기금넷 공식사이트 - 금 선물 - 어느 전문가가 부동산 상가가 어떻게 가격을 책정하는지 알고 있습니까? 아주 급해요. 먼저 감사합니다. ...
어느 전문가가 부동산 상가가 어떻게 가격을 책정하는지 알고 있습니까? 아주 급해요. 먼저 감사합니다. ...
그럼 상가의 가격은 어떤 요인에 의해 결정되고, 그 가격의 근거는 무엇입니까? 경제학 이론에 따르면 개발상이 토지비용에 개발비용, 관련 세금, 이윤을 더하면 판매가격을 얻을 수 있지만 실제 상황은 그렇게 간단하지 않다. 상가 투자의 관점에서 볼 때, 투자자들은 자신의 투자 기대치를 가지고 있으며, 상가 투자 위험, 유동성, 관리, 세금, 가치 변화 등 여러 가지 요인에 대해 나름대로의 고려 기준을 가지고 있다. 따라서, 우리는 다음과 같은 몇 가지 주요 방면에서 상가 가격에 영향을 주거나 결정하는 주요 요인을 검토해야 한다.
한 도시의 종합임대료 수준은 상가 가격에 영향을 미치는 직접적인 요인이다.
상가 가격에 영향을 미치는 정성지표가 많을 수도 있지만 정량지표는 단 하나, 주변 임대료 수준이다. 투자자는 상가를 구매할 때 우선 프로젝트 주변의 임대료 수준을 살펴보고 본 시 상가 투자의 자본화율 (즉, 투자 수익률의 기본 수준) 에 따라 어떤 판매 가격을 지지할 수 있는지 결정한다. 이 방법은 특정 품목에 가장 적합하다. 주변 상가 임대료 수준을 참고하면 상가 구매의 가격 대비 성능이 적합한지 직접 결정할 수 있다.
어떤 도시에서든, 급차 임대료 요인으로 인해 도심상권과 다른 지역의 상가 임대료는 분명히 차이가 있을 것이며, 관건은 격차의 크기이다. 중소 도시의 경우 1-2 만 있는 중앙상권으로 상권과 다른 지역의 임대료 격차가 매우 커서 상가의 판매 가격이 매우 높다. 대도시의 경우 시급 상업 센터뿐만 아니라 지역 상업 센터와 지역사회 상업 센터도 있다. 소도시와 비교하면 집세 차이가 특별히 크지 않다. 따라서 우리는 개발 프로젝트의 임대료 수준이 프로젝트 자체의 가격을 직접 결정한다고 말할 수 있다.
도시의 유동성과 제 3 산업의 발달 정도는 도시 상가의 전체 가격에 영향을 미치는 핵심 요소이다.
중국 상업경제학회 부회장, 중국 인민대 황국웅 교수는 한 도시의 핵심 경쟁력이 주로 생산성과 유통의 승수로 나타난다는 명언을 가지고 있다. 즉, 경쟁력 = 생산성+유동성. 생산이 비교적 안정된 상황에서 유동성이 결정적인 요인이 되었다. 유통력 부족 1, 현지 생산능력이 불가능할 뿐만 아니라 내외 소통이 막혀 도시의 경쟁력을 크게 약화시켰다. 유통력이 1 보다 크면 현지 생산능력의 부족을 보완할 수 있을 뿐만 아니라 내외 교류, 우세 보완, 조합 구성을 촉진함으로써 도시의 복사력과 영향력을 크게 높일 수 있다. 예를 들어, 싱가포르의 두드러진 경제적 성과는 생산 우세가 아니라 강력한 유동성에 있다. 중국 홍콩이 국제 대도시가 된 것도 아시아 최고의 상업도시로 선정된 것도 선진 제 3 산업 때문이다.
유동성의 발달 정도, 제 3 산업의 발전은 현지 상가의 임대료와 판매 가격에 직접적인 영향을 미칠 것이다. 저장온주, 의우, 사오싱의 점포가 빨리 팔리고 가격이 높은 이유는 현지에서 이미 형성된 각종 규모와 시장이 전국에 영향을 줄 뿐만 아니라 전 세계에 영향을 미치기 때문이다. 같은 도시의 다른 지역에서도 유동성이 다르기 때문에 상가 임대료의 차이도 매우 크다. 예를 들어 베이징의 야보로는 길리빌딩, 천애빌딩으로 대표되며, 임대료는 시단, 왕푸징, 국모보다 훨씬 높다. 이 지역은 중국이 구소련, 동유럽 국가와 무역하는 창구이기 때문이다. 중관촌이 이미 형성한 전자시장은 화북과 동북시장을 포괄한다. 그래서 작은 상점은1.40,000/평방 미터 (세트 내 면적) 의 천가에 팔 수 있습니다.
