 20 19 7 월 2 까지

같은 기간 20 18 은 4 개 주택 기업의 발행 계획이 종결되었는데, 각각 티베트 시티투, 종방, 마기, 여정 지주였다.

반면 20 19 년 실제 증발된 주택 수는 20 18 년여 되지 않았다. 20 19 년 6 월부터 10 월 1

20 18 1 10 월 ~ 20 18 7 월 2 1 7 월, * *; 이 리듬은 20 19 에서 현저하게 빨라졌다. 20 19 같은 기간 * *11부동산 기업이 자산 인수를 완료했으며 올해는 4 개 회사가 자산 이전을 완료했습니다.

■ 사례

운남성투: 청두 컨벤션 100% 지분 인수에 실패했습니다.

2 년 정도 지속 된 주요 자산 구조 조정은 실패로 끝났습니다. 7 월 17 일, 운남성투는 증권감독회에서 발급한 해지 심사 통지서를 받았다. 증권감독회는 운남성투중대 자산 재편 행정허가 심사를 종결하기로 결정했다.

일찍이 20 17 에서 운남성투는 청두 컨벤션 100% 지분을 인수하여 전략적 재편 통합 자원을 달성하고 회사의 시장 경쟁력을 높일 계획이라고 발표했다. 청두전의 대주주는 운남성투의 지주주주로, 거래가격은 초보적으로 240 억원으로 정해졌다. 운남성투는 주식 발행 방식으로 청두 컨벤션 100% 지분을 인수하기로 했다.

하지만 이번 주식 발행은 순조롭지 못했다. 20 18 10, 운남성투개개편안, 거래가격이 235 억원으로 인하됐다. 20 18 1 1

지난 6 월 운남성투는 국내 시장 환경, 경제환경 등 객관적인 여건이 크게 달라져 거래측이 일부 중요한 조항에 동의할 수 없다고 발표했다. 회사는 이번 중대 자산 개편을 종결하기로 결정했다.

주식 인수 자산 발행 실패 뒤에는 운남성에서 이 기간 동안 투자한 자산 부채율도 높다. 자료에 따르면 20 16, 20 17, 20 18 연말에 운남성의 투자율은 각각 89.22%, 88.82% 에 달했다. 보고 기간 중 자산 회전율은 각각 0.2 배, 0. 12 배, 0. 1 배입니다. 20 17 과 20 18 년, 운남성의 투자이자 지출은 각각 654.38+0.7.5 억원과 654.38+0.8 억원에 달했다. 20 18 년 말 윈난성 투자 연말 통화자금 267 1 억원으로 전년 대비 49.92% 하락했다.

20 19 년, 운남성투는 6543.8+02 억 4700 만 원의 채무가 만기가 되었는데, 여기에는 투자자들이 재판매선택권을 가지고 있는 48 억 6000 만 원의 채권도 포함되어 있다.

20 18 연보가 발표된 후, 감독부는 운남성의 만기 채무에 상환 위험이 있는지 문의했다. 당시 회사는 새 프로젝트의 개발과 판매를 가속화하고 다양한 마케팅 수단을 활용해 회사 재고 탈화력을 높이고 처분 프로젝트를 통해 자금을 회수할 것이라고 응답했다.

운남성투의 실적도 하락하고 있다. 20 17 년 및 20 18 년 영업수익은 각각 1439 1 억 원, 95 억 4300 만원입니다. 공제 후 순이익은 각각1..1.2 억원과 -825438+0 억원이다. 20 18, 운남성투는 자산 처분을 통해 실적을 높였다. 회사는 대리만강강여단 투자와 쿤밍칠채운남도시 건설을 처분하여 투자수익 182 1 억원을 달성했다.

대련 우정: 운영 10 자회사 연체 채무 항목 정지.

채무 문제가 발발하자 대련 우정은 여러 가지 방법으로 자금을 모으기 시작했다. 7 월 17 일 대련 우의이사회는 우시엔 투자지주주주 우시엔 투자그룹에 30 억원 이하의 종합신용한도를 신청하기로 했다.

앞서 7 월 9 일 대련 우의는 전액 출자 자회사 선양성석주택이 화신신탁에 신청한 대출 부분이 연체됐다고 발표했다. "선양성석 제품 개발이 느리고 자금이 부족해 일부 채무가 연체되고 연체대출 원금 9840 만원이 발생했다."

회사는 회사와 자회사가 채무 연체로 소송, 중재, 은행 계좌 동결, 자산 동결 등의 위험에 직면해 있다고 밝혔다. 관련 위약금, 연체금, 벌금을 지불해야 하는 경우도 있을 수 있습니다. 회사의 재무비용을 더욱 늘리고, 회사의 자금 부족을 가중시켜, 회사와 자회사의 생산경영과 업무 발전에 어느 정도 영향을 미친다.

기한이 지난 채무의 배후에는 대련 우의가 비 후순이익을 공제한 지속적인 적자가 있다. 대련 우정의 정기 보고서에 따르면 20 17 년과 20 18 년 공제 후 순이익은 각각 -2823 만원과 -40260 만원이다.

20 18 부터 대련 우정의 부동산 프로젝트도 빈번하다. 회사는 20 18 연보에서 최근 몇 년 동안 소매업이 고비용 저수익률의 곤경에 처했다고 밝혔다. 20 18 년 7 월 심양우의시대광장 프로젝트, 단 우의시대광장 자존상업부분 내부공사를 중단하기로 했다. 동시에 회사는 부동산 프로젝트를 상업용 부동산 상품으로 판매하고 있다. 이 지역의 상업용 부동산이 계속 침체되어 프로젝트 변화가 더디고 판매 수입이 하락했다.

