11개 도시, 하나의 전략으로 부동산 시장을 탐색하다 부동산 규제의 가장 엄격한 시기는 지났는가?

2019년 초, 이미 많은 사람들이 부동산 정책 미세조정의 변화를 감지했습니다.

지난해 칭다오 출신의 왕후(가명)는 현지 부동산 시장을 예의주시하며 많은 선택을 했으나 결국에는 주택 구입을 선택하지 않았다. 하이테크존. 1월 초, 칭다오첨단기술지구는 '복권 판매'를 중단했다. 그는 다른 곳에 정착한 지 반년이 넘었지만 여전히 부동산 매매 전화를 가끔 받는다. “요즘 전액 결제 할인, 보증금 결제 프로모션 등 마케팅 문의가 많이 들어오고 있어요.”

베이징뉴스 기자의 불완전한 통계에 따르면 지난해 말부터 칭다오, 허쩌, 산둥, 광저우 외에 광둥도 잇달아 부동산 정책을 세밀하게 조정했다. 기자는 '1개 도시, 1개 정책'이 점차 여러 성 및 시의 부동산 시장 규제에서 핵심 단어가 되었다는 점에 주목했습니다. 1월 24일 창사는 '1개 도시, 1개 정책' 시범 사업을 시작할 것이라고 공개적으로 밝혔습니다. 부동산 시장 통제 정책을 조정했거나 조정할 예정인 지역은 11개에 달합니다.

이와 관련하여 화신증권 조사보고서는 올해 정책의 전면적 완화는 보기 어렵지만, 도시별, 정책별 탄력적인 조정은 있을 수 있다고 보고 있다.

인기 호평부터 냉각까지 칭다오첨단기술지구 중고주택 상장가격은 4.66배 하락했다

“지난해 6월 이전에는 주택재고가 대부분 개발업자들이 통제하고 부동산을 파는 각종 중개업자들이 횡행했고, 나중에는 복권 정책도 생겼다. "칭다오 왕호도 첨단기술지구 부동산에 관심이 있었지만 결국 집을 사지 않았다. 대신 그는 지난해 중순 청양구에 부동산을 샀다.

그는 기자들에게 "2017년 일부 주택 구입자들은 집을 구입하기 위해 10만~20만 위안을 썼고, 집은 제곱미터당 12,500위안으로 장식됐다. 2018년 3분기까지 집값은 집 사는 것도 마찬가지였다. 집 사는 일행 중 일부는 집 번호를 얻기 위해 10만 달러를 썼다고 자랑하기도 했다.”

칭다오 하이테크 부동산 시장에서 구역은 너무 뜨겁기 때문에 지역적 위치 및 위치와 관련이 있을 수 있습니다. 칭다오첨단기술구 공식 홈페이지에 따르면 칭다오첨단기술구는 도시의 지리적 중심에 위치해 있으며 지역 내에는 고속도로와 철도가 많이 있으며 칭다오교동국제공항과도 가깝고 공간중심이다. 칭다오 대도시권의 교통 중심지입니다. 또한 첨단기술지구는 주로 과학기술 서비스 산업 발전에 중점을 두고 소프트웨어 및 정보 기술, 블루 바이오의학, 해양 장비 연구 개발, 고급 장비 지능형 제조, 에너지 등 5대 핵심 산업의 육성을 가속화합니다. 보존과 환경 보호, 그리고 신소재. 현재 많은 산업 레이아웃이 좋은 결과를 얻었습니다.

칭다오 출신의 유양(가명)도 베이징뉴스 기자에게 "요즘 첨단기술지구가 인기가 많다. 칭다오서역도 멀지 않고 교통도 예전보다 편리하다"고 말했다. 많은 사람들이 집을 사러 갑니다.”

