베이징, 상하이, 광저우, 선전의 부동산 시장 실제 탐색: 일선 도시의 주택 가격이 다시 한번 상승을 주도하고 규제가 조용히 다가오고 있습니다.

베이징 시청구 샤오창에는 방갈로가 5개 있다. 상하이 푸둥 치샤루에는 중개인이 '빈 슬레이트'를 내놨다. , 판매되는 주택의 대부분은 복식을 갖춘 선전 푸텐의 고급 주택입니다. 실험적인 수준의 Guocheng Garden은 항상 대중의 관심을 끌었습니다

Security Times 기자 Wu Jiaming, Cao Chen 및 Duan Jiuhui

일류 도시는 항상 전국 부동산 시장의 바람막이 역할을 해왔습니다. 국가통계국이 최근 발표한 2020년 12월 70개 대도시 및 중형 도시의 주택 가격 변동에 따르면 1선 도시의 주택 가격은 연말 '테일업' 추세를 보였습니다. 증권시보 기자가 현장 조사를 한 결과, 이런 '테일업' 시장 가격 흐름 속에서 고급 학군 주택이 상승을 이끄는 주요 동력이 된 것으로 나타났다.

1선 도시의 집값이 다시 상승세를 주도했고, 부동산 시장 규제도 조용히 다가오고 있다. 상하이는 어제 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진하기 위해 '도시 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전 촉진에 관한 의견'을 발표했습니다.

베이징: “하룻밤 새 40만명 급증”

단순한 사례

베이징 부동산 시장 가격이 꾸준히 상승했는데, 이를 '꼬리 인상'이라고 부른다. 업계 인용문. 한편, 최근 베이징 하이뎬학군 주택 가격이 하룻밤 사이에 40만 위안 급증했다는 소식이 전해져 큰 관심을 끌었다. Securities Times의 한 기자는 여러 학교 구역 주택 판매 대리점으로부터 연말과 연초에 베이징 학교 구역의 주택 거래량이 상대적으로 많았으며 이전의 고품질 주택 공급이 고갈되었다는 사실을 알게 되었습니다. . 가격 면에서 베이징 학군 주택 가격은 전년 대비 약 5% 상승해 소폭 상승세를 보이고 있다. "최근 조회수와 거래량이 크게 늘어나면서 소유자들의 교섭 공간이 줄어들고 있습니다. 하지만 하룻밤 사이에 하이뎬구 지춘리의 주택 매물이 40만 위안이나 급등한 것은 단지 예외적인 사례일 뿐입니다." .

최근 증권시보 기자가 베이징 시청구에 있는 여러 학군 주택 매물을 방문해 한 중개인이 기자에게 “금융가 학군의 교육 자원은 누구에게도 뒤지지 않는다. 소형 아파트 인기가 높다”며 최근 주택 가격 상승 여부에 대해 “집값은 상대적으로 안정적이지만 최근 조회수와 매매량이 너무 많아 소유자가 협상할 여지가 적다”고 말했다. 중개자는 또한 Xicheng District가 다중 학교 구역 지정 정책을 구현하지만 전반적인 교육 자원은 일류라고 기자들에게 말했습니다. "최근 거래량이 크게 늘었습니다. 그 이유는 올해 4월 등록 정보 수집과 관련이 있습니다. 많은 고객이 춘절 전에 집을 선택하기로 결정했습니다. 그리고 기자는 건너편에 있는 현무문(Xuanwumen)으로 갔습니다." 메인 스트리트(Main Street)는 서성구(Xicheng District)의 광네이(Guangnei) 학구에 속하며 금융 거리(Financial Street)에 비해 교육 자원은 "2류"이지만 지역의 평균 주택 가격도 110,000 이상입니다. 평방미터당 위안. 총 가격이 285만 위안에 불과한 주택이 취재진의 눈길을 끌었다. 하지만 이 집은 면적이 16㎡에 불과한 방갈로로, 단가가 17만 위안이 넘는다.

"저는 베이징 하이뎬의 주택 소유자입니다. 학군 내 주택 가격은 실제로 크게 올랐습니다. 물론 이전에도 하락했습니다. 다른 1급 도시에 비해 베이징은 회복되고 있습니다. "라고 Centaline Real Estate의 수석 분석가인 Zhang Dawei는 기자들에게 말했습니다. 그는 베이징 부동산 시장의 현재 특성과 관련해 최근 베이징 부동산 시장이 기본적으로 안정세를 보이고 있으며 일부 지역이 상승하고 거래가 활발해지고 있다고 분석했다. "베이징 주택 가격이 오르는 이유는 아주 간단합니다. 전염병으로 인한 자금과 수요의 반환, 특히 학구의 주택 수요 급증으로 인해 해외 교육이 불가능해졌고 유일한 선택은 국내입니다. 에서 또한, 베이징의 제한된 주택 공급이 바뀌었고, 가격이 주류가 되었고, 주택 구매자들은 점차 가격이 변할 것이라는 것을 깨닫고 있습니다. 또한 가장 큰 이유는 베이징의 주택 가격이 더욱 비용 효율적이 되었기 때문입니다.” p>

