완다 커머셜이 홍콩 주식 상장 폐지를 선택한 이유는 무엇입니까? A주로 복귀하는 것이 대세입니다.

3월 30일 완다커머셜은 대주주가 완전 민영화를 고려하고 있다는 공시를 냈다. 본토 여론은 일반적으로 완다 커머셜이 민영화되는 주된 이유는 주가가 너무 낮기 때문이라고 생각합니다. 해외 투자자들이 완다커머셜을 무시하는 이유는 무엇일까?

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네, 홍콩 증권거래소에서 상장 폐지 예정인 완다 커머셜(Wanda Commercial)에 대해 이야기하고 있습니다. 3월 30일, 완다 커머셜은 지배주주가 완전 민영화를 고려하고 있다는 발표를 했습니다. 본토 여론은 일반적으로 완다 커머셜의 민영화 이유가 주가가 너무 낮기 때문이라고 생각합니다. 홍콩 증권 거래소와 해외 투자자들도 널리 비판을 받았습니다. 우리 완다 커머셜은 정말 아름다운 미인입니다. 얼굴도 좋고 몸매도 좋은데 왜 당신한테 환영받지 못해요? 당신은 장님입니까?

그들의 눈은 맹목적이지 않다. 그러나 본토와 해외는 서로 다른 두 가지 미적 기준을 따르는 두 시장입니다. 본토 투자자의 눈에는 놀라운 아름다움으로 여겨지는 것이 해외 투자자의 눈에는 촌스러운 아름다움일 수도 있습니다.

오만

완다 커머셜의 민영화 소식은 모두를 놀라게 했다.

류지펑(Liu Jipeng) 중국 정법대학 자본금융연구소장은 2013년부터 완다 커머셜 사외이사를 맡아왔다. 그는 올해 초 경영난으로 사임했다. 임기 만료. 완다비즈니스를 잘 아는 업계 전문가라도 민영화를 전혀 예상하지 못했다는 게 “충격적인 소식”이라고 했다.

완다의 입장과 업계 분석에 따르면 주가의 심각한 저평가가 상장폐지의 주요 원인이다. 중국은 물론 전 세계 상업용 부동산의 왕인 Wanda Commercial의 현재 주가는 경영진이자 실제 통제자인 Wanda Group 회장 Wang Jianlin이 받아들일 수 없는 수준입니다.

완다 커머셜이 민영화 발표를 한 3월 30일, 주가는 주당 38.8홍콩달러에 불과했는데, 이는 발행가인 주당 48홍콩달러, 순자산 주당 47.6홍콩달러보다 훨씬 낮았다. 민영화 발표 다음 날에도 완다커머셜은 18.43위안 급등해 주당 45.95위안으로 장을 마감했지만 여전히 발행가를 밑돌며 주가수익률은 4.62배에 그쳤다. 상장 완다연구소 라인의 경우 같은 기간 주가수익률은 79.52배에 달했다. 뭐 결국 완다시네마라인은 업종이 달라 비교가능성이 강하지 않으니 A주 시장에서 동종업계 상장기업인 반케와 그린란드의 주가수익률을 비교해보자 A주 상장지수는 각각 16.7배, 33.7배에 달한다.

류지펑은 기사에서 “완다 주주 입장에서는 완다의 대주주와 소액주주 모두 감정적으로나 이성적으로 받아들이기 어려울 수 있다”고 말했다.

정말 받아들이기 힘드네요. 우리는 Wanda Commercial이 미국의 Simon Group을 제치고 주당 순이익이 6.62위안에 달하는 세계 최대의 상업용 부동산 회사가 되었다는 사실을 알아야 합니다. 본토에서는 나 완다 커머셜이 어느 도시에 가더라도 항상 지방 정부의 손님입니다. 홍콩 증권 거래소도 징과 북을 치며 이곳에서 나를 환영하지 않습니다. 왜? 왜? 말은 그만하고, 테이블을 뒤집고, 장난은 그만둬!