이 때문에 칭다오첨단기술지구 부동산 시장에서도 소문이 많이 흘러나온다. 왕후는 "시정부가 첨단기술특구인 홍다오경제구역으로 이전한다는 소문이 인터넷에 돌고 있다"며 "시정부가 수차례 해당 소문을 반박하고 이전할 계획이 없음에도 불구하고 멈추지 않았다"고 말했다. 이밖에도 주택 구입자들이 다수 있다는 보도가 나오고 있다. 신지하철이 첨단지구에 입지할 예정인데, 첨단지구의 주택 가격은 가격 제한 등의 요인으로 여전히 낮은 수준에 머물고 있다. .필요하고 개선하고 투자하는 사람들이 더 많이 구매하므로 상대적으로 인기가 있습니다.”

안죽 데이터에 따르면 현재 칭다오 하이테크 구역의 중고 주택 평균 가격은 16,194위안/제곱미터로 스난구, 시베이구, 리창구의 평균 가격인 20,000위안/제곱미터보다 훨씬 낮습니다.

그러나 1월 3일 칭다오 청양 공증사무소 공식 위챗 공개 계정에는 칭다오시 토지자원주택국 첨단기술지구 지부로부터 통지를 받은 후, "칭다오첨단기술지구 상업주택"은 공증복권판매규칙'을 정지시켰는데, 이 규칙은 실제로 시행된 지 반년밖에 되지 않았습니다. 공고문에 따르면 이 규정의 주요 목적은 "칭다오첨단기술지구 부동산 시장의 안정을 유지하고 부동산 투기, 묶음판매, 가격 인상 등 혼란을 바로잡는 것"이다. 공고문에는 “규칙 시행 이후 첨단기술지구 내 각종 부동산 시장 혼란이 효과적으로 관리돼 주택 구입자의 권익이 효과적으로 보호되고 부동산 시장의 원활한 운영이 보장됐다”고 적혀 있다. 하이테크존에 있어요."

이주연구소 싱크탱크센터 연구책임자인 옌웨진은 베이징뉴스 기자와의 인터뷰에서 고등부 복권 정책이 중단된 이유에 대해 이렇게 말했다. 테크존은 주택거래가 예전만큼 붐비지 않고, 복권도 별 의미가 없다는 점에서 이런 관점에서 볼 때 현재의 정책 완화는 기대에 부합하는 것으로 보인다. 이는 실제로 특정 시장의 수요와 공급 관계를 일치시키는 문제입니다.

기자는 실제로 지난해 12월 22일 칭다오성양 공증사무소 공식 위챗 공개 계정에 “지원자 수 대비 지원자 수의 비율을 감안할 때”라고 밝힌 바 있다. 사용 가능한 주택이 1:1 미만이므로 Xincheng Hongdao Bay, Lot 7의 15, 16, 17, 18, 21, 22 건물에 대한 공증 복권 판매를 종료한다고 발표했습니다.

또한 안죽 자료에 따르면 칭다오첨단기술지구 중고주택 현재 가격은 전월 대비 4.66% 하락해 전월 하락폭보다 높다. 도시의 중고 주택의 경우 1.99입니다.

집을 사려는 사람이 집 수보다 적어서 복권이 중단됐다”고 말했다. 주택은 일반 구매자이고 일부 구매자는 오래된 주택을 구입하고 있습니다. 개조를 위해 통화 재정착을 선택했기 때문에 단지 면적이 더 넓은 주택으로 변경하기 위해 하이테크 구역에갔습니다. “세일즈원들이 부동산 투기꾼들이 한 번에 여러 채를 산다는 이야기만 들었지, 결국 첨단지구가 도시 지역보다 가격이 저렴해서 그냥 긁는 사람들이 많아요.

“하나의 도시, 하나의 정책”이 키워드가 되었고, 여러 곳의 부동산 정책이 미세 조정되었습니다.

칭다오의 완화 부동산 정책은 비단 특별한 사례가 아니다. 지난해 말부터 많은 곳에서 조정이 시작됐다.

베이징뉴스 기자의 불완전한 통계에 따르면 지난해 말부터 산둥성 허쩌(河澤)시가 주택 매매 제한을 해제했고, 광저우는 상업·주택 매매 목표 자유화 등 정책을 내놨다. 서비스 속성.