징후이 싱크탱크 수석 이코노미스트 후징후이는 국가적 관점에서 거래량과 가격이 회복된 지역은 장강삼각주와 대만지역에 집중돼 있다고 말했다. 북부 지역의 부동산 시장 회복은 아직 확실하지 않습니다. 그러나 베이징은 독특한 장점이 있고 다양한 자원이 풍부합니다. 전염병 이후 베이징 부동산 시장의 거래량이 집중되어 시장 개선 수요가 크게 증가했습니다. 그는 베이징의 부동산 시장 정책 통제가 현재 선전에 이어 두 번째로 높다고 믿고 있다. 주택 가격이 상대적으로 합리적인 범위 내에 있는 한 통제 정책은 증가하지 않고 매매 제한, 주택 구입 조건 등 미묘한 조정을 하게 될 것이다. “심천 부동산 시장처럼 별다른 변화가 없다면 정책은 크게 달라지지 않을 것이다.

국가 부동산 규제 관점에서 볼 때 통제 정책은 점점 더 세부화되고 현지화되고 있다. 시급히 해결해야 할 문제는 교육자원의 불평등 문제이다.

”

상하이: “따뜻한 겨울”

뜨거운 시장이 규제를 예고

3년간 휴면 상태였던 상하이 부동산 시장이 본격적인 겨울을 맞이할 것이다. 특히 지난해 11월과 12월에는 상하이 부동산 시장이 뜨거워지면서 주택시장이 크게 뜨거워졌다. 학군 마켓이 너무 핫해요! 상하이 푸둥신구 시민인 왕씨는 증권시보 기자에게 "집을 봤을 때 집주인이 5만위안을 더 올려달라고 했으나 다행히 망설이지 않고 결정했다"고 말했다. 그렇지 않으면 지금부터 보름도 채 지나지 않아 총 가격이 400,000위안 이상 올랐을 것입니다. 그녀는 2020년 12월 말 상하이 푸동 내륜 이중학구 내 33㎡ 규모의 낡은 주택을 과감하게 구입했다고 소개했다. 거래가격은 약 450만 위안이었다. 한 달 후, 같은 커뮤니티에 같은 유형의 여러 주택이 총 매물 가격이 490만 위안 이상으로 올랐습니다.

“충분한 공급은 연말 거래 최고치의 기반을 마련합니다. 년도. "Shanghai Zhongyuan Real Estate의 시장 분석가 Lu Wenxi는 2020년 12월 상하이의 신규 상업용 주거용 건물 거래 면적이 122.7만 평방미터로 전월 대비 59.1% 증가해 새로운 거래 면적을 기록했다고 밝혔습니다. 2020년 거래가 최고치를 기록했습니다. 동시에 상하이의 신규 주택 공급 및 거래가 증가하고 있지만 기자 일부 인기 부문의 학구 내 희소 아파트 유형 및 주택 공급이 공급을 초과하는 것으로 이해됩니다.

또한 통체부동산컨설팅 통계에 따르면 2020년 12월 상하이에 신규 부동산이 30개 이상 오픈됐다. 프로젝트 청약률이 100건을 넘어섰고, 청약건수도 늘었다. 13개 프로젝트가 1,000개를 초과했습니다. 몇 달 전 상하이 신규 주택 시장에서 가장 인기 있는 프로젝트 중 하나에서 13명이 주택을 놓고 경쟁하고 있었습니다. 이 프로젝트의 첫 번째 주택이 추첨에 참여했으며 자본 검증에는 700만 위안이 필요했습니다. 그러나 Lu Wenxi는 또한 현재 상하이 부동산 시장이 인기 있는 부문과 인기 있는 부동산 프로젝트에 대한 청약 가격이 높은 반면, 외곽 교외 지역의 프로젝트에 대한 수요는 낮은 등 구조적으로 불균형하다고 생각합니다. 상하이 Yiju 부동산 연구소 부국장 Yang Hongxu는 현재 시장 거래에서 경직된 수요와 개혁이 절대적인 주요 힘이라고 말했습니다. 상하이 부동산 시장은 3년 간의 침체 이후 수요의 방출입니다. 위험 회피 및 전염병 상황." 현재 부동산 시장의 인기는 개선 요구, 인플레이션 방지 요구, 오래된 건물의 볼륨 증가를 위한 개혁, 모두를 위한 교육 개혁이라는 6가지 주요 요인이 결합된 효과로 형성되었습니다. 시민, 인재 정착의 완화. ”

뜨거운 상하이 부동산 시장에도 새로운 규제가 도입되었습니다. 상하이는 어제 저녁 '시 부동산 시장의 안정적이고 건강한 발전 촉진에 관한 의견'을 발표했습니다. 주택구입자금제한제도를 시행하고 있으며, 부부가 이혼 후 3년 이내에 상업용 주택을 구입하는 경우, 이혼 전 주택수를 기준으로 주택수를 산정합니다. 개인이 매입한 지 5년 미만인 주택을 매도하는 경우에는 부가가치세 전액을 과세합니다. 신규분양계획 등록 및 관리를 엄격히 시행합니다. 상업용 주택 매매에 대해 '단일가격정산', '실명제' 등 각종 관리제도를 엄격히 실시하고, '무주택 가구'를 우선으로 하는 신규 상업용 주택에 대한 공증 및 추첨제도를 개선한다. 자영업을 위한 주택 구입 수요가 규제 정책의 도입으로 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진할 것으로 예상됩니다.