선입견

해외 투자자들이 완다 커머셜을 무시하는 이유는 무엇일까?

"해외에서 인정받는 부동산 모델은 모두 완다 커머셜과 상반되기 때문이다"라고 홍콩 자본시장에 정통한 부동산 및 금융 수석 평론가인 황리총은 이 기자에게 말했다.

해외 투자자들이 가장 많이 인식하는 것은 쿠시먼앤드웨이크필드나 JLL처럼 기본적으로 자산을 보유하지 않고 경영진과 경영에만 의존하는 기업도 자산보다는 운영에 크게 의존하는 스타우드 같은 모델이다. 돈을 벌기 위해 운영하는 모델. 분명히 완다 커머셜의 운영 모델은 위의 두 모델과는 거리가 멀다.

완다 커머셜의 모델은 상대적으로 '자산이 많은' 모델로, 항상 '매매 및 임대' 모델을 유지해 왔습니다. 즉, 부동산 판매로 발생하는 막대한 이익에 의존해 왔습니다. 현금 흐름을 지원하기 위해 "판매용이 아닌 임대 전용" 부동산을 유지하기 위해 최선을 다합니다.

왕젠린이 연초 발표한 2015년 완다그룹 업무보고에 따르면 2015년 완다커머셜의 매출은 1904억5000만 위안으로 그 중 부동산 사업 계약수입이 1640억8000만 위안, 임대수익은 1640억8000만 위안에 불과했다. 144억 위안으로 매출 비중이 80% 이상, 임대수익 비중이 10% 미만인 자산 비중이 높은 모델이다.

이러한 총자산 모델 하에서는 완다 커머셜의 수익 중 상당 부분이 자산 재평가에서 나오기 때문에 해외 투자자들의 눈에는 완다 커머셜의 수익이 매우 의심스러워 보입니다. 본토 투자자들의 눈에는 이것은 아무것도 아닙니다. 왜냐하면 중국의 부동산 시장은 10년 넘게 상승세를 보이고 있으며 실질적인 하락세를 경험한 적이 거의 없기 때문에 개발자들의 손에 있는 토지와 주택은 모두 금입니다. 물론 점점 더 가치가 높아지고 있습니다.

그러나 해외 투자자들은 그렇게 보지 않는다. 그들의 견해로는 시장이 하락하면 자산의 가치 상승이 순식간에 사라질 수 있습니다. 홍콩 투자자들이 아직도 기억하고 있는 것은 2003년 SARS 당시 홍콩의 부동산 평가액이 1997년에 비해 60% 하락한 반면, 미국 서브프라임 모기지 위기 동안 기업 부동산 평가액은 일반적으로 30~85% 하락했다는 것입니다. 이로 인해 회사는 연간 100억 위안 이상의 손실을 입을 수도 있습니다.

완다 커머셜은 이러한 문제를 분명히 인식하고 자산 경량화 전략을 구현하려고 노력하고 있습니다. 즉, 완다 커머셜은 설계, 건설, 투자 유치, 운영, 정보 시스템 및 전자 서비스를 담당합니다. -완다플라자 상거래이지만 모든 투자는 파트너가 진행하며, 자산은 협력투자자에게 귀속되며 순임대수익은 완다와 투자자가 공유합니다. 이러한 전략적 변화에 대처하기 위해 Wang Jianlin은 2016년 부동산 판매 수익 목표를 2015년 1,640억 8천만 위안에서 약 1,000억 위안으로 크게 낮췄습니다.

그러나 이러한 결심은 여전히 ​​해외 투자자들로부터 인정받지 못하고 완다커머셜의 주가는 여전히 부진한 상황이다. Citibank, Bank of America Merrill Lynch, Nomura Securities 및 기타 연구 기관은 이후 Wanda Commercial의 목표 가격을 낮췄습니다. 그 중 뱅크 오브 아메리카 메릴린치 연구 보고서는 완다의 상업용 자산 경량화 모델의 전환 과정이 매우 험난할 것이라고 밝혔습니다.