오늘 이 두 ​​곳의 주택 매매제한 정책이 종료되었습니다. 기자는 안죽 데이터에 따르면 1월 허쩌시 중고 주택 매물 가격이 6,502위안/평방미터로 전월보다 0.32위안 하락했다고 밝혔습니다. 광저우의 최근 평균가격은 32,702위안/제곱미터로 전월보다 1.91위안 상승했다.

광저우에서 주택 구입을 고려하고 있던 취강(가명)은 기자들에게 "광저우의 정책은 내 주택 구입 계획에 아무런 영향을 미치지 않는다. 대학을 막 졸업한 지 2년밖에 안 됐고 이사를 했다"고 말했다. 장기적으로 아파트 등 부동산을 구입할 계획이 없으며, 자녀의 정착에 영향을 미칠까 두렵습니다.

실제 2019년을 맞아 '1시 1정책'이 점차 각 성·시 부동산 시장 규제의 핵심 키워드로 자리 잡았다. 기자의 통계에 따르면 푸젠(Fujian), 허난(Henan), 항저우(Hangzhou), 닝보(Ningbo) 등 지역에서는 '1개 도시, 1개 정책' 부동산 시장 규제 계획을 연구, 공식화 및 시행할 것이라고 밝혔습니다. 또한 창사 등지에서도 '1도시1정책' 시범사업을 시작했다.

1월 24일, 창사 시립 주택 및 도농 개발국은 올해 시립 주택 및 도농 개발국이 주택 공급을 위해 노력하는 '1개 도시, 1개 정책' 시범 사업을 시작할 것이라고 밝혔습니다. 도움이 필요한 사람들이 이용할 수 있고 저렴합니다.

또한 Dahe.com에 따르면 지난 17일 허난성 제13차 인민대표대회 2차 회의에서 장다(張大) 성 주택도시농촌개발부 부국장이 기자회견을 열었다. , 시는 2019년에도 부동산 시장 규제를 계속 시행할 것이라고 밝혔습니다. 정부의 주요 책임 체계는 지역 상황에 따른 조치 조정, 종합적인 정책 시행, '1시 1정책' 시행 원칙을 고수합니다. 이러한 관점에서 지방 부동산 규제는 더욱 적극적이고 표적화되고 있습니다.

옌웨진은 최근 많은 도시에서 도입한 '1시 1정책' 부동산 규제 정책 자체가 '현지 상황에 맞는 조치를 적용하고 분류된 지침을 제공'하는 데 따른 것이라고 믿고 있다. 그러나 현재 부동산 시장의 침체기에는 더 많은 새로운 아이디어가 나올 것입니다. 단기적으로 지방자치단체는 정책완화를 강조하지 않고, 구체적인 추진과정에서 '1도시, 1정책' 방향을 계속 강조할 예정이지만, 다양한 지역에서 완화 조짐이 나타나는 경우가 많다. 일부 주요 도시에서는 실제로 거래가 둔화되고 가격이 적당해졌기 때문에 다양한 곳에서 정책이 더 공개되거나 공개되지 않을 것입니다.

또한 현재 '하나의 도시, 하나의 정책'을 강조하는 것은 각 장소가 더 큰 규제 자율성을 갖는다는 것을 의미한다고 말했습니다. 다양한 유형의 규제에는 서로 다른 평가 시스템이 있습니다. 즉, 지방 정부 자체가 규제에 대한 책임을 져야 합니다.

사실 '집은 투기가 아닌 살기 위한 것'이라는 것이 부동산 시장의 변함없는 방향이었다. 2018년 말 개최된 중앙경제공작회의에서는 "집은 살기 위한 것이지 투기용이 아니다"는 점을 다시 한 번 천명하고, 도시별 정책과 분류별 지침을 제안해 도시정부의 주요 책임을 강화하고, 주택 시장 시스템 및 주택 보안 시스템.

■ 해석

지난해 부동산 시장에 대한 엄격한 통제를 어떻게 보십니까?