따라서 개발업자들은 상가의 가격을 책정할 때도 항목의 실제 상황을 결합해야 한다. 같은 프로젝트가 한 길만 떨어져 있어도 가격이 몇 배나 떨어질 수 있다. 이른바' 한 걸음 세 시' 가 바로 이런 이치이다.
상인 모집 채널은 한 도시 상가의 가격 수준을 결정하는 중요한 요소이다.
필자는 산둥 동영에서 상가 투자자들을 정성껏 인터뷰한 적이 있다. 현지 투자자의 투자 예상은' 은행 이자보다 수익이 높으면 우리는 받아들일 수 있다' 는 것이다. 이는 투자자의 예상 내부 수익률이 4 ~ 5% 라는 뜻이다. 베이징에서 투자자들은 일반적으로 8- 10 년에 전체 투자를 회수할 것으로 예상되며, 예상 내부 수익률은 10%- 15% 입니다. 이것은 다른 도시 상가의 자본화율과 투자 기대치를 반영한다.
여기서 말하는 것은 자본화율이지 내부 수익률 (IRR) 이 아니다. 비록 그것들이 어떤 때는 같은 뜻을 표현할 수 있지만, 본질적으로는 다르다. 내부 수익률 (IRR) 은 부동산 투자의 미래 할인현금 흐름법의 현재 가치를 초기 투자로 사용하는 할인율, 즉 연간 1 원에 투자하여 얻은 이익의 백분율입니다. 자본화율은 부동산의 구매 가격과 순영업소득 사이의 비율로, 시장에서 비교 가능한 부동산이나 시장 데이터를 통해 얻을 수 있습니다. 상가 공급과 수요가 비교적 균형 잡힌 도시에서 자본화율은 투자자들이 상가를 구매하는 예상 내부 수익률이다. 그는 같은 지역 상가의 임대료 소득이나 순영업소득과 구매할 상가의 가격비율을 조사하고 비교함으로써 자본화율을 알고 이 비율을 투자의 예상 내부 수익률로 삼을 수 있다.
최근 몇 년 동안 대량의 외국인 투자자들이 북경의 상가 투자 시장에 쏟아져 들어왔다. 예를 들어, 외부 소호 경매 4 세트는 외부인에 의해 구입되었습니다. 중관촌 과학무역개업 온주 사람들은 미리 10 여 시간 전부터 줄을 서기 시작했다. 윤코 빌딩 0 1 상가는 신비한 산서바이어가 7500 만원으로 매입해 중관촌 단점 거래 기록을 세웠다. 나는 중소 도시의 상가 투자 수익률이 비교적 낮고 베이징의 상가 투자 수익률이 비교적 높기 때문에 경제학의 자본 흐름 원칙에 부합한다고 생각한다.
원인을 좀 더 깊이 분석해 보면 중소 도시 투자 채널이 상대적으로 단일한 것도 중요한 요인이다. 베이징 등 대도시에서는 주식 선물 엽서 골동품 서화 등에 투자할 수 있다. 부동산에 투자하더라도 아파트와 오피스텔을 고려할 수 있다. 그러나 중국의 많은 중소 도시들은 아직 이런 시장을 형성하지 못했고, 어떤 도시들은 심지어 주식시장도 없다. 골동품, 서화에 투자하는 것은 모두 북경에 와서 거래해야 하는데, 하물며 이런 시장에 투자하는 것은 전문 지식에 대한 요구가 더 높고 위험도 더 크다. 부동산에 투자하고 싶어도 상가는 유일한 선택이다. 이런 도시에는 오피스텔과 아파트 임대 시장이 없기 때문이다. 후허 하오 터를 예로 들어 보겠습니다. 후허 하오 터 (Hohhot) 는 현재 실제 아파트 프로젝트가 없습니다. 시중에 유일하게 판매되고 임대된 오피스텔 3 채 중 50% 는 빚더미 개발자가 판매한다. 그래서 중소 도시의 투자자들에게 상가는 최고이자 유일한 투자 품종이다. 투자자가 많고 투자 프로젝트가 적기 때문에 많은 2, 3 선 도시 상가 판매 가격이 베이징보다 훨씬 높은 이유다.
이러한 요인 외에도 상가 가격에 영향을 미치는 요인이 많다. 예를 들면 현재의 경제 발전 수준, 정치적 안정 정도, 조세 정책의 변화 등이 있다. 그러나 집값은 상가 가격을 결정하는 영향 요인이 아니며 집값으로 상가 가격을 측정하는 것도 이론적 근거가 없다는 것은 확실하다.