60개가 넘는 도시가 부동산 관련 정책을 도입했는데, 집값이 다시 오를까?

부동산 시장이 정체됐다.

전염병의 영향으로 춘절 이후 분주했어야 할 영업소는 텅 비었고, 부동산 시장 거래량도 전년 동기 대비 크게 감소했다.

어려운 상황 속에서 부동산 시장을 살리기 위한 '전투'가 시작됐다. 매수제한 완화, 계약금 인하, 대출금 상환 연장, 이체수수료 유예 등… 2월부터 현재까지 전국 60여개 도시가 부동산 산업 관련 정책을 내놨다.

집값이 다시 오를까?

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'주택은 투기가 아닌 살기 위한 것'은 변함이 없으며,

일부 과격한 정책은 전체적인 상황과 무관하다

2월 25일, 소흥ICBC가 1차 주택담보대출에 대한 계약금을 20%로, 2차 주택담보대출에 대한 계약금을 30%로 인하했다는 소문이 돌았습니다.

ICBC는 늘 벤치마킹이었는데, 뉴스가 나오자 폭발했어요!

이에 앞서 Zheshang Bank는 구매 제한이 없는 도시 가구에 대한 계약금 대출 비율을 30%에서 20%로 분명히 낮췄습니다.

이에 이어 “심천건설은행이 계약금을 위장해서 30%로 인하했다”는 소식이 전해져 ICBC의 전조적 접근의 의미가 더욱 확인된 듯했다.

심천이 긴장을 풀면 베이징과 상하이를 제외한 다른 도시들도 뒤따를 것이라는 시장 예측!

일부가 예상한 방향으로 일이 전개되지는 않았다. 이에 대해 소흥ICBC와 선전건설은행은 “해당 소문은 사실이 아니다”라고 반박했다.

이러한 파장이 너무 크기 때문에 이해하기 어렵지 않으며, 정책이 시행되기 전에 사산되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 실제로 심천건설은행의 소상공인 지원 정책이 세컨드하우스 계약금 30%라는 루머가 돌고 있는데, 이는 일부 자영업자들이 오해하고 있는 부분이다.

한발 물러난다고 해서 소흥ICBC와 절상은행의 정책이 시행된다고 해서 전면적인 통제 완화를 의미하는 것은 아니다. 예를 들어, Zheshang Bank는 구매 제한이 없는 도시의 가구만을 대상으로 개인 대출을 조정했으며, 원칙적으로 비구매 제한 도시의 첫 주택 구매자에 대한 계약금 비율은 25%이며 이는 하향 조정될 수 있습니다. 구매 제한이 있는 도시에서는 첫 주택 구매자에 대한 계약금 30% 정책이 여전히 시행되고 있으며 이는 '시별 정책 시행' 정책에 부합합니다.

여러 곳의 부동산 시장 정책을 정리한 결과 불과 보름 만에 정책이 '주택업체 구출'에서 '시장 구출'로 진전됐음에도 불구하고 금 함유량을 확인했다. 주택은 투기용이 아닌 생활용이라는 한계선을 아직 넘지 못했다.

왜 그런 말을 하는 걸까요? 몇 가지 예를 살펴보겠습니다.

2월 21일, 허난성 주마뎬(Zhumadian)시는 수요와 공급 측면에서 작용하는 17가지 정책 패키지를 발표했습니다. 매매 기준점을 낮추는 것 외에도 대출 이자율을 적절하게 낮추고 상환 기간을 연장했습니다. 기타 구호주택 주택공적금 대출 한도를 50만호로 늘리고, 첫 주택에 대한 공적자금 대출 계약금 비율을 20%로 낮추며, 첫 주택 구입에 대한 보조금 지급 등의 정책도 제안했다.

헝양시도 비슷한 정책을 내놨는데, 일명 '헹십일' 정책으로, 유입된 인재들이 주택 구입과 증서세 보조금을 받을 수 있다는 내용이다.

'주마뎬의 시장을 구하기 위한 17가지 조치'와 '시장 균형을 위한 17가지 조치'는 확실히 매우 강력하다고 말해야 하지만, 면밀히 분석해 보면 그 전체를 찾는 것은 어렵지 않습니다. 그들의 비하인드 스토리. 주마뎬이나 헝양을 막론하고 도시 자체에는 경쟁력 있는 산업이 부족하고 “위축”되는 도시입니다. 2018년 3분기부터 대부분의 3선 및 4선 도시의 부동산 시장이 약화되기 시작했습니다. 주마뎬 주택관리센터(Zhumadian Housing Management Center)의 데이터에 따르면, 2019년 온라인으로 체결된 면적은 전년 대비 23.2% 감소했고, 온라인으로 체결된 금액은 전년 대비 16% 감소했습니다.

