광저우의 새로운 '상업에서 주거까지' 정책의 시행이 기존 상업 및 서비스 부동산을 활성화하는 새로운 방법이 될 수 있습니까?

7월 27일 Ifeng.com 부동산 뉴스(편집자 Liu Jia) 최근 광저우 시 계획 천연자원국과 광저우 시 주택 및 도시 농촌 개발국은 '광저우시 상업, 비즈니스' 보고서를 발표했습니다. 사무용주택 및 기타 재고주택' 임대주택 개조에 관한 의견(이하 “의견”이라 한다)

'오피니언스'는 상업 및 상업 사무실이 혼합된 건물과 기타 유형의 비주거 재고 건물이 이미 완공되었거나, 유상 토지 이용 절차를 밟았거나, 초기 등록을 마쳤다고 지적했습니다. 규정에 따라 건물 단위 또는 상대적으로 독립된 부분으로 임대 주택으로 전환됩니다.

여러 광저우 시장 베테랑들은 '매일경제신문' 기자와의 인터뷰에서 '의견'을 발표하게 된 주된 배경은 주택 건립 시 특정 장소를 제공하기 위한 것이라고 밝혔다. 임대와 구매를 동시에 촉진하는 시스템. 구현 내용은 광저우 시장의 기존 상업 서비스 부동산을 활성화하는 것입니다. 하지만 개발자 입장에서는 상업용 부동산에서 임대주택으로의 전환을 계산할 수 있느냐가 재건축의 핵심이다.

주거용 건물의 증가는 물론 상업 서비스 재고 감소

이 '의견'은 '국무원 총판실의 여러 의견'도 시행하기 위한 것이다. 주택 임대 시장의 육성 및 발전 가속화에 관한"(국반파[2016] 제39호), "주택 임대 시장의 육성 및 발전 가속화에 관한 광둥성 인민정부 총판실의 의견 이행"(광동성 인민정부 [2017] 제7호, 이하 "시행의견"이라 함) 및 "광저우시 주택 임대 개발 가속화를 위한 업무 계획 발표에 관한 인민정부 총판 공고의 임무 요건" 광저우 시장 (Suifu Ban [2017] No. 29). 후자의 두 문서에는 "상업용 건물 등은 규정에 따라 임대 주택으로 전환할 수 있다"고 명시되어 있으며 "토지 사용 기간은 변함이 없으며 조정된 물, 전기 및 가스 가격은 규정에 따라야 한다"고 명시되어 있습니다. 주민기준."

쿠시먼앤드웨이크필드는 '상업에서 주거로의 혁신'에 관한 보고서에서 '시행 의견'이 국무원 문서를 반영했지만 구체적인 시행 세부 사항이 제공되지 않아 일반으로만 발행됐다고 지적했다. 따라서 지방정부는 시행에 앞서 구체적인 운영규칙을 마련해야 합니다. "의견"은 지역 운영 규칙의 집합이라고 할 수 있습니다.

'오피니언스'는 업무 목표가 주택 임대 시장의 육성과 발전을 가속화하고, 광저우의 다양한 주택 유형의 기능적 구조를 최적화하며, 임대 주택의 효과적인 공급을 효과적으로 늘리는 것이라고 지적했습니다. , 광저우 주택 임대 시장을 육성하고 인수 합병 주택 시스템을 구축합니다.

CRIC 광저우 지역 수석 분석가 Xiao Wenxiao는 시장 배경에서 최근 몇 년 동안 상업 서비스 부동산의 높은 재고, 일부 상업 서비스 부동산의 운영 어려움을 고려한다고 말했습니다. , 및 공실률. 고급 실무 문제는 이러한 기존 상업 서비스 부동산을 활성화하기 위한 새로운 아이디어를 제공합니다.

광저우의 '3·30 정책' 이후 광저우 시장은 상업 및 서비스 부동산의 적체 상태가 심각하다. '3·30 정책'에는 시중에 나와 있는 모든 매매 아파트는 향후 법인에게만 매각하고 개인에게는 매각을 금지한다고 규정하고 있다.

광저우 중위안 연구개발부 자료에 따르면 '3·30 정책' 이후 20개월 동안 광저우의 월평균 아파트 거래액은 6만7000㎡로 떨어졌고, 재고잔고도 심각했다. 최대 재고 정리 주기는 53개월입니다. 이를 위해 광저우도 지난해 말 '12.19 상업 서비스 정책'을 발표해 '3.30 정책' 이전에 토지가 매각된 상업 서비스 부동산을 개인에게 매각할 수 있다고 규정했다.

