부동산 시장 분석 방법

1. 현실

부동산시장의 공매도 정책이 집중적으로 도입되면서 부동산주에도 직격탄을 내면서 증시에 극심한 혼란을 가져왔다. 부동산과 은행은 원래 원앙 한 쌍이고, 부동산 펀드는 기본적으로 은행 신용지원에 의존한다. 그래서 은행도 피해를 입었습니다. 부동산과 은행주가 폭락하면 부동산 상류와 하류 부문도 난리를 피우기 때문에 시장은 계속 폭락하고 패닉주도 계속 달아나고 있다. 따라서 A주의 하락세는 계속되고 있으며, 주가지수선물과 마진거래의 도입으로도 A주의 비정상적인 운명을 바꿀 수는 없습니다.

그런데 부동산 시장 통제 정책이 워낙 과격한데도 부동산 가격은 여전히 ​​강세다. 거래량이 급격하게 줄었는데도 부동산 가격이 여전히 버티고 있다는 게 정말 이상하다. 많은 전문가와 시장 베테랑들은 경직된 수요가 많고 토지 공급이 적기 때문에 부동산 시장은 크게 하락하지 않고 계속해서 상승할 것이라고 믿습니다. 개발사에서는 판매를 미룰 수 있으면 연기하고, 할 수 없으면 그냥 판매를 보류한다고 합니다. 따라서 국민들은 이 정책이 과연 원하는 효과를 거둘 수 있을지 의구심을 가질 수밖에 없다. 부동산 시장은 중국 경제의 근간인데, 중국이 이 정도로 부동산 시장을 무너뜨릴 만큼 멍청할 수는 없다는 말까지 나온다.

2. 변화

그러나 주택 가격이 계속 급등하도록 방치하면 결국 자산 가격 거품은 터져 비참한 결과를 낳게 된다는 점을 잊지 마십시오. 일본과 미국의 피비린내 나는 역사는 제쳐두고 본토 부동산 시장과 가장 가까운 홍콩을 살펴보자. 1994년부터 1996년까지의 급격한 조정과 1997년 4분기의 붕괴가 부동산 시장 붕괴의 가장 좋은 설명이다. 거품. 부동산 시장이 붕괴되면 의심할 여지 없이 금융 시스템에 재앙이 될 것입니다! 중앙은행은 지금 끊임없이 자금을 인출하고 있고, 시중은행들도 부동산 시장의 계약금 비율을 지속적으로 인상하고 있으며, 두 번째 주택에 대해서는 최대 50%까지, 세 번째 주택에 대해서는 신용을 정지하고 있다는 사실이 국민들에게 전해지지 않았습니까? 중국은 이제 금융 시스템에 대해 걱정하고 있습니다! ! 경제를 구하기 위해 시작된 신용의 홍수 속에서 자산 가격 거품은 계속해서 상승하여 중국과 같은 국가를 걱정하고 겁나게 하는 수준까지 상승했습니다! 은행의 자본적정성 비율이 높지 않기 때문에 일단 부동산 시장의 거품이 꺼지면 앞으로의 막대한 부실채권은 오싹해질 것입니다!

그리고 더 치명적인 것은 지난 몇 년 동안 전 국민이 추측을 했고, 전국의 모든 규모의 기관도 추측을 했다는 사실이다. 한 나라의 경우 자본시장이든 부동산이든 나라 전체가 투기를 하고 있다. 실제로 산업에 종사하는 기관은 몇 개나 될까? 업계에서는 정말 현실적인가요? 아주 드물게, 그들은 모두 빠른 성공을 열망하고, 빨리 돈을 벌고, 많은 돈을 벌고 싶어합니다. 국민이 일을 제대로 하지 못하고, 기업과 기관, 공공기관도 일을 제대로 하지 못하고 헛소리만 하고 있는 나라가 과연 무슨 전망이 있겠느냐. 매우 치명적입니다!

