1급 도시의 거래가 급락했고, 고급 주택의 가치 보존과 가치 평가에 대한 기대가 무너졌습니다.

중국의 고액 자산가들 사이에서 첫 번째 투자 선택으로 주택, 특히 고급 주택이 지난 수년간 선호되어 온 것 같습니다. 자산은 그 가치를 유지하고 증가시킬 수 있습니다.

그러나 2018년 이후 시장은 위의 인식을 뒤집고 있다. 21세기 비즈니스 헤럴드(21st Century Business Herald)의 CRIC 데이터와 일선 조사에 따르면 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 중고 고급 주택 거래량이 급감한 반면 중고 고급 주택은 유동성을 잃고 가격이 절반으로 하락한 것으로 나타났습니다.

고급 주택 거래량이 급감한 배경에는 우선 지난 몇 년간 활발한 시장의 과잉 수요가 있었다. 또한, 경기 침체, 신용 긴축, 개선 요구 억제로 인해 더 많은 구매자가 중고 고급 주택 재고에 대한 압력이 크게 증가하고 중고 시장의 유동성이 높아졌습니다. 감소하여 악순환을 형성하고 있습니다.

고급 주택은 “더 이상 고급스럽지 않다”. 주택이 주거 성격으로 돌아가고 투자의 부가가치 효과가 더 이상 존재하지 않으면 고급 주택은 향후 유동성 부족, 가격 인하 또는 등급 하락을 경험할 가능성이 매우 높습니다.

“고급 주택은 여전히 ​​좋은 투자인가?” 2019년 초에 이는 중국 부동산 시장의 실무자와 투자자가 생각해 봐야 할 질문일 수 있습니다.

암울한 고급 주택 산업

2018년 주류 부동산 회사의 매출이 크게 증가했음에도 불구하고 베이징, 상하이, 광저우의 고급 주택 프로젝트 운영자는 어려움을 겪고 있습니다. 시간.

중국의 고급 주택 시장은 1선 도시와 준1선 도시에 고도로 집중되어 있으며, 베이징, 상하이, 선전, 항저우 등 4개 도시가 70% 이상을 차지하고 있다.

CRIC 데이터에 따르면 2018년 고급 주택 시장은 크게 냉각됐다. 베이징, 상하이, 광저우로 대표되는 전통 1급 도시의 고급 주택 시장 거래 건수는 2,156건, 3,610건, 503건이었다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 항저우 등 5개 도시의 고급주택 총 거래량은 9,493건에 불과해 5년 내 최저치로 40%에도 미치지 못했다. 2016년 거래량 현황입니다.

“2018년에는 베이징과 선전의 고급 주택 거래량이 절반으로 줄었습니다. 더욱 극단적인 것은 싼야 시장의 최고 재벌들이 거의 모두 사라졌다는 것입니다.”라고 E의 CEO인 Ding Zuyu는 말했습니다. - 하우스 그룹.

항저우, 난징 등 준1급 도시의 고급 주택 시장은 그다지 암울하지는 않지만, 결과는 2016년만큼 좋지는 않다. 항저우를 예로 들면, 일년 내내 623채의 고급 주택이 판매되었는데, 이는 전년 대비 21% 증가했지만 여전히 2016년의 절반에도 미치지 못하는 수치입니다.

명품 개발업자도 힘든 상황이지만, 고급 주택을 팔고 싶은 소유자도 더욱 힘든 상황이다. 2018년 1선 도시의 중고 고급 주택은 일반적으로 "가격은 있지만 시장성이 없음"이었으며, 거래된 주택의 가격은 대폭 인하되어야 했습니다.

광저우에서는 주장신도시의 벤치마크 고급주택인 Triumph New World 등 유명 고급주택이 현재 매물가격이 약 10% 하락하고 거래량이 부진하다. 상하이, 1년 전 시마오(Shimao), 루자쭈이(Lujiazui), 푸둥(Pudong), 상하이 리버사이드 가든스(Riverside Gardens)에 있는 고급 주택 20여 채가 매각됐는데 "시장 가치보다 심각하게 낮았다"는 뉴스가 있었습니다.

심천에서는 고급 주택이 대폭 할인된 가격에 판매되는 사례가 여러 차례 발생했다. 지난해 12월 난산구 심천만 에메랄드해안에 위치한 89㎡ 주택은 최고 1650만채에서 270만채가 하락해 1380만채에 팔렸다.

가장 최악인 점은 2016년 9월쯤 고가에 시장에 진입한 오너들은 이제 자신의 거주지에 '부동 손실'을 겪고 있는 반면, 투자한 이들은 분명 손해를 보고 있다는 점이다.

“베이징 시장에는 기본적으로 시장 가격이 없습니다. 집의 총 가격은 500만 달러이고 여전히 유동성이 있으며 대부분 수천만에 도달하면 필요합니다. 기본적으로 3000만~4000만 위안의 유동성이 매우 부족하다”고 말했다. 2018년 3월 이후 경제학자 웨이지에(Wei Jie)는 중개 매장에서 현장 조사를 하면서 이런 현상을 관찰했다.

Midland Realty의 국가 연구 이사인 He Qianru는 “1천만 위안 이상의 중고 부동산 판매에 시장이 좋지 않을 경우 거래는 더욱 비관적일 것입니다.”라고 말했습니다.