즉, 이런 도시에서는 이미 부동산 하락세가 구체화됐다는 뜻이다. 구제정책을 내놓는다 해도 전국은커녕 시장에 큰 영향을 미치기도 어려울 것이다. .

반면 핫한 도시는 주로 '집 구하기 기업'이 장악하고 있다. 예를 들어, 상하이는 토지 가격 지불 방법과 기한을 구체적으로 조정하고 건설 착공 및 완료를 연기하는 등 '전염병에 완벽하게 대응하고 서비스 기업 발전을 지원하기 위한 여러 토지 이용 정책'을 긴급히 발표했습니다.

장쑤성은 부동산 시장 운영 상황에 세심한 주의를 기울이고, 시장 분석과 자본 흐름에 대한 판단 및 모니터링을 강화하고, 역동적인 부동산 시장 수급구조 변화에 맞춰 사전 조사 및 비축을 실시하고, 지가 안정과 주택 가격 안정 기대를 통해 부동산 시장의 건전한 발전을 유지하기 위해 노력하고 있습니다.

동관은 최대 30년까지 대출을 허용하도록 예비 자금 대출 정책을 조정하고, 대출 신청 조건을 완화하고, 승인 시간을 단축했으며, 세 가지 상황에 대해 최대 20% 증가하는 조정 가능한 대출을 허용했습니다. , 조립식 건물을 포함합니다.

각각의 조치 준비에 맞춰 최근 재무부, 통계국, 중앙은행 등 부처에서 집중 성명을 발표하며 '주택'이라는 입장을 견지해야 한다는 점을 거듭 강조했다. 투기가 아니라 생활을 위해”라며 “부동산을 단기적인 경기부양책으로 활용하지 않겠다”는 뜻이라고 다시 한번 강조했다.

앞으로는 부동산 시장의 안정적인 발전을 지원하기 위해 더 많은 지자체가 관련 정책을 내놓을 가능성도 배제할 수 없습니다. 하지만 “주택은 투기가 아닌 살기 위한 것”이라는 기본 원칙을 깨뜨리지는 않을 것이다.

'뛰어난 새' 주마뎬시가 허난성 당위원회 인터뷰에 응했다는 점은 주목할 만하다. 1차 스위트가 20% 완판되어 판매가 종료되었습니다.

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10년 동안 30% 증가하면

부동산은 레버리지 증가를 허용할 수 없습니다

일부 자체에서는 언론, 중개인, 부동산 실무자들이 이 소문을 강력하게 비판하자 일부 은행은 더 이상 참을 수 없었습니다.

은행도 주택담보대출 발행 의지가 강한 것은 이해하기 어렵지 않다.

자료에 따르면 2019년 말 기준 우리나라 금융기관의 대출잔액은 153조1100억원으로 그 중 개인 주택대출 잔액이 30조2000억원으로 약 20%를 차지했다. 주택개발대출 잔액 8조4000억까지 합치면 그 비중은 25%에 이른다!

은행에게 주택담보대출은 큰 사업입니다!

그러나 “집은 살기 위한 것이지 투기용이 아니다”라는 촘촘한 저주 아래, 은행은 돈 벌기에 열중해도 감히 함부로 행동하지 못한다.

미국, 일본 등 선진국과 비교하면 중국의 가계부채 절대총액이 극단적인 수준은 아니지만, 급속한 증가로 인해 안정적인 운영에 숨은 위험이 초래됐다. 거시 경제는 점차 정부와 다양한 부서의 주요 문제가 되었습니다.

중국 인민은행 자료에 따르면 2019년 말 기준 우리나라 가계대출 잔액은 55조3300억위안으로 그 중 개인 주택대출 잔액이 30조2000억위안으로 54조5800억위안을 차지했다. 가계 부문 부채 잔액의 %입니다.

보통 가계부채비율(명목GDP 대비 가계부문 대출잔액의 비율)을 사용해 거주자의 부채 감당능력과 부채상환능력을 반영한다.