현재 대련 우정 운영 10 년의 금석곡 프로젝트는 이미 중단되었다. 2008 년 대련 우정은 금석곡회사의 지분 70% 를 인수하고, 2009 년에는 금석곡 프로젝트와 국유지 사용증을 취득했다. 이 구획은 종합관광용지로, 사용연한 50 년, 총면적 68 만 4 천 평방미터이다. 대련 우정은 금석곡 프로젝트를 인수할 때 여행지 중 일류 개발 프로젝트로 포지셔닝했다.

그러나 금석곡 프로젝트는 예정대로 완공되지 않았다. 대련 우정에 따르면 골프장 감독 정책이 출범하면서 금석곡 프로젝트는 국가부처의 요구에 따라 정비되었지만 정부 부처의 서면 비준을 받지 못했다고 한다.

13 년 7 월 대련 우의발표실적예고에 따르면 20 19 년 10-6 월 상장사 주주에게 귀속되는 순이익은 6 천 5 백만 원에서 7 천 5 백만 원 적자로 예상된다. 적자의 주요 원인은 회사가 소유한 일부 부동산 사업이 판매 납품될 수 있지만 일부 프로젝트의 자영업 업무는 업무직 조정으로 인해 중단되었기 때문이다. 한편, 금석곡 프로젝트는 시장 사정으로 휴업하고 관련 규정에 따라 이자 자본화를 중단하여 재정비용이 전년 대비 증가하여 이윤이 감소했다.

화려한 가족: 국경을 넘나들며 인수한 지 4 년 만에 화태 선물 참가를 중단한다.

17 년 6 월, 화려한 가문은 증권감독회가 발행한 종결 심사 통지서를 받고, 오랫동안 계획한 20 15 년 동안 비공개 발행 주식 문제가 종결되었다.

20 15, 화려한 가문은 회사의 지주주주인 남강그룹과 전액 출자 자회사인 티베트 남강에 주식을 발행할 계획이라고 발표했다. 모금자금 총액이 26 억 6500 만 원을 넘지 않는다. 발행비를 공제한 후 베이징 모하 지주그룹 100% 지분, 증자, 투자 스마트 로봇 프로젝트 및 인근 우주선 프로젝트 인수에 모두 쓰인다.

이것은 원래 비공개로 발행된 국경 간 인수였다. 20 15, 1 1, 화려한 가족주가가 서비상안으로 폭락했다. 회사는 해명공고에서 20 15 비공개 주식 발행 작업이 질서 있게 추진되고 있다고 밝혔다. "관련된 그라핀 프로젝트, 인근 우주선 프로젝트, 스마트 로봇 프로젝트가 모두 순조롭게 진행되고 있다." 자료에 따르면 상하이 택희가 투자하고 서비상을 법정 대표인으로 화려한 가족지분을 보유하고 화려한 가족 제 2 대 주주로 꼽았다.

하지만 이후 화려한 가문의 발행은 실질적으로 진전되지 않았고, 이번 발행도 증권감독회의 승인을 받지 못했다. 2065438+2009 년 5 월, 화려한 가문은 비공개 발행 연기를 다시 신청해 주주총회에서 부결되고, 증권감독회에 관련 신고 서류 철회를 신청했다.

4 년 신청 실패 뒤에는 화려한 가문이 이미 그라핀 업무와 로봇 업무에 발을 들여놓았고, 핵심 부동산 업무는 점차 몰락했다.

20 18 년, 화려한 가문이 3 억 8600 만 위안을 벌어들여 전년 대비 81.66% 하락했다. 순이익 654.38+0983 만원으로 전년 대비 965.438+0.2% 하락했다.

지난 5 월 상교소는 화려한 가문에 대한 문의서에서 부동산 업무가 화려한 가문의 주요 수입과 이윤원이라고 언급했다. 그러나 회사는 현재 쑤저우 태호대로 주변 2 만 3200 평방미터를 보유하고 있어 3 년 동안 진전이 없다. 회사에 부동산 사업 발전이 지속 가능한지 설명하도록 요구하다. 화려한 가문은 이 구획이 아직 개발되지 않았다고 답했다. 태호대로가 있는 관할 구역의 지역 상세 계획 최적화가 아직 완료되지 않았기 때문이다.

20 19 년 4 월, 화려한 가족 계열사가 준의시 약 93. 18 무 () 의 토지를 차지하여 3 ~ 5 년 동안 완공될 것으로 예상된다.

화려한 가문이 4 월 말 발표한 분기보에서도 올해 초부터 다음 보고 기말까지의 누적 순이익이 적자일 수 있다는 점도 주목할 만하다.

7 월 9 일, 화려한 가문은 화태 선물로 적자를 냈다. 화태 선물은 화려한 가족지분을 보유한 전액 출자 자회사인 화태장성자본의 장외 파생품 업무 고객이 화태장성 자본이 여러 차례 추가자본 통지를 발표하는 상황에서 계약에 따라 충분한 자금을 추가하거나 효과적으로 창고를 줄여 위험 노출을 줄이지 못했다고 발표했다. 이에 따라 화태장성 자본은 이 고객을 강행하여 위험을 완화했다. 예비 통계에 따르면 손실액은 약 4684 만원이다.