깨진 신화

부동산 연구원 Du Lihong은 많은 국가와 경제의 부동산 시장에 대한 조사를 실시한 결과, 하락하는 시장에서 고급 주택 상품이 일반 주택 상품보다 더 탄력적이지 않다는 사실을 발견했습니다. 오히려 주거환경이 더 불안정할 수도 있습니다.

“부동산을 누가 차지하느냐가 큰 문제”라고 웨이제는 현재 명품 부동산의 가장 큰 문제인 유동성을 지적했다.

커루이는 1000만~2000만 달러 미만의 중고 고급 주택이 전체 고급 주택 거래의 75%를 차지하며 2000만 개 이상 판매가 어렵다는 사실을 발견했다. 중고주택시장에도 이런 점이 반영됐다.

크레리는 그 이유가 현재의 경기 침체, 주민 소득 수준 성장 둔화, 구매력 부족 등이 주요 원인이라고 생각하고 있다. , 고급 주택을 달성하기가 더욱 어려워졌습니다. 반면, 고급주택 시장은 2015년과 2016년에 공급과 매매가 급증하면서 수요가 미리 과잉인출되는 현상을 겪었다.

Midland Realty의 허첸루(He Qianru) 전국 이사는 "모든 주거용 상품의 거래량이 감소했고, 고급 주택의 거래량이 감소한 것은 합리적인 현상"이라고 다른 견해를 표명했다.

허첸루는 명품은 부유한 사람들에게 개방되어 있으며, 부동산 가격이 상승함에 따라 유통 범위가 그리 크지 않을 것이라고 믿습니다.

그러나 1000만~2000만 시장에서도 개량주택 교체 수요가 억제되면서 대출 제한 정책이 여전히 상대적으로 엄격해 고급주택 시장의 유동성이 더욱 저해되는 상황이다.

21세기 비즈니스 헤럴드(21st Century Business Herald)의 조사에 따르면 이 가격대의 구매자는 일반적으로 두 번째 주택을 구입하는 것으로 나타났습니다. 현재 1층 도시의 두 번째 주택에 대한 계약금은 일반적으로 70~80%입니다. 자금력이 부족하면 집을 바꾸는 것, 즉 집을 팔고 사는 것을 일반적으로 고려하지만, 현재 시장에서는 그렇게 하기가 쉽지 않습니다.

예를 들어 광저우 출신의 예씨는 올해 집을 바꿀 계획이다. “새 식구가 생겨서 더 큰 집으로 바꾸고 싶은데 계약금이 너무 비싸서요. 두 번째 집이 너무 높아서 먼저 집을 팔아야 해요. 제가 감당할 수는 있지만 지금은 내 집이 팔릴 수가 없어요.”라고 예 씨는 말했습니다.

심천 출신의 린후이는 같은 동네에 있는 170㎡짜리 주택에 관심을 갖고 있는데 최근 총액이 200만~300만 정도 줄었지만 집을 팔기 전에 집 두 채를 팔아야 한다. 감당할 수 있어.

지난 3년간 전반적인 주택가격 상승으로 인해 현재 1선 도시에서는 1천만~2천만호 주택은 더 이상 현실이 아니라고 부동산 업계 관계자들이 지적했다. 고급 주택에 대한 추가 품질 업그레이드가 필요합니다. 3천만 개 이상으로 제품의 구매력과 유동성이 더욱 악화됩니다.

CRIC 통계에 따르면 2018년 총 가격이 약 5천만 달러에 달하는 빌라와 단독 빌라는 중고 시장에서도 판매하기가 매우 어렵습니다.

높은 가격, 부족한 구매력, 부동산을 점유할 사람이 없어 고급 주택의 유동성이 크게 감소하고 가치를 유지하고 높이는 아우라가 상실되었습니다.

“본토의 고급 주택은 홍콩의 고급 주택을 따라잡을 수 없습니다.”심천의 한 대규모 개발업자는 선전에는 고급 주택이 부족하지 않으며 여전히 사용할 수 있는 땅이 많다고 믿습니다. 홍콩 외에도 다양한 도시의 고급 주택 개발을 위해 부동산 시장은 세계적으로도 특별한 경우입니다.

세계적인 관점에서 많은 기관의 연구에 따르면 도시와 지역의 소수의 고급 주택만이 장기적인 가치 보존과 가치 상승을 달성할 수 있는 것으로 나타났습니다.

현재 일부 도시의 고급 주택은 재고 압박이 증가하고 있습니다. CRIC의 데이터에 따르면 광저우에서는 180평방미터 이상의 대형 유닛을 판매해야 한다는 상당한 압력이 있습니다.

Kerrui가 개발자에게 조언하는 것은 듀플렉스 제품의 공급을 줄이고 제품 적응성을 향상시키기 위해 도시별 정책을 구현하여 총 가격을 적절하게 낮추고 "경제적으로 적절한" 제품을 더 많이 만드는 것입니다. 적절하게. "맨션.

고급 중고주택 시장에서 가격 인하와 배정 축소가 불가피하다는 뜻이다.

고급 부동산 소유자의 경우 부동산을 매각해야 하는 금융 위기에 직면하지 않는 것이 가장 좋습니다. 자금이 충분하면 오랫동안 보유할 수 있지만 여전히 고려해야 합니다. 부동산세의 영향.