렌탈 시장 재고도 상대적으로 높다. 광저우 중위안 연구개발부 통계에 따르면 올해 상반기 광저우 오피스 빌딩 매매는 둔화돼 공실률이 지난해 말보다 0.4%~7.55% 소폭 하락했다. 이 중 텐허베이(Tianhebei)와 웨슈(Yuexiu) 상업지구의 사무실 공실률은 각각 6.72%, 7.45%로 증가했다. 업계 모니터링, 임대비 통제 등의 요인으로 인해 일부 오피스 빌딩의 게임 개발, P2P 대출, 바이오 산업 분야의 임차인이 철수했습니다.

이 외에도 신흥 비즈니스 지구 프로젝트가 시장에 출시되었습니다. 현재 파저우에는 25개 이상의 상업 프로젝트가 건설 중이며 총 건축 면적은 250만 평방미터가 넘습니다. 또한, 또 다른 신흥 상업지구인 금융도시 부문에서도 개별 오피스 빌딩 사업이 인도되기 시작하여 시장에 진입하고 있으나, 해당 분야의 상업시설이 미비하여 공실률이 상대적으로 높은 편이다.

기존 상업 서비스 자산이 새로운 기회를 제공한다고요?

'상업에서 주거로의 리노베이션'이 기존 상업 및 서비스 부동산에 활력을 불어넣는 새로운 방식이 되었지만, 모든 상업 및 서비스 부동산이 리노베이션에 적합한 것은 아닙니다. 한편으로 "의견"은 재건축 프로젝트에 대해 매우 엄격한 요구 사항을 갖는 반면, 재건축 프로젝트는 일정 수준의 투자 수익을 달성해야 합니다.

'의견'의 요구 사항에 따르면 재건축을 신청하는 프로젝트는 명확한 소유권, 구조적 안전, 화재 안전, 환경 보호 및 위생, 재산 규정, 완전한 지원 시설 및 기술 표준 등의 요구 사항을 충족해야 합니다. . 또한, 재건축사업이 최초로 등기되는 경우에는 소유권 전체확인 및 등기(소유권증서 1개만 처리함)와 전체양도를 실시하여 소유권 확인을 위한 분할, 양도로 분할, 분할로 진행하지 않습니다. 담보대출 또는 분할 매각.

“개발업자의 경우 상업용에서 주거용으로 전환되는 부동산은 전체 소유권 확인 및 불가분 양도 제한을 충족해야하므로 이는 상업용에서 주거용으로 전환하기로 선택하면 소득을 얻을 수 있음을 의미합니다. 자금 반환을 실현하는 데 필요한 기간이 상당히 길어지므로 이 옵션이 반드시 우선순위로 부여되는 것은 아니며 보유하고 있는 일부 역사적 자산에 대해 고려될 가능성이 더 높습니다."라고 Xiao Wenxiao는 덧붙입니다. 말했다.

광동성 주택협회 전문위원인 롱빈은 '매일경제뉴스' 기자에게 임대주택의 상업개혁이 임대공급을 늘릴 수 있지만 임대주택 문제도 해결할 수 있다고 지적했다. '3·30 정책'에 따른 개발자들의 상업 서비스 매출 부진과 재고 과잉 문제. "그러나 상업개발에서 자가임대주택의 건설 및 운영으로의 전환은 개발업자에게 너무 큰 전환이고, 투자계산과 시장평가가 전면적으로 이루어져야 한다."

그러나, 컨설팅 서비스 부서의 중국 남부 지역 전무이사인 Colliers International Chen Houqiao는 개발자들이 아파트를 비워 두는 것보다 확실히 개조하려는 경향이 있을 것이라고 말했습니다. 재고 정리의 주거 방법. 일부 사무용 건물과 포디엄 상업용 건물은 지리적 위치 및 층고 제한으로 인해 임대가 불가능하거나 임대료가 매우 낮을 수 있지만 주거용 제품은 이에 영향을 받지 않으며 더 큰 시장을 가질 수 있습니다.

그러나 롱빈은 현재 광저우 임대주택 수익률이 전반적으로 높지 않고, 고급 아파트는 더 높고 일반 주택 임대 수익률은 낮은 편이라고 생각한다. "프로젝트 위치, 조건 및 자원이 다양하기 때문에 모든 상업 및 서비스 부동산을 임대 주택으로 이전하는 것은 불가능합니다. 즉, 혜택이 제한되고 일부 프로젝트에 종합적인 평가가 필요한 새로운 경로를 제공합니다. 일반 구매자의 경우 현재 영향이 없다"

(출처: 매일경제)