황리충은 현재 중국 본토 3선, 4선 도시의 쇼핑몰에 대한 수요 과잉 공급과 완다 커머셜의 자산 경량화 전략이 효과적이지 않다는 점을 고려할 때 해외 투자자들이 과대평가하지 마십시오. 이제 홍콩 시장은 그러한 기업에 3~8배의 주가 수익 비율을 제공할 의향이 있으며 대부분은 3~5배입니다. 그러므로 이러한 관점에서 볼 때 완다커머셜의 가치는 결코 과소평가되지 않았습니다.

변수

나를 여기에 남겨둘 필요는 없다. 나만의 머물 곳이 있다! 이번에 비공개로 전환하고 상장 폐지하기로 한 완다 커머셜의 선택에는 이점이 없지 않습니다. 가장 큰 이점은 완다 커머셜이 A주 발행 가격 책정에 있어 더 큰 자율성을 갖는다는 것입니다.

2015년 9월 완다 커머셜은 중국 증권감독관리위원회에 공모 신청서를 제출했는데, 신주 발행 규모는 2억 5천만 주를 넘지 않을 계획이었습니다. 낮은 H주 주가의 하락 없이 Wanda Commercial의 A주 IPO 가격은 확실히 더 높을 것이며 상장 후 상승 여력도 확실히 더 커질 것입니다. Wanda Commercial의 A주 자금 조달 금액이 크게 증가할 것으로 예상됩니다. IPO 이후 Wang Jianlin은 중국 최고의 부자 Jack Ma의 왕좌에 확고하게 자리잡게 될 것이며 다른 사람들도 이를 지켜볼 것입니다.

완다커머셜은 A주 상장 대기열에서 상대적으로 낮은 순위를 차지하고 있다. 업계 분석가들은 완다 커머셜이 감히 홍콩 주식 상장폐지 소식을 발표한 만큼 A주 상장에 있어 획기적인 돌파구가 될 것으로 보고 있다. 그러나 완다 커머셜(Wanda Commercial)이 홍콩 증권 거래소에서 성공적으로 상장 폐지되면 A주 상장 신청서를 수정하여 정상적인 절차에 따라 다시 제출해야 하며 이는 최대 몇 년이 걸릴 수 있습니다.

그러나 완다 커머셜이 성공적으로 홍콩증권거래소 상장폐지를 할 수 있을지는 아직 알 수 없기 때문에 지금 이렇게 단언하기는 이르다.

홍콩증권거래소 규정에 따르면 상장회사를 상장 폐지하려면 일련의 단계를 거쳐야 하며, 일련의 조건을 충족해야 하며, 그 중 가장 중요한 것은 주주총회를 소집하고 1인 이상의 지지를 얻어야 한다는 것입니다. 주주는 75명.

주주총회가 완다 커머셜의 상장 폐지에 걸림돌이 될 수 있는 이유는 현금 기준 주당 48홍콩달러의 제안가에 따르면 완다 커머셜의 투자자들, 적어도 2009년부터 완다 커머셜에 투자한 사람들이 있기 때문이다. 처음에는 확실히 수익성이 없고, 시간비용을 고려하면 대부분 손해를 볼 수 있습니다. 완다 커머셜의 A주와 H주의 원래 모델을 따르면, A주의 주가는 H주의 주가에 의해 하락하지만, H주의 주가는 확실히 하락하게 됩니다. A주의 주가에 자극을 받아 상승한다. 즉 완다커머셜이 홍콩증권거래소에서 상장폐지를 하지 않는다면 A주 상장 이후 H주 주가가 확실히 크게 상승해 투자자들에게 이익이 될 것이라는 것이다. 따라서 완다커머셜 상장폐지를 꺼리는 주주들이 많을 것이다.