중국인의 레버리지 비율은 1996년부터 꾸준히 증가해 왔다. 1996년 중국인의 레버리지 비율은 3%에 불과했지만 2008년에는 약 18%까지 올랐다. 48.97%로 개발도상국 평균보다 높다. 2019년에는 2018년보다 2.13%포인트 증가한 55.33%로 더욱 치솟았다.

그 중 주택구입이 일반 주민들의 빚의 대부분을 차지한다. 남서재경대학 중국 가계금융조사연구센터 자료에 따르면 2015년부터 2017년까지 신규 주택 구입 시 빚이 있는 가구 중 소득이 가장 낮은 가구의 소득 대비 부채 비율이 20%로 나타났다. 13.7로 높았고, 소득 상위 가구의 소득 대비 부채 비율도 13.7에 달해 2017년 도농 조사 기준 소득 대비 부채 비율 1.1보다 훨씬 높았다. .

이와 관련하여 지난해 중국 인민은행 당위원회 서기이자 중국 은행보험감독관리위원회 위원장인 궈수칭(Guo Shuqing)은 최근 몇 년 동안 우리나라 일부 도시의 가계(주민) 부문은 급속히 상승했고, 가계 부채 비율의 상당 부분이 지속 수준에 도달했습니다...

가계 레버리지 비율이 30% 증가했습니다. 10년 안에 부동산은 더 이상 레버리지를 늘릴 수 없게 됩니다.

중앙은행은 중소기업에 자금을 지원하기 위해 지난해 대출우대금리(LPR)를 출시했다.

과거 중앙은행은 중소기업과 영세 기업을 지원하기 위해 목표 지급준비율 인하를 자주 시행했지만 많은 자금 흐름이 정확하지 않았습니다. 우리는 이런 느슨한 정책을 흔히 '물 방출'이라고 표현합니다. "물"은 항상 저항이 가장 적은 방향으로 움직입니다. 부동산 산업이 더 수익성이 좋고, 금융 산업이 더 수익성이 높기 때문에 돈은 반드시 그 방식을 바꾸고 그곳으로 흐르도록 최선을 다할 것입니다. 올해 3월 1일부터 기존 모기지 가격 벤치마크를 LPR로 전환하는 작업이 시행되었습니다. LPR 형성 메커니즘은 부동산과 실물경제를 성공적으로 분리하고, 부동산 방화벽을 구축하며, 목표 금리 인상 가능성을 제공합니다.

지난 1년 동안 1년 만기 LPR은 총 4차례 조정돼 누적 26bp 하락한 반면, 5년 이상 LPR은 2차례만 조정됐는데, 10 베이시스 포인트의 누적 감소로. 이렇게 1년 이상 대출이 많은 실물경제에 대해서는 '목표 금리 인하'가 가능하고, 5년 이상 대출이 많은 부동산 시장은 다르게 취급할 수 있다.

출처: 국립은행간대출센터

이는 앞으로 실물경제에 물방울이건 홍수이건 부동산 업계가 훨씬 더 어려워질 것이라는 뜻이다. 그것을 활용하기 위해.

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자신있게 사시면 됩니다,

집값의 강한 반등은 불가능하지만

비현실적이지만 규제와 홍수 자금을 대폭 완화하지만 긴급한 도움이 필요한 사람들에게는 지금이 집을 구입하기에 좋은 시기입니다.

우선 개발사는 자금이 부족해 가격 인하 프로모션은 당분간 계속될 예정이다.

전염병은 대부분의 산업에 영향을 미쳤으며 당연히 주민 소득에 상당한 영향을 미칠 것입니다. 설문 조사에 따르면 대다수의 응답자는 소득이 60% 이상 감소할 것이라고 답했습니다. 응답자의 퍼센트는 전염병으로 인해 주택 구입 계획을 연기했습니다.

출처: 칭다오미래성시기업경영컨설팅유한회사

주민들의 주택 구입 의향이 감소하는 반면, 우리나라 부동산 산업의 레버리지 비율은 여전히 ​​높습니다. 2019년 중반 A주 ​​상장 부동산 회사의 평균 자산-부채 비율은 77.44%였습니다.

일반적인 상황에서 부동산 회사는 높은 회전율에 의존하여 사업을 유지할 수 있지만, 코로나19 전염병과 같은 상황에 직면하면 리듬이 즉시 중단되고 높은 레버리지로 운영되는 개발자는 엄청난 재정적 압박을 받고 있습니다.

일부 민간 개발자는 심지어 대규모 개발자라도 돈이 매우 부족합니다. 많은 부동산 회사에서는 비용을 절감하기 위해 조직 구조를 조정하고 인재 구조를 최적화하고 있습니다.