이번 부동산 규제는 2016년 하반기부터 시작된 것으로 전해졌다. 부동산 시장 안정을 위해 전국 각지에서 매수 제한 등 일련의 규제 조치가 도입됐다. , 판매 제한, 대출 제한 등 규제가 강력하고 광범위합니다.

2년여의 규제 끝에 전국 부동산 시장이 냉각됐다. 국가통계국이 발표한 자료에 따르면 2018년 1월부터 12월까지 전국 부동산 개발 투자액은 12조 264억 위안으로 누적 증가율은 9.5%였으며 증가율은 이전보다 둔화됐다. 이 중 주택투자는 8조 5,192억 위안에 달해 누적 증가율은 13.4%로 1~11월 증가율보다 0.2%포인트 낮았다.

또한 우리나라의 상업용 주택 매매 누적 증가율은 2018년 1~9월, 1~10월, 1~11월 연속 감소세를 보이고 있다. 상업용 주택 매매 면적으로 보면 4년 연속이다. 2018년 1월부터 12월까지 상업용 주택 매매면적은 17억1654만㎡로 누적 증가율이 1.3개월 연속 감소했다.

부동산 규제의 가장 엄격한 시기는 지났는가?

Centaline Real Estate의 수석 분석가인 Zhang Dawei는 베이징 뉴스 기자에게 2018년은 중국 부동산 규제 역사상 가장 빈번하게 규제 정책이 도입된 해라고 할 수 있다고 말했습니다. 지방정책 내용으로 볼 때 2019년 부동산 규제 정책 방향은 여전히 ​​엄격한 편이다.

지난 10여 년간 부동산시장 규제의 역사를 보면 핵심 부동산 정책은 신용정책이다. 다주택에 대한 신용한도 강화 여부가 강도를 결정짓는다. 부동산 시장 정책을 소개합니다. 신용 정책에 큰 변화가 없는 한, 다른 정책에 대한 조정은 부동산 시장에 미치는 영향이 매우 제한적입니다.

물론 최근 많은 도시의 미세 조정으로 인해 시장에 특정 완화 신호가 발표되었습니다. 그러나 동시에 주택도농진흥부와 중앙경제사업회의에서는 주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것임을 여전히 강조하고 있다. 전반적으로 2019년 부동산 정책은 여전히 ​​신용 이외의 정책이 점점 더 세부적으로 조정되고 있지만 전반적인 정책 펀더멘털은 상대적으로 타이트한 상태를 유지하고 있습니다.

2019년 부동산 시장의 방향은?

장다웨이는 2019년에는 전국 최소 30개 도시에서 부동산 통제 정책의 미세 조정 물결이 있을 수 있다고 말했다. 많은 도시에서 집중적으로. 특히 2선 및 3선 도시의 경우 신용 정책 외에도 최근 다른 정책이 조정될 수 있습니다. 이제 시장의 펀더멘털이 변한 것 같고, 대부분의 도시에는 구매자보다 주택이 더 많습니다.

현재 부동산 시장의 방향으로 볼 때, 2019년에는 전국의 많은 도시들이 다양한 정책을 펼치게 될 것으로 예상된다. 비슷한 정책이 단순히 휴식에만 반영되는 것이 아니라, 휴식을 주는 콘텐츠도 분명히 있을 것입니다.

화신증권 조사 보고서는 올해 정책의 포괄적인 완화를 보기는 어렵지만 정책당 하나의 도시에 대해 유연한 조정이 있을 수 있다고 보고 있다. 수요 정책을 완화하지 않으면 재고 반등으로 인해 올해 일부 도시의 직접 주택 시장에 공급 압력이 가해질 것이며, 지방 정부도 토지 양도 수익에 더 큰 어려움을 겪게 될 것입니다. 현재 자금의 출처가 토지금융과 완전히 분리되어 있지는 않습니다. 따라서 올해 부동산 정책이 일부 완화될 가능성도 배제할 수 없다. (판이춘 기자)

(원제: 문턱 미세 조정, 11개 장소, 1도시, 1전략 부동산 시장 탐색)