그래서 '신10조'를 보면 중앙정부의 부동산에 대한 인식이 근본적으로 달라졌음을 알 수 있다. 과거 국무원의 부동산 규제 정책 문건에서는 대부분 부동산이 새 시대 경제 진흥의 핵심 산업으로서 정책에서 차지하는 비중이 민생보다 훨씬 크다는 점을 강조했다. 이번에 국무원은 주택문제가 국가경제 및 민생과 직결되는 문제일 뿐 아니라 사회안정에 영향을 미치는 중요한 민생문제라는 점을 처음으로 제시했다. 여기서 중앙정부는 처음으로 경제성장을 견인하는 부동산의 역할을 명백히 과소평가하고, 처음으로 부동산을 기간산업의 지위에서 제외하고, 주택을 민생상품으로 지정하는 문건을 마련했다. 이는 경제성장에 비해 투자상품으로서의 역할을 부정하는 것과 다름없다.

위의 이해를 바탕으로 '신10조'는 주택가격 안정과 주택안정에 대한 정부의 책임을 회피할 수 없음을 강조하고 있다. 이는 중앙정부가 경제성장의 동력을 대체하고, 기간산업의 부동산을 원래 모습으로 되돌리겠다는 의지를 보여주는 것이다.

세가지 미래

위의 이해를 바탕으로 보면, 주식시장 폭락조정 과정에서 주식시장은 70~80% 폭락했기 때문에 주택가격의 급락은 불가피하다. 부동산 시장은 최소한 50% 이상 하락해야 합니다. 그러나 중국은 여전히 ​​개발도상국이고 중국 경제는 여전히 높은 성장률을 유지하고 있기 때문에 주택 가격 하락을 붕괴로 간주해서는 안 된다. 증가하면 부동산 시장은 서서히 안정되고 점차 하향 추세에서 벗어날 것입니다.

위 내용을 토대로 두 가지 가능성이 있다는 결론을 내릴 수 있다.

1. 1994년부터 1996년 1월까지의 홍콩 부동산 추세, 즉 주택가격과 유사하다. 2년 동안 고점 대비 약 30% 정도 하락한 뒤 또 다시 하락세를 보일 것이다.

이유: (1) 1994년 초 홍콩과 마찬가지로 금리는 현재 낮은 수준이고 인플레이션은 점차 상승하고 있습니다. (2) 부동산 시장에는 이미 "거품"이 있습니다. 외국인은 비관적이다;

(3) 1997년 이전 홍콩 정부는 투기 수요 단속을 기본으로 했고, 모든 조치는 부동산 투기꾼을 대상으로 했다. 이는 현재 중앙정부의 규제와 유사하다. .

2. 1998년부터 2004년까지의 추세와 유사합니다. 즉, 주택 가격이 처음에는 절반으로 하락했다가 10% 반등한 다음 횡보하고 점차 하락하다가 다시 절반으로 감소했습니다. (개인적으로는 미국 서브프라임 모기지 같은 블랙스완 사태가 일어나지 않는 한 그럴 가능성은 희박하다고 생각한다)

이유: (1) SAR 정부 출범 이후 규제 수단은 주택가격과 이전 홍콩정부의 투기수요 단속과는 다르게, '85,000' 계획은 주택 공급을 직접적으로 확대한다는 접근 방식이다. 이는 1997년과 다릅니다. SAR 정부도 똑같습니다.

(2) 정부가 집권하기 전에는 부동산 시장이 극도로 열광했습니다. 홍콩 주택 가격은 불과 6개월 만에 30~50% 급등했다. 고급 주택의 평균 판매 가격도 약 30% 증가했으며, 본토의 부동산 시장은 더욱 열광적입니다. 주택 가격은 2007년 최고 수준으로 돌아왔고 일부는 2007년보다 더 높습니다. 상하이 등 1급 도시의 고급 주택 평균 가격도 크게 올랐다.

결론적으로 이번 부동산 시장 규제 기간 동안 집값이 30% 정도 하락할 가능성이 높은 사건이라고 생각한다. 중국은 아직 개발도상국이기 때문에 경제 여력은 여전히 ​​크다. 따라서 장기적으로 주택 가격은 계속 상승할 것이며 현재 상황으로 볼 때 국가는 부동산을 대체할 핵심 산업이 발견될 때까지 부동산을 죽이지 않을 것이므로 주택 가격은 30% 하락할 것입니다. 물론 바닥을 살 수 있는 좋은 기회일 수도 있다. 물론 갑작스러운 상황이 발생한다면 부정적인 요인도 두 번째 가능성을 배제하지는 않지만 어쩌면 모두가 그것을 보고 싶어하지 않을 수도 있다.