약력이 약한 개발사 중에는 임금을 못 갚고 파산까지 한 개발자도 있다. 인민법원공시망 자료에 따르면 2019년 기준 부동산업체 330곳이 하루 평균 0.9건씩 파산을 선언했다. 2020년 새해 이후 44일 동안 인민법원 공고 네트워크는 63개 부동산 회사의 파산 문서를 공개했는데, 이는 하루 평균 1.6건의 파산이 발생했으며, 부동산 회사의 파산 비율은 거의 두 배로 늘어났습니다.

자본 유입이 없으면 이자, 미납부채, 관리비 등이 경직되는데… 부동산 회사는 압박 속에서도 매매 측면에 집중해 자본 안정성을 유지할 수밖에 없다. 가격을 낮추는 것이 가장 효과적인 방법임에는 틀림이 없습니다. 할인 및 판촉으로 인해 일부 이익 손실이 발생하더라도 자본 사슬을 끊고 프로젝트를 판매하고 회사 자산을 판매하거나 생존하거나 파산하는 것보다 훨씬 낫습니다. 예를 들어, Evergrande는 최근 주택을 할인된 가격에 판매하여 큰 센세이션을 일으켰습니다. 이후 주요 개발사들도 이를 따라 계약금 할부, 60일 내 퇴실 이유 없음, 5,000불 내고 20,000, 부동산 수수료 무료, 차고지 무료 쿠폰 등 가격 인하 등 다양한 프로모션을 잇달아 내놨다. 위장된 형태.

둘째, 모기지 이자율이 "인하"되어 모기지 대출이 더 쉬워지고 월별 지불액도 낮아졌습니다.

2월 20일 중앙은행은 대출시장우대금리(LPR) '새 버전' 일곱 번째 견적을 발표했다. 1년 이상 LPR은 4.75%였습니다. 이 중 1년 기간은 10bp 하락했고, 5년 이상 기간은 5bp 하락했다. 모기지 금리는 5년 이상 LPR을 말하며, 각 지역에서는 가산점을 부여한다. 이 기초. 즉, 기준 모기지 이자율을 5bp 인하하는 것과 같습니다.

모기지 이자율이 하락한다는 것은 자금이 충분하다는 것을 의미하므로 대출 신청이 쉬워질 뿐만 아니라 주택 구매자의 상환 압력도 그에 따라 줄어들 것입니다.

마지막으로 안정적인 시장에서는 긴급한 요구와 개선 사항을 모두 처리하기가 더 쉽습니다. 개선이 필요하기 때문에 많은 사람들은 더 큰 집을 살 돈이 생기기 전에 첫 번째 집을 팔아야 합니다. 집값이 급등하는 시장에서 자기 집을 팔고 집을 사면 매매 기간 동안 집값이 필연적으로 올라 손실을 보게 된다. 이제 가격이 안정되었으니 교환하기 좋은 시기입니다.

많은 사람들이 신형 코로나바이러스 전염병을 2003년 사스 전염병과 비교한다. 부동산 시장은 SARS 전염병이 끝난 이후처럼 강하게 반등할 것으로 믿어집니다. 이건 말도 안돼!

2003년과 지금의 사회경제적 측면에서 큰 격차가 있었던 것은 말할 것도 없고, 부동산 시장 역시 당시 상황과 크게 달랐다.

당시 우리나라의 도시화 수준은 아직 낮았고 상업용 주택 공급이 부족했습니다. 오늘날 우리나라 전체에는 주택 부족 현상이 없고 구조적 불균형만 있을 뿐입니다.

낡은 생각은 낡은 방법을 낳고, 새로운 생각은 새로운 탈출구를 낳는다. 현재 주거 부문의 공급 측면 업그레이드가 시급하며 해야 할 일과 해야 할 일이 많습니다. 그러나 이는 결코 매수제한의 포괄적인 완화와 중앙은행의 금리 인하로 인해 새로운 주택가격 상승이 초래되는 것은 아니다. 그렇게 되면 낙후된 생산능력 해소, 신흥산업의 적극적 육성, 경제질서 재편, 혁신주도 성장이 불가능해지고 더 심각한 리스크를 안게 될 것이다.

물론 직접 거주하신다면 이제 안심하고 구매하실 수 있습니다. 결국, 머리 위에 지붕을 갖는 것은 좋은 삶의 중요한 부분입니다.