광저우-선전 부동산 시장의 상승 추세

심천 부동산 시장은 이제 막 '마법의' 2020년을 겪었습니다. 2021년에 들어서면서 선전의 새로운 주택 시장은 첸하이의 '인터넷 유명인의 새 부동산'으로 인해 다시 한 번 혼란에 빠졌습니다. Longguang Qianhai Tianjing 및 Tianjian Yueguifu의 새로운 규칙 iShenzhen APP에 주택 구입 의사를 등록해야만 해당 공개 계정에 정보를 제출할 수 있습니다. Qianhai의 이 두 "인터넷 유명인의 새 부동산"은 첫 번째 새로운 럭셔리입니다. 이 시스템은 올해 전면 시행될 예정이며 주택 구매자의 자격 심사는 더욱 엄격해질 것입니다.

중고 주택과 중고 주택의 가격 차이가 새로운 주택 가격의 출현으로 이어진 반면, 선전의 중고 주택 가격은 지난해 이달 마지막 주에도 강세를 유지했습니다. 선전의 중고 주택은 4,866채로 전월 대비 104.8% 증가했습니다. 비록 지난 2주 동안 온라인 계약 건수가 2,000건 이하로 떨어졌지만 '테일업' 시장은 주택 구매자의 사고방식을 보여줍니다.

“에이전트와 나는 3일 동안 주인과 이야기를 나눴지만 주인은 한 푼도 버릴 생각이 없었다.

"예씨는 실시간 주택 구입자입니다. 그녀는 난산시 난유(Nanyou) 지역의 여러 부동산을 살펴보고 이 지역의 부동산이 가져올 정도로 마음에 들었습니다." 괜찮은 정도는 매우 강합니다. 매물 가격은 터무니없이 높으며, 성실하게 판매하는 부동산은 거의 없습니다. ”

심천뿐만 아니라 광둥-홍콩-마카오 대만 지역의 선두 도시인 광저우에서도 부동산 시장이 '테일업' 시장에서 등장했습니다. 상하이 Yiju 연구소는 지난해 4분기에 1선 도시의 주택 가격이 최고치를 회복했고, 광저우는 지난해 12월 신규 주택 가격 상승이 가장 활발한 1선 도시가 됐다고 밝혔다.

기자는 광저우와 선전의 많은 시장 관찰자, 중개인 및 주택 구매자를 인터뷰했습니다. 그들이 보고한 바에 따르면, 광저우 부동산 시장은 2년 이상 안정된 후에 도시의 가치를 발견할 가능성이 더 높습니다. 또한, 선전과 광저우의 고르지 못한 덥고 추운 시장은 매우 분명합니다. , 그리고 광저우 텐허(Tianhe), 황푸(Huangpu), 난사(Nansha) 지역의 부동산 시장 실적은 더욱 '핫'하다

"나는 2018년에 하이주구에 있었습니다. 창강에서 구입한 중고 주택의 현재 가격은 거의 구입한 가격과 변함이 없습니다. “마이 씨는 광저우에서 오랫동안 살았는데 그때 결정을 후회한 것 같아요.” 친구가 당시 텐허 공원 옆 중고 주택을 선택했는데 평당 평균 가격이 8만 위안에서 올랐습니다. 그 당시 미터는 지금 120,000 위안입니다. ”

광저우의 '열' 부동산 시장도 관련 부서의 관심을 끌었습니다. 광저우 시 주택 및 농촌 개발국은 이달 초에 심층적인 특별 조정을 실시하고 있다고 밝혔습니다. 광저우시 텐허구 인민정부는 19일 텐허구 주택건설경관국에서 발행한 '집값 부풀려짐 및 시장 질서를 교란하는 기타 행위에 대한 엄중 단속에 관한 알림 서한'을 발표했다. 23일 공개된 허위 광고, 허위 판매 정보 등은 법에 따라 조사 및 처벌될 예정이며, 법적 책임도 함께 조사될 예정이다.

심천과 광저우는 전혀 다른 미시적 환경과 상황에 직면해 있다. E-House 연구소 싱크탱크 센터의 연구 책임자인 Yan Yuejin은 광저우의 주택 가격 상승은 인재 등의 요인에 따른 결과라고 말했습니다. 지난 몇 년간 3선 및 4선 도시의 주택가격 상승, 선전-동관 파급효과, '가격 하락' 등은 주로 주택단지 개혁과 신규 주택단지 개혁의 혜택을 누렸습니다. 그러나 주택개혁 붐이 가라앉고 통화정책이 중립으로 돌아오면서 1선 도시의 가치가 다시 부각됐다. 물론 일부 동부 2선 도시의 주택 가격은 여전히 ​​긍정적인 지지를 받고 있다. 1급 도시의 집적 효과만큼 좋지